【正文】 保險單據(jù)。 112條、 文件內(nèi)容：商品房質(zhì)量保 證書及商品房使用說明書，其內(nèi)容不得低于政府最高標準。 除了上述有關(guān)法律的一些理論性問題外，在實踐中如果業(yè)主想要通過法律的途徑向有賠償義務(wù)的物業(yè)管理公司主張權(quán)益的話，目前還存在著一些難以逾越的問題，審理此類民事賠償案件的一些必要證據(jù)例如核定業(yè)主財產(chǎn)損失的具體金額等，最終需要通過刑事案件的審理結(jié)果來確定，刑事案件沒有偵破，就談不上刑事案件審理，更談不上民事賠償案件的最終處理。這種義務(wù)又可以分為法定義務(wù)和約定義務(wù)兩種。 如果說入住以后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)夜間的車輛，尤其是重型卡車特別多，導(dǎo)致噪音超過標準，是否要求退房？ 這個理由不是很充分，但是可以通過業(yè)主管理委員會向物業(yè)公司提出這樣的要求，或者他們直接向物業(yè)管理公司提出這樣的請求， 因為物業(yè)管理公司有義務(wù)也有責(zé)任維護小區(qū)居住環(huán)境上的安寧。業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。每套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 20 頁 業(yè)主入住問題解答 入住，對客戶來說，意味著接受符合合同約定的產(chǎn)品；對發(fā)展商而言，則是交付符合合同約定的產(chǎn)品，包括檢驗產(chǎn)品、修復(fù)產(chǎn)品、交付產(chǎn)品和交付產(chǎn)品后的服務(wù) 。 公用建筑面積分攤的原則為： １．商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。 物業(yè)管理服務(wù)費可以預(yù)收幾個月？業(yè)主或使用人未按時交納，如何處罰？ 物業(yè)管理服務(wù) 費用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個月。 因房屋所 發(fā) 生的物 業(yè)費 ，水泵 維護費 ， 電 梯 維護 ，供暖 費 等相 關(guān)費用 並 不因 業(yè) 主不收 樓 而免除。法律意義上的過錯是指當(dāng)事人違背了某種應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)。按照合同法的規(guī)定，物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不能超出它對履行本合同時對合同風(fēng)險的理解，這個理解的范圍 在案件當(dāng)中取決于法官的自由裁量權(quán)。 111條、 交付效力：出賣人將房屋交付給買受人后，買受人即享有房屋的使用權(quán)、占有權(quán)、出租權(quán)、收益權(quán)，并有權(quán)對房屋進行裝修。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 20 頁 128條、 新公司選擇：當(dāng)買受人成立業(yè)主委員會后，有權(quán)根據(jù)法律的規(guī)定，重新選擇物業(yè)公司，此等選擇過程不應(yīng)當(dāng)受到出賣人及其所選擇的初期物業(yè)公司的阻撓。 137條、 財物交付：出賣人應(yīng)當(dāng)將相關(guān)財產(chǎn)，在業(yè)主管理委員會成立后 3 日內(nèi)開始辦理交接手續(xù)，每天工作時間不低于 8 小時，并且在30 日將全部財產(chǎn)交付完 畢，對于其中有損壞的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者以市場價格進行賠償；如不能達到此要求，則買受人有權(quán)退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。 125條、 管理責(zé)任：樓內(nèi)外清潔，出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人樓層設(shè)立可以方便使用的垃圾收集處，至少每小時清理一次；如果出賣人將此義務(wù)轉(zhuǎn)讓給首期物業(yè)管理公司，則應(yīng)當(dāng)保證其履行義 務(wù)。 108條、 強行 入住 ：考慮到買受人在 入住 前已經(jīng)支付了大量房款，因此出賣人在交付房屋時不得以任何理由阻礙買受人 入住 ，出賣人同時應(yīng)當(dāng)保證所聘請的先期物業(yè)管理公司或者其他相關(guān)機構(gòu)和人員也不得以任何理由阻礙買受人 入住 ；當(dāng)此等阻礙情況發(fā)生后，買受人有權(quán)不經(jīng)過任何機構(gòu)或人員的許可強行 入住 ，此時任何人的阻擋行為均視為違法。 并不是說物業(yè)管理公司在實施小區(qū)安全措施中有過錯就一定要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，物業(yè)管理公司承擔(dān)法律責(zé)任還需要證明這種過錯和業(yè)主財產(chǎn)被 盜之間有法律上的因果關(guān)系。如果沒有經(jīng)過業(yè)主同意進來之后，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司對這種行為予以制止。 經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機關(guān)按幢頒發(fā)《住宅交付使用許可證》 商品房入住的 開 始一段 時間 房屋是否有保修 商品房入住的 開 始一段 時間內(nèi) （比如一年）是否房屋 應(yīng)該 有保修？我 認為這種 保修也 應(yīng) 包括公共 設(shè) 施，那 麼為 何 業(yè) 主在一入住 時 就要 繳納各 種維 修的 費 用？ 對 於商品房的建筑面 積與 套 內(nèi) 面 積 的比例， 國 家是否有最低限？ 答：住宅小 區(qū) 的公共 設(shè) 施及 樓 房本身的一些共有公用部分不 屬 於 業(yè) 主 單獨 所有， 為 保 証該 部分的 維 修，因此要求 業(yè) 主在入住 時 交 納 一定比例的維 修基金。 誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？ 編輯同志：最近，我購買了一套新房，發(fā)現(xiàn)有些質(zhì)量問題，找了好幾個部 門投訴，結(jié)果還未出來。有開發(fā)商的問題，也有體制和機制的掣肘。 在項目開始，開發(fā)商要努力營造與客戶溝通的渠道，就低不就高，可能達不到要求的不隨便作出承諾，多為買房人辦實事。 ３．公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位 ，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 3) 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。 1請問商品房是不是完全擁有私有財產(chǎn)？ 商品房在您繳納全部購房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋，這個房屋當(dāng)然是和配偶房屋共有的關(guān)系了，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財產(chǎn)。 囿于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，我認為目前絕大多數(shù)的物業(yè)管理合同對小區(qū)業(yè)主是沒有普遍約束力的。現(xiàn)予公布，自2020年６月１日起施行。 115條、 責(zé)任承擔(dān)：如果 入住 后發(fā)生漏水、裂縫等質(zhì)量瑕疵，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)責(zé)任，并立即進行修復(fù)，出賣人不得以任何理由將此責(zé)任轉(zhuǎn)移至第三方如不能達到此要求，則買受人有權(quán)退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。 131條、 交接責(zé)任：新物業(yè)公司及買受人組織有權(quán)