物業(yè)業(yè)主入住問題解答手冊(文件)
【正文】 退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。 第 16 部分 前期物業(yè)管理 122 條、 物管公司： 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 20 頁 (1)、 考慮到前期物業(yè)公司由出賣人選擇，出賣人應(yīng)當(dāng)保證物業(yè)管理公司有較好的聲譽，有相應(yīng)的資格與能力來維護買受人的各項權(quán)利； (2)、 如果出賣人希望買受人選擇物業(yè)公司，則應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理公司的情況通知買受人，以使買受人正確選擇，在買受人眾多的情況下，可以在某個約定的時間內(nèi)，根據(jù)多數(shù)人的選擇進行決定。出賣人選擇的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)保證買受人及親屬和相關(guān)人員的人身安全、財產(chǎn)安全及汽車安全。 129條、 交接責(zé)任：出賣人應(yīng)當(dāng)保證初期物業(yè)公司將如下物品交付給新物業(yè)公司： (1)、 圖紙：供水、排水、電信、暖通、建筑平面圖、結(jié)構(gòu)圖、強電圖、弱電圖、電梯、消防、公供區(qū)域的照明裝修衛(wèi)生間、各門窗系統(tǒng)； (2)、 大修基金：屬于買受人所有的用于維護房屋的大修基金； (3)、 保險單據(jù)：原始物業(yè)公司向保險公司支付的各項財產(chǎn)、人身保險單據(jù)。 131條、 交接責(zé)任：新物業(yè)公司及買受人組織有權(quán)對應(yīng)當(dāng)交付而沒有交付的物品進行追償，因為出賣人應(yīng)當(dāng)交付而沒有交付，不僅需要交付外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)沒有及時交付給設(shè)備維護造成的損失，并承擔(dān)將設(shè)備復(fù)原所支付的費用。 135條、 組織權(quán)利：買受人有權(quán)組織業(yè)主管理委員會，出賣人應(yīng)當(dāng)積極配合，為組織業(yè)主委員會提供有利證明文件，使其可以及時在相關(guān)管理機構(gòu)處獲得批評或登記。 。 136條、 通知權(quán)利：買受人有權(quán)向其他業(yè)主發(fā)布信息或者通告，并就質(zhì)量或者物業(yè)管理問題與其他業(yè)主進行協(xié)商，出賣人不得阻礙買受人行使此權(quán)利；鑒于買受人的弱勢地位，出賣人對于買受人在業(yè)主管理委員會籌建或運行中的言行，不應(yīng)向買受人提出任何侵權(quán)責(zé)任要求。如不能達到此要求，則買受人有權(quán)退房；如買受人暫不退房，則出賣人向買受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房價的千分之一 . 第 17 部分 業(yè)主管理委員會 133條 、 姓名知情：為方便買受人組織 小區(qū) 委員會或其他業(yè)主維權(quán)組織，當(dāng)本樓居住者達到 30%時，出賣人應(yīng)當(dāng)將其他業(yè)主的姓名及聯(lián)系方法以信函形式告之買受人，以利于買受人與其他業(yè)主進行溝通；但考慮到不影響其他業(yè)主的權(quán)利，他們書面拒絕的除外。 (5)、 對外合同：保安合同、戶外綠地維護合同、保潔公司的合同、系統(tǒng)設(shè) 備的維護合同等其他合同； (6)、 保修單據(jù)：與初期物業(yè)公司購買的設(shè)備相關(guān)的全部保修單據(jù)，以使業(yè)主選擇物業(yè)公司能夠有效地對上述設(shè)備進行維護。 127條、 服務(wù)時間：物業(yè)管理的時間至少在年月日以前開始，以保證買受人能夠及時享受到相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。 124條、 物管費用：物業(yè)公司的收費范圍與標(biāo)準(zhǔn)不得超過北京市政府的相關(guān)規(guī)定，其中保潔費：元 /每月每平方米；治安費元 /每月每平方米；水費：元 /每噸；電費：元 /每度；燃?xì)赓M：元 /每平方米；其他費用：元。 117條、 故障排除：自買受人電話通知后 4 小時內(nèi)維修人員應(yīng) 當(dāng)?shù)竭_現(xiàn)場， 8 小時內(nèi)將故障排除。 第 14 部分 初步驗收與保修 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 20 頁 113條、 初步驗收：鑒于商品房質(zhì)量無法立即做出判斷，買受人無法在交付使用后立即對質(zhì)量做出判斷，因此雙方共同認(rèn)為質(zhì)量的評價與驗收是一個較長的過程，買受人僅能對外觀部分進行初步使用性評價。 110條、 延遲交付：當(dāng)出賣人無法按期交付時，則買受人有權(quán)通知出賣人解除合同，或者以予出賣人日的寬限期，在寬限期內(nèi)出賣人仍然不能交付的，買受人有權(quán)解除合同。 107條、 入住 費用： 入住 前買受人應(yīng)當(dāng)支付 以下費用：物業(yè)管理費、產(chǎn)權(quán)證費用、車位費用及其他由買受人享受服務(wù)的代辦費用，除此 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 20 頁 外無須支付任何費用。 第 13 部分 房屋交付 104條、 交付含義：本合同所稱交付是指占有權(quán)及使用權(quán)的交付，以保證買受人可以正常使用，以實現(xiàn)居住目的，并不代表所有權(quán)的交付。 王先生，您所提出的問題在現(xiàn)實當(dāng)中確實普遍存在，但目前通過法律途 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 20 頁 徑解決還有一些不能排除的障礙，希望我 的意見能解決您的疑惑。 畢竟，業(yè)主的財產(chǎn)被盜是因為犯罪分子的犯罪行為而引起的，物業(yè)管理公司即使依據(jù)法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，通常也不可能是全額賠償。針對上述義務(wù)我們可以看出，物業(yè)管理公司在實施財產(chǎn)安全方面措施的過錯包括：值班保安的擅離職守，物業(yè)管理工作人員對已發(fā)現(xiàn)的不安全情況視若罔聞， 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 20 頁 接到報警信號沒有及時采取應(yīng)對的措施等等。這種事實上的物業(yè)管理合同關(guān)系因為沒有對雙方的權(quán)利、義務(wù)形成書面的一致意見，它的適用就比較模糊。同時，目前大多數(shù)已簽訂的物業(yè)
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