物業(yè)業(yè)主入住問題解答手冊-資料下載頁
2025-05-10 22:56本頁面
【導(dǎo)讀】合同開始和業(yè)主正式面對面接觸之時。形成了非常特殊的三角形的多。系、其五是隱含的法定打包銷售關(guān)系）。協(xié)作模式，這一模式應(yīng)包括溝通模式、過程控制、補救措施等方面；四是避免矛盾激化的原則，講服務(wù)更要講原則、講協(xié)約更要講滿意，要以平常心態(tài)、內(nèi)外有別來處理入住問題。在項目開始，開發(fā)商要努力營造與客戶溝通的渠道，就低不就高，可能達不到要求的不隨便作出承諾，多為買房人辦實事。媳婦”早晚是要見“公婆”的。從目前的情況看，糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。公共面積分?jǐn)偠嗌?，是購房人普遍關(guān)心的一個問題。為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。各套商品房?yīng)分?jǐn)?。部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。價不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實際售價退款。結(jié)構(gòu)安全和嚴(yán)重影響使用功能的問題。物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個月。經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。
【正文】 部分 前期物業(yè)管理 122 條、 物管公司： 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 20 頁 (1)、 考慮到前期物業(yè)公司由出賣人選擇，出賣人應(yīng)當(dāng)保證物業(yè)管理公司有較好的聲譽，有相應(yīng)的資格與能力來維護買受人的各項權(quán)利； (2)、 如果出賣人希望買受人選擇物業(yè)公司，則應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理公司的情況通知買受人，以使買受人正確選擇，在買受人眾多的情況下，可以在某個約定的時間內(nèi)，根據(jù)多數(shù)人的選擇進行決定。 123條、 服務(wù)期限：首期物業(yè)管理公司的服務(wù)期限不超過 1 年，自年月日至年月日，期限屆滿后，由 小區(qū) 或者本樓業(yè)主管理委員會另行決定。 124條、 物管費用：物業(yè)公司的收費范圍與標(biāo)準(zhǔn)不得超過北京市政府的相關(guān)規(guī)定，其中保潔費：元 /每月每平方米；治安費元 /每月每平方米；水費：元 /每噸；電費：元 /每度；燃?xì)赓M：元 /每平方米；其他費用：元。 125條、 管理責(zé)任：樓內(nèi)外清潔，出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人樓層設(shè)立可以方便使用的垃圾收集處，至少每小時清理一次；如果出賣人將此義務(wù)轉(zhuǎn)讓給首期物業(yè)管理公司，則應(yīng)當(dāng)保證其履行義 務(wù)。出賣人選擇的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)保證買受人及親屬和相關(guān)人員的人身安全、財產(chǎn)安全及汽車安全。 126 條、 社區(qū)安靜：出賣人應(yīng)當(dāng)承諾室外持續(xù)噪聲不高于 60 分貝，每小時持續(xù)時間不超過 5 分鐘，每月僅能有 1 天可產(chǎn)生噪聲，以保證買受人生活舒適不受影響。 127條、 服務(wù)時間：物業(yè)管理的時間至少在年月日以前開始，以保證買受人能夠及時享受到相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 20 頁 128條、 新公司選擇：當(dāng)買受人成立業(yè)主委員會后，有權(quán)根據(jù)法律的規(guī)定，重新選擇物業(yè)公司，此等選擇過程不應(yīng)當(dāng)受到出賣人及其所選擇的初期物業(yè)公司的阻撓。 129條、 交接責(zé)任：出賣人應(yīng)當(dāng)保證初期物業(yè)公司將如下物品交付給新物業(yè)公司： (1)、 圖紙：供水、排水、電信、暖通、建筑平面圖、結(jié)構(gòu)圖、強電圖、弱電圖、電梯、消防、公供區(qū)域的照明裝修衛(wèi)生間、各門窗系統(tǒng)； (2)、 大修基金：屬于買受人所有的用于維護房屋的大修基金； (3)、 保險單據(jù)：原始物業(yè)公司向保險公司支付的各項財產(chǎn)、人身保險單據(jù)。 (4)、 預(yù)收費用：初期物業(yè)公司已經(jīng)收取的但沒有使用的各項物業(yè)管理費用。 (5)、 對外合同：保安合同、戶外綠地維護合同、保潔公司的合同、系統(tǒng)設(shè) 備的維護合同等其他合同； (6)、 保修單據(jù)：與初期物業(yè)公司購買的設(shè)備相關(guān)的全部保修單據(jù)，以使業(yè)主選擇物業(yè)公司能夠有效地對上述設(shè)備進行維護。 130 條、 交接驗收： (1)、 中央空調(diào)：空調(diào)機組、水泵、配電柜、消防控制柜、煙感控制系統(tǒng)、噴灑系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、電梯； (2)、 故障記錄：初期物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對設(shè)備或者其他部分存有的各項故障進行提示，沒有提示的，則在業(yè)主選擇物業(yè)公司進入后，三個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的故障，均視為初期物業(yè)公司有維護義務(wù)，不能及時維護的，則 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 20 頁 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償義務(wù)。 131條、 交接責(zé)任：新物業(yè)公司及買受人組織有權(quán)對應(yīng)當(dāng)交付而沒有交付的物品進行追償，因為出賣人應(yīng)當(dāng)交付而沒有交付，不僅需要交付外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)沒有及時交付給設(shè)備維護造成的損失，并承擔(dān)將設(shè)備復(fù)原所支付的費用。 132條、 證明責(zé)任：物業(yè)公司負(fù)責(zé)證明向買受人提供安全及時達標(biāo)的物業(yè)服務(wù)，如不能證明則視為出賣人不能提供相應(yīng)水平的物業(yè)服務(wù)。如不能達到此要求，則買受人有權(quán)退房；如買受人暫不退房，則出賣人向買受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房價的千分之一 . 第 17 部分 業(yè)主管理委員會 133條 、 姓名知情：為方便買受人組織 小區(qū) 委員會或其他業(yè)主維權(quán)組織，當(dāng)本樓居住者達到 30%時，出賣人應(yīng)當(dāng)將其他業(yè)主的姓名及聯(lián)系方法以信函形式告之買受人，以利于買受人與其他業(yè)主進行溝通；但考慮到不影響其他業(yè)主的權(quán)利，他們書面拒絕的除外。 134條、 知情權(quán)利：出賣人提供的各項證據(jù)和資料，如有相反證據(jù)足以說明與事實不符，則向買受人支付總房價百分之一的違約金。 135條、 組織權(quán)利：買受人有權(quán)組織業(yè)主管理委員會，出賣人應(yīng)當(dāng)積極配合，為組織業(yè)主委員會提供有利證明文件，使其可以及時在相關(guān)管理機構(gòu)處獲得批評或登記。 如不能達到此要求，則買受人有權(quán)退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 20 頁 的違約金。 136條、 通知權(quán)利：買受人有權(quán)向其他業(yè)主發(fā)布信息或者通告，并就質(zhì)量或者物業(yè)管理問題與其他業(yè)主進行協(xié)商，出賣人不得阻礙買受人行使此權(quán)利；鑒于買受人的弱勢地位，出賣人對于買受人在業(yè)主管理委員會籌建或運行中的言行，不應(yīng)向買受人提出任何侵權(quán)責(zé)任要求。 137條、 財物交付：出賣人應(yīng)當(dāng)將相關(guān)財產(chǎn)，在業(yè)主管理委員會成立后 3 日內(nèi)開始辦理交接手續(xù)，每天工作時間不低于 8 小時，并且在30 日將全部財產(chǎn)交付完 畢，對于其中有損壞的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者以市場價格進行賠償；如不能達到此要求，則買受人有權(quán)退房；如買受人暫不退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。
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