物業(yè)業(yè)主入住問(wèn)題解答手冊(cè)-全文預(yù)覽
【正文】 管理合同中都有明確的約定，物業(yè)管理公司不承擔(dān)小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)就小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，首先取決于物業(yè)管理公司在實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)中是否有過(guò)錯(cuò)。 1物業(yè)公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，是不是要經(jīng)過(guò)業(yè)主的許可？ 首先要看他用的房屋是哪一塊的，如果是公攤面積的房屋，屬于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意，如果是為小區(qū)的業(yè)主提供一種比較合適的服務(wù)，他應(yīng)該跟業(yè)主有一個(gè)提 前的通知，小商小販?zhǔn)菍儆诮沟姆秶?，必須取得業(yè)主的同意。 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 20 頁(yè) 1現(xiàn)在業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？ 物業(yè)管理費(fèi)，還有代收的水電燃?xì)赓M(fèi)用，如果沒(méi)有繳納物業(yè)管理費(fèi)，但是繳納了其他費(fèi)用，作為物業(yè)管理公司是沒(méi)有權(quán)利掐水?dāng)嚯姷?，可以協(xié)商解決，如果沒(méi)有解決，可以向水電管理部門進(jìn)行投訴。 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 20 頁(yè) 如果說(shuō)這個(gè)鐵門變形這樣的問(wèn)題，開發(fā)商是不是也應(yīng)該承擔(dān)一些連帶責(zé)任呢？ 房屋結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，就屬于質(zhì)量問(wèn)題了，開發(fā)商必須承擔(dān)責(zé)任了。我想 請(qǐng)問(wèn) ，若我延期 辦 理 會(huì) 承 擔(dān) 什 麼 方面的 責(zé) 任？物 業(yè) 管理 費(fèi) 是否也要 補(bǔ)繳 ？ (注：但若我未 辦 理入住手 續(xù) ， 產(chǎn)証 未 辦 ，物 業(yè) 不能收我管理 費(fèi) 的?。课抑牢矣?義務(wù) 及 時(shí) 交接，可合同也 沒(méi) 有 規(guī) 定 這 方面的 時(shí)間 呀？ ) 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 20 頁(yè) 答：在商品房符合 買賣 合同的交付使用 條 件后，如因 業(yè) 主 個(gè) 人原因而不能按期收房的， 則業(yè) 主需承 擔(dān) 以下 責(zé) 任： 房屋不因 業(yè) 主不 辦 理交付使用手 續(xù) 而 視為 未交付，其 將 在一定期限屆滿 后 視為 已向 業(yè) 主交付，房屋的 風(fēng)險(xiǎn) 也 將轉(zhuǎn) 由 業(yè) 主承 擔(dān) 。 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 20 頁(yè) 7) 住宅周邊做到場(chǎng)地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有有效的隔離設(shè)施。 4) 住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。 新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求 1) 住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來(lái)水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過(guò)市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。這就明確規(guī)定，承擔(dān)住宅開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問(wèn)題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動(dòng)地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問(wèn)題。 商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 20 頁(yè) 筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂? 不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間： １．作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房，單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間； ２．售房單位自營(yíng)、自用的房屋。 多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。 根據(jù)法規(guī)內(nèi)容，我們整理出一些常見的 分?jǐn)偯娣e以供用戶參考。 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 20 頁(yè) 從目前的情況看，糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。提高了透明度，就減少了入住時(shí)的摩擦。形成了非常特殊的三角形的多種動(dòng)態(tài)的法律關(guān)系（其一是買賣合同關(guān)系、其二是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、其三是隱含的法定委托代理關(guān)系、其四是隱含的內(nèi)部的行政隸屬關(guān)系、其五是隱含的法定打包銷售關(guān)系）。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，是前期物業(yè)服務(wù)合同開始和業(yè)主正式面對(duì)面接觸之時(shí)。的確，“簽單不算完，溝通一直不斷”，工程有什么變化、更改，客戶預(yù)先知道，因?yàn)椤俺笙眿D”早晚是要見“公婆”的。提高了透明度，就減少了入住時(shí)的摩擦。目前調(diào)整這方面法律關(guān)系的主要法規(guī)就是１９９ 5 年１２月１日開始施行的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。 ２．為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂? 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e： １．大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 20 頁(yè)
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