【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告 高穎 二 00 八年四月十八日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 一、沈陽商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 .................................................................................................... 2 二、沈陽商業(yè)地產(chǎn)特點 .................................................................................................... 3 三、沈陽商業(yè)地產(chǎn)存在問題 ............................................................................................. 5 四、沈陽商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 .......................................................................................... 5 五、沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸 ............................................................................................. 7 六、沈陽商業(yè)地產(chǎn)類型 .................................................................................................... 9 七、沈陽目前商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計 ........................................................................................... 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)地產(chǎn)在我國的發(fā)展歷史不長，但起步較快，已經(jīng)成為城市經(jīng)濟發(fā)展中的一項重要內(nèi)容。近年來國家振興東北老工業(yè)基地的導向；沈陽所獨有的中心城市的地位優(yōu)勢和商業(yè)提速發(fā)展的環(huán)境以及近年來經(jīng)濟的快速增長，沈陽的商業(yè)地產(chǎn)開始步入規(guī)模增長時期，沈陽已經(jīng)開始成 為商業(yè)地產(chǎn)的投資旺地。出現(xiàn)這種強烈的發(fā)展勢頭的原因，主要得益于金廊開發(fā)和渾河兩岸開發(fā)的啟動、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設而提供的發(fā)展空間。 一、 沈陽商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 2020 年商業(yè)地產(chǎn)市場一改往年的 “ 低調(diào) ” 。來勢迅猛的各路軍團在住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)市場中雙管齊下，尤其在商業(yè)地產(chǎn)市場的博弈中，更是憑借其各自非凡的實力要重寫沈陽商業(yè)地產(chǎn)的新格局。 單一物業(yè)轉(zhuǎn)向復合物業(yè) 較早一些的商業(yè)物業(yè)形態(tài)大都是些單一的寫字間、賣場和商場等，而如今已落定和正在建設中的實力派復合物業(yè)，則以建筑綜合體的形式濃縮了城市形象和區(qū)域 經(jīng)濟形態(tài)，賦予城市核心更加旺盛的人氣與商業(yè)集群效應。位于北站金融商貿(mào)中心已經(jīng)啟動的華府天地和即將啟動的金融中心地標建筑群東北世貿(mào)廣場，以及恒隆集團在斗姆宮地區(qū)投資數(shù)十億建設的恒隆市府廣場和華潤集團在金廊上打造的超大體量的萬象城，這些都是復合物業(yè)的典型代表。 復合業(yè)態(tài)的 MALL時代全面到來 。 除了項目所處地理位置的優(yōu)越性以外，一些占地面積受限的商業(yè)地產(chǎn)項目就以多種業(yè)態(tài)組合的特殊復合方式來博弈商業(yè)地產(chǎn)市場，也就是我們所經(jīng)常說起的 SHOPPING MALL。其較為典型的代表項目有首開先河的興隆大家庭，新瑪特廣 場。 特色商業(yè)成為終端走向 自 2020 年開始，不斷有新的商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍般出現(xiàn)在城市的幾大商圈中，誰能憑借獨有的特色最終吸引消費者的興趣已經(jīng)成接下來商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的主要課題。 市場在 提出 “一站式購物娛樂中心 ”便捷、時尚、新鮮的購物同時， 也為商業(yè) 地 產(chǎn)提出新的要求和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)展方向。 二、 沈陽商業(yè)地產(chǎn)特點 沈陽作為二級城市，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進程上相對全國稍有滯后，但發(fā)展狀況同樣勢不可擋。目前進入沈陽的商業(yè)地產(chǎn)巨頭在資金的投入方面都堪稱大手筆，每個項目的最低投入也是 5億元以上。這樣的數(shù)字在沈陽的商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)史上絕無僅有。 隨著市場容量的逐步增加，從 2020年沈陽商業(yè)地產(chǎn)開始逐步運作到目前 已經(jīng) 形成一定的成熟體系。 區(qū)域特征決定商業(yè)業(yè)態(tài) 目前從區(qū)域分布來看，沈陽市新建商業(yè)可以分為三類部分。一類是在原商圈基礎上的改造或繼續(xù)擴張，主要集中在太原街商圈、中街商圈、鐵百商圈、北行商圈。 這部分的商業(yè)形態(tài)主要以日常消費類為主，是大型百貨商店、大型超市以及各種品牌的專賣店比較集中的地方。 另一類是青年大街沿線（金廊工程）、北站 CBD衍生的商業(yè)、寫字間、公寓等大型綜合體，可以說是商業(yè)地產(chǎn)的新亮點。還有一類則是作為大型住宅區(qū)配套 的超市。從行政區(qū)域上劃分主要以和平、沈河、鐵西為主。 沈河區(qū)開發(fā)商業(yè)項目占項目總量的 54%， 處于龍頭地位。 主要分布在兩個區(qū)域，其一，由北站區(qū)域輻射周邊；其二，以北站 CBD 為坐標，沿金廊分布。和平區(qū)商業(yè)開發(fā)集中于太原街改造區(qū)域，由太原街繼續(xù)向南北兩側(cè)延伸。鐵西區(qū)商業(yè)分布則較為分散，主要以專業(yè)市場建設為主。 從類型上看，公寓、酒店、寫字樓、商場與住宅多位一體的項目約占 40%， 60%的項目為純商業(yè)項目 ， 專業(yè)市場與購物中心的比重基本持平。 產(chǎn)權(quán)式商鋪與大型主力店組合是大多數(shù)綜合性商場選用的模式，主力店業(yè)態(tài)以超市、 百貨業(yè)為主。萬達商業(yè)廣場引入了百安居（原德國歐倍德）建材超市、燦坤數(shù)碼、美國沃爾瑪百貨超市、馬來西亞百盛購物廣場；北京華聯(lián)將進駐五洲商業(yè)廣場；英國百家居、美國沃爾瑪、國美電器、北京賽特、宜家家居等主力店進駐中國女人街；易初蓮花、正大百貨進駐正大廣場；上海百聯(lián)進駐領先國際城等。在商業(yè)項目招商中，品牌代理商是開發(fā)商的首選。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 外地開發(fā)商占主流 沈陽作為二級城市，無論在土地儲備上還是在土地價格方面都具有一定優(yōu)勢。從 2020 年開始，外地開發(fā)商大規(guī)模進軍沈城地產(chǎn)市場，與本地開發(fā)商分庭抗禮，并大有強占半壁江山之勢。至 2020 年，外地開發(fā)商在沈所擁有的土地及開發(fā)量、開發(fā)項目已經(jīng)遠遠超過本地發(fā)展商。從開發(fā)項目的比例上看，外地投資商或開發(fā)商以絕對優(yōu)勢約占市場份額的 80%。 主要原因有三：一、外地開發(fā)商普通看好東北老工業(yè)基地振興的政策導向；二、金廊建設及大量的土地資源、較低的土地成交價格使其有 利 可圖；三、本地開發(fā)商融資渠道少，而商業(yè)地產(chǎn)需要大量資金，限制其對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設；四、本地開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)認識較少，風險的不確定性同樣成為限制其圈地的重要因素。 鐵西區(qū)商業(yè)項目數(shù)量最多并成為家居建材集散地 鐵西區(qū)以大型購物市場體 系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上海聯(lián)華重工店、上海聯(lián)華興工店、家世界和麥德龍，歐倍德，如果再算上頗具規(guī)模的鐵西百貨大樓、中興超市加盟店和鐵副超市，擁有的綜合性商場和超市的數(shù)量已經(jīng)躍居沈陽首位。家居裝飾市場建成的有中國家具城、東方家園超市、油漆市場、型材市場、家世界購物廣場，在建的有香江好天地、歐倍德、綠色家園購物廣場。保工街已經(jīng)形成大型家私建材超市產(chǎn)業(yè)帶，鐵西也成為建材零售大鱷爭斗的焦點。 超市數(shù)量 及社區(qū)商業(yè) 急劇增加 2020 年末開始，沈陽市新增大型商業(yè)企業(yè)集中開業(yè)，如沃爾瑪太原店、樂購鐵西 店和于洪店、百盛太原店、友嘉皇姑店、鐵西店、歐倍德家居、蘇寧電器太原街店、家樂福金牛店和文化店、萬客隆、麥德隆、家世界等。至 2020年年末，全市共有 5000平方米以上經(jīng)營面積的大型綜合超市和專業(yè)超市 56 家，其中一萬平方米以上超市 31 家；連鎖店鋪總數(shù)達4000余個。 大型社區(qū)引入超市作為小區(qū)配套許多大規(guī)模社區(qū)都配備了園區(qū)內(nèi)的大型超市。華銳塔灣欣城簽約家樂