【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第39頁 共39頁萬吉廣場《物業(yè)工程管理手冊》RQ:201604目 錄一．工程物業(yè)部組織人員架構(gòu)圖 4 4 5二．部門職責(zé)說明 6三．物業(yè)工程管理制度 7： 7： 7： 7： 85. 燃?xì)鈭缶芾碇贫龋?9： 107. 停車場管理制度： 118. 消防安全檢查制度： 119. 動火作業(yè)管理制度： 1210. 監(jiān)控（消控）中心管理制度： 1311. 消防設(shè)備（器材）管理制度： 1412消防器材、設(shè)施維護管理： 1513. 物業(yè)工程人員消防管理制度： 19： 1915. 變電所停送電刀閘管理制度： 2016. 防火卷簾管理制度： 2217. 電梯安全管理制度。 2318. 設(shè)備（房）巡檢管理制度: 2419. 水泵維保管理制度: 2520. 變配電柜設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度： 2621. 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)管理制度： 2722. 安防設(shè)備維保管理制度： 2823. 空調(diào)維修保養(yǎng)管理制度： 3024. 消防系統(tǒng)維保管理制度： 3325. 電梯維保管理制度： 3426. 維修技術(shù)人員安全管理制度： 3527. 照明設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度： 39一．工程物業(yè)部組織人員架構(gòu)圖弱點信息2人綜合維修2人保潔班長2人安全班長2人工程領(lǐng)班1人工程主管1人物業(yè)主管1人經(jīng)理1人內(nèi)勤 1人扶梯、電梯4人樓層保潔 8人固定崗12人強電2人監(jiān)控員2人外場保潔2人消防專員1人備注：保安18人；工程8人；保潔16人；經(jīng)理1人、內(nèi)勤1人；共計44人。部門崗位人數(shù)直接上級職級主要職責(zé)物業(yè)工程部經(jīng)理1總經(jīng)理經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)工程部的統(tǒng)稱管理工作。文員、倉管 1部門經(jīng)理內(nèi)勤部門人員出勤排班考勤；物料管理；商戶、部門信息質(zhì)料管理。工程主管1部門經(jīng)理主管負(fù)責(zé)商場設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)運行、巡檢管理及能耗控制工作。工程班長1工程主管班長負(fù)責(zé)班組內(nèi)成員專業(yè)分工，人員調(diào)配，維修養(yǎng)護，綜合維修工作；人員調(diào)休補崗工作。水電技工4工程班長員工商場公共區(qū)域水電檢修，商戶水電工程維修工作。綜合信息維修2工程班長電工商場弱點系統(tǒng)、探頭、紅外報警系統(tǒng)維修。物業(yè)主管1部門經(jīng)理主管級負(fù)責(zé)商場保安、保潔、消防、停車場管理工作。消防專員1物業(yè)主管專員負(fù)責(zé)商場消防安全巡檢，圖紙報驗工作。安全班長2物業(yè)主管班長負(fù)責(zé)本班安全員管理，安全機動巡查。監(jiān)控員2安全班長安全員負(fù)責(zé)監(jiān)控室值班工作固定崗12安全班長安全員樓層及廣場固定區(qū)域安全值班。樓層保潔12保潔領(lǐng)班保潔員負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清潔工作。專項負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護、扶梯、衛(wèi)生間崗位。保潔班長2物業(yè)主管班長負(fù)責(zé)本班內(nèi)人員管理及商場環(huán)境衛(wèi)生工作。外場保潔2保潔班長專員負(fù)責(zé)外場保潔工作。部門合計44　　　二．部門職責(zé)說明 :所屬項目界首萬吉廣場部門物業(yè)工程部直接領(lǐng)導(dǎo)項目總經(jīng)理直接下屬物業(yè)主管、工程主管職責(zé):一、 籌備期1. 負(fù)責(zé)商場安裝工程施工進度跟蹤；質(zhì)量把控、驗收；款項辦理工作。2. 負(fù)責(zé)商場公共區(qū)域裝修工程進度跟蹤，施工協(xié)調(diào)，裝修質(zhì)量把控，驗收，款項辦理工作。3. 負(fù)責(zé)部門人員架構(gòu)的編制，人員職責(zé)崗位劃分，人員籌備組建，面試、培訓(xùn)，部門工作流程建立。4. 負(fù)責(zé)對接建設(shè)工程部，做好設(shè)施設(shè)備接管、驗收、建檔工作。5. 負(fù)責(zé)商戶進場圖紙審核，資料建檔，費用收取，裝修過程把控，安全管理，竣工驗收工作；二裝期間商場成品保護工作。6. 負(fù)責(zé)商場運營前設(shè)施設(shè)備的驗收接管調(diào)試工作。7. 配合招商部做好招商及商戶進場房屋交付工作；做好商場內(nèi)空置房管理工作。8. 做好市容、公安、交通、環(huán)保部門的外聯(lián)工作。9. 負(fù)責(zé)商場裝修期間施工現(xiàn)場人員、物品、施工安全管理工作。10. 負(fù)責(zé)商場開業(yè)前保潔開荒、綠植擺放工作。二、 運營期1. 負(fù)責(zé)商場消防安全管理工作。2. 負(fù)責(zé)商場設(shè)施設(shè)備運行維修保養(yǎng)工作；商戶報修處理。3. 負(fù)責(zé)商場內(nèi)營運秩序安全管理工作。4. 負(fù)責(zé)商場衛(wèi)生清潔管理工作。5. 負(fù)責(zé)商場內(nèi)空置房清潔、安全管理工作。6. 負(fù)責(zé)廣場車輛安全管理工作。7．配合各部門做好開店、閉店管理工作。8. 負(fù)責(zé)部門人員日常管理，培訓(xùn)，考核工作。9. 做好物業(yè)外聯(lián)及商戶、客戶物業(yè)服務(wù)工作。、公安、市容、交通、衛(wèi)生部門對接外聯(lián)工作。三．物業(yè)工程管理制度：（待廣場確定經(jīng)營時間，物業(yè)工程部聯(lián)合廣場運營部共同制定廣場開店閉店流程，物業(yè)需要根據(jù)運營時間建立此項制度）。：按照規(guī)定時間、路線進行消防安全、治安情況、衛(wèi)生情況、經(jīng)營秩序、公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備等檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報作好記錄。遇有緊急情況，應(yīng)迅速趕到事發(fā)地點，實施對應(yīng)預(yù)案。在巡視過程中，對不文明行為予以制止，遇可疑人員，委婉加以詢問，通知監(jiān)控重點盯防并積極應(yīng)對上傳。檢查各種運營設(shè)施是否正常，包括自動扶梯、照明燈、櫥窗照明等情況。對各餐飲后堂，進行例行巡視，防止出現(xiàn)安全隱患。檢查本處各崗位狀況，及時應(yīng)對并上傳。每次巡邏結(jié)束之后，第一時間進行錄入，并在《巡邏記錄表》上，進行情況闡述。如在巡邏過程中出現(xiàn)巡更點漏巡時，應(yīng)立即進行補巡并在《巡邏記錄表》上做出闡述。如因處理突發(fā)事件或執(zhí)行臨時性工作任務(wù)而未按規(guī)定時間進行巡邏的，應(yīng)采取臨時性措施并在《巡邏記錄表》中予以闡述。：萬吉廣場所有大件物品(主要是施工作業(yè)工具、器件物品、大型辦公設(shè)備等)外出必須持有物業(yè)工程管理部開具的《物品出入審批單》且由其負(fù)責(zé)人簽字后方可外出 (特殊情況除外)。大件物品出入應(yīng)在指定通道進出，未經(jīng)物業(yè)工程部特別核準(zhǔn)，不得由廣場主門進出。送配貨車輛，必須在指定地方裝載和卸運，不得影響廣場消防通道其它車輛和行人正常通行。物品搬運時不得出現(xiàn)拖、拉、滾等可能造成地面損壞或存在安全隱患的行為。萬吉廣場商家物品外出，應(yīng)由商場樓管簽字確認(rèn)，且在《物品出入審批單》上注明物品外出時間、日期、物品名稱、數(shù)量、出貨地點，逾期作廢。物業(yè)現(xiàn)場安全管理員必須對《物品出入審批單》上所寫內(nèi)容進行核實，才予以放行。放行后，在《物品出入審批單》上簽字注明日期、時間。所有大件物品搬運，不得使用各種電梯進行運輸。所有《物品出入審批單》，由物業(yè)工程部及時回收存檔。：監(jiān)控值班人員在發(fā)現(xiàn)監(jiān)視屏上紅外報警出現(xiàn)時（監(jiān)控室警鈴也同時啟動），應(yīng)立刻（第一時間）通報現(xiàn)場安全班長（或其指定現(xiàn)場安全管理員）至報警現(xiàn)場。監(jiān)控錄像設(shè)備搜尋事發(fā)現(xiàn)場并做攝像記錄。現(xiàn)場處理、誤報、現(xiàn)場安全班長（或其指定現(xiàn)場安全管理員）在確認(rèn)該區(qū)域安全后，反饋至監(jiān)控中心，并由監(jiān)控中心值班人員做好記錄，同時現(xiàn)場管理領(lǐng)班在《工作日記》中做好記錄。、紅外報警自動復(fù)位。、如現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人或異物進入紅外警戒區(qū)，應(yīng)立即采取如下應(yīng)急措施： 、現(xiàn)場管理領(lǐng)班（或其指定現(xiàn)場管理員）詢問該當(dāng)事人姓名、單位、進入原因等，并查看現(xiàn)場有否遭到破壞。如屬誤入，請其立刻離開并報監(jiān)控中心。、當(dāng)有必要時（如遇酗酒人士、非精神正常之人士等），應(yīng)做好自我防護且將其控制在一定區(qū)域，而避免造成對其它人（物品）危害 。、撥打“110”、“120”，尋求社會支持。、處理完畢后，現(xiàn)場管理領(lǐng)班講信息反饋，監(jiān)控中心值班人員做好記錄，同時現(xiàn)場安全班長在《工作日記》中做好記錄。、紅外報警手動復(fù)位。 注：如經(jīng)常性出現(xiàn)現(xiàn)場無異常情況而紅外報警未自動消除，監(jiān)控中心值班人員應(yīng)聯(lián)系工程處進行處理，使之處于正常狀態(tài)。5. 燃?xì)鈭缶芾碇贫龋罕O(jiān)控值班人員發(fā)現(xiàn)燃?xì)庵鳈C報警時（警鈴啟動），應(yīng)立刻（第一時間）通報現(xiàn)場管理處當(dāng)值領(lǐng)班（或其指定現(xiàn)場管理員）至報警現(xiàn)場。監(jiān)控值班人員應(yīng)密切觀察燃?xì)鈭缶孤?shù)值，并通報現(xiàn)場檢查人員?，F(xiàn)場處理、操作不當(dāng)漏氣、現(xiàn)場管理領(lǐng)班（或其指定現(xiàn)場管理員）在確認(rèn)操作不當(dāng)漏氣后，要求商戶停止用氣，立即打開排油煙風(fēng)機。、現(xiàn)場檢查人員根據(jù)監(jiān)控值班人員通報的報警數(shù)值，確定正常后進行燃?xì)怆姶砰y復(fù)位。、現(xiàn)場管理人員再次至商戶檢查供氣情況，確認(rèn)正常后通報監(jiān)控中心。、監(jiān)控中心值班人員做好記錄。、現(xiàn)場管理領(lǐng)班在《工作日記》中做好記錄并呈報《特別事件處理報告》。、如現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)管道漏氣，應(yīng)立即采取如下應(yīng)急措施： 、現(xiàn)場管理當(dāng)值領(lǐng)班（或其指定現(xiàn)場管理員）立即要求商家停止用氣，停止一切開關(guān)電操作，關(guān)閉燃?xì)忾y門。、立即聯(lián)系燃?xì)夤緭屝?，保證現(xiàn)場安全。、必要時撥打“119”、“110”，尋求社會支持。、處理完畢，經(jīng)確認(rèn)正常后進行電磁閥復(fù)位。、現(xiàn)場管理人員再次至商戶檢查供氣情況，確認(rèn)正常后通報監(jiān)控中心。、監(jiān)控中心值班人員做好記錄。、現(xiàn)場管理領(lǐng)班做好記錄，并呈報特別事件處理報告。注：如用戶操作不當(dāng)報警，現(xiàn)場人員電磁閥無法復(fù)位，或復(fù)位后不能正常供氣的情況下，應(yīng)聯(lián)系工程處進行處理，保證用戶正常用氣。：收銀臺送款、由需押款收銀臺電話通知監(jiān)控，監(jiān)控告知當(dāng)值現(xiàn)場管理領(lǐng)班。、現(xiàn)場管理當(dāng)值領(lǐng)班通知押款人員迅速到位，并由押款人員與收銀員現(xiàn)場確認(rèn)收銀包數(shù)量，收銀包由收銀員保管。、押款前，押款人員應(yīng)內(nèi)線電話告知監(jiān)控。、監(jiān)控人員收到押款信息后，立即調(diào)整監(jiān)控探頭在監(jiān)控范圍內(nèi)跟進整個押款過程。、押款到達(dá)各現(xiàn)場管理各固定崗位時，各崗位管理人員應(yīng)做好協(xié)防。、收銀員將收銀包投入保險柜前，在押款人員的監(jiān)督下必須保證收銀包完好。、經(jīng)確認(rèn)完好后，收銀員將收銀包投入保險柜，押款人員及收銀員共同簽字確認(rèn)，鎖門離開。財務(wù)至銀行送款、財務(wù)部電話通知監(jiān)控，監(jiān)控告知當(dāng)值現(xiàn)場管理當(dāng)值領(lǐng)班。、現(xiàn)場管理當(dāng)值領(lǐng)班通知押款人員迅速到位。、財務(wù)人員上車后，押款人員方能上車。、到達(dá)目的地后，待車輛停穩(wěn)后，押款人員先下車，觀察周圍無異常情況后，財務(wù)人員攜款下車。、到達(dá)銀行內(nèi)部時，押款人員于門口等待財務(wù)人員至辦理結(jié)束。注意事項、押款工作安全責(zé)任人為當(dāng)值現(xiàn)場安全班長。押款前，當(dāng)值現(xiàn)場管理領(lǐng)班應(yīng)提前做好其他崗位人員工作安排。當(dāng)押款有特殊要求時，應(yīng)做出特殊安排。必要時，應(yīng)安排兩名押款安全員同往，押款時攜帶橡皮棍。、押款應(yīng)指定責(zé)任心強、入職時間一年以上、工作中認(rèn)真負(fù)責(zé)，人員作為押款安全員，如遇特殊情況調(diào)換押款安全員時，必須由當(dāng)班現(xiàn)場管理處領(lǐng)班同意。、押款時，當(dāng)押款人員為二人時，則應(yīng)一人在前，一人在后，收銀員居中間，負(fù)責(zé)將收銀員安全送至財務(wù)；若押款人員為一人時，則應(yīng)與收銀員并行。徒步至銀行時，押款安全員應(yīng)行走在財務(wù)人員后方攜款包一側(cè)。、押款人員在押款過程中應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定路線行走，嚴(yán)禁私自改變送款路線，押款期間，嚴(yán)禁從事任何與送款無關(guān)的事情，若發(fā)生異?，F(xiàn)象，積極對應(yīng)，及時上傳。、為確?？铐棸踩涂顣r，押款人員及收銀員不得攜帶私人包裹。、嚴(yán)格做好保密工作，不得向外人泄露內(nèi)部工作情況。7. 停車場管理制度：本停車場與車主之間是車位有償使用關(guān)系，收取費用是車位使用費，不承擔(dān)車輛被盜、損壞、物品保管等責(zé)任