【正文】 編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第39頁(yè) 共39頁(yè)萬(wàn)吉廣場(chǎng)《物業(yè)工程管理手冊(cè)》RQ:201604目 錄一．工程物業(yè)部組織人員架構(gòu)圖 4 4 5二．部門(mén)職責(zé)說(shuō)明 6三．物業(yè)工程管理制度 7： 7： 7： 7： 85. 燃?xì)鈭?bào)警管理制度： 9： 107. 停車(chē)場(chǎng)管理制度： 118. 消防安全檢查制度： 119. 動(dòng)火作業(yè)管理制度： 1210. 監(jiān)控（消控）中心管理制度： 1311. 消防設(shè)備（器材）管理制度： 1412消防器材、設(shè)施維護(hù)管理： 1513. 物業(yè)工程人員消防管理制度： 19： 1915. 變電所停送電刀閘管理制度： 2016. 防火卷簾管理制度： 2217. 電梯安全管理制度。 2318. 設(shè)備（房）巡檢管理制度: 2419. 水泵維保管理制度: 2520. 變配電柜設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度： 2621. 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)管理制度： 2722. 安防設(shè)備維保管理制度： 2823. 空調(diào)維修保養(yǎng)管理制度： 3024. 消防系統(tǒng)維保管理制度： 3325. 電梯維保管理制度： 3426. 維修技術(shù)人員安全管理制度： 3527. 照明設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度： 39一．工程物業(yè)部組織人員架構(gòu)圖弱點(diǎn)信息2人綜合維修2人保潔班長(zhǎng)2人安全班長(zhǎng)2人工程領(lǐng)班1人工程主管1人物業(yè)主管1人經(jīng)理1人內(nèi)勤 1人扶梯、電梯4人樓層保潔 8人固定崗12人強(qiáng)電2人監(jiān)控員2人外場(chǎng)保潔2人消防專(zhuān)員1人備注：保安18人；工程8人；保潔16人；經(jīng)理1人、內(nèi)勤1人；共計(jì)44人。部門(mén)崗位人數(shù)直接上級(jí)職級(jí)主要職責(zé)物業(yè)工程部經(jīng)理1總經(jīng)理經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)工程部的統(tǒng)稱(chēng)管理工作。文員、倉(cāng)管 1部門(mén)經(jīng)理內(nèi)勤部門(mén)人員出勤排班考勤；物料管理；商戶、部門(mén)信息質(zhì)料管理。工程主管1部門(mén)經(jīng)理主管負(fù)責(zé)商場(chǎng)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)運(yùn)行、巡檢管理及能耗控制工作。工程班長(zhǎng)1工程主管班長(zhǎng)負(fù)責(zé)班組內(nèi)成員專(zhuān)業(yè)分工，人員調(diào)配，維修養(yǎng)護(hù)，綜合維修工作；人員調(diào)休補(bǔ)崗工作。水電技工4工程班長(zhǎng)員工商場(chǎng)公共區(qū)域水電檢修，商戶水電工程維修工作。綜合信息維修2工程班長(zhǎng)電工商場(chǎng)弱點(diǎn)系統(tǒng)、探頭、紅外報(bào)警系統(tǒng)維修。物業(yè)主管1部門(mén)經(jīng)理主管級(jí)負(fù)責(zé)商場(chǎng)保安、保潔、消防、停車(chē)場(chǎng)管理工作。消防專(zhuān)員1物業(yè)主管專(zhuān)員負(fù)責(zé)商場(chǎng)消防安全巡檢，圖紙報(bào)驗(yàn)工作。安全班長(zhǎng)2物業(yè)主管班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班安全員管理，安全機(jī)動(dòng)巡查。監(jiān)控員2安全班長(zhǎng)安全員負(fù)責(zé)監(jiān)控室值班工作固定崗12安全班長(zhǎng)安全員樓層及廣場(chǎng)固定區(qū)域安全值班。樓層保潔12保潔領(lǐng)班保潔員負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清潔工作。專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)、扶梯、衛(wèi)生間崗位。保潔班長(zhǎng)2物業(yè)主管班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班內(nèi)人員管理及商場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生工作。外場(chǎng)保潔2保潔班長(zhǎng)專(zhuān)員負(fù)責(zé)外場(chǎng)保潔工作。部門(mén)合計(jì)44　　　二．部門(mén)職責(zé)說(shuō)明 :所屬項(xiàng)目界首萬(wàn)吉廣場(chǎng)部門(mén)物業(yè)工程部直接領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目總經(jīng)理直接下屬物業(yè)主管、工程主管職責(zé):一、 籌備期1. 負(fù)責(zé)商場(chǎng)安裝工程施工進(jìn)度跟蹤；質(zhì)量把控、驗(yàn)收；款項(xiàng)辦理工作。2. 負(fù)責(zé)商場(chǎng)公共區(qū)域裝修工程進(jìn)度跟蹤，施工協(xié)調(diào)，裝修質(zhì)量把控，驗(yàn)收，款項(xiàng)辦理工作。3. 負(fù)責(zé)部門(mén)人員架構(gòu)的編制，人員職責(zé)崗位劃分，人員籌備組建，面試、培訓(xùn)，部門(mén)工作流程建立。4. 負(fù)責(zé)對(duì)接建設(shè)工程部，做好設(shè)施設(shè)備接管、驗(yàn)收、建檔工作。5. 負(fù)責(zé)商戶進(jìn)場(chǎng)圖紙審核，資料建檔，費(fèi)用收取，裝修過(guò)程把控，安全管理，竣工驗(yàn)收工作；二裝期間商場(chǎng)成品保護(hù)工作。6. 負(fù)責(zé)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)前設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收接管調(diào)試工作。7. 配合招商部做好招商及商戶進(jìn)場(chǎng)房屋交付工作；做好商場(chǎng)內(nèi)空置房管理工作。8. 做好市容、公安、交通、環(huán)保部門(mén)的外聯(lián)工作。9. 負(fù)責(zé)商場(chǎng)裝修期間施工現(xiàn)場(chǎng)人員、物品、施工安全管理工作。10. 負(fù)責(zé)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前保潔開(kāi)荒、綠植擺放工作。二、 運(yùn)營(yíng)期1. 負(fù)責(zé)商場(chǎng)消防安全管理工作。2. 負(fù)責(zé)商場(chǎng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修保養(yǎng)工作；商戶報(bào)修處理。3. 負(fù)責(zé)商場(chǎng)內(nèi)營(yíng)運(yùn)秩序安全管理工作。4. 負(fù)責(zé)商場(chǎng)衛(wèi)生清潔管理工作。5. 負(fù)責(zé)商場(chǎng)內(nèi)空置房清潔、安全管理工作。6. 負(fù)責(zé)廣場(chǎng)車(chē)輛安全管理工作。7．配合各部門(mén)做好開(kāi)店、閉店管理工作。8. 負(fù)責(zé)部門(mén)人員日常管理，培訓(xùn)，考核工作。9. 做好物業(yè)外聯(lián)及商戶、客戶物業(yè)服務(wù)工作。、公安、市容、交通、衛(wèi)生部門(mén)對(duì)接外聯(lián)工作。三．物業(yè)工程管理制度：（待廣場(chǎng)確定經(jīng)營(yíng)時(shí)間，物業(yè)工程部聯(lián)合廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部共同制定廣場(chǎng)開(kāi)店閉店流程，物業(yè)需要根據(jù)運(yùn)營(yíng)時(shí)間建立此項(xiàng)制度）。：按照規(guī)定時(shí)間、路線進(jìn)行消防安全、治安情況、衛(wèi)生情況、經(jīng)營(yíng)秩序、公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備等檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并上報(bào)作好記錄。遇有緊急情況，應(yīng)迅速趕到事發(fā)地點(diǎn)，實(shí)施對(duì)應(yīng)預(yù)案。在巡視過(guò)程中，對(duì)不文明行為予以制止，遇可疑人員，委婉加以詢問(wèn)，通知監(jiān)控重點(diǎn)盯防并積極應(yīng)對(duì)上傳。檢查各種運(yùn)營(yíng)設(shè)施是否正常，包括自動(dòng)扶梯、照明燈、櫥窗照明等情況。對(duì)各餐飲后堂，進(jìn)行例行巡視，防止出現(xiàn)安全隱患。檢查本處各崗位狀況，及時(shí)應(yīng)對(duì)并上傳。每次巡邏結(jié)束之后，第一時(shí)間進(jìn)行錄入，并在《巡邏記錄表》上，進(jìn)行情況闡述。如在巡邏過(guò)程中出現(xiàn)巡更點(diǎn)漏巡時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行補(bǔ)巡并在《巡邏記錄表》上做出闡述。如因處理突發(fā)事件或執(zhí)行臨時(shí)性工作任務(wù)而未按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行巡邏的，應(yīng)采取臨時(shí)性措施并在《巡邏記錄表》中予以闡述。：萬(wàn)吉廣場(chǎng)所有大件物品(主要是施工作業(yè)工具、器件物品、大型辦公設(shè)備等)外出必須持有物業(yè)工程管理部開(kāi)具的《物品出入審批單》且由其負(fù)責(zé)人簽字后方可外出 (特殊情況除外)。大件物品出入應(yīng)在指定通道進(jìn)出，未經(jīng)物業(yè)工程部特別核準(zhǔn)，不得由廣場(chǎng)主門(mén)進(jìn)出。送配貨車(chē)輛，必須在指定地方裝載和卸運(yùn)，不得影響廣場(chǎng)消防通道其它車(chē)輛和行人正常通行。物品搬運(yùn)時(shí)不得出現(xiàn)拖、拉、滾等可能造成地面損壞或存在安全隱患的行為。萬(wàn)吉廣場(chǎng)商家物品外出，應(yīng)由商場(chǎng)樓管簽字確認(rèn)，且在《物品出入審批單》上注明物品外出時(shí)間、日期、物品名稱(chēng)、數(shù)量、出貨地點(diǎn)，逾期作廢。物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)安全管理員必須對(duì)《物品出入審批單》上所寫(xiě)內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，才予以放行。放行后，在《物品出入審批單》上簽字注明日期、時(shí)間。所有大件物品搬運(yùn)，不得使用各種電梯進(jìn)行運(yùn)輸。所有《物品出入審批單》，由物業(yè)工程部及時(shí)回收存檔。：監(jiān)控值班人員在發(fā)現(xiàn)監(jiān)視屏上紅外報(bào)警出現(xiàn)時(shí)（監(jiān)控室警鈴也同時(shí)啟動(dòng)），應(yīng)立刻（第一時(shí)間）通報(bào)現(xiàn)場(chǎng)安全班長(zhǎng)（或其指定現(xiàn)場(chǎng)安全管理員）至報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)。監(jiān)控錄像設(shè)備搜尋事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)并做攝像記錄?，F(xiàn)場(chǎng)處理、誤報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)安全班長(zhǎng)（或其指定現(xiàn)場(chǎng)安全管理員）在確認(rèn)該區(qū)域安全后，反饋至監(jiān)控中心，并由監(jiān)控中心值班人員做好記錄，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)管理領(lǐng)班在《工作日記》中做好記錄。、紅外報(bào)警自動(dòng)復(fù)位。、如現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有人或異物進(jìn)入紅外警戒區(qū)，應(yīng)立即采取如下應(yīng)急措施： 、現(xiàn)場(chǎng)管理領(lǐng)班（或其指定現(xiàn)場(chǎng)管理員）詢問(wèn)該當(dāng)事人姓名、單位、進(jìn)入原因等，并查看現(xiàn)場(chǎng)有否遭到破壞。如屬誤入，請(qǐng)其立刻離開(kāi)并報(bào)監(jiān)控中心。、當(dāng)有必要時(shí)（如遇酗酒人士、非精神正常之人士等），應(yīng)做好自我防護(hù)且將其控制在一定區(qū)域，而避免造成對(duì)其它人（物品）危害 。、撥打“110”、“120”，尋求社會(huì)支持。、處理完畢后，現(xiàn)場(chǎng)管理領(lǐng)班講信息反饋，監(jiān)控中心值班人員做好記錄，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)安全班長(zhǎng)在《工作日記》中做好記錄。、紅外報(bào)警手動(dòng)復(fù)位。 注：如經(jīng)常性出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)無(wú)異常情況而紅外報(bào)警未自動(dòng)消除，監(jiān)控中心值班人員應(yīng)聯(lián)系工程處進(jìn)行處理，使之處于正常狀態(tài)。5. 燃?xì)鈭?bào)警管理制度：監(jiān)控值班人員發(fā)現(xiàn)燃?xì)庵鳈C(jī)報(bào)警時(shí)（警鈴啟動(dòng)），應(yīng)立刻（第一時(shí)間）通報(bào)現(xiàn)場(chǎng)管理處當(dāng)值領(lǐng)班（或其指定現(xiàn)場(chǎng)管理員）至報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)。監(jiān)控值班人員應(yīng)密切觀察燃?xì)鈭?bào)警泄漏數(shù)值，并通報(bào)現(xiàn)場(chǎng)檢查人員?，F(xiàn)場(chǎng)處理、操作不當(dāng)漏氣、現(xiàn)場(chǎng)管理領(lǐng)班（或其指定現(xiàn)場(chǎng)管理員）在確認(rèn)操作不當(dāng)漏氣后，要求商戶停止用氣，立即打開(kāi)排油煙風(fēng)機(jī)。、現(xiàn)場(chǎng)檢查人員根據(jù)監(jiān)控值班人員通報(bào)的報(bào)警數(shù)值，確定正常后進(jìn)行燃?xì)怆姶砰y復(fù)位。、現(xiàn)場(chǎng)管理人員再次至商戶檢查供氣情況，確認(rèn)正常后通報(bào)監(jiān)控中心。、監(jiān)控中心值班人員做好記錄。、現(xiàn)場(chǎng)管理領(lǐng)班在《工作日記》中做好記錄并呈報(bào)《特別事件處理報(bào)告》。、如現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)管道漏氣，應(yīng)立即采取如下應(yīng)急措施： 、現(xiàn)場(chǎng)管理當(dāng)值領(lǐng)班（或其指定現(xiàn)場(chǎng)管理員）立即要求商家停止用氣，停止一切開(kāi)關(guān)電操作，關(guān)閉燃?xì)忾y門(mén)。、立即聯(lián)系燃?xì)夤緭屝?，保證現(xiàn)場(chǎng)安全。、必要時(shí)撥打“119”、“110”，尋求社會(huì)支持。、處理完畢，經(jīng)確認(rèn)正常后進(jìn)行電磁閥復(fù)位。、現(xiàn)場(chǎng)管理人員再次至商戶檢查供氣情況，確認(rèn)正常后通報(bào)監(jiān)控中心。、監(jiān)控中心值班人員做好記錄。、現(xiàn)場(chǎng)管理領(lǐng)班做好記錄，并呈報(bào)特別事件處理報(bào)告。注：如用戶操作不當(dāng)報(bào)警，現(xiàn)場(chǎng)人員電磁閥無(wú)法復(fù)位，或復(fù)位后不能正常供氣的情況下，應(yīng)聯(lián)系工程處進(jìn)行處理，保證用戶正常用氣。：收銀臺(tái)送款、由需押款收銀臺(tái)電話通知監(jiān)控，監(jiān)控告知當(dāng)值現(xiàn)場(chǎng)管理領(lǐng)班。、現(xiàn)場(chǎng)管理當(dāng)值領(lǐng)班通知押款人員迅速到位，并由押款人員與收銀員現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)收銀包數(shù)量，收銀包由收銀員保管。、押款前，押款人員應(yīng)內(nèi)線電話告知監(jiān)控。、監(jiān)控人員收到押款信息后，立即調(diào)整監(jiān)控探頭在監(jiān)控范圍內(nèi)跟進(jìn)整個(gè)押款過(guò)程。、押款到達(dá)各現(xiàn)場(chǎng)管理各固定崗位時(shí)，各崗位管理人員應(yīng)做好協(xié)防。、收銀員將收銀包投入保險(xiǎn)柜前，在押款人員的監(jiān)督下必須保證收銀包完好。、經(jīng)確認(rèn)完好后，收銀員將收銀包投入保險(xiǎn)柜，押款人員及收銀員共同簽字確認(rèn)，鎖門(mén)離開(kāi)。財(cái)務(wù)至銀行送款、財(cái)務(wù)部電話通知監(jiān)控，監(jiān)控告知當(dāng)值現(xiàn)場(chǎng)管理當(dāng)值領(lǐng)班。、現(xiàn)場(chǎng)管理當(dāng)值領(lǐng)班通知押款人員迅速到位。、財(cái)務(wù)人員上車(chē)后，押款人員方能上車(chē)。、到達(dá)目的地后，待車(chē)輛停穩(wěn)后，押款人員先下車(chē)，觀察周?chē)鸁o(wú)異常情況后，財(cái)務(wù)人員攜款下車(chē)。、到達(dá)銀行內(nèi)部時(shí)，押款人員于門(mén)口等待財(cái)務(wù)人員至辦理結(jié)束。注意事項(xiàng)、押款工作安全責(zé)任人為當(dāng)值現(xiàn)場(chǎng)安全班長(zhǎng)。押款前，當(dāng)值現(xiàn)場(chǎng)管理領(lǐng)班應(yīng)提前做好其他崗位人員工作安排。當(dāng)押款有特殊要求時(shí)，應(yīng)做出特殊安排。必要時(shí)，應(yīng)安排兩名押款安全員同往，押款時(shí)攜帶橡皮棍。、押款應(yīng)指定責(zé)任心強(qiáng)、入職時(shí)間一年以上、工作中認(rèn)真負(fù)責(zé)，人員作為押款安全員，如遇特殊情況調(diào)換押款安全員時(shí)，必須由當(dāng)班現(xiàn)場(chǎng)管理處領(lǐng)班同意。、押款時(shí)，當(dāng)押款人員為二人時(shí)，則應(yīng)一人在前，一人在后，收銀員居中間，負(fù)責(zé)將收銀員安全送至財(cái)務(wù)；若押款人員為一人時(shí)，則應(yīng)與收銀員并行。徒步至銀行時(shí)，押款安全員應(yīng)行走在財(cái)務(wù)人員后方攜款包一側(cè)。、押款人員在押款過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定路線行走，嚴(yán)禁私自改變送款路線，押款期間，嚴(yán)禁從事任何與送款無(wú)關(guān)的事情，若發(fā)生異?，F(xiàn)象，積極對(duì)應(yīng)，及時(shí)上傳。、為確?？铐?xiàng)安全送款時(shí)，押款人員及收銀員不得攜帶私人包裹。、嚴(yán)格做好保密工作，不得向外人泄露內(nèi)部工作情況。7. 停車(chē)場(chǎng)管理制度：本停車(chē)場(chǎng)與車(chē)主之間是車(chē)位有償使用關(guān)系，收取費(fèi)用是車(chē)位使用費(fèi)，不承擔(dān)車(chē)輛被盜、損壞、物品保管等責(zé)任