【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 某知名物業(yè)管理公司工程部運(yùn)作手冊 第一節(jié) 管理范圍 總體：工程部負(fù)責(zé)項目有： (1)對所有設(shè)備的日常運(yùn)行管理。 (2)對建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。 (3)對樓宇未盡人之處提出整改方案。 (4)對客戶的裝修工程方案審核，對施工進(jìn)行監(jiān)督管理。 (5)對客戶進(jìn)行有償服務(wù)。 (6)為物業(yè)管理提供一切有關(guān)工程詢問。 一、強(qiáng)電專業(yè) 1．負(fù)責(zé)整個樓宇變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理。 2．負(fù)責(zé)整個樓宇變配電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作。 3．負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動力電源、電機(jī)、控 制柜的維修保養(yǎng)。 4．負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動力電源、電機(jī)、控制柜的維修保養(yǎng)。 5．負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域的照明維修。 6．負(fù)責(zé)樓宇臨時供電的安排和計劃。 7．負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計劃方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。 8．對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 9．負(fù)責(zé)電梯的維修、保養(yǎng)。 10．負(fù)責(zé)卷簾門的維修、保養(yǎng)。 11．為客戶提供有償服務(wù)。 二、空調(diào)專業(yè) 1．負(fù)責(zé)樓宇整個空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理 2．負(fù)責(zé)樓宇整個空調(diào)、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。 3．負(fù)責(zé)空 調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)中，電機(jī)和控制柜的巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題后及時報告電氣維修班處理。 4．改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計，使樓宇有一個良好舒適環(huán)境，同時最大限度節(jié)約能源。 5．為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 三、給排水專業(yè) 1．負(fù)責(zé)樓宇的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、噴灑系統(tǒng)、雨淋系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)和故障檢修。 2．負(fù)責(zé)樓宇所有衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。 3．負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)所有機(jī)械的維修，如：手推車等。 4．負(fù)責(zé)水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。 5．負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)處理。 6．為業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 四、土建專業(yè) 1．負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門等所有項目的修理、調(diào)整。 2．負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題，例如滲漏、裂縫等修、整改。 3．負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。 4．負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 5．負(fù)責(zé)一些臨時性的任務(wù)。 6．為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 五、弱電系統(tǒng) 1．負(fù)責(zé)公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)。 2．負(fù)責(zé)向 業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 第二節(jié) 工程部人員結(jié)構(gòu) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第三節(jié) 工程部崗位職責(zé) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 一、總工程師 ，制定計劃，執(zhí)行有關(guān)工程和能源管理的方針、原則、計劃、規(guī)定和制度。 、保養(yǎng)計劃。 ，確保工程設(shè)備的正常 運(yùn)行。 ，根據(jù)樓宇運(yùn)行要求準(zhǔn)備和調(diào)整工程部運(yùn)行預(yù)算，并嚴(yán)格控制工程運(yùn)行和維修費(fèi)用。 、控制所有水、電、煤氣、熱力等能源消耗，分析消耗原因，擔(dān)出整改辦法，最大限度地節(jié)約能源。 ，并按有關(guān)規(guī)定給予獎懲。 ，保證工程部員工掌握必須的專業(yè)技術(shù)和技能。 。 、發(fā)票。 。 各崗位責(zé)任并檢查落實。 。 。 、領(lǐng)班工作業(yè)績進(jìn)行考核。 。 ，組織討論決定，對完成項目進(jìn)行檢查、評估和驗收。 ，解決員工爭執(zhí)。 。 。 、檢查工程設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行情況，組織有效的生產(chǎn)管理和技術(shù)管理，閱讀審察各類技術(shù)報表和工作日記 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 二、專業(yè)主管 ，主管本專業(yè)的全面工作，確保所管轄設(shè)備處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行。 、季、月、周檢修計劃，建定相應(yīng)的維修記錄檔案，并監(jiān)督實施。 、維修和保養(yǎng) 。 、值班、交接班記錄，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取相應(yīng)措施。 ，并書面報告總工程師 、月報告 ，發(fā)現(xiàn)不良，及時糾正。 ，遵守勞動安全的法規(guī)、法令。 ，合理安排維修。 ，努力降低成本及能耗。 ，監(jiān)督檢查勞動紀(jì)律。 。 。 、預(yù)算和報價。 、督導(dǎo)、考核、評估。 。 ，并永久性在 設(shè)備操作處和工作間明顯展示。 三、領(lǐng)班 ： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，所轄設(shè)備的性能及控制范圍。 、控制柜、照明柜及發(fā)電機(jī)的操作、維修、運(yùn)行規(guī)程。 。 ，聽從專業(yè)主管的指揮。在布置工作時，要首先考慮消防安全和勞動保護(hù)。 ，并對所有記錄數(shù)據(jù)及內(nèi)容負(fù)責(zé)。 ，并及時處理變配電系統(tǒng)設(shè)備的故障，保證本系統(tǒng)正常運(yùn)行，對巡查記錄負(fù)責(zé)。 。 ，并由專業(yè)主管進(jìn)行考核， ，并應(yīng)立即匯報專業(yè)主管，在得到專業(yè)主管命令，并辦理有關(guān)手續(xù)后方可執(zhí)行操作。 ，并認(rèn)真做好相應(yīng)保養(yǎng)記錄。 ，并隨時處理各類故障，并對巡檢記錄負(fù)責(zé)。 （每 3 個月一次）培訓(xùn)所屬員工的維修技能，并由專業(yè)主管進(jìn)行考核， ，對未能按規(guī)定完成的維修單要有原因，上報專業(yè)主管后，交文員經(jīng)行登記。 ： 、消防聯(lián)動系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)之配置、運(yùn)行及設(shè)備狀態(tài)等情況。 、運(yùn)行、維修保養(yǎng)規(guī)程。 ，以身作則。 弱電系統(tǒng)運(yùn)行記錄、巡檢記錄，并對所有記錄數(shù)據(jù)及內(nèi)容負(fù)責(zé)。必須每天巡視所有弱電系統(tǒng)一遍，并及時處理各類故障，保證各系統(tǒng)運(yùn)行正常。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 。 （每 3 個月一次）培訓(xùn)所屬員工之操作、維修、保養(yǎng)技能，并由專業(yè)主管進(jìn)行考核。 ，必須在領(lǐng)班的帶領(lǐng)下，嚴(yán)格按照專業(yè)主管所制定的維修保養(yǎng)計劃進(jìn)行，并認(rèn)真做好相應(yīng)保養(yǎng)記錄。如需停機(jī)保養(yǎng)時，必須提前三天通知總工程師，以便做好相應(yīng)安排。 。 ，要首先考慮消防安全和勞動保護(hù)。 ，對未能按規(guī)定完成的維修單要有原因，上報專業(yè)主管后交文員登記。 四、文員 、中英文打印，各類文件的復(fù)印及收發(fā)。各種文件、資料、材料的存檔，文具用品的分發(fā)。 、資料分類保管、編排目錄、日常借閱和確保完整無損，每年核對補(bǔ)缺。 、跟蹤、存檔及現(xiàn)金報銷、支票申請。 、更換，確保所有信息及時轉(zhuǎn)達(dá)到員工。 ，整理會議紀(jì)要并 打印、發(fā)送。 。 、熱情應(yīng)答來往電話，詳細(xì)記錄所有信息。 ，上報有關(guān)部門。 24 小時的報表和其它報表。 ，并按要求執(zhí)行最高、最低儲備標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)儲備接近或達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)時，及時提出申請購買計劃單。 ，做好備品備件和公用工具的管理制度。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 9 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 、卡、物等管理工作，要求帳、卡、物必須相符，物品堆放整齊清潔。 ，對盤虧、盤盈情況及時向有關(guān)上級匯報。 、按質(zhì)地完成每月財務(wù)要求的備品、備件、材料消耗和庫存情況等的報表。 、易爆、有毒物品必須單獨(dú)儲放。室內(nèi)禁止一切煙火，必須每天去巡查二次。 、整理。 。 五、技工 通則： ，嚴(yán)格遵守各項操作規(guī)程及各項規(guī)章制度。 。 ，請修單不得積壓，做好維修記錄。 ，微笑服務(wù)。 ，認(rèn)真履行值班制度。 ，不得人為損壞工具。 ，熟練掌握各種設(shè)備的開閉方法和性能，掌握專業(yè)技能。 ，在工作中要時刻注意各種設(shè)備的工作狀態(tài)是否正常，不論是本專還是其它專業(yè)，及時處理及時報告。 、休息室及工作場所的衛(wèi)生。 ，不得私自更改、調(diào)整、移動線路、管路設(shè)備。 ，所轄設(shè)備的性能及控制 范圍。熟練掌握各配電設(shè)備及發(fā)電機(jī)的運(yùn)行、操作、維修規(guī)程。必須服從領(lǐng)班及專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 10 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，交班人員必須認(rèn)真講解本班工作情況，并認(rèn)真做好交接班記錄。接班人員必須清楚了解上一班工作內(nèi)容，仔細(xì)查看交接班記錄。交接班記錄必須由值班電工本人簽字，不得代簽。 ，保持良好工作狀態(tài)，工具使用完畢后，必須擦拭干凈，放回原處。 、按數(shù)抄錄各類計量儀表，不得偽造數(shù)據(jù)。 ，并認(rèn)真做好檢查記錄，不得偽造檢查結(jié)果。 字跡工整、清晰、全面，記錄單據(jù)必須保持清潔完整，不得損毀。 、低壓操作必須按照電工操作規(guī)程進(jìn)行，以保證人身及設(shè)備安全。 ，各配電柜、開關(guān)、儀表等如有損壞，須立即修復(fù)，如需停電處理，須立即報告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管，獲得批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 、值班室及所轄設(shè)備的清潔，每班兩次清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處。根據(jù)上級安排，定期清潔設(shè)備內(nèi)部。值班室內(nèi)與工作有關(guān)之物品必須擺放整齊，不得存放與工作無關(guān)之物品，配電室內(nèi)嚴(yán)禁存放雜物。 、配電室及其他機(jī)房會見客人，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗，需暫時離崗時，必須報告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管離崗原因、去向及時間，獲得批準(zhǔn)后方可離崗。 ，須在接班人員的協(xié)助下，加班完成，不得移交給接班人員，接班人員必須協(xié)助交班人員完成工作后進(jìn)行交接班。 ，不得進(jìn)行交班，并須立即報告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管，在領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管未做出具體安排之前，交班人員不得離崗。 、賭博、酗酒及任何游戲，配電室內(nèi)嚴(yán) 禁吸煙。 ： 、維修保養(yǎng)規(guī)程。必須服從領(lǐng)班及專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。 ，更換工服，清點(diǎn)工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。 ，必須十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理，服從工作安排。 、準(zhǔn)確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認(rèn)真清理現(xiàn)場。并將處理結(jié)果報告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 11 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，各接點(diǎn)必須牢固接實，絕緣及防水處理必須可靠，不得疏忽大意。 有公共供電設(shè)備及公共照明 (包括各電纜井 )一遍，發(fā)現(xiàn)問題須立即報告維修領(lǐng)班或系統(tǒng)工程師，并及時修復(fù)，做好巡視記錄。 、電纜井等不得有存水、塵土及雜物，各配電箱的箱體、合葉、箱門、鎖具等必須保持功能正常，無銹蝕，并保持鎖好。電纜井內(nèi)的電纜必須放置于電纜橋架內(nèi)，并蓋好扣板。 、線路等不得有噪音、過熱及其它故障，各接點(diǎn)必須牢固接實。 、挑檐及草地?zé)舯仨毐３质褂谜＃S壞隨修，不得拖延至第二天晚上開燈之時。 ，必須接入漏電開關(guān)，并保 證漏電開關(guān)靈敏有效。 ，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工作需要外，不得在大廈內(nèi)隨意走動，不得進(jìn)入任何草坪綠地。 ，隨地吐痰，亂扔廢棄物。 ，必須敲門，在獲得同意后方可進(jìn)入，必須著裝整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶單元內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報酬、小費(fèi)及物品，不得動用客戶單元內(nèi)任何物品用于維修，需要移動物品時必須征得同意。 ： ，必須清楚了解 其性能，檢查方法，控制范圍及運(yùn)行狀況。必須服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。 ，并做好巡查記錄。 ，保證各系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證人身及財產(chǎn)安全。 ，須立即通知專業(yè)主管，得到批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 ，自己無能力排除時，須立即通知專業(yè)主管。 ，十分鐘內(nèi)須趕到現(xiàn)場處理。工作完成后必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，并須將處理結(jié)果及時報告專業(yè)主管。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁，共 74 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ，各接線、接點(diǎn)務(wù)必接實；各鏍絲、鏍母務(wù)必擰 緊，各設(shè)備安裝必須牢固可靠。 ，井道內(nèi)須保持無雜物、無存水，各類電纜均應(yīng)放置于電纜橋架內(nèi)，并蓋好蓋板，做好檢查記錄。 、整齊，各連接線、接點(diǎn)必須保證接觸良好。 ，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工作需要外，不得隨意走動，不得進(jìn)入任何草坪綠地。 ，隨地吐痰，亂扔廢棄物。 ，必須敲門，在獲得同意后方可進(jìn)入，必須著裝整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶區(qū)域內(nèi) 吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報酬、小費(fèi)及物品，不得動用客戶任何物品，需要移動物品時必須征得同意。 ： 、所轄設(shè)備的性能及控制范圍。熟練掌握各類設(shè)備運(yùn)行