【正文】 第一資源下載文庫 成都 某知名 物業(yè)管理公司 維修 作業(yè)指導(dǎo)書 目 錄 xx/ 工程維修人員崗位職責(zé) xx/ 設(shè)備設(shè)施管理制度 xx/ 配電室工作規(guī)程 xx/ 柴油發(fā)電機工作規(guī)程 xx/ 智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理規(guī)定 xx/ 水泵房管理制度 xx/ 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)定 xx/ 二次供水管理規(guī)定 xx/ 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程 xx/ 純凈水系統(tǒng)管理制度 xx/ 電梯管理工作規(guī)程 xx/ 空調(diào) 管理操作規(guī)程 xx/ 缺陷設(shè)備運行規(guī)程 xx/ 裝飾裝修施工管理制度 xx/ 土建維修操作規(guī)程 xx/ 水電維修操作規(guī)程 xx/ 維修服務(wù)工作規(guī)程 xx/ 工程前期介入 xx/ 房屋接管驗收程序 xx/ 監(jiān)視和測量裝置控制程序 第一資源下載文庫 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 01 2020/0 文件名稱 工程、維修人員崗位職責(zé) 第 1 頁共 2 頁 1 目的 通過明確工程、維修人員崗位職責(zé)，做到各盡其職、各負(fù)其責(zé) ,使管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化。 2 范圍 適用于品質(zhì)部及管理處工程維修人員。 3 職責(zé) 品質(zhì)部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各管理處工程部人員職責(zé)履行情況； 管理處工程主管負(fù)責(zé)制定本部門工程維修人員的崗位職責(zé) ,進(jìn)行工作安排、職責(zé)分工及監(jiān)督檢查，并做好職責(zé)的溝通 工作。 4 工作程序 品質(zhì)部工程主管 負(fù)責(zé)制定并完善工程管理類體系文件，并負(fù)責(zé)該類體系文件的指導(dǎo)實施及改進(jìn)； 負(fù)責(zé)公司各管理處工程部工作的監(jiān)督、檢查及技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)工作； 負(fù)責(zé)組織制定設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計劃，工程改造計劃，設(shè)備購置計劃，設(shè)備更新計劃；并監(jiān)督實施； 負(fù)責(zé)對工程及設(shè)備管理外委單位進(jìn)行選定、評審； 收集、整理、編輯工程及設(shè)備管理中代表性案例，并組織討論 ,分析總結(jié) ,促進(jìn)工作質(zhì)量的提高。 管理處工程主管職責(zé) 對管理處主任負(fù)責(zé) ,全 面負(fù)責(zé)工程及設(shè)備的管理工作，合理安排本部門員工工作； 根據(jù)設(shè)備設(shè)施實際情況 ,制定人員編制和能耗、物耗計劃 ,并進(jìn)行能耗、物耗控制 ,降低運行及維修成本；合理配置人員及工具，工具領(lǐng)用應(yīng)登記造冊； 負(fù)責(zé)裝修管理和空置房管理工作； 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運行及維護(hù)保養(yǎng)工作并組織大、中修及工程改造； 加強與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作； 同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作； 組織員工培訓(xùn) ,不斷提高下屬員工的服務(wù)意識、 安全意識和專業(yè)技能；防止出現(xiàn)人身 第一資源下載文庫 設(shè)備安全事故； 根據(jù)設(shè)備操作手則，編制管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)備的操作安全規(guī)程，并由管理處主任審核、品質(zhì)部批準(zhǔn)后的操作安全規(guī)程上墻。 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 01 2020/0 文件名稱 工程、維修人員崗位職責(zé) 第 2 頁共 2 頁 負(fù)責(zé)監(jiān)視測量設(shè)備的檢定或準(zhǔn)工作； 堅持“養(yǎng)護(hù)重于維修”的原則 ,督促下屬進(jìn)行有計劃的設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作。 維修人員職責(zé) 負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維 護(hù)、保養(yǎng)、檢修工作； 作好設(shè)備運行記錄及巡檢記錄； 協(xié)助工程主管巡視裝修； 及時處理報修工作； 完成水電氣抄表工作； 為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。 5 相關(guān)文件 6 質(zhì)量記錄 附加說明 : 本文件起草人 : 本文件修改人 : 本文件審核人 : 本文件批準(zhǔn)人 : 第一資源下載文庫 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 02 2020/0 文件名稱 設(shè)施設(shè)備管理制度 第 1 頁共 8 頁 1 目的 明確 工程 維修人員應(yīng)遵循的工作制度。 2 范圍 適用于對工程維修人員的日常工作指導(dǎo)。 3 職責(zé) 品質(zhì)部負(fù)責(zé)工程設(shè)備類體系文件的制定及完善，對維修操作人員進(jìn)行現(xiàn)場督查、指導(dǎo)； 管理處工程主管負(fù)責(zé)組織落實設(shè)施設(shè)備管理制度，對設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行督促檢查，負(fù)責(zé)制定并實施《值班人員巡檢路線圖》。 4 工作程序 維修班工作制度 認(rèn)真作好設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報工程主管； 認(rèn)真填寫設(shè)備運行記錄，并于每月底將記錄交工程主管； 在工作中應(yīng)按規(guī)定著裝，配帶工 作牌、精神飽滿，現(xiàn)場作業(yè)時不得高聲喧嘩； 遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，無法立即處理者，須立即報告工程主管； 在接到管理處下發(fā)《報事單》、《派工單》 或 通知后，應(yīng)立即前往處理； 愛護(hù)工具及設(shè)備，服從班長調(diào)度； 嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運行操作管理規(guī)程； 每日早上如有昨日未完成之工作，相關(guān)工作人員應(yīng)先完成 ,其余人員應(yīng)負(fù)責(zé)打掃自己所管理的設(shè)備房內(nèi)的清潔衛(wèi)生并對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，工作中隨時聽從主管的安排 根據(jù)所管物 業(yè)的實際情況，編制《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》報品質(zhì)部審批，并按計劃進(jìn)行設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作。 維修班交接班制度 第一資源下載文庫 著整齊工作服，提前 10 分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場； 接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗； 嚴(yán)格執(zhí)行作息制度，按時交接班； 嚴(yán)格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度； 接班人員應(yīng)主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄； 交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，仍由交班人員處理，接班人在交班班長領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)助處理； 文件編 號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 02 2020/0 文件名稱 設(shè)施設(shè)備管理制度 第 2 頁共 8 頁 交班后應(yīng)立即巡視一遍各巡視點，并簽署巡查意見； 交接班內(nèi)容包括： 異常運行和設(shè)備缺陷，事故處理情況，待處理事宜； 儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設(shè)備房鑰匙完備情況； 交接班時必須嚴(yán)肅認(rèn)真，要做到“交得細(xì)致，接得明白”。接班人要進(jìn)行全面檢查核實。 夜班接班人員應(yīng)按《值班人 員巡檢路線圖》進(jìn)行巡視檢查和記錄，《值班人員巡檢路線圖》由工程主管制定，并報管理處批準(zhǔn) 。路線圖中需注明巡視要點、巡視頻率、記錄要求等內(nèi)容。 工具管理制度 領(lǐng)用工具時，應(yīng)遵循以舊換新、以一換一的原則簽字領(lǐng)取，工程主管應(yīng)控制工具的使用周期。 領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫《工具領(lǐng)用登記表》，實行工具報損制度； 領(lǐng)用者應(yīng)愛護(hù)工具，對損壞的工具經(jīng)工程主管確認(rèn)后方可以舊換新； 對部分大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報損制度，并按照財務(wù)相關(guān)制度及《采購控制程序》進(jìn)行； 對工具實行個人負(fù)責(zé)制，誰丟失誰賠 償； 對于公用工具及大件工具應(yīng)由工程主管指定專人負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理； 對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程主管匯報 ,同時將損壞的工具交回管理處集中處理方可重新領(lǐng)取； 對于損壞的工具由管理處定期進(jìn)行統(tǒng)一銷毀 (應(yīng)有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字 )； 對于專用工具應(yīng)由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如 第一資源下載文庫 屬人為損壞則需進(jìn)行適當(dāng)賠償，如屬自然損壞 (需有相關(guān)部門負(fù)責(zé)人出具損壞憑據(jù) )則按照相關(guān)財務(wù)制度辦理； 高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理： 高壓安全用具指絕緣 棒、絕緣夾鉗、驗電器等。低壓安全用具絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄的工具、驗電筆。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、絕緣站臺。以上安全用具均需按規(guī)定期限送檢。送檢周期見下表： 工具名稱 電壓等級 送檢周期 備注 高壓安全用具 絕緣棒 10KV 以下 1 年 /次 驗電器 10KV 以下 1 年 /次 絕緣鉗 10KV 以下 1 年 /次 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 02 2020/0 文件名稱 設(shè)施設(shè)備管理制度 第 3 頁共 8 頁 工具名稱 電壓 等級 送檢周期 備注 低壓安全用具 絕緣手套 380V 以下 半年 /次 絕緣靴 380V 以下 半年 /次 帶絕緣柄的工具 380V 以下 半年 /次 驗電筆 380V 以下 半年 /次 輔助安全用具 絕緣手套 220 V 以下 半年 /次 絕緣靴 220 V 以下 半年 /次 絕緣墊 220 V 以下 1 年 /次 絕緣站臺 220 V 以下 半年 /次 電器安全用具統(tǒng)一存放于高低壓配電室，存放處應(yīng)有明顯的標(biāo)志，做到存取方便，存放地點干凈、通風(fēng)良好，存放環(huán)境不能過冷過熱，也不可與銳器、鐵絲等 存放在一起； 凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕緣夾鉗應(yīng)存放在柜內(nèi)，要與其它安全用具分開，使用中應(yīng)防止受潮、受污或損傷；絕緣棒應(yīng)垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內(nèi)，注意不可與墻壁接觸；絕緣臺的瓷瓶應(yīng)完好、無裂紋與破損，木質(zhì)臺則要保持干燥；驗電器用過后應(yīng)存放于匣內(nèi)并置于干燥處；對絕緣手套、靴、墊、毯等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發(fā)現(xiàn)有問題時，應(yīng)立即更換； 如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮，則應(yīng)及時進(jìn)行處理或使之干燥，并在經(jīng)試驗合格后方可繼續(xù)使用；無論任何情況，電氣安 全用具均不可作為它用，對安全用具應(yīng)進(jìn) 行定期試驗，各試驗項目要能合乎標(biāo)準(zhǔn)與要求。 空置房檢查制度 第一資源下載文庫 為了確保空置房的完好，制訂本制度； 工程部每月對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫《空置房巡視記錄表》，檢查內(nèi)容包括：門窗是否關(guān)閉、開啟是否靈活、有無破損現(xiàn)象，室內(nèi)所有金屬制品及五金構(gòu)件有無銹蝕損壞現(xiàn)象，是否有漏水滲水現(xiàn)象，樓地面、墻面有無開裂、脫落現(xiàn)象，所有開關(guān)及插座能否正常使用，所有水電氣開關(guān)是否關(guān)閉，室內(nèi)配套物品是否齊備，室內(nèi)是否清潔，廚衛(wèi)間有無積水。工程部將每月檢查結(jié) 果進(jìn)行統(tǒng)計，并通知相關(guān)部門或相關(guān)單位進(jìn)行處理，處理結(jié)果記錄在《空置房巡視記錄表》中。 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。 公共設(shè)施管理制度 各管理處工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，確保新建工程交付質(zhì)量；工程部依據(jù)《定期檢查項目一覽表》對設(shè)施進(jìn)行巡視檢查，填寫《定期檢查記錄表》，及時處理 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 02 2020/0 文件名稱 設(shè)施設(shè)備管理制度 第 4 頁共 8 頁 發(fā)現(xiàn)的問題 ，避免問題擴大，搞好公共設(shè)施零星修繕工作；修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、改造；加強修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。 工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施劃分責(zé)任人，責(zé)任人應(yīng)至少每天一次巡視責(zé)任區(qū)域，并將巡視結(jié)果記錄在《值班記錄表》中；巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延；如責(zé)任人不能處理應(yīng)及時上報工程主管，工程主管應(yīng)及時組織人員解決或聯(lián)系相關(guān)部門解決；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告工程主管，由工程主管安排處理； 對影響小區(qū)日常秩序管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜 間施工；對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，工程主管負(fù)責(zé)對進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價進(jìn)行監(jiān)控； 定期檢查項目一覽表 周期 序號 檢查內(nèi)容 檢查標(biāo)準(zhǔn) 每年 1 梁、柱、板主體 無裂紋、無缺棱掉角、無露筋、抹灰層無空鼓開裂 2 墻體、墻面 (馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂 ) 無脫落、無滲水現(xiàn)象 3 頂棚 無裂紋、抹灰層無空鼓開裂 4 樓梯、扶手 無脫落、無破損、無松動 第一資源下載文庫 5 公共門窗 開啟靈活、無變形、無破損無脫落、五金部件無銹蝕 6 屋面隔熱層 、防水層 (雨季前須另外檢查 ) 無裂紋、無氣泡、無破損 7 樓板、地面磚 無脫落、無破損、無松動、無空鼓 8 所有消防栓 (11 月底至 12 月上旬 ) 無滲漏、能正常開啟 半年 1 天臺扶欄、避雷帶 無裂紋、無松動 2 公共防盜網(wǎng)