【正文】 成都 某知名 物業(yè)管理公司 維修 作業(yè)指導書 目 錄 xx/ 工程維修人員崗位職責 xx/ 設備設施管理制度 xx/ 配電室工作規(guī)程 xx/ 柴油發(fā)電機工作規(guī)程 xx/ 智能網(wǎng)絡系統(tǒng)管理規(guī)定 xx/ 水泵房管理制度 xx/ 給排水設備設施運行管理規(guī)定 xx/ 二次供水管理規(guī)定 xx/ 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程 xx/ 純凈水系統(tǒng)管理制度 xx/ 電梯管理工作規(guī)程 xx/ 空調(diào) 管理操作規(guī)程 xx/ 缺陷設備運行規(guī)程 xx/ 裝飾裝修施工管理制度 xx/ 土建維修操作規(guī)程 xx/ 水電維修操作規(guī)程 xx/ 維修服務工作規(guī)程 xx/ 工程前期介入 xx/ 房屋接管驗收程序 xx/ 監(jiān)視和測量裝置控制程序 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 01 2022/0 文件名稱 工程、維修人員崗位職責 第 1 頁共 2 頁 1 目的 通過明確工程、維修人員崗位職責，做到各盡其職、各負其責 ,使管理制度化、工作標準化。 2 范圍 適用于品質(zhì)部及管理處工程維修人員。 3 職責 品質(zhì)部負責監(jiān)督檢查各管理處工程部人員職責履行情況； 管理處工程主管負責制定本部門工程維修人員的崗位職責 ,進行工作安排、職責分工及監(jiān)督檢查，并做好職責的溝通 工作。 4 工作程序 品質(zhì)部工程主管 負責制定并完善工程管理類體系文件，并負責該類體系文件的指導實施及改進； 負責公司各管理處工程部工作的監(jiān)督、檢查及技術指導和培訓工作； 負責組織制定設備設施維護保養(yǎng)計劃，工程改造計劃，設備購置計劃，設備更新計劃；并監(jiān)督實施； 負責對工程及設備管理外委單位進行選定、評審； 收集、整理、編輯工程及設備管理中代表性案例，并組織討論 ,分析總結 ,促進工作質(zhì)量的提高。 管理處工程主管職責 對管理處主任負責 ,全 面負責工程及設備的管理工作，合理安排本部門員工工作； 根據(jù)設備設施實際情況 ,制定人員編制和能耗、物耗計劃 ,并進行能耗、物耗控制 ,降低運行及維修成本；合理配置人員及工具，工具領用應登記造冊； 負責裝修管理和空置房管理工作； 負責設備設施的運行及維護保養(yǎng)工作并組織大、中修及工程改造； 加強與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作； 同供電、供水和供氣等相關職能部門保持良好的關系，并配合其工作； 組織員工培訓 ,不斷提高下屬員工的服務意識、 安全意識和專業(yè)技能；防止出現(xiàn)人身設備安全事故； 根據(jù)設備操作手則，編制管理區(qū)域內(nèi)的設備的操作安全規(guī)程，并由管理處主任審核、品質(zhì)部批準后的操作安全規(guī)程上墻。 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 01 2022/0 文件名稱 工程、維修人員崗位職責 第 2 頁共 2 頁 負責監(jiān)視測量設備的檢定或準工作； 堅持“養(yǎng)護重于維修”的原則 ,督促下屬進行有計劃的設備設施維護保養(yǎng)工作。 維修人員職責 負責公共設施、設備的檢查、維 護、保養(yǎng)、檢修工作； 作好設備運行記錄及巡檢記錄； 協(xié)助工程主管巡視裝修； 及時處理報修工作； 完成水電氣抄表工作； 為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務。 5 相關文件 6 質(zhì)量記錄 附加說明 : 本文件起草人 : 本文件修改人 : 本文件審核人 : 本文件批準人 : 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 02 2022/0 文件名稱 設施設備管理制度 第 1 頁共 8 頁 1 目的 明確 工程 維修人員應遵循的工作制度。 2 范圍 適用于對工程維修人員的日常工作指導。 3 職責 品質(zhì)部負責工程設備類體系文件的制定及完善，對維修操作人員進行現(xiàn)場督查、指導； 管理處工程主管負責組織落實設施設備管理制度，對設施設備管理工作進行督促檢查，負責制定并實施《值班人員巡檢路線圖》。 4 工作程序 維修班工作制度 認真作好設備運行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報工程主管； 認真填寫設備運行記錄，并于每月底將記錄交工程主管； 在工作中應按規(guī)定著裝，配帶工 作牌、精神飽滿，現(xiàn)場作業(yè)時不得高聲喧嘩； 遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，無法立即處理者，須立即報告工程主管； 在接到管理處下發(fā)《報事單》、《派工單》 或 通知后，應立即前往處理； 愛護工具及設備，服從班長調(diào)度； 嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設備運行操作管理規(guī)程； 每日早上如有昨日未完成之工作，相關工作人員應先完成 ,其余人員應負責打掃自己所管理的設備房內(nèi)的清潔衛(wèi)生并對設備進行維修保養(yǎng)，工作中隨時聽從主管的安排 根據(jù)所管物 業(yè)的實際情況，編制《設備維修保養(yǎng)計劃》報品質(zhì)部審批，并按計劃進行設備維修養(yǎng)護工作。 維修班交接班制度 著整齊工作服，提前 10 分鐘到達交接班現(xiàn)場； 接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗； 嚴格執(zhí)行作息制度，按時交接班； 嚴格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度； 接班人員應主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄； 交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，仍由交班人員處理，接班人在交班班長領導下協(xié)助處理； 文件編 號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 02 2022/0 文件名稱 設施設備管理制度 第 2 頁共 8 頁 交班后應立即巡視一遍各巡視點，并簽署巡查意見； 交接班內(nèi)容包括： 異常運行和設備缺陷，事故處理情況，待處理事宜； 儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設備房鑰匙完備情況； 交接班時必須嚴肅認真，要做到“交得細致，接得明白”。接班人要進行全面檢查核實。 夜班接班人員應按《值班人 員巡檢路線圖》進行巡視檢查和記錄，《值班人員巡檢路線圖》由工程主管制定，并報管理處批準 。路線圖中需注明巡視要點、巡視頻率、記錄要求等內(nèi)容。 工具管理制度 領用工具時，應遵循以舊換新、以一換一的原則簽字領取，工程主管應控制工具的使用周期。 領用工具時應填寫《工具領用登記表》，實行工具報損制度； 領用者應愛護工具，對損壞的工具經(jīng)工程主管確認后方可以舊換新； 對部分大型工具應建立嚴格的報損制度，并按照財務相關制度及《采購控制程序》進行； 對工具實行個人負責制，誰丟失誰賠 償； 對于公用工具及大件工具應由工程主管指定專人負責進行統(tǒng)一管理； 對在工作中損壞的工具應向工程主管匯報 ,同時將損壞的工具交回管理處集中處理方可重新領?。? 對于損壞的工具由管理處定期進行統(tǒng)一銷毀 (應有相關負責人簽字 )； 對于專用工具應由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進行適當賠償，如屬自然損壞 (需有相關部門負責人出具損壞憑據(jù) )則按照相關財務制度辦理； 高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理： 高壓安全用具指絕緣 棒、絕緣夾鉗、驗電器等。低壓安全用具絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄的工具、驗電筆。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、絕緣站臺。以上安全用具均需按規(guī)定期限送檢。送檢周期見下表： 工具名稱 電壓等級 送檢周期 備注 高壓安全用具 絕緣棒 10KV 以下 1 年 /次 驗電器 10KV 以下 1 年 /次 絕緣鉗 10KV 以下 1 年 /次 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 02 2022/0 文件名稱 設施設備管理制度 第 3 頁共 8 頁 工具名稱 電壓 等級 送檢周期 備注 低壓安全用具 絕緣手套 380V 以下 半年 /次 絕緣靴 380V 以下 半年 /次 帶絕緣柄的工具 380V 以下 半年 /次 驗電筆 380V 以下 半年 /次 輔助安全用具 絕緣手套 220 V 以下 半年 /次 絕緣靴 220 V 以下 半年 /次 絕緣墊 220 V 以下 1 年 /次 絕緣站臺 220 V 以下 半年 /次 電器安全用具統(tǒng)一存放于高低壓配電室，存放處應有明顯的標志，做到存取方便，存放地點干凈、通風良好，存放環(huán)境不能過冷過熱，也不可與銳器、鐵絲等 存放在一起； 凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕緣夾鉗應存放在柜內(nèi)，要與其它安全用具分開，使用中應防止受潮、受污或損傷；絕緣棒應垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內(nèi)，注意不可與墻壁接觸；絕緣臺的瓷瓶應完好、無裂紋與破損，木質(zhì)臺則要保持干燥；驗電器用過后應存放于匣內(nèi)并置于干燥處；對絕緣手套、靴、墊、毯等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發(fā)現(xiàn)有問題時，應立即更換； 如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮，則應及時進行處理或使之干燥，并在經(jīng)試驗合格后方可繼續(xù)使用；無論任何情況，電氣安 全用具均不可作為它用，對安全用具應進 行定期試驗，各試驗項目要能合乎標準與要求。 空置房檢查制度 為了確保空置房的完好，制訂本制度； 工程部每月對空置房土建及配套設備設施進行全面巡視檢查，填寫《空置房巡視記錄表》，檢查內(nèi)容包括：門窗是否關閉、開啟是否靈活、有無破損現(xiàn)象，室內(nèi)所有金屬制品及五金構件有無銹蝕損壞現(xiàn)象，是否有漏水滲水現(xiàn)象，樓地面、墻面有無開裂、脫落現(xiàn)象，所有開關及插座能否正常使用，所有水電氣開關是否關閉，室內(nèi)配套物品是否齊備，室內(nèi)是否清潔，廚衛(wèi)間有無積水。工程部將每月檢查結 果進行統(tǒng)計，并通知相關部門或相關單位進行處理，處理結果記錄在《空置房巡視記錄表》中。 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。 公共設施管理制度 各管理處工程部應嚴格執(zhí)行《房屋接管驗收標準》，確保新建工程交付質(zhì)量；工程部依據(jù)《定期檢查項目一覽表》對設施進行巡視檢查，填寫《定期檢查記錄表》，及時處理 文件編號 成都 xx 物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導書 修訂狀態(tài)號 xx/－ GC－ 02 2022/0 文件名稱 設施設備管理制度 第 4 頁共 8 頁 發(fā)現(xiàn)的問題 ，避免問題擴大，搞好公共設施零星修繕工作；修繕內(nèi)容包括維護、中修、大修、改造；加強修繕工程質(zhì)量把關，確保修繕質(zhì)量。 工程主管應將管理區(qū)域內(nèi)的公共設施劃分責任人，責任人應至少每天一次巡視責任區(qū)域，并將巡視結果記錄在《值班記錄表》中；巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應立即處理，不得人為拖延；如責任人不能處理應及時上報工程主管，工程主管應及時組織人員解決或聯(lián)系相關部門解決；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告工程主管，由工程主管安排處理； 對影響小區(qū)日常秩序管理的維修，應調(diào)整時間，安排在夜 間施工；對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，工程主管負責對進度、工藝質(zhì)量及造價進行監(jiān)控； 定期檢查項目一覽表 周期 序號 檢查內(nèi)容 檢查標準 每年 1 梁、柱、板主體 無裂紋、無缺棱掉角、無露筋、抹灰層無空鼓開裂 2 墻體、墻面 (馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂 ) 無脫落、無滲水現(xiàn)象 3 頂棚 無裂紋、抹灰層無空鼓開裂 4 樓梯、扶手 無脫落、無破損、無松動 5 公共門窗 開啟靈活、無變形、無破損無脫落、五金部件無銹蝕 6 屋面隔熱層 、防水層 (雨季前須另外檢查 ) 無裂紋、無氣泡、無破損 7 樓板、地面磚 無脫落、無破損、無松動、無空鼓 8 所有消防栓 (11 月底至 12 月上旬 ) 無滲漏、能正常開啟 半年 1 天臺扶欄、避雷帶 無裂紋、無松動 2 公共防盜網(wǎng) 無破損、無松動、無銹蝕 每季 1 散水坡、雨檐臺、連廊 無明顯裂紋、無積水 2 通風口 無阻塞、防護罩無損壞 3 5%消防栓的開箱試水 (循環(huán)檢查 ) 水壓正常 每月 1 水箱、水池 無滲漏、水箱蓋閉合密實、無異物 2 信報箱 開啟正常 3 上、下雨污水管 保持通暢、