【正文】 此資料來自 大量管理資料下載 0 一一一 ．．． 宏宏宏 觀觀觀 環(huán)環(huán)環(huán) 境境境 分分分 析析析．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 1 頁頁頁 始始始 二二二 ．．． 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 競競競 爭爭爭 性性性 分分分 析析析．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 40 頁頁頁 始始始 三三三 ．．． 廣廣廣 州州州 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 概概概 況況況．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 57 頁頁頁 始始始 四四四 ．．． 廣廣廣 州州州 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場場場 分分分 析析析．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 65 頁頁頁 始始始 五五五 ．．． 廣廣廣 州州州 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場場場 競競競 爭爭爭 分分分 析析析．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 70 頁頁頁 始始始 六六六 ．．． 行行行 業(yè)業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 趨趨趨 勢勢勢 及及及 企企企 業(yè)業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn) 略略略 研研研 究究究．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ——— ——— 75 頁頁頁始始始 此資料來自 大量管理資料下載 1 廣廣廣 州州州 市市市 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 宏宏宏 觀觀觀 環(huán)環(huán)環(huán) 境境境 分分分 析析析．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． 政政政 治治治 法法法 律律律 因因因 素素素．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． —— 國際經(jīng)驗表明，住房是特殊商品，政府必須積極干預住房市場 。 從從從 哇哇哇 哇哇哇 墜墜墜 地地地 的的的 那那那 一一一 日日日 起起起 ，， 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 就就就 與與與 政政政 策策策 結(jié)結(jié)結(jié) 下下下 了了了 不不不 解解解 之之之 緣緣緣 。 就就就 22 00 00 44年年年 來來來 講講講 ，， 政政政 策策策 的的的 一一一 個個個 重重重 要要要 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 容容容 就就就 是是是 讓讓讓 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 適適適 度度度 降降降 溫溫溫 ，， 讓讓讓 過過過 高高高 的的的 房房房價價價 降降降 下下下 來來來 。 目目目 前前前 ，， 全全全 國國國 商商商 品品品 房房房 供供供 銷銷銷 兩兩兩 旺旺旺 ，， 商商商 品品品 房房房 銷銷銷 售售售 面面面 積積積 持持持 續(xù)續(xù)續(xù) 增增增 加加加 。在在在 全全全 國國國 范范范 圍圍圍 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 實實實 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 了了了 由由由 住住住 房房房 福福福 利利利 制制制 （（（ 11 99 99 88 年年年 以以以 前前前 ））） 向向向 貨貨貨 幣幣幣 化化化 的的的 歷歷歷 史史史 性性性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 變變變 。 價價價 格格格 是是是 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 最最最 敏敏敏 感感感 的的的 話話話 題題題 （（（ ““在在在 罵罵罵 聲聲聲 中中中 成成成 長長長 ””））） ，， 我我我 國國國 房房房 價價價（（（ 稅稅稅 費費費 及及及 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 商商商 利利利 潤潤潤 占占占 到到到 了了了 66 00 %，， 建建建 筑筑筑 成成成 本本本 只只只 占占占 44 00 %））） 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 歷歷歷 三三三 次次次 大大大 的的的 變變變 化化化 ：：： A. 1991年未實行 土地有償出讓制度 之前，中國尚沒有對私人消費供給的公開商品房市場，只能用計劃指標購 ， 1992－ 1993 年房價高漲 。 B. 房價的第二輪上升是在 1998年 23號文件 停止 住房福利實物分配 之下產(chǎn)生的 ， 基本都一種回歸性上升 ， 沒有影響日益擴大的消費需求增長。 C. 房價的第三輪增速的原因是 土地出讓制 度政策 的變化。 02 年開始實行的 土地招標 給 平穩(wěn)增長的房價燒了把急火，起到催生房價超高增長的助力作用。 此資料來自 大量管理資料下載 2 美國商業(yè)規(guī)劃專家何瑞杰作了精辟分析：中國房地產(chǎn)所存在的一系列問題，跟中國現(xiàn)行帶有 濃濃濃 厚厚厚 的的的 行行行 政政政 色色色 彩彩彩 有極大的關系。 如果我們的建設部部長承諾，在他的任期內(nèi)把全國平均房價攔腰一刀，打壓到每平方米 1000元左右，那么，他將成為中國的 格林斯潘 ，無論誰當總理，他都是中國最優(yōu)秀的、深得萬民擁戴的建設部部長。 而這是件輕而易舉的事。 廣東省財政廳已將 消防車的云梯 送到了他的窗口。 一一一 ..最最最 新新新 的的的 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 （ 提高住房貸款利率 和 首付比例政 策 ） —— 重點抑制 ”“ 房地產(chǎn)價格過快上漲 ” 。 A... 00 55 年年年 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 增增增 速速速 將將將 低低低 00 44 年年年 預預預 計計計 約約約 為為為 22 33 %，， 從從從 22 00 00 55 年年年 33 月月月 11 77日日日 起起起 ，， 央央央 行行行 將將將 取取取 消消消 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 銀銀銀 行行行 對對對 于于于 個個個 人人人 住住住 房房房 貸貸貸 款款款 的的的 利利利 率率率 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 ，， 根根根 據(jù)據(jù)據(jù) ，，個個個 人人人 房房房 貸貸貸 年年年 利利利 率率率 最最最 低低低 將將將 提提提 高高高 00 ...22 個個個 百百百 分分分 點點點 。 B... 同同同 時時時 ，， 對對對 于于于 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 價價價 格格格 上上上 漲漲漲 過過過 快快快 的的的 城城城 市市市 或或或 地地地 區(qū)區(qū)區(qū) ，， 個個個 人人人 房房房 貸貸貸 的的的 最最最 低低低首首首 期期期 ，， 將將將 由由由 目目目 前前前 的的的 兩兩兩 成成成 提提提 高高高 到到到 三三三 成成成 ，， 具具具 體體體 調(diào)調(diào)調(diào) 整整整 方方方 式式式 將將將 由由由 各各各 個個個 城城城 市市市的的的 銀銀銀 行行行 自自自 己己己 決決決 定定定 ，， 不不不 搞搞搞 一一一 刀刀刀 。 C... 已已已 供供供 樓樓樓 人人人 士士士 明明明 年年年 才才才 需需需 多多多 付付付 款款款 據(jù)據(jù)據(jù) 了了了 解解解 ，， 這這這 是是是 繼繼繼 去去去 年年年 11 00 月月月 22 99 日日日 央央央 行行行 上上上 調(diào)調(diào)調(diào) 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 之之之 后后后 ，， 再再再 次次次 上上上 調(diào)調(diào)調(diào) 房房房貸貸貸 利利利 率率率 。 去去去 年年年 11 00 月月月 底底底 ，， 我我我 國國國 央央央 行行行 99 年年年 來來來 首首首 次次次 加加加 息息息 ，， 其其其 中中中 個個個 人人人 房房房 貸貸貸 的的的利利利 率率率 上上上 調(diào)調(diào)調(diào) 了了了 00 ...22 77 個個個 百百百 分分分 點點點 。 供供供 樓樓樓 者者者 每每每 萬萬萬 元元元 房房房 貸貸貸 ，， 每每每 年年年 要要要 多多多 給給給 22 77 元元元 利利利息息息 。 這這這 次次次 加加加 息息息 曾曾曾 引引引 起起起 了了了 一一一 陣陣陣 提提提 前前前 還還還 貸貸貸 的的的 風風風 潮潮潮 。 此資料來自 大量管理資料下載 3 D... 在在在 不不不 到到到 半半半 年年年 的的的 昨昨昨 日日日 ，， 央央央 行行行 再再再 次次次 上上上 調(diào)調(diào)調(diào) 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 ，， 并并并 從從從 今今今 天天天 開開開 始始始 實實實 施施施 。由由由 于于于 這這這 也也也 是是是 央央央 行行行 首首首 次次次 在在在 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 中中中 ，， 給給給 予予予 了了了 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 銀銀銀 行行行 11 00 %的的的 調(diào)調(diào)調(diào) 整整整空空空 間間間 ，， 因因因 此此此 ，， 不不不 同同同 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 銀銀銀 行行行 可可可 能能能 會會會 對對對 其其其 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 采采采 取取取 不不不 同同同 的的的 加加加 幅幅幅 ，，市市市 民民民 需需需 要要要 等等等 待待待 各各各 自自自 的的的 貸貸貸 款款款 銀銀銀 行行行 具具具 體體體 公公公 布布布 。 頻頻頻 頻頻頻 加加加 息息息 是是是 為為為 遏遏遏 止止止 炒炒炒 樓樓樓套套套 利利利 ，， 從從從 剛剛剛 剛剛剛 公公公 布布布 的的的 各各各 地地地 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 價價價 格格格 以以以 及及及 投投投 資資資 情情情 況況況 的的的 數(shù)數(shù)數(shù) 據(jù)據(jù)據(jù) 顯顯顯 示示示 ，， 去去去年年年 至至至 少少少 有有有 66 00 00 億億億 元元元 的的的 國國國 際際際 熱熱熱 錢錢錢 進進進 入入入 了了了 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 地地地 ，， 而而而 股股股 市市市 低低低 迷迷迷 導導導 致致致 這這這 部部部分分分 錢錢錢 集集集 中中中 涌涌涌 向向向 了了了 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場場場 ，， 加加加 上上上 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 地地地 不不不 少少少 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 投投投 機機機 者者者 的的的 加加加 入入入 ，， 從從從而而而 造造造 成成成 了了了 上上上 海海海 、 北北北 京京京 、 杭杭杭 州州州 等等等 地地地 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 價價價 格格格 的的的 虛虛虛 高高高 ，， 給給給 房房房 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場場場 帶帶帶來來來 不不不 健健健 康康康 的的的 非非非 穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn) 定定定 因因因 素素素 。 以以以 某某某 市市市 民民民 向向向 銀銀銀 行行行 借借借 了了了 11 00 萬萬萬 元元元 的的的 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 性性性 房房房 屋屋屋 貸貸貸 款款款 ，， 分分分 11 00 年年年 還還還 清清清 的的的 個個個 案案案 計計計 算算算 ，，每每每 年年年 最最最 多多多 就就就 需需需 要要要 多多多 給給給 88 11 00 元元元 利利利 息息息 ，， 最最最 少少少 也也也 需需需 要要要 多多多 給給給 22 00 00 元元元 的的的 利利利 息息息 ，， 每每每 月月月 的的的 供供供 樓樓樓款款款 增增增 加加加 幅幅幅 度度度 也也也 在在在 11 66 ...66 元元元 到到到 66 77 ...55 元元元 之之之 間間間 。 二二二 .優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 利利利 率率率 新新新 政政政 策策策 aa)) 自自自 33 月月月 1177 日日日 央央央 行行行 上上上 調(diào)調(diào)調(diào) 個個個 人人人 住住住 房房房 貸貸貸 款款款 利利利 率率率 以以以 來來來 ，， 各各各 家家家 銀銀銀 行行行 都都都 在在在 緊緊緊 急急急制制制 定定定 最最最 新新新 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 執(zhí)執(zhí)執(zhí) 行行行 政政政 策策策 。 中中中 行行行 廣廣廣 東東東 省省省 分分分 行行行 率率率 先先先 打打打 破破破 沉沉沉 默默默 ，， 稱稱稱將將將 對對對 購購購 買買買 第第第 一一一 套套套 住住住 房房房 的的的 申申申 請請請 人人人 分分分 檔檔檔 執(zhí)執(zhí)執(zhí) 行行行 下下下 浮浮浮 1100%%的的的 最最最 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 利利利 率率率 ((通通通過過過 了了了 該該該 行行行 信信信 用用用 審審審 核核核 ，， 即即即 可可可 獲獲獲 得得得 下下下 浮浮浮 1100%%的的的 最最最 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 。 以以以 55 年年年 以以以 上上上 貸貸貸 款款款為為為 例例例 ，， 房房房 貸貸貸 利利利 率率率 為為為 55..5511%%))。 如如如 果果果 不不不 是是是 第第第 一一一 套套套 住住住 房房房 按按按 揭揭揭 ，， 則則則 實實實 行行行 下下下 限限限管管管 理理理 的的的 浮浮浮 動動動 利利利 率率率 .. bb)) 招招招 商商商 銀銀銀 行行行 廣廣廣 州州州 分分分 行行行 是是是 股股股 份份份 制制制 銀銀銀 行行行 中中中 首首首 先先先 明明明 確確確 表表表 示示示 會會會 對對對 55 年年年 以以以 上上上 住住住房房房 按按按 揭揭揭 執(zhí)執(zhí)執(zhí) 行行行 最最最 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 利利利 率率率 的的的 銀銀銀 行行行 。 也也也 有有有 少少少 數(shù)數(shù)數(shù) 銀銀銀 行行行 例例例 外外外 。 記記記 者者者 了了了 解解解 到到到 ，，某某某 銀銀銀 行行行 廣廣廣 州州州 分分分 行行行 將將將 直直直 接接接 執(zhí)執(zhí)執(zhí) 行行行 央央央 行行行 基基基 準準準 利利利 率率率 ，， 除除除 對對對 少少少 數(shù)數(shù)數(shù) 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 質(zhì)質(zhì)質(zhì) 客客客 戶戶戶 有有有優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 考考考 慮慮慮 外外外 ，， 并并并 無無無 任任任 何何何 下下下 浮浮浮 。 此資料來自 大量管理資料下載 4 三三三 .中中中 介介介 費費費 新新新 規(guī)規(guī)規(guī) 定定定 手手手 樓樓樓 也也也 要要要 交交交 中中中 費費費 (標志著中介的服務價值得到體現(xiàn) ) 爭爭爭 議議議 多多多 時時時 的的的 “““ 一一一 手手手 代代代 理理理 的的的 中中中 介介介 服服服 務務務 費費費 應應應 否否否 由由由 購購購 房房房 者者者 支支支 付付付 ””” 終終終 于于于