【正文】 ...............................................................................................16 估算依據(jù) ...............................................................................................................16 項(xiàng)目開發(fā)成本估算 .................................................................................................17 項(xiàng)目銷售收入估計(jì) .................................................................................................18 資金籌集和使用 ..............................................................................................................19 資金籌集方案 ........................................................................................................19 .................................................................................................19 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) ..................................................................................................................20 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) .......................................................................................................20 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ..........................................................................................20 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目盈利能力分析 .................................................................................................21 項(xiàng)目社會評 價(jià)與社會評價(jià) ................................................... 255 不確定性分析 ............................................................. 25 項(xiàng)目盈虧平衡分析 .................................................................................................25 敏感性分析 ............................................................................................................25 不確定性分析結(jié)論 ....................................................................................................27 6 結(jié)論 ................................................................. 288 參考文獻(xiàn) ................................................................ 29 致謝 .................................................................... 30 附表 .................................................................... 31 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 1 緒論 研究背景 改革開放以來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)拜托了近 20 年的醞釀和探索階段，迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，并拉動相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)形成了一個(gè)支持我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。自 1990 年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展， 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額首次突破 1 萬億元大關(guān)，房地產(chǎn)投資額占全國固定資產(chǎn)投資的比例逐年增加。在高速發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了諸多問題。近幾年政府一直對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和房價(jià)的穩(wěn)定。2020 年 全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 71804 億元，比上年名義增長 %（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長 %），增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積 177334 萬平方米，比上年下降 %；其中住宅新開工面積下降 %。全國商品房銷售面積 111304 萬平方 米，比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。全國商品房銷售額64456 億元，增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額增長 %，加快 個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 35667 萬平方米，比上年下降%。全國商品房待售面積 36460 萬平方米，增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 96538 億元，增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款增長 %，自 籌資金增長 %，利用外資下降 %，其他資金增長 %。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品表現(xiàn)，是一個(gè)復(fù)雜的綜合型產(chǎn)業(yè)，并能拉動相關(guān)配套的產(chǎn)業(yè)想成一個(gè)較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群體。房地產(chǎn)具有投資金額大，投資周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)不確定的特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前做可行性研究是非常必要的。一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，特別是大中型項(xiàng)目，話費(fèi)人力、物力、財(cái)力很多不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺就能確定的，而是要通過對投資決策是否可行、房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是否有銷路、有無競爭力、投資效果如何等方面進(jìn)行可行性研究，并依此 作為項(xiàng)目是否可建和選址的依據(jù)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供可行性依據(jù)。國家規(guī)定，凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不能列入計(jì)劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能進(jìn)行建設(shè)。 緒論 第 2 頁 研究內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究包括以下主要內(nèi)容：項(xiàng)目概況、項(xiàng)目市場調(diào)查分析與預(yù)測、建設(shè)規(guī)模與開發(fā)條件、方案必選、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、投資估算與資金籌措計(jì)劃、財(cái)務(wù)評價(jià)（包括項(xiàng)目盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析）、社會評價(jià)、研究結(jié)論及建議。 技術(shù)路線 2 項(xiàng)目概況介紹 研究背景及意義 項(xiàng)目概況介紹 房地產(chǎn)市場分析 國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析 湖北及荊州房地產(chǎn)市場分析 項(xiàng)目開發(fā)方案定位 財(cái)務(wù)評價(jià) 不確定分析 結(jié)論 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目所在區(qū)域概況 荊州人信匯項(xiàng)目位于荊州市沙市區(qū)，屬于荊州市中部。沙市區(qū)是 湖北省 荊州市 的一個(gè) 行政區(qū) ，國土面積 492 平方公里，人口 萬，有漢、回、滿、蒙、苗、朝鮮、壯、土家、維吾爾等 28 個(gè) 民族 ；地處 長江 荊江段北岸，全境跨東經(jīng) 112176。 13′～ 112176。 31′，北緯 30176。 12′～ 30176。 25′，市區(qū)沿長江自西向東呈帶狀分布，地勢平坦，西南高，東北低，屬北 亞熱帶 濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫 ℃～ ℃；為長江中游良港。荊州市城區(qū)工業(yè)、商業(yè)、交通、郵政、電信、金融的主體分布在沙市區(qū)，是荊州市人流、物流和信息的中心。 早在五 六千年前，沙市就有“江漢川澤山林之饒”，有“大溪文化”、“龍山文化”遺存，沙市的先民據(jù)此繁衍生息。春秋戰(zhàn)國時(shí)期，沙市曾是 楚國 都城郢的外港，初稱“津”，意即長江渡口。至唐代，始稱沙頭市，簡稱沙市，意為古長江與 沮漳河 、夏 水之間三角洲頂端的市鎮(zhèn)，是著名的魚米市場。明中后期，沙市商業(yè)、手工業(yè)漸趨發(fā)達(dá)。《廣陽雜記》稱：“沙市明末極盛，列巷九十九條，每行占一巷，舟車輻輳，繁盛甲宇內(nèi)?！碧柗Q “三楚名鎮(zhèn)”，已成為當(dāng)時(shí)長江沿岸著名的商業(yè)和手工業(yè)城市、全國十二大商業(yè)都會之一。咸豐年間，沙市為湖北中西部貨物和糧、鹽總匯，全國十余省、市的商人在沙市組織的行會有十五六個(gè)之多。 項(xiàng)目開發(fā)公司介紹 湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)立于 1998 年，是一家以城市綜合體、高品質(zhì)住宅開發(fā)為主，同步涉足商業(yè)經(jīng)營管理和物業(yè)管理等領(lǐng)域的大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司，是 湖北省少數(shù)幾家具備國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)之一。 歷時(shí) 14 年發(fā)展，人信地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了扎根武漢、輻射湖北跨區(qū)域的發(fā)展，由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，先后在武漢、黃石、天門、鄂州、荊州等地成功開發(fā)了人信178。奧林苑、人信178。奧林花園、人信178。城市花園、人信178。千年美麗、人信178。太子灣、人信178。假日威尼斯、人信178。陽光青年城等多個(gè)中高端住宅精品，截止 2020 年累積開發(fā)、銷售面積 121 萬方。先后多次獲得了“中國十大山水別墅金獎(jiǎng)”、“湖北名盤”、“武漢市優(yōu)秀住宅小區(qū)”等各項(xiàng)殊榮，鑄就了人信地產(chǎn)良好的市場口碑以及獨(dú)一無二“ 誠信”品牌。 2020 年 3 月，人信地產(chǎn)在武漢、荊州兩地同步推出武勝人信匯、漢陽人信匯、荊州人信匯三大城市綜合體項(xiàng)目，以“具有國際視野的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商”姿態(tài)，全面邁進(jìn)城市綜合體開發(fā)領(lǐng)域。成功轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)市場分析 后的人信地產(chǎn)，以締造全新商業(yè)文明，創(chuàng)造美好生活體驗(yàn)為使命， 5 年內(nèi)，立足武漢，面向湖北，輻射華中，在華中各地以每年開發(fā) 3 個(gè)“人信匯”的速度開疆拓土，至 2020年，以持有商業(yè)物業(yè)超過 100 萬㎡，年銷售額 50 億元的業(yè)績，躋身全國一流商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商行列。 項(xiàng)目概況 荊州人信匯位于荊州市沙市區(qū)核心商圈北京中路，位于荊州傳 統(tǒng)商業(yè)街北京中路與便河西路交匯處，東臨荊州最大城市廣場沙隆達(dá)廣場、北靠繁華的北京中路。項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆诔鞘虚_發(fā)成熟地段，基本無閑置土地，毗鄰荊州最大城市公園中山公園、南望長江，周邊景觀資源豐富。 項(xiàng)目所用土地屬于國有，如進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，按規(guī)定原則上通過方式獲得土地，辦理建設(shè)用地許可證和規(guī)劃用地許可證。現(xiàn)有土地原為學(xué)校，現(xiàn)已搬走，土地為國家所有，拆遷成本及學(xué)校周邊居民拆遷費(fèi)用由開發(fā)單位承擔(dān)。 交通具有明顯優(yōu)勢，位于北京中路與便河西路交匯處，北京路是荊州東西主干道，向北直通漢宜告訴，向南臨近碼頭，距離荊州長途汽車站 1000 米，可方便到達(dá)荊州火車站。同時(shí)有多車次公共汽車通向各方向。 自來水供應(yīng)、供電、通訊、天然氣、污水排放及有限電視已全部覆蓋，隨時(shí)可以申請接通。 項(xiàng)目特點(diǎn) 從項(xiàng)目基本情況分析，項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)： ，有良好地理?xiàng)l件，周邊配套齊全，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園、銀行、商業(yè)網(wǎng)店、休閑娛樂場所等，屬于城市成熟地段。 ，位于城中商業(yè)中心地帶，可開發(fā)土地稀少，開發(fā)價(jià)值高。 ，公交線路健全，臨近碼頭，附近長途汽車站可直通全省，可直達(dá)火車站。 ，人員密集，有較 高的購買力和消費(fèi)能力。 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 5 頁 ，隨著荊州不斷發(fā)展，為提高城市建設(shè)質(zhì)量，荊州正對主干道舊房進(jìn)行改造，二中校區(qū)建筑老化已不符合建設(shè)規(guī)劃，搬遷學(xué)習(xí)后，該土地屬于閑置土地，急需開發(fā)。 2． 5 項(xiàng)目 SHOT 分析 ： （ 1） .地段優(yōu)勢。項(xiàng)目地處繁華地段，利用價(jià)值高。交通方便，位于主干道，附近有多個(gè)長途汽車站可通往全省，公交網(wǎng)絡(luò)健全，方便出行，可直達(dá)火車站。 （ 2） .人文優(yōu)勢。項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，是當(dāng)?shù)刂饕虡I(yè)區(qū)域，人員流通大，企業(yè)、事業(yè)單位較多，有很好的發(fā)展?jié)摿Α? （ 3） .政策優(yōu)勢 。二中校區(qū)搬遷后，土地閑置較長，政府提倡該地段的開發(fā)，該項(xiàng)目符合城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，容易獲得批準(zhǔn)。 ： （ 1）土地面積有限，開發(fā)有局限，項(xiàng)目規(guī)模和方案有限制。 （ 2）項(xiàng)目處于城市成熟地段，土地購買成本較高，開發(fā)成本增加， （ 3） 出于商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)競爭較大，住宅處于鬧市區(qū)，有時(shí)可能過于喧鬧。 ： （ 1）本項(xiàng)目的開發(fā)商在湖北叫有實(shí)力，近幾年開發(fā)項(xiàng)目均獲得成功，具有很好的品牌效應(yīng)，品牌認(rèn)知度較高， （ 2）在項(xiàng)目一公里內(nèi)，小學(xué)、初中和高中一