【正文】 物資采購管理 對(duì)外聯(lián)絡(luò)及外判合同談判 客戶服務(wù)部 資料檔案管理 業(yè)主入伙管理 二次裝修管理 報(bào)修接待管理 投訴處理及住戶回訪 免費(fèi)服務(wù)和特約代辦收費(fèi)服務(wù) 工程維修部 物業(yè)設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收管理 設(shè)備的使用管理 設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)管理 設(shè)施、設(shè)備管理基礎(chǔ)工作 二次裝修管理 房屋修繕、養(yǎng)護(hù)管理 設(shè)備機(jī)房管理 設(shè)備安全運(yùn)行管理 能源管理 安全保衛(wèi)部 治安管理 消防管理 二次裝修管理 突發(fā)事件處置管理 交通車輛管理 禮儀管理 施工隊(duì)管理 環(huán)境管理部 外圍及停車庫的保潔服務(wù) 公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設(shè)施設(shè)備的保潔服務(wù) 小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的保潔服務(wù) 生活垃圾的收集、清運(yùn) 外墻清洗 空置房的清潔 綠化種植、養(yǎng)護(hù) 滅 鼠殺蟲 6 社區(qū)文化部 定期組織社區(qū)文化活動(dòng) 定期征求業(yè)主意見和建議 舉辦社區(qū)沙龍和講座 適時(shí)進(jìn)行報(bào)刊通訊制作 （三）、組織架構(gòu)和人員配備說明： 公司將遵循以下原則建立物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確機(jī)構(gòu)的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。 遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定； 符合經(jīng)營(yíng)范圍； 結(jié)合不同階段的工作重點(diǎn)； 把質(zhì)量責(zé)任作為各個(gè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)； 遵循精簡(jiǎn)高效、職責(zé)分明、線條清晰、一專多能的原則。運(yùn)行上以經(jīng)理為核心，管理?xiàng)l線上強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目整體經(jīng)理負(fù)責(zé)制基礎(chǔ)上的各部門主管負(fù)責(zé)制，二級(jí)指揮；對(duì)客戶服 務(wù)方面，則突出客戶服務(wù)熱線為中心的服務(wù)調(diào)度制度。 考慮在人員合理搭配和一專多能的基礎(chǔ)上通過人員兼崗兼職控制人力資本，有效擴(kuò)大工作范圍。 保安員在完成治安、消防及車輛管理的同時(shí)，還肩負(fù)著對(duì)房屋及公共設(shè)施、衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時(shí)注意周邊情況 保潔員在對(duì)區(qū)域內(nèi)公共部分、公共空間及配套設(shè)施完成日常清潔工作的同時(shí)，還肩負(fù)著房屋及公共設(shè)施情況的巡視； 維修人員除日常的維修工作外，還肩負(fù)著管理員的責(zé)任； 根據(jù)實(shí)際情況營(yíng)造文化氛圍，配備專 (兼 )職人員； 上級(jí)管理人員關(guān)心，了解下屬，均對(duì)下屬負(fù)有指導(dǎo)、示范、幫 助．培養(yǎng)的職責(zé)。 各部門人員配備 : 部 門 職位 編制 前期招聘 管理處 管理處經(jīng)理 1 1 2人 經(jīng)理助理 1 客戶服務(wù)部 客服主管 1 6人 客服助理 5 1 安全保衛(wèi)部 保安主管 1 43人 保安領(lǐng)班 3 1 保安員 39 6 工程維修部 工程主管 1 1 11人 維修工 9 智能化工程師 1 1 環(huán)境管理部 環(huán)境管理主管 1 22 保潔領(lǐng)班 1 1 保潔工 15 4 綠化領(lǐng)班 1 綠化工 4 綜合事務(wù)部 綜合事務(wù)主管 1 5人 質(zhì)檢培訓(xùn)專員 1 人事行政專員 1 會(huì)計(jì) 1 出納兼?zhèn)}管 1 社區(qū)文化部 社區(qū)文化主管 1 2人 社區(qū)文化助理 1 合計(jì) 91 16 （四）、管理處各崗位員工的任職要求（部分） [管理處經(jīng)理 ] 大專以上學(xué)歷 全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書 熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程 設(shè)施有一定的了解和管理能力 具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn) 外表端莊，思路清晰 有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧 有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力 [經(jīng)理助理 ] 大專以上學(xué)歷 全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書 具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn) 有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力 [客服助理 ] 大專以上學(xué)歷 熟練操作辦公自動(dòng)化軟件 熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容 普通話標(biāo)準(zhǔn)流利 有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力 全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書 [安保服務(wù) ] 年齡 20－ 35歲之間，男性 身高不低于 五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神 作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷 能吃苦耐勞承受工作壓力 參加過專業(yè)安保服務(wù)培訓(xùn) [維修工 ] 具備相關(guān)操作證及上崗證 具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn) 具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神 [綠化保潔 ] 通過綠化、保潔專業(yè)化培訓(xùn) 熟悉高檔住宅的保潔保綠工作 身體健康 細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力 （五）、主要崗位工作職責(zé)（部分） 序號(hào) 部門 崗位 工作職責(zé) 1 管理處 管理處經(jīng)理 處理開發(fā)商、業(yè)主查詢及用戶重大投訴問題。 審定所有管理制度及檢查制度的執(zhí)行。 督促屬下員工認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理工作。 定期召開管理處例會(huì)，傳送公司政策及擬定方針；研究解決各項(xiàng)管理問題。 負(fù)責(zé)建立建全檔案制度。 建立招標(biāo)制度，監(jiān)督各承判商是否切實(shí)執(zhí)行合約內(nèi)的工作細(xì)則及表現(xiàn)，合約屆滿后，考慮續(xù)簽合同或另行招標(biāo)，批準(zhǔn)認(rèn)可承判商的名單（每年增刪一次）。 審批、簽發(fā)來往函件。 8. 決定管理人員和員工的聘用及解聘，考核所有管理員工的表現(xiàn)，決定有關(guān)員工的獎(jiǎng)懲。 9. 向開發(fā)商及業(yè)主匯報(bào)工作情況。 部門主管的考核工作。 出席有關(guān)開發(fā)商和業(yè)主之間的聯(lián)誼會(huì)議。 決定員工的聘用及解聘，考核所有管理員工的表現(xiàn)，決定有關(guān)員工的獎(jiǎng)懲。 審查及簽發(fā)物業(yè)每月的應(yīng)收未收管理費(fèi)細(xì)表及管理費(fèi)月報(bào)表，報(bào)稅表，決定追收欠繳款項(xiàng)。 抽查物業(yè)之管理費(fèi)及其他收支情況及作出改善。 2 綜合事務(wù)部 財(cái)務(wù) 控制客戶帳期，催收帳款如每月管理費(fèi)月費(fèi)等。 每月首七個(gè)工作天內(nèi)將客戶欠帳情況做出明細(xì)分析表。 將有關(guān)付帳及其他費(fèi)用原始憑證做出記帳憑證并準(zhǔn)確記帳。 定期列出每個(gè)開支項(xiàng)目之發(fā)生及 余額。 負(fù)責(zé)收入貨幣送繳銀行，現(xiàn)金管理及日常報(bào)銷支出。 登記現(xiàn)金入銀行日記帳。 負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)的登記、盤點(diǎn)和統(tǒng)計(jì)工作 3 綜合事務(wù)部 綜合事務(wù)主管 在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處的行政人事工作。 負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施公司人事制度，并制定工作計(jì)劃和工作總結(jié)。 負(fù)責(zé)員工的招聘、面試、錄用、培訓(xùn)、考核、晉升、獎(jiǎng)懲等工作。 負(fù)責(zé)公司員工各種福利，如制服訂制、清洗，工作餐等工作。 負(fù)責(zé)對(duì)采購材料的詢價(jià)并實(shí)施采購工作。 4 客戶服務(wù)部 客服主管 在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù) 責(zé)客戶服務(wù)工作。 處理業(yè)主的投訴，定期拜訪客戶及收集意見、建議，并反饋至各職能部門，必要時(shí)上報(bào)物業(yè)管理處經(jīng)理。 全面負(fù)責(zé)審核租戶、業(yè)主二次裝修的進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)手續(xù)及日常監(jiān)督管理工作。 負(fù)責(zé)制定客戶服務(wù)部?jī)?nèi)部管理制度，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工的工作以及對(duì)本部門員工定期進(jìn)行培訓(xùn)、考核工作。 按時(shí)完成月工作情況總結(jié)，并做好下月工作計(jì)劃。 完成物業(yè)管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。 5 客戶服務(wù)部 客服助理 掌握小區(qū)管理工服務(wù)作進(jìn)展情況，按時(shí)按質(zhì)做好各類專業(yè)報(bào)表工作。 按客服主管的要求做好工作計(jì)劃和工作 總結(jié)。起草工作簡(jiǎn)報(bào)、情況反映、參加有關(guān)會(huì)議并做好會(huì)議記錄。 做好各類文件、材料、檔案及往來公函的收發(fā)、管理、整理、歸檔工作。 具體負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的二次裝修的進(jìn)退場(chǎng)手續(xù)并進(jìn)行日常的監(jiān)督管理工作。 掌握客戶入住情況，做好統(tǒng)計(jì)工作。 做好日常來訪、外調(diào)、報(bào)案、投訴的接待工作。接待中熱情禮貌。 負(fù)責(zé)處理公共設(shè)施和業(yè)主室內(nèi)設(shè)備報(bào)修工作，及時(shí)將工程維修內(nèi)容輸入電腦，通知工程部維修。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。 安全保衛(wèi)部 安保主管 協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理及編制有關(guān)保安消防計(jì)劃。 編訂有關(guān)值班表、日 志及報(bào)告，定期呈管理處經(jīng)理審閱。 編訂員工值班巡視內(nèi)容、措施。監(jiān)管及執(zhí)行既定的任務(wù)。 處理及調(diào)查保安消防事故并向上級(jí)匯報(bào)。 定期匯報(bào)有關(guān)小區(qū)之保安情況。對(duì)交通、人流控制提出意見予管理處經(jīng)理參考。 與政府、公安、消防局保持良好關(guān)系，定期聯(lián)絡(luò)。 定期聯(lián)絡(luò)客戶，對(duì)小區(qū)保安消防措施提意見。 統(tǒng)籌定期消防演習(xí)、操練及職位崗前培訓(xùn)。 協(xié)助擬出每年保安消防預(yù)算。 5 安全保衛(wèi)部 安保領(lǐng)班 負(fù)責(zé)保安員的管理工作，做好本班的考勤工作。 明確重點(diǎn)警衛(wèi)目標(biāo)，分配當(dāng)日工作，講評(píng)值班情況，做好值班記錄。 經(jīng)常巡查各崗位執(zhí)勤情況，及時(shí)糾正違紀(jì)違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。 處理一般性的治安案件和客戶投訴，調(diào)節(jié)員工糾紛。 負(fù)責(zé)公共區(qū)域消防器材標(biāo)志的保養(yǎng)維護(hù)工作。 護(hù)保管好本班的公用物品，保證保巡能信器材警械完好、靈敏有效。 發(fā)現(xiàn)違反治安管理的行為要及時(shí)處理，保證區(qū)內(nèi)正常服務(wù)秩序。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 熟悉消防器材的使用、維護(hù)及性能，掌握警衛(wèi)專業(yè)技能。 對(duì)本班人員崗位分工明確，責(zé)任清楚，并掌握所屬人員工作情況。 1堅(jiān)持原則、從嚴(yán)管理、敢于糾正各種違法違紀(jì)行為。 安全保衛(wèi)部 中央控制室 管理員 在中控室負(fù)責(zé)當(dāng)班必須集中精神，監(jiān)視及觀察小區(qū)內(nèi)的情況，不得閑談、脫崗，打瞌睡等一切不當(dāng)行為。 必須熟悉和掌握各種系統(tǒng)及器材之操作，保證其運(yùn)轉(zhuǎn)正常，如發(fā)生出現(xiàn)故障，應(yīng)立即報(bào)告有關(guān)部門。 非值班人員或其他無關(guān)人士不得隨便進(jìn)入中控室。 中控室電話只用于工作，不得作私人用途。 保持中控室內(nèi)清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙。做好工作記錄，交接班要把事情交代清楚。接班時(shí)要主動(dòng)檢查各系統(tǒng)確定其是否正常，上一班有否發(fā)生情況。 熟悉小區(qū)地形環(huán)境、消防設(shè)施的分布、滅火器材的擺 放點(diǎn)、防盜、報(bào)警裝置的位置，閉路電視鏡頭的位置。 使用各種滅火器材，熟悉掌握消防中心控制系統(tǒng)的操作程序。 愛護(hù)本崗位上的各種設(shè)備和器材。 靈活、果斷地處理當(dāng)值期間發(fā)生的問題。遇有個(gè)別處理不了的問題，即報(bào)告保安領(lǐng)班及主管。 安全保衛(wèi)部 門崗管理員 負(fù)責(zé)維持各出入口的秩序，保證通暢。 密切注意進(jìn)出的人員，查詢可疑人物，勸離衣冠不整者或閑雜人員。 負(fù)責(zé)查驗(yàn)大件物品進(jìn)出手續(xù)。 負(fù)責(zé)非小區(qū)開放時(shí)間出入登記工作。 保持崗?fù)?nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙，做好工作記錄及交接班記錄。 上崗期間，注意儀容儀表端正，精神飽滿。 安全保衛(wèi)部 治安巡邏員 負(fù)責(zé)按規(guī)定路線巡查 “生態(tài)社區(qū) ”各部位，留意治安消防情況。 負(fù)責(zé)查詢可疑人員，及時(shí)將推銷及閑雜人員勸離 “生態(tài)社區(qū) ”。 監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場(chǎng)的治安消防情況，及時(shí)處理違規(guī)裝修。 監(jiān)督檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或報(bào)保安領(lǐng)班及主管。 做好巡邏情況的各項(xiàng)記錄。 工程維修部 工程維修主管 貫徹執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示，對(duì)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。 對(duì)部門所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，挑選和配備下屬各崗位，培 養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障所有機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。以最低的費(fèi)用開支保持小區(qū)機(jī)電設(shè)備管理的高格調(diào)水準(zhǔn)。 制定下屬各崗位規(guī)范及操作流程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。 制定工程部預(yù)算。 深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員和設(shè)備狀況，堅(jiān)持每天做縵錄觳椋 ? 審核運(yùn)行巡檢報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取有效措施。 審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)修正。 現(xiàn)場(chǎng)巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。 工程維修部 工程領(lǐng)班 模范執(zhí)行崗 位責(zé)任制、操作規(guī)程和各項(xiàng)管理規(guī)章制度，對(duì)本班范圍內(nèi)出現(xiàn)的技術(shù)問題及設(shè)備狀況，向部門領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確的情況，發(fā)現(xiàn)事故征兆及時(shí)進(jìn)行處理、并向上級(jí)匯報(bào)，及時(shí)完成經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。 管理使用好本班負(fù)責(zé)范圍內(nèi)設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行是領(lǐng)班的首要責(zé)任。 管理好本班使用的工具及儀表，使其經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確的狀態(tài)。 領(lǐng)班是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)在工作上以身作則，技術(shù)上精益求精，做好班組管理工作，配合主管解決技術(shù)上的疑難問題。 做好日常工作安排，做到維修迅速 及時(shí)，保證質(zhì)量，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效地組織力量搶修。 負(fù)責(zé)起草本班組設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件計(jì)劃報(bào)主管審核，并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施。同時(shí)做好各種運(yùn)行記錄。 協(xié)助主管檢查業(yè)戶、租戶裝修工程。 團(tuán)結(jié)互助，搞好與其他班組的工作關(guān)系，不斷提出本班組的合理化建議。 做好本班組設(shè)備的技術(shù)檔案。巡查記錄、運(yùn)行記錄、設(shè)備維修、故障排除、更換零部件等情況應(yīng)清楚地填入班組檔案后定期交主管審閱。 維修技工 遵守員工守則和物業(yè)管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，操作技術(shù)規(guī)程，認(rèn)真負(fù)責(zé)。 準(zhǔn)時(shí)到崗 ，接受各級(jí)管理人員之督導(dǎo)，在本班領(lǐng)班帶領(lǐng)下按時(shí)按質(zhì)按量完成本系統(tǒng) 誦校 僮骷拔 薇Ｑ ぷ鰨 簧美敫諼弧 ⒋ 凇 ? 做好設(shè)備記錄，及時(shí)分析掌握設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。 各系統(tǒng)的技術(shù)工人在不影響其系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況下，有責(zé)任接受工程領(lǐng)班或主管的調(diào)遣，支援其他系統(tǒng)處理應(yīng)急的事態(tài)。 需輪值工作。 7 環(huán)境管理部 環(huán)境管理主管 執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示，接受管理處經(jīng)理的督導(dǎo)，直接向其負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)部門員工的監(jiān)管工作，合理安排各清潔員工之