【正文】 體結(jié)構(gòu)（梁、柱、墻、地面等）。 裝修管理人員應(yīng)要求施工人員使用指定的電梯、衛(wèi)生間、出入口。 ，需到相關(guān)部門(mén)辦理出門(mén)手續(xù)。 裝修中消防系統(tǒng)的變更必須由物管中心指定的專(zhuān)業(yè)單位施工。 施工結(jié)束管理 裝修管理人員應(yīng)配合當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收，督促施工單位整改不合格項(xiàng)。 對(duì)因裝修中的違規(guī)行為而造成管理區(qū)域設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)要求施工單位照價(jià)賠償并恢復(fù)原狀 裝修管理人員應(yīng)監(jiān)督 施工單位區(qū)域進(jìn)行全面清理，保潔部門(mén)應(yīng) 13 對(duì)相關(guān)公共區(qū)域進(jìn)行清潔。 記錄 《臨時(shí)用電申請(qǐng)表》 《裝修違章整改通知書(shū)》 《動(dòng)火許可證》 六、配合銷(xiāo)售方案 一、協(xié)助做好銷(xiāo)售工作，力爭(zhēng)物業(yè)管理成為樓盤(pán)銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn) 管理處將在前期介入期配合 售樓部做好銷(xiāo)售工作。管理處將與售樓中心鑒定物業(yè)管理服務(wù)的補(bǔ)充協(xié)議，并嚴(yán)格按照協(xié)議規(guī)定密切配合，提供物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為此，從樓盤(pán)銷(xiāo)售開(kāi)始，管理處人員將做好以下工作： 協(xié)調(diào)配合 售樓中心工作人員做好售樓咨詢(xún)服務(wù)工作； 做好售樓中心、樣板房、車(chē)場(chǎng)和花園廣場(chǎng)的保潔及花圃綠化的管理服務(wù)工作； 做好售樓中心、樣板房和花園廣場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作，做好前來(lái)看樓買(mǎi)房客戶(hù)的指揮疏導(dǎo)工作； 做好銷(xiāo)售中心、樣板房和花園廣場(chǎng)的維護(hù)管理工作。 二、開(kāi)展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查 在銷(xiāo)售部門(mén)的幫助下，管理處在入住前進(jìn)一步開(kāi)展業(yè)主需求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層、興趣愛(ài)好及各類(lèi)服務(wù)需求， 14 并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，使今后的物業(yè)管理工作更貼近業(yè)主。 七、入伙方案和流程 入伙亦稱(chēng)入住，是指入住人收到書(shū)面入 住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙迌?nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，亦視為入住。《如火通知書(shū)》發(fā)出時(shí)，應(yīng)清楚說(shuō)明入伙的條件，以便日后業(yè)主推遲辦理時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)的收取工作能夠順利開(kāi)展。 入伙程序其實(shí)并不復(fù)雜，但業(yè)主情緒的好壞、準(zhǔn)備是否充分等因素將會(huì)直接影響入伙流程嗯嗯順利與否。所以要求物業(yè)公司必須準(zhǔn)備充分。向業(yè)主的通知發(fā)放后，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)組建引導(dǎo)組、接待組、收樓組以及咨詢(xún)組等入伙工作的相關(guān)組織，并由小組長(zhǎng)負(fù)責(zé)相關(guān)的培訓(xùn)和指導(dǎo)工作。 入伙期間，業(yè)主如八仙過(guò)海，以各種方式歡喜走向花園小區(qū) 。小區(qū)內(nèi)溫馨、悠閑的風(fēng)景讓人心曠神怡；溫馨輕巧的路標(biāo)指示格外醒目。 物業(yè)管理公司服務(wù)中心的所有員工著裝整齊，禮貌大方。沿路上，恭候多時(shí)的接待人員不斷的引領(lǐng)介紹；業(yè)主經(jīng)過(guò)禮賓員身邊時(shí)禮賓員立正敬禮；業(yè)主迎面走來(lái)時(shí)，服務(wù)人員報(bào)以微笑。整個(gè)場(chǎng)面喜氣洋洋。 入伙現(xiàn)場(chǎng)要營(yíng)造出喜慶的氛圍。小區(qū)布置主要以樓盤(pán)風(fēng)格為主，物業(yè)公司配合發(fā)展商給予適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)方面的建議。 熱烈的場(chǎng)面、精心的布置、悠揚(yáng)的樂(lè)音和動(dòng)感的畫(huà)面，以及物業(yè)管理公司服務(wù)人員的至誠(chéng)服務(wù)，烘托出一種“喜”的氛圍，將給業(yè)主 15 帶來(lái)十分愉快的心情。 小區(qū)門(mén)口人流匯集，禮賓 員在疏導(dǎo)車(chē)輛，接待人員在入口處指引業(yè)主去如火地點(diǎn)。 此時(shí)，因物業(yè)管理服務(wù)人員與業(yè)主彼此互不熟悉，加之各種承攬裝修、工程業(yè)務(wù)及兜售各種產(chǎn)品的公司人員，是現(xiàn)場(chǎng)魚(yú)龍混雜，安全工作必須高度重視。因此，小區(qū)門(mén)口的把關(guān)嚴(yán)格是必要的，門(mén)崗應(yīng)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行必要地管理；其中，門(mén)口的車(chē)輛管理是重中之重的任務(wù)。 入伙期間采用“一條龍”服務(wù)模式，發(fā)展商、政府公共事業(yè)部門(mén)、物業(yè)公司聯(lián)合現(xiàn)場(chǎng)辦公。 入伙是發(fā)展商售樓后進(jìn)行的最后一次大型組織活動(dòng)。物業(yè)公司可充分配合發(fā)展商與政府相關(guān)部門(mén)聯(lián)系，集中時(shí)間段統(tǒng)一利用資源，為日后的業(yè)主申辦減 少麻煩。 入伙現(xiàn)場(chǎng)各處擺放明顯的標(biāo)識(shí)牌。業(yè)主的位置處設(shè)在方便走動(dòng)的中央地帶，本次入伙將業(yè)主活動(dòng)范圍設(shè)定在環(huán)形區(qū)域內(nèi)，并備有桌椅、飲料等物品，方便業(yè)主填寫(xiě)資料。在物業(yè)公司地點(diǎn)，配有復(fù)印機(jī)等，方便為業(yè)主進(jìn)行證件的復(fù)印工作。 入伙地點(diǎn)，有入伙流程圖擺放在顯眼的位置；辦公臺(tái)面有工作組標(biāo)識(shí)；根據(jù)實(shí)際工作場(chǎng)地和預(yù)計(jì)客戶(hù)流量，將場(chǎng)地隔離，財(cái)務(wù)收費(fèi)處單獨(dú)隔離，保證安全。所有的細(xì)心和精致，目的只有一個(gè)，就是盡量減少業(yè)主的麻煩，是入伙工作順利進(jìn)行。 業(yè)主憑《入伙通知書(shū)》在發(fā)展商辦公處辦理完相關(guān)手續(xù)后，由發(fā) 16 展商開(kāi)具“收樓介紹信” 。物業(yè)公司憑“收樓介紹信”進(jìn)行辦理。 “收樓介紹信”作為發(fā)展商工作結(jié)束的憑證，也是物業(yè)公司認(rèn)可的唯一證據(jù)。沒(méi)有改信的開(kāi)具，物業(yè)公司不得進(jìn)入入伙流程。 業(yè)主在進(jìn)入物業(yè)公司入伙接待處、由接待人員核對(duì)身份后，在《業(yè)主簽到表》登記，并領(lǐng)取資料袋和小禮物。資料中裝有需業(yè)主知悉及簽署的種種文件和表格，計(jì)有：業(yè)主歸納，前期物業(yè)管理協(xié)議；客戶(hù)手冊(cè)；家庭住戶(hù)成員登記表；銀行委托協(xié)議；裝修資料；接管驗(yàn)收記錄；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 請(qǐng)業(yè)主簽到的目的是為了第一次業(yè)主資料備案和核對(duì)當(dāng)日入伙人數(shù)。如有業(yè)主部分資料未帶齊，應(yīng)保證在可追溯的前提下 讓業(yè)主保持心情愉快。為業(yè)主發(fā)放小禮物也是為了物業(yè)公司與業(yè)主間的合作有一個(gè)良好的開(kāi)端。 物業(yè)公司事前將需要提供給業(yè)主的資料放在檔案袋中，可有效避免因現(xiàn)場(chǎng)忙亂而發(fā)生個(gè)別失誤現(xiàn)象，這也體現(xiàn)出物業(yè)公司為業(yè)主考慮的良苦用心。 簽到后，業(yè)主直接面對(duì)接待組，由接待組完成文件簽約、財(cái)務(wù)收費(fèi)、資訊講解等工作。在業(yè)主簽署文件時(shí)，物業(yè)公司負(fù)責(zé)復(fù)印、收集業(yè)主的有效證件復(fù)印件以及公司單位的法人委托書(shū)等。根據(jù)業(yè)主房產(chǎn)資料，財(cái)務(wù)組已準(zhǔn)備每戶(hù)在入伙時(shí)應(yīng)繳納的費(fèi)用清單，方便入伙時(shí)接待組根據(jù)清單直接告之。 只要一切為業(yè)主著想，一業(yè)主為中心開(kāi)展 各項(xiàng)工作，就能夠做到使入伙有條不紊，并最大程度地減少各種紕漏的發(fā)生。 17 業(yè)主如有疑問(wèn)者，將被帶領(lǐng)到咨詢(xún)組單獨(dú)辦公場(chǎng)地，避免因此造成對(duì)其他業(yè)主的影響。如有異議者，接待人員無(wú)法讓其信服，則由公司經(jīng)理負(fù)責(zé)接待。對(duì)極個(gè)別拒絕簽署文件者，則有公司經(jīng)理和公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通和解釋?zhuān)疽暺湓蚯闆r給予具體的處理辦法。 以上接待工作結(jié)束后，將《入伙會(huì)簽單》轉(zhuǎn)收樓組。接待流程完畢。 如業(yè)主有問(wèn)題，必須及時(shí)給予解答，并禮貌接待。這也是業(yè)主與物業(yè)公司第一次打交道，第一印象至關(guān)重要，如果因一點(diǎn)點(diǎn)小小的失誤引起業(yè)主的不滿(mǎn)，繼而把這種不快 將是物業(yè)公司付出巨大的努力也可能彌補(bǔ)不了的。既然如此，就一定要開(kāi)個(gè)好頭。 業(yè)主走進(jìn)收樓現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，售樓組已做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作：如各類(lèi)鑰匙（房屋、信箱）分棟分層分戶(hù)集中整齊擺放。 入伙工作其實(shí)打得是“有準(zhǔn)備之仗”。準(zhǔn)備工作做好了，入伙工作也就成功了 80%。 到達(dá)住戶(hù)家時(shí)，由收樓人員將鑰匙給業(yè)主，由業(yè)主檢驗(yàn)信箱鑰匙，并由業(yè)主親自打開(kāi)入戶(hù)門(mén)，進(jìn)門(mén)后，售樓人員建明介紹三表安裝位置及管線(xiàn)走向等房屋水電基本情況，帶領(lǐng)業(yè)主查水、電、氣表，并在《接管驗(yàn)收記錄》上登記三表底數(shù)和有關(guān)業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量、房屋設(shè)備的意見(jiàn)。 既是業(yè)主收樓，就 應(yīng)體現(xiàn)業(yè)主的主體地位，收樓人員應(yīng)明確自己的服務(wù)地位。此外，在陪同業(yè)主收樓過(guò)程中應(yīng)注意語(yǔ)言的分寸，不得隨便作出評(píng)論性語(yǔ)言，尤其是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，更不可妄加評(píng)論， 18 因?yàn)樵蚩赡苁嵌喾矫娴?，而且是?zhuān)業(yè)性的。陪同人員應(yīng)體現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)、禮貌和耐心，并切實(shí)作好相關(guān)記錄，以避免以后出現(xiàn)矛盾時(shí)利于區(qū)分責(zé)任。 如業(yè)主不同意收樓，拒絕簽字，應(yīng)與業(yè)主協(xié)商后向管理處代為轉(zhuǎn)達(dá)意見(jiàn)，并與業(yè)主簽訂《房門(mén)鑰匙托管書(shū)》，由管理處代為保管鑰匙，跟蹤處理業(yè)主意見(jiàn)。 收樓人員還應(yīng)注意，對(duì)一些不能當(dāng)時(shí)解決的問(wèn)題不可自作主張，一定要遵循相關(guān)規(guī)程，向管理處 轉(zhuǎn)達(dá)意見(jiàn)。因?yàn)槿牖飼r(shí)可能存在眾多類(lèi)似問(wèn)題，由管理處集中處理將會(huì)提高效率，集體的力量還能將問(wèn)題處理的比較徹底。 在整個(gè)收樓過(guò)程中，收樓人員決不得以任何理由怠慢業(yè)主或催促業(yè)主。 收樓結(jié)束后，詢(xún)問(wèn)業(yè)主是否有其他需求，如果沒(méi)有，則請(qǐng)業(yè)主在《接管驗(yàn)收記錄》上簽字確認(rèn)。 物業(yè)管理要求事事有記錄，從入伙中的各項(xiàng)流程中已充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)，這樣做會(huì)免除許多不必要的麻煩。 收樓人員根據(jù)實(shí)際情況，填寫(xiě)《入伙會(huì)簽單》后，將所有資料交回收樓組組長(zhǎng)。至此，入伙流程結(jié)束。 入伙的資料都仔細(xì)收集保管，并進(jìn)行相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析。尤其是收樓是發(fā)現(xiàn) 的問(wèn)題，應(yīng)立即歸類(lèi)并迅速提交相關(guān)方予以解決。比如有關(guān)房屋質(zhì)量或水暖電氣等，要馬上與發(fā)展商或其他職能單位聯(lián)系，避免拖延業(yè)主進(jìn)行裝修以至正式入住的時(shí)間。就此而言，入伙流程的結(jié)束， 19 只是整個(gè)入伙過(guò)程的前奏曲開(kāi)始響起，更多的工作則在后面。 收樓完畢并出門(mén)的業(yè)主，沿路都有引導(dǎo)人員問(wèn)候致意或解答業(yè)主提出的問(wèn)題。入伙的熱烈場(chǎng)景仍在持續(xù)，工作人員依舊有條不紊的忙碌著。 整個(gè)入伙過(guò)程的熱烈喜慶氣氛，要貫穿始終，如此才能構(gòu)成一幅完整的畫(huà)卷。 八、承接驗(yàn)收方案 2020 年 6 月 8 日國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署 379 號(hào)國(guó)務(wù)院令，物業(yè)管理行業(yè) 期待已久的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）誕生了，《條例》中第二十八條至第三十一條內(nèi)容明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)承接驗(yàn)收的內(nèi)容及相關(guān)要求，規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)承接和驗(yàn)收的行為。 一、充分發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢(shì)，保障新項(xiàng)目的承接和驗(yàn)收得以順利進(jìn)行。 二、注重現(xiàn)場(chǎng)考察，根據(jù)招標(biāo)文件及管理委托合同編制承接和驗(yàn)收工作計(jì)劃，并強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。我管理公司在完成招投標(biāo)之后，將及時(shí)與招標(biāo)方取得聯(lián)系，組織專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，細(xì)致了解管理委托合同所規(guī)定的管理內(nèi)容和范圍，特別是設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀，為物業(yè)懲戒和驗(yàn)收打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另 外，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)招標(biāo)方入住的時(shí)間要求及管理委托合同中關(guān)于管理范圍及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，組織專(zhuān)業(yè)人員編制接管驗(yàn)收工作計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、各專(zhuān)業(yè)職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間安排，若有條件還應(yīng)繪制接管驗(yàn)收統(tǒng)籌圖，加 20 強(qiáng)工作的計(jì)劃性及嚴(yán)肅性，使接管驗(yàn)收工作有條不紊的進(jìn)行。 三、接管驗(yàn)收方案應(yīng)該依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)考察情況編寫(xiě)，國(guó)家及建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等，物業(yè)管 理企業(yè)的工程技術(shù)人員應(yīng)準(zhǔn)確掌握，并將其作為接管驗(yàn)收的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)與招標(biāo)方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問(wèn)題的整改，物業(yè)管理企業(yè)藥力爭(zhēng)得到招標(biāo)方的支持，因?yàn)檫@將對(duì)樓宇今后的運(yùn)作起到深遠(yuǎn)的影響。再有物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)應(yīng)編寫(xiě)下列接管驗(yàn)收方案：《前期物業(yè)管理工作進(jìn)度計(jì)劃》《鑰匙交接方案》《入伙入住方案》《設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收方案》《圖紙資料交接清單》等，接管驗(yàn)收方案的編寫(xiě)是接管驗(yàn)收工作的重要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。 四、人員培訓(xùn)并組織接管驗(yàn)收的實(shí)施，在新項(xiàng)目啟動(dòng)之前，要對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，主要分為入職 培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)。入職培訓(xùn)主要是員工宣講企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)等，崗前培訓(xùn)主要向員工宣講安全消防知識(shí)、崗位職責(zé)、操作規(guī)程及接管驗(yàn)收方案并進(jìn)行考核，考核合格者方可上崗。在新項(xiàng)目的人員配備上，要重視新老搭配，從老項(xiàng)目上選骨干從事接管驗(yàn)收工作，從社會(huì)上招聘專(zhuān)業(yè)技工，這樣老員工拓寬了知識(shí)面，新員工也通過(guò)接管驗(yàn)收鍛煉成為一名符合企業(yè)要求的員工。 五、接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題： 21 物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意處理好幾個(gè)關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與監(jiān)理公司、物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目承包商、物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目工程分包方的關(guān)系等。物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收階段難免會(huì)與他們發(fā)生矛盾，如何妥善解決是工作中的難點(diǎn)。 物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中還要從物業(yè)的使用及維修角度進(jìn)行驗(yàn)收，看其是否能夠滿(mǎn)足業(yè)主的需求，存在的設(shè)計(jì)缺陷如何整改？物業(yè)管理企業(yè)不能光提問(wèn)題，還要拿出讓發(fā)展商接受的方案，為今后減少業(yè)主在使用中的糾紛打下基礎(chǔ)。 物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收工作是在工程竣工驗(yàn)收以后進(jìn)行的，通過(guò)政府主管部門(mén)驗(yàn)收后，工程已經(jīng)由總承包商移交給項(xiàng)目的發(fā)展商了，因此物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工 作中提出的問(wèn)題如何讓發(fā)展商接受，如何整改并加以解決，都會(huì)直接影響今后物業(yè)的運(yùn)行。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視文件資料的接管工作，為今后的工作做好準(zhǔn)備，并爭(zhēng)取得到發(fā)展商的支持，明確物業(yè)今后的評(píng)優(yōu)是發(fā)展商品牌的延續(xù)，將為發(fā)展商今后的銷(xiāo)售起到積極的促進(jìn)作用。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視設(shè)備設(shè)施的保修合同，它將直接影響到物業(yè)管理企業(yè)的管理水平及運(yùn)作成本。 為保證 項(xiàng)目管理處交接驗(yàn)收工作順利進(jìn)行，本著維護(hù)業(yè)主的利益，減少業(yè)主投訴保證入住交接時(shí)房屋和公共設(shè)施的合格率達(dá)到業(yè)主滿(mǎn)意，保障物業(yè)工程和 服務(wù)質(zhì)量及品牌知名度，制定 項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案系列文件。 22 交接驗(yàn)收房屋本體，按幢整體交接，每幢預(yù)交樓室（幢）內(nèi)各專(zhuān)業(yè)全部竣工。 交接驗(yàn)收工作公共設(shè)施設(shè)備，按系統(tǒng)整體交接。供水系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、電視接收系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、公共照明、道路、水景觀(guān)等項(xiàng)目。 交接驗(yàn)收?qǐng)@林綠化、天然氣設(shè)施、安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、鍋爐房及供熱管道系統(tǒng)等項(xiàng)目 交接驗(yàn)收車(chē)庫(kù)、會(huì)所、其他附屬設(shè)施、一起園區(qū)總體規(guī)劃等項(xiàng)目，同時(shí)交接嚴(yán)守政府或行業(yè)壟斷的部門(mén)和公共設(shè)施設(shè)備供方資料、園區(qū)標(biāo)識(shí)。 九、接管驗(yàn)收 準(zhǔn)備 a) 《接管驗(yàn)收方案》 b) 《房屋交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 c) 《公共設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 d) 《竣