【正文】 程度發(fā)揮自身的價(jià)值， 全面提升學(xué)校的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境和學(xué)校形象。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 6 頁(yè) 第二節(jié) 物業(yè)管理方案 一、服務(wù)工作目標(biāo) 在 學(xué)校 物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，我公司將采用 QEO 綜合管理體系的先進(jìn) 模式及全國(guó)優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量體系管理， 為廣大師生提供舒適、安全、寧?kù)o的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。 嚴(yán)格依照國(guó)家建設(shè)部制定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評(píng)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展工作， 使 物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常，使物業(yè)各項(xiàng)工作有條不紊的開(kāi)展。一年內(nèi)深化管理服務(wù)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，提升物業(yè)管理服務(wù)形象，所管理服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到廣 州市物 業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目 考評(píng)水平。 在合同期內(nèi)達(dá)到制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，做到有計(jì)劃、有檢查。 ? 消防管理：嚴(yán)格遵守有關(guān)消防管理，年檢完好率 100%，確保無(wú)責(zé)任性消防事故。 ? 安全防范：管理范圍內(nèi)治安案件發(fā)率為零，無(wú)任何管理責(zé)任性事故發(fā)生。 ? 環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行動(dòng)態(tài)保潔、環(huán)境衛(wèi)生滿意率在 95%以上。 ? 房屋及公共配套設(shè)施報(bào)修及時(shí)率 100%以上。 ? 除因基建質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量在保養(yǎng)期內(nèi)等特殊原因外，樓內(nèi)及配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)施設(shè)備完好率 95%以上。 ? 管理服務(wù)人員持有相應(yīng)的上崗證、資格證，專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率達(dá)100%。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 7 頁(yè) ? 管理服務(wù)工作服從 學(xué) 校 的管理監(jiān)督和指導(dǎo)，積極配合 學(xué)校 各部門(mén)開(kāi)展各項(xiàng)工作。 ? 業(yè)主 和用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意率在 95%以上。 ? 有效投訴率低于 %。 ? 有效投訴處理率達(dá) 100%。 ? 環(huán)境衛(wèi)生、消殺達(dá)標(biāo)率為 98%以上。 嚴(yán)格遵守國(guó)家的法 律、法規(guī)、條例以及政府部門(mén)的各項(xiàng)管理規(guī)定?？茖W(xué)、規(guī)范管理，全面引 入和推行 QEO 綜合 管理體系，服務(wù)熱情、周到，建立現(xiàn)代化、人性化管理服務(wù)體系。 建立嚴(yán)格、規(guī)范的消防、防臺(tái)風(fēng)、公共秩序應(yīng)急體系，確保物業(yè)管理工作萬(wàn)無(wú)一失。 嚴(yán)格認(rèn)真推行并實(shí)施人性化服務(wù)，達(dá)到細(xì)致、周到、真誠(chéng)、規(guī)范的服務(wù)要求，定期 發(fā)放 物業(yè)管理服務(wù)滿意度調(diào)查表，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，努力提高廣大師生的滿意度 。 建立服務(wù)人員與 學(xué)校師生 的溝通機(jī)制，推行親情服務(wù)。 進(jìn)一步規(guī)范和完善 24 小時(shí)值班制度，將 管理處 的值班運(yùn)作納入公司的 24 小時(shí)值班網(wǎng)絡(luò)，公示公司和 管理處 的 24 小時(shí)服務(wù)電話。 提高優(yōu)質(zhì)環(huán)境保障，加大清潔管理力度。確保 學(xué)校 衛(wèi)生狀況良好，垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行消殺，使 學(xué)校 保持潔凈、舒適。 進(jìn)一步完善各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，建立嚴(yán)格的考核方法，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主觀能動(dòng)性。進(jìn)一步加強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 8 頁(yè) 制 定完善系統(tǒng)的培訓(xùn)計(jì)劃，切實(shí)提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)，確保持證上崗率達(dá) 100%。 二、管理項(xiàng)目?jī)?nèi)容 （一）安全保衛(wèi) 負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的安全保衛(wèi)、維護(hù)秩序和處置突發(fā)應(yīng)急事件的工作，制定完善的安全保衛(wèi)應(yīng)急方案。 全天 24 小時(shí)對(duì)物業(yè)轄區(qū)范圍治安情況進(jìn)行巡查和保衛(wèi)監(jiān)控。嚴(yán)禁在轄內(nèi)人行道上停車(chē)以及 校區(qū) 外圍張貼、擺賣(mài)或閑坐等。 全天 24 小時(shí)對(duì)物業(yè)的門(mén)崗、大堂、車(chē) 場(chǎng)、地下室出入口出入人員實(shí)施管理、檢查和控制。非工作時(shí)間及假期 做好相關(guān)保衛(wèi)工作。 加強(qiáng)對(duì)出入口和周邊環(huán)境的監(jiān)控，嚴(yán)防外來(lái)人員從車(chē)庫(kù)及外圍直接進(jìn)入樓宇，密切 監(jiān)視可疑人員出入動(dòng)態(tài)。 物業(yè)建筑紅線范圍內(nèi)發(fā)生的侵犯工作人員事件或者出現(xiàn)擾亂學(xué)校 正常工作秩序情況時(shí)，保安人員立即 予以制止和保護(hù)，并采取救助行動(dòng)。 非 開(kāi)放 時(shí)間對(duì)進(jìn)入 校 區(qū)的人員實(shí)行出入登記，嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)的外來(lái)人員進(jìn)入 校區(qū) 。 對(duì)進(jìn)入生活區(qū)的外來(lái)人員要進(jìn)行嚴(yán)格管理與控制，同時(shí)對(duì)非正常時(shí)間回歸宿舍的學(xué)生要進(jìn)行登記與管理。 熟練并靈活運(yùn)用監(jiān)視控制系統(tǒng) ，實(shí)行 24 小時(shí)全天候?qū)χ攸c(diǎn)部位、監(jiān)控點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)視及錄像工作。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 9 頁(yè) 全天 24 小時(shí)內(nèi)每隔 2 小時(shí)對(duì)各樓宇進(jìn)行安全巡查一次，發(fā)現(xiàn)和查問(wèn)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的陌生人員，檢查物 業(yè)內(nèi)重點(diǎn)部位及各層門(mén)、窗、設(shè)施設(shè)備、水電、消防等情況。 對(duì)攜帶大件行李或物品離開(kāi) 校區(qū) 的，外來(lái)人員要提供“放行條”檢查，內(nèi)部人員要實(shí)施登記制度。 做好物業(yè)的安全保衛(wèi)和人流疏導(dǎo)工作。在工作時(shí)間內(nèi)，積極做好咨詢(xún)室的工作人員做好外來(lái)人員的咨詢(xún)和指引工作。 1在正常工作時(shí)間內(nèi)， 進(jìn)行不間斷巡查，負(fù)責(zé)通道、衛(wèi)生間等部位的人員來(lái)往動(dòng)態(tài)管理，嚴(yán)防不法行為的發(fā)生。 1做好外籍人員進(jìn)入 校區(qū) 內(nèi)的指引及各項(xiàng)安全保衛(wèi)工作。 1協(xié)助 學(xué)校 組織各類(lèi)活動(dòng)的開(kāi)展及臨時(shí)接待任務(wù)的安全保衛(wèi)工作，隨時(shí)提供人力支援。根據(jù) 學(xué)校 要求， 按照“特殊敏感時(shí)期保衛(wèi)方案”，實(shí)施對(duì) 校區(qū) 的安全、防護(hù)、保衛(wèi)工作。 1負(fù)責(zé) 校區(qū) 轄內(nèi)重大突發(fā)情況和事（案）件的報(bào)警及救助工作。 1制定處置突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，組織演練，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 1遇有突發(fā)事件，值班人員應(yīng)立即按規(guī)定報(bào)告相關(guān)部門(mén)，并在10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制和處理事件，所有保安人員必須無(wú)條件服從應(yīng)急指揮中心的指揮和調(diào)遣。 （二）消防管理 負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的全部消防設(shè)施、設(shè)備的使用和管理及物業(yè)火災(zāi)的報(bào)警和救助工作，并制定較為完善的物業(yè)消防應(yīng)急方案。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 10 頁(yè) 認(rèn)真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，設(shè)立消防組 織機(jī)構(gòu)、職責(zé)、規(guī)章制度和工作程序，落實(shí)各級(jí)消防責(zé)任人。全面熟練掌握消防監(jiān)控報(bào)警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五個(gè)系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。 按廣東省公共建筑消防管理規(guī)定，負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)備和設(shè)施的保養(yǎng)，定期和不定期進(jìn)行全面檢查，確保消防設(shè)備和設(shè)施隨時(shí)處于正常工作狀態(tài)。 我方將 按照 學(xué)校 的要求監(jiān)督配合并積極聯(lián)系、協(xié)調(diào)物業(yè)消防系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)承保公司的各項(xiàng)維修保養(yǎng)工作，做好消防維保工作記錄，并將記錄資料和檢測(cè)結(jié)果提供給 學(xué)校 備案。宿舍 區(qū)域和公共區(qū)域配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設(shè)施以及樓梯、 走道和出口的安全疏散指示、應(yīng)急照明、通風(fēng)設(shè)施等由 我方 負(fù)責(zé)日常檢查，發(fā)現(xiàn)缺少和損壞及時(shí)上報(bào) 學(xué)校 。 全天 24 小時(shí)消防中心值班， 24 小時(shí)消防主機(jī)監(jiān)管。出現(xiàn)消防報(bào)警 3 分鐘辨別消防報(bào)警的信息， 5 分鐘內(nèi)到達(dá)報(bào)警點(diǎn)。 建立義務(wù)消防隊(duì)伍，出現(xiàn)消防事故 15 分鐘內(nèi)應(yīng)有 10 人以上到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行必要的撲救。 每周進(jìn)行一次全部消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作，并做好記錄，及時(shí)整改火險(xiǎn)隱患，監(jiān)護(hù)動(dòng)火和易燃易爆用品存放情況，保持消防區(qū)及樓梯走道和出口暢通。重大節(jié)日前配合 學(xué)校 進(jìn)行節(jié)日消防安全大檢查，并按 學(xué)校 要求及時(shí)進(jìn)行整改。 做 好消防知識(shí)的培訓(xùn)和宣傳，每年組織綜合消防應(yīng)急演練不少于一次。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 11 頁(yè) 做好其它防火滅火工作及消防配套設(shè)施的維護(hù)。 （三）停車(chē)場(chǎng)管理 車(chē)庫(kù)為內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)。全天 24 小時(shí) 車(chē)輛停放管理 ，嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定或臨時(shí)特定要求。 負(fù)責(zé) 學(xué)校 重要接待及會(huì)議的車(chē)輛停放指揮、協(xié)調(diào)，必要時(shí)增加保安人員加強(qiáng)地面車(chē)輛臨時(shí)停放管理。 每 2 小時(shí)對(duì)車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛巡視一次，檢查車(chē)輛窗門(mén)是否關(guān)好，是否有漏油等情況并做好記錄。 負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)智能系統(tǒng)的日常使用、管理、保養(yǎng)工作，負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)交通配套設(shè)備、設(shè)施的日常使用、管理、保養(yǎng)及簡(jiǎn)單維修，按 學(xué)校 規(guī)定的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)對(duì)地下停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行排風(fēng)和送風(fēng)。 對(duì)停車(chē)場(chǎng)和物業(yè)轄內(nèi)發(fā)生的車(chē)輛事故及交通設(shè)施損壞 及時(shí)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，妥善處理并報(bào)告協(xié)助 學(xué)校 做好善后處理工作。 （四）物業(yè)配套設(shè)施、水電設(shè)備的管理 負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)所有土建、機(jī)電設(shè)備、給排水、外裝飾、 課室設(shè)備、宿舍設(shè)施 、辦公電器設(shè)備的管理與維護(hù)；會(huì)議設(shè)備系統(tǒng) 、通信設(shè)備系統(tǒng)的管理與維護(hù)。其中，關(guān)鍵區(qū)域的設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù) 在 學(xué)校指定專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的指導(dǎo)下實(shí)施。 負(fù)責(zé)高、低壓變配電設(shè)施、設(shè)備的日常管理、使用和一般性維修。按照變壓器、配電柜管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)每 2 小時(shí)進(jìn)行 巡查，并做好記錄。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 12 頁(yè) 建筑 主體及內(nèi)外裝飾的日常管理以及配套設(shè)施的日常管理、養(yǎng)護(hù)和一般性維修。包括各層辦公室、會(huì)議室、宿舍、實(shí)驗(yàn)室、圖書(shū)館、體育場(chǎng)（館）、地下室（車(chē)庫(kù)、人防工程）、屋頂、內(nèi)外墻面、地面、樓梯走道、走廊、電梯廳、層間大廳、天花、洗手間、茶水間、陽(yáng)臺(tái)、門(mén)窗門(mén)鎖，防火門(mén)、圍欄等等。 物業(yè)共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的一般性維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、院墻、室外上下水管道、溝渠、池井。 除電房以外的所有水、電設(shè)備設(shè)施，全部機(jī)電設(shè)備設(shè)施的日常管理、保養(yǎng)和一般性維修工作。包括：給排水系統(tǒng)、照明及動(dòng)力電系統(tǒng) 、空調(diào)系統(tǒng)、消防報(bào)警及滅火系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控防盜系統(tǒng)、會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)、通信設(shè)備系統(tǒng)、各層開(kāi)水器等。 （ 1）給排水系統(tǒng)（大修除外）：雨水管、排污管、給水管、天面水池、集水泵、進(jìn)水泵房、進(jìn)水閥門(mén)等全部水系統(tǒng)的日常管理、保養(yǎng)、一般性維修和急修。 （ 2）照明及動(dòng)力等電力系統(tǒng)：包括低壓配電房末級(jí)開(kāi)關(guān)后的電力系統(tǒng)。各 校區(qū) 內(nèi)外照明、開(kāi)關(guān)插座、所有配電房，母線排及各線路的一般性保養(yǎng)、檢查、維修和更換工作。 （ 3）空調(diào)系統(tǒng)：做好 空調(diào)系統(tǒng) 管理維護(hù)工作 。 （ 4）電梯系統(tǒng)：日常使用、管理和困人的緊急處理。負(fù)責(zé)監(jiān)督、配合電梯專(zhuān)業(yè)維修 保養(yǎng)公司的維保工作。 （ 5）安全監(jiān)視控制系統(tǒng)：監(jiān)控主機(jī)系統(tǒng)、每個(gè) 校區(qū) 內(nèi)監(jiān)控?cái)z像點(diǎn)、紅外線防盜點(diǎn)、錄像設(shè)備、電腦抓拍即時(shí)打印設(shè)備的日常管理和XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 13 頁(yè) 使用，并負(fù)責(zé)與安全監(jiān)視控制系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司的協(xié)調(diào)配合、聯(lián)系及監(jiān)督工作。 （ 6）會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)：負(fù)責(zé)所有會(huì)議室的會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)的使用、調(diào)試、檢修、保養(yǎng)和管理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修，確保會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。 （ 7）通信設(shè)備系統(tǒng)：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的通信設(shè)備系統(tǒng)的日常管理，維護(hù)保養(yǎng)，監(jiān)督配合專(zhuān)業(yè)公司維修工作。 （ 8）外飾：夜飾照明系統(tǒng)的日常管理、使用和一般性維修。 設(shè)立 24 小 時(shí)工程技術(shù)人員值班備勤崗 2 人，隨時(shí)接受 學(xué)校 報(bào)修，滿足 學(xué)校 各部門(mén)的工作需要（屬專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)公司維修范疇的由 我方聯(lián)系并監(jiān)督）。 對(duì) 校區(qū)內(nèi) 的 辦公、宿舍設(shè)施 進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修。對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的辦公電器設(shè)備簡(jiǎn)單故障進(jìn)行排除和維修。 負(fù)責(zé) 學(xué)校 實(shí)施 校區(qū) 內(nèi)土建修繕的一般性維修。 與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、使用手冊(cè)等由 學(xué)校 管理，物業(yè)管理公司可借閱。 在滿足 學(xué)校 使用要求的前提下，合理控制機(jī)電設(shè)備和照明的開(kāi)關(guān)時(shí)間，盡量節(jié)省能源。 （五）課室管理 主要工作內(nèi)容 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 14 頁(yè) （ 1）負(fù)責(zé)教學(xué)區(qū)普通教室、多媒體教室、 教師休息室開(kāi)關(guān)門(mén)和設(shè)備設(shè)施的管理，負(fù)責(zé)為教室配備粉筆粉刷。在正常上班時(shí)間內(nèi)，負(fù)責(zé)各教學(xué)樓內(nèi)教師休息室開(kāi)門(mén)、關(guān)門(mén)和開(kāi)水供應(yīng)。 （ 2）負(fù)責(zé)課室、教師休息室的水電、門(mén)窗、土木等設(shè)施的檢查報(bào)修工作。 （ 3）工作時(shí)間： 7： 00－ 22： 30 課室物業(yè)管理的基本數(shù)據(jù) 教室合計(jì)約 8000 平方米，教室共 44 間，其中：多媒體課室 28間，普通課室 16 間。 課室管理工作細(xì)則及標(biāo)準(zhǔn) （ 1）根據(jù) 學(xué)校 教務(wù)處提供的學(xué)期課程安排表、臨時(shí)教學(xué)任務(wù)通知、課程調(diào)整通知及學(xué)生自修要求，按時(shí)開(kāi)放教室。并嚴(yán)格按照《教室管理規(guī)定》對(duì)教 室進(jìn)行管理。 （ 2）搞好教室及其設(shè)施的日常管護(hù)并做好日常記錄。經(jīng)常檢查教室電教、空調(diào)、風(fēng)扇、門(mén)窗、黑板、照明、桌椅等設(shè)備是否完好，發(fā)現(xiàn)教室門(mén)窗等設(shè)備損壞及時(shí)報(bào)修，以保室內(nèi)設(shè)備不丟失和正常使用。 （ 3）搞好教學(xué)設(shè)備防盜安全管理，設(shè)置專(zhuān)職防盜巡查值班的課室管理員，在確保教學(xué)需要的情況下開(kāi)放課室。設(shè)柜上鎖的設(shè)備在上課前 15 分鐘打開(kāi)，并及時(shí)檢查設(shè)備是否完好，發(fā)現(xiàn)教學(xué)設(shè)備故障或損壞，按 學(xué)校 指定途徑及時(shí)向負(fù)責(zé)維修的部門(mén)報(bào)修，使 教室 內(nèi)的教學(xué)設(shè)備正常使用；課后及時(shí)檢查設(shè)備是否完好，鎖上柜和門(mén)窗。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 15 頁(yè) （ 4）為教室及時(shí)配備粉筆、 板擦等基本教具并經(jīng)常檢查補(bǔ)充。基本教具由學(xué)校購(gòu)置。 （ 5）配合 學(xué)校 做好課室的節(jié)能管理工作。根據(jù)教務(wù)處提供的課程時(shí)間安排表，按時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉課室的照明、風(fēng)扇、空調(diào)、電腦、投影儀等用電設(shè)備，并加強(qiáng)巡查，關(guān)閉浪費(fèi)能源的用電設(shè)備，及時(shí)制止各種浪費(fèi)能源的行為。 （六）衛(wèi)生保潔 負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)廣場(chǎng)、道路、公共地面、地毯、大堂、會(huì)議室、公共部位（衛(wèi)生間及廁具、樓梯、電梯、走廊、走火通道等）、停車(chē)場(chǎng)；各種設(shè)備、設(shè)施等的日常衛(wèi)生清潔，以及 學(xué)校 臨時(shí)要求的突擊清潔任務(wù)，如清潔會(huì)場(chǎng)、大掃除等等，隨時(shí)保潔。 （ 1）關(guān)鍵辦公區(qū)域、指 定辦公室的清潔衛(wèi)生由 學(xué)校 安排專(zhuān)人跟進(jìn)和監(jiān)督質(zhì)量。 （ 2）清潔時(shí)間應(yīng)盡量避免打擾 學(xué)校 的正常工作和生活時(shí)間，對(duì)公共區(qū)域等每天采取循回保潔方式，且周末要有一次大掃除、全面清洗。 （ 3）清潔時(shí)所