【正文】 ： 16 點(diǎn) — 22 點(diǎn) 晚班： 22 點(diǎn) — 明早 7 點(diǎn) 工程部 供電系統(tǒng)管理 排水系統(tǒng)管理 空調(diào)系統(tǒng)管理 運(yùn)輸系統(tǒng)管理 消防系統(tǒng)管理 智能系統(tǒng)管理 綜合維修管理 供水系統(tǒng)管理 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項目投標(biāo)文件 第 46 頁 等的管理工作。 B、停車場內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由 管理處 消防負(fù)責(zé)人定期檢查，由車管員負(fù)責(zé)管理使用。 G、禁止超過停車場限高規(guī)定的車輛以及漏油、漏水等 故障 車 輛進(jìn)入停車場。 C、車輛停放后，司機(jī)須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗， 帶 貴 重物品，車管員沒有幫司機(jī)保管物品的義務(wù)。 D、交接班時應(yīng)將上一班移交的值班物品如對講機(jī)等及其他設(shè)備交接 清楚，并在值班記錄上簽名。對可疑車輛要多觀察，XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項目投標(biāo)文件 第 39 頁 對車主要細(xì)詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要拒絕車輛外出，并報告有關(guān)部門處理。 E、愛護(hù)各種設(shè)施設(shè)備，不得丟失、損壞 、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。 ② 車輛管理員的紀(jì)律 A、儀容整潔，遵守《儀容儀表規(guī)定》。 C、遵守規(guī)章制度，按時上下班，認(rèn)真做好交接班手續(xù)，不擅離職守。 ⑤限制使用明火，禁止吸煙；對堆放物資處注意通風(fēng)散熱避免自燃。 3）從技術(shù)上以及管理上進(jìn)行防范 ①加強(qiáng)維護(hù)，定期檢測確認(rèn)，保持消防主機(jī)及各種感煙探測器以及線路的工作正常，保持消防系統(tǒng)水泵以及控制線路等設(shè)備設(shè)施完好，發(fā)生故障應(yīng)迅速修復(fù)。并負(fù)責(zé)建立健全管理區(qū)域的消防檔案。在緊急情況下需按動火警報警器報警。 按照公司的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，員工在入職和上崗前都要進(jìn)行培訓(xùn)，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識，做到消防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務(wù)，知本人工作崗位周邊易發(fā)生火災(zāi)的部位，知火災(zāi)的預(yù)防措施；三能：能在工作中檢查發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，能撲救初起小火災(zāi)，能維修保養(yǎng)消防器材；三會：會使用現(xiàn)有的消防器材，會報警，會宣傳消防知識；以及火場自救知識。 ② 來訪者要清楚填寫所要找的部門、姓名、事由等然后由工作人員指引進(jìn)入 。 ⑥ 交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認(rèn)，如有其它情況發(fā)生，以簽收接管理服務(wù)方為主進(jìn)行處理 ⑦ 交班時如發(fā)生意外情況，以交班人員為主進(jìn)行處理，待處理完畢后再換班。 ④ 交班人員要把當(dāng)班時所發(fā)生的事情，發(fā)生的問題，處理的情況要詳細(xì)清楚的記錄在《值班記錄本》上，未處理完成的事項 由交班隊員繼續(xù)負(fù)責(zé)完成。 C、多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務(wù)。 G、檢查可疑人員、閑雜人員的相關(guān)證 件及攜帶的物品。 C、檢查消防設(shè)備、設(shè)施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風(fēng)口、應(yīng)急燈、疏散指示燈開關(guān)、通道電源開關(guān)等）是否正常完好。 K、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關(guān)部門報告，并在《監(jiān)控記錄本》做好登記。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項目投標(biāo)文件 第 32 頁 F、外來施工人員，須持有 管理處 簽發(fā)的《臨時出入證》才能進(jìn)入，并對其隨時進(jìn)行檢查、登記，對于任何 不遵守管理規(guī)定的施工人員，一律沒收《臨時出入證》，并驅(qū)逐出管理服務(wù)責(zé)任區(qū)。 ? 遇上級領(lǐng)導(dǎo)或前來參觀指導(dǎo)的社會各界人士，應(yīng)敬禮示意，然后將相關(guān)的人數(shù)、單位等情況記錄清楚，以備查核。 C、人員進(jìn)出時，應(yīng)主動禮貌問好，并在手提（推）重物的人員進(jìn)出有困難時，應(yīng)主動上前提供幫助。 保安人員責(zé)任描述 1）門崗執(zhí)勤 ①大門崗。 C、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。 G、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進(jìn)行處理。 C、檢查防火門是否關(guān)閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。 E、對于不是 學(xué)院內(nèi) 的外來人員，嚴(yán)格按規(guī)定把關(guān)，必須在《來訪登記表》做好來訪登記。 2）對重要的進(jìn)出口實行 24 小時值班制， 建立并嚴(yán)格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。 D、安全巡邏方面我們將建立嚴(yán)密的巡邏簽到制度，合理安排監(jiān)控巡邏路線。 9）其他安全保衛(wèi)有關(guān)事項。每周進(jìn)行一次消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題即刻報修并向業(yè)主報告。 5）認(rèn)真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，落實各級消防責(zé)任人，設(shè)立消防組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)、規(guī)章制度和工作程序。 2）建立并嚴(yán)格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。 2）在 學(xué)校 保衛(wèi)部門領(lǐng)導(dǎo)下，開展內(nèi)部治安綜合治理。 早班： 8： 00— 16：00 中班：16:00— 24： 00 晚上： 0： 00次日 8： 00 合 計 X 人 安全管理方式 安全管理的方式以安全保衛(wèi)、消防為主導(dǎo)的管制為主，輔以固定崗哨、流動崗哨、機(jī)動應(yīng)急分隊，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。嚴(yán)密監(jiān)控來往人員的動態(tài)，防止騙、盜竊及破壞公物等事故發(fā)生 ， 做好保衛(wèi)工作。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項目投標(biāo)文件 第 24 頁 三、管理方案 （一）安全 防范服務(wù)方案 保安部架構(gòu) 崗位設(shè)置及工作范圍 崗位 人數(shù) 負(fù)責(zé)范圍 上班時間 保安主管兼消防管理員 1 人 全面負(fù)責(zé) 學(xué)校 安全及保安部管理工作。 根據(jù) 學(xué)校 的要求和指引，協(xié)助 校方 物業(yè)范圍內(nèi)廢舊物品的處置。 （ 9）做好學(xué)生公寓內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施的管理。 （ 5）負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍的財 產(chǎn)管理，制定完善的財產(chǎn)管理制度。協(xié)助做好學(xué)生郵件的收發(fā)工作。熱誠為廣大師生員工提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)， 做好 校區(qū)的和諧穩(wěn)定；自覺接受學(xué)校及相關(guān)部門的檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)；積極配合學(xué)校做好各項活動的有關(guān)工作；認(rèn)真做好與供水（含熱水）、供電、供氣 和電視、網(wǎng)絡(luò)、電信、住戶在公寓內(nèi)（經(jīng) 學(xué)校 相關(guān)部門同意）增加設(shè)備設(shè)施等有關(guān)的業(yè)務(wù)聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作；及時記錄及積累相關(guān)資料。 確保按照勞動法的要求使用所有聘用員工。 主要設(shè)施：舍套床、椅子、風(fēng)扇、熱水器。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯、并分柜保存，便于查找和調(diào)用。 資料的收集堅持內(nèi)容豐富實用性強(qiáng)的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大 學(xué)校 管理資料的來源渠道，從時間上講是指從計劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)管理構(gòu)成的方方面面都有詳細(xì)的資料收集。 （ 4）遵守紀(jì)律，認(rèn)真做好保密工作。 負(fù)責(zé)各 類會議室會議前的擴(kuò)音系統(tǒng)、燈光、音響、投影、視頻的檢查、調(diào)試，會中的保障、會后的管理等等； 根據(jù) 學(xué)校 的要求，按會議不同規(guī)模、不同性質(zhì)，不同與會人員，制定會務(wù)服務(wù)方案，協(xié)助 學(xué)校 合理分配安排會議地點(diǎn)。 （八）會務(wù)服務(wù) 負(fù)責(zé)各個會議室的會務(wù)服務(wù)。 定期施肥和防蟲。 負(fù)責(zé)物業(yè)范圍的垃圾收集和清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。 （ 2）清潔時間應(yīng)盡量避免打擾 學(xué)校 的正常工作和生活時間，對公共區(qū)域等每天采取循回保潔方式，且周末要有一次大掃除、全面清洗。 （ 5）配合 學(xué)校 做好課室的節(jié)能管理工作。 （ 3）搞好教學(xué)設(shè)備防盜安全管理，設(shè)置專職防盜巡查值班的課室管理員，在確保教學(xué)需要的情況下開放課室。 課室管理工作細(xì)則及標(biāo)準(zhǔn) （ 1）根據(jù) 學(xué)校 教務(wù)處提供的學(xué)期課程安排表、臨時教學(xué)任務(wù)通知、課程調(diào)整通知及學(xué)生自修要求，按時開放教室。 （五）課室管理 主要工作內(nèi)容 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項目投標(biāo)文件 第 14 頁 （ 1）負(fù)責(zé)教學(xué)區(qū)普通教室、多媒體教室、 教師休息室開關(guān)門和設(shè)備設(shè)施的管理，負(fù)責(zé)為教室配備粉筆粉刷。對物業(yè)范圍內(nèi)的辦公電器設(shè)備簡單故障進(jìn)行排除和維修。 （ 7）通信設(shè)備系統(tǒng)：負(fù)責(zé)對物業(yè)范圍內(nèi)的通信設(shè)備系統(tǒng)的日常管理，維護(hù)保養(yǎng)，監(jiān)督配合專業(yè)公司維修工作。 （ 4）電梯系統(tǒng)：日常使用、管理和困人的緊急處理。 （ 1）給排水系統(tǒng)（大修除外）：雨水管、排污管、給水管、天面水池、集水泵、進(jìn)水泵房、進(jìn)水閥門等全部水系統(tǒng)的日常管理、保養(yǎng)、一般性維修和急修。包括各層辦公室、會議室、宿舍、實驗室、圖書館、體育場（館）、地下室（車庫、人防工程）、屋頂、內(nèi)外墻面、地面、樓梯走道、走廊、電梯廳、層間大廳、天花、洗手間、茶水間、陽臺、門窗門鎖，防火門、圍欄等等。其中，關(guān)鍵區(qū)域的設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù) 在 學(xué)校指定專業(yè)技術(shù)人員的指導(dǎo)下實施。 每 2 小時對車場、車輛巡視一次，檢查車輛窗門是否關(guān)好，是否有漏油等情況并做好記錄。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項目投標(biāo)文件 第 11 頁 做好其它防火滅火工作及消防配套設(shè)施的維護(hù)。 建立義務(wù)消防隊伍，出現(xiàn)消防事故 15 分鐘內(nèi)應(yīng)有 10 人以上到達(dá)現(xiàn)場，進(jìn)行必要的撲救。 我方將 按照 學(xué)校 的要求監(jiān)督配合并積極聯(lián)系、協(xié)調(diào)物業(yè)消防系統(tǒng)專業(yè)承保公司的各項維修保養(yǎng)工作，做好消防維保工作記錄，并將記錄資料和檢測結(jié)果提供給 學(xué)校 備案。 （二）消防管理 負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的全部消防設(shè)施、設(shè)備的使用和管理及物業(yè)火災(zāi)的報警和救助工作，并制定較為完善的物業(yè)消防應(yīng)急方案。根據(jù) 學(xué)校 要求， 按照“特殊敏感時期保衛(wèi)方案”，實施對 校區(qū) 的安全、防護(hù)、保衛(wèi)工作。在工作時間內(nèi)，積極做好咨詢室的工作人員做好外來人員的咨詢和指引工作。 熟練并靈活運(yùn)用監(jiān)視控制系統(tǒng) ，實行 24 小時全天候?qū)χ攸c(diǎn)部位、監(jiān)控點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)視及錄像工作。 加強(qiáng)對出入口和周邊環(huán)境的監(jiān)控，嚴(yán)防外來人員從車庫及外圍直接進(jìn)入樓宇，密切 監(jiān)視可疑人員出入動態(tài)。 全天 24 小時對物業(yè)轄區(qū)范圍治安情況進(jìn)行巡查和保衛(wèi)監(jiān)控。 進(jìn)一步完善各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，建立嚴(yán)格的考核方法，充分調(diào)動員工的工作積極性和主觀能動性。 建立服務(wù)人員與 學(xué)校師生 的溝通機(jī)制，推行親情服務(wù)。 嚴(yán)格遵守國家的法 律、法規(guī)、條例以及政府部門的各項管理規(guī)定。 ? 業(yè)主 和用戶對物業(yè)管理服務(wù)滿意率在 95%以上。 ? 房屋及公共配套設(shè)施報修及時率 100%以上。 在合同期內(nèi)達(dá)到制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，做到有計劃、有檢查。 總之，我公司將通過 樹立現(xiàn)代的管理理念， 以科 學(xué)管理提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象，盡最大程度發(fā)揮自身的價值， 全面提升學(xué)校的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境和學(xué)校形象。我們在總結(jié)國內(nèi)外 學(xué)校 學(xué)生公寓先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗基礎(chǔ)之上，抓住公寓安全等方面的重點(diǎn)和難點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合校區(qū)學(xué)生公寓的實際情況，制定出符合現(xiàn)代學(xué)生公寓管理的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)與管理制度，力求在日常的服務(wù)之中逐步實現(xiàn)公寓管理的規(guī)范化、制度化與科學(xué)化，使之真正能夠以學(xué)生公寓為依托，開展包括生活、學(xué)習(xí)、文化娛樂等多方面內(nèi)容的服務(wù)性管理和教育，實現(xiàn)管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人的公寓功能，共同創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安靜和奮發(fā)向上 的成才環(huán)境。 五、水電等能源的節(jié)約管理 為了充分體現(xiàn)物業(yè)管理的管理效益，讓 學(xué)校 省心、省力、節(jié)省 行政開支，對于物業(yè)公司的每一名員工，我們都要求做到： XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項目投標(biāo)文件 第 4 頁 保潔員認(rèn)真負(fù)責(zé)所管樓層的用水用電，根據(jù)天氣控制公共部位電燈的開關(guān)，認(rèn)真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門有無跑、漏、滴的現(xiàn)象，及時報修。 四、樓宇管理及公共秩序維護(hù) 由于人員流動性較大、樓宇設(shè)計和使用功能復(fù)雜等原因， 學(xué)校 物業(yè)的安全管理難度極大，各種安全事故突出、學(xué)生防范意識不足等。在日常管理中，完善各項操作規(guī)程，不斷提升維護(hù)人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。在我們進(jìn)行校園清潔衛(wèi)生服務(wù)工作中，全面提倡量化和細(xì)節(jié)管理，促使各項環(huán)節(jié)都能夠進(jìn)行數(shù)字化的表示。XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項目投標(biāo)文件 第 1 頁 （學(xué)校類）服務(wù)文件 目錄 第一章 整體思路及物業(yè)管理方案 ........................................................................................................ 2 第一節(jié) 項目整體思路 ........................................................................................................................ 2 第二節(jié) 物業(yè)管理方案 ........................................................................................................................ 6 一、服務(wù)工作目標(biāo) .......................................................................................................................... 6 二、管理項目內(nèi)容 .......................................................................................................................