【正文】 ................... 144 第三章 管理人員培訓(xùn)方案 ................................................................................................................ 147 一、培訓(xùn)目標(biāo) .............................................................................................................................. 148 二、培訓(xùn)方式 .............................................................................................................................. 148 三、培訓(xùn)評(píng)估考核 ...................................................................................................................... 148 四、培訓(xùn)計(jì)劃 .............................................................................................................................. 148 第四章 管理工作必須的物質(zhì)裝備計(jì)劃情況 .................................................................................... 154 一、管理服務(wù)用房安排 .............................................................................................................. 154 二、每月計(jì)劃使用主要清潔物料清單 ...................................................................................... 154 三、擬投入本項(xiàng)目的主要設(shè)備、工具、器械明細(xì)表 .............................................................. 156 第五章 管理規(guī)章制度 ........................................................................................................................ 162 一、崗位職責(zé) .............................................................................................................................. 162 二、服務(wù)人員的管理 .................................................................................................................. 166 三、工作紀(jì)律 .............................................................................................................................. 171 第六章 物業(yè)管理檔案制度 ................................................................................................................ 180 一、檔案資料 管理 ...................................................................................................................... 180 二、工作檔案建立 ...................................................................................................................... 182 三、記錄控制程序 ...................................................................................................................... 182 第七章 各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾 ................................................................................................................ 185 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 2 頁(yè) 第一章 整體思路及物業(yè)管理方案 第一節(jié) 項(xiàng)目整體思路 學(xué)校 作為特殊的物業(yè)有其自身的特點(diǎn)，是學(xué)生學(xué)習(xí)、讀書、自習(xí)、休息、娛樂(lè)、就餐、運(yùn)動(dòng)等場(chǎng)所的綜合體系，下面根據(jù) 學(xué)校 物業(yè)的特點(diǎn)結(jié)合 本公司多年同類型項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn) ，淺析一下 本項(xiàng)目 物業(yè)管理工作的 特 點(diǎn)及管理 整體 思路。在日常管理中，完善各項(xiàng)操作規(guī)程，不斷提升維護(hù)人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。 五、水電等能源的節(jié)約管理 為了充分體現(xiàn)物業(yè)管理的管理效益，讓 學(xué)校 省心、省力、節(jié)省 行政開(kāi)支，對(duì)于物業(yè)公司的每一名員工，我們都要求做到： XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 4 頁(yè) 保潔員認(rèn)真負(fù)責(zé)所管樓層的用水用電，根據(jù)天氣控制公共部位電燈的開(kāi)關(guān)，認(rèn)真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門有無(wú)跑、漏、滴的現(xiàn)象，及時(shí)報(bào)修。 總之，我公司將通過(guò) 樹(shù)立現(xiàn)代的管理理念， 以科 學(xué)管理提高服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，盡最大程度發(fā)揮自身的價(jià)值， 全面提升學(xué)校的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境和學(xué)校形象。 ? 房屋及公共配套設(shè)施報(bào)修及時(shí)率 100%以上。 嚴(yán)格遵守國(guó)家的法 律、法規(guī)、條例以及政府部門的各項(xiàng)管理規(guī)定。 進(jìn)一步完善各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，建立嚴(yán)格的考核方法，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主觀能動(dòng)性。 加強(qiáng)對(duì)出入口和周邊環(huán)境的監(jiān)控，嚴(yán)防外來(lái)人員從車庫(kù)及外圍直接進(jìn)入樓宇，密切 監(jiān)視可疑人員出入動(dòng)態(tài)。在工作時(shí)間內(nèi)，積極做好咨詢室的工作人員做好外來(lái)人員的咨詢和指引工作。 （二）消防管理 負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的全部消防設(shè)施、設(shè)備的使用和管理及物業(yè)火災(zāi)的報(bào)警和救助工作，并制定較為完善的物業(yè)消防應(yīng)急方案。 建立義務(wù)消防隊(duì)伍，出現(xiàn)消防事故 15 分鐘內(nèi)應(yīng)有 10 人以上到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行必要的撲救。 每 2 小時(shí)對(duì)車場(chǎng)、車輛巡視一次，檢查車輛窗門是否關(guān)好，是否有漏油等情況并做好記錄。包括各層辦公室、會(huì)議室、宿舍、實(shí)驗(yàn)室、圖書館、體育場(chǎng)（館）、地下室（車庫(kù)、人防工程）、屋頂、內(nèi)外墻面、地面、樓梯走道、走廊、電梯廳、層間大廳、天花、洗手間、茶水間、陽(yáng)臺(tái)、門窗門鎖，防火門、圍欄等等。 （ 4）電梯系統(tǒng)：日常使用、管理和困人的緊急處理。對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的辦公電器設(shè)備簡(jiǎn)單故障進(jìn)行排除和維修。 課室管理工作細(xì)則及標(biāo)準(zhǔn) （ 1）根據(jù) 學(xué)校 教務(wù)處提供的學(xué)期課程安排表、臨時(shí)教學(xué)任務(wù)通知、課程調(diào)整通知及學(xué)生自修要求，按時(shí)開(kāi)放教室。 （ 5）配合 學(xué)校 做好課室的節(jié)能管理工作。 負(fù)責(zé)物業(yè)范圍的垃圾收集和清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。 （八）會(huì)務(wù)服務(wù) 負(fù)責(zé)各個(gè)會(huì)議室的會(huì)務(wù)服務(wù)。 （ 4）遵守紀(jì)律，認(rèn)真做好保密工作。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯、并分柜保存，便于查找和調(diào)用。 確保按照勞動(dòng)法的要求使用所有聘用員工。協(xié)助做好學(xué)生郵件的收發(fā)工作。 （ 9）做好學(xué)生公寓內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施的管理。 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 24 頁(yè) 三、管理方案 （一）安全 防范服務(wù)方案 保安部架構(gòu) 崗位設(shè)置及工作范圍 崗位 人數(shù) 負(fù)責(zé)范圍 上班時(shí)間 保安主管兼消防管理員 1 人 全面負(fù)責(zé) 學(xué)校 安全及保安部管理工作。 早班： 8： 00— 16：00 中班：16:00— 24： 00 晚上： 0： 00次日 8： 00 合 計(jì) X 人 安全管理方式 安全管理的方式以安全保衛(wèi)、消防為主導(dǎo)的管制為主，輔以固定崗哨、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急分隊(duì)，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。 2）建立并嚴(yán)格執(zhí)行外來(lái)人員詢問(wèn)登記制度和車輛出入管理制度。每周進(jìn)行一次消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即刻報(bào)修并向業(yè)主報(bào)告。 D、安全巡邏方面我們將建立嚴(yán)密的巡邏簽到制度，合理安排監(jiān)控巡邏路線。 E、對(duì)于不是 學(xué)院內(nèi) 的外來(lái)人員，嚴(yán)格按規(guī)定把關(guān)，必須在《來(lái)訪登記表》做好來(lái)訪登記。 G、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進(jìn)行處理。 保安人員責(zé)任描述 1）門崗執(zhí)勤 ①大門崗。 ? 遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或前來(lái)參觀指導(dǎo)的社會(huì)各界人士，應(yīng)敬禮示意，然后將相關(guān)的人數(shù)、單位等情況記錄清楚，以備查核。 K、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時(shí)，立即向相關(guān)部門報(bào)告，并在《監(jiān)控記錄本》做好登記。 G、檢查可疑人員、閑雜人員的相關(guān)證 件及攜帶的物品。 ④ 交班人員要把當(dāng)班時(shí)所發(fā)生的事情，發(fā)生的問(wèn)題，處理的情況要詳細(xì)清楚的記錄在《值班記錄本》上，未處理完成的事項(xiàng) 由交班隊(duì)員繼續(xù)負(fù)責(zé)完成。 ② 來(lái)訪者要清楚填寫所要找的部門、姓名、事由等然后由工作人員指引進(jìn)入 。在緊急情況下需按動(dòng)火警報(bào)警器報(bào)警。 3）從技術(shù)上以及管理上進(jìn)行防范 ①加強(qiáng)維護(hù)，定期檢測(cè)確認(rèn)，保持消防主機(jī)及各種感煙探測(cè)器以及線路的工作正常，保持消防系統(tǒng)水泵以及控制線路等設(shè)備設(shè)施完好，發(fā)生故障應(yīng)迅速修復(fù)。 C、遵守規(guī)章制度，按時(shí)上下班，認(rèn)真做好交接班手續(xù)，不擅離職守。 E、愛(ài)護(hù)各種設(shè)施設(shè)備，不得丟失、損壞 、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。 D、交接班時(shí)應(yīng)將上一班移交的值班物品如對(duì)講機(jī)等及其他設(shè)備交接 清楚，并在值班記錄上簽名。 G、禁止超過(guò)停車場(chǎng)限高規(guī)定的車輛以及漏油、漏水等 故障 車 輛進(jìn)入停車場(chǎng)。 工程部架構(gòu) 人員配置及工作安排 崗位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容 工作時(shí)間 日常維修技工 X 負(fù)責(zé) 電氣設(shè)備管理，包括機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)、空調(diào)與電梯設(shè)備設(shè)施的管理、智能監(jiān)控系統(tǒng)早班： 7 點(diǎn) 15 點(diǎn) 中班： 16 點(diǎn) — 22 點(diǎn) 晚班： 22 點(diǎn) — 明早 7 點(diǎn) 工程部 供電系統(tǒng)管理 排水系統(tǒng)管理 空調(diào)系統(tǒng)管理 運(yùn)輸系統(tǒng)管理 消防系統(tǒng)管理 智能系統(tǒng)管理 綜合維修管理 供水系統(tǒng)管理 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 46 頁(yè) 等的管理工作。 D、在停車場(chǎng)出入口處設(shè)置垃圾桶（箱），在必要位置設(shè)路障和防護(hù)欄。 E、進(jìn)場(chǎng)車輛和司機(jī)要保持場(chǎng)內(nèi)清潔，禁止在場(chǎng)內(nèi)亂丟垃圾與棄置廢雜物，禁止在場(chǎng)內(nèi)吸煙。 B、接班時(shí)，要詳細(xì)了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應(yīng)注意事項(xiàng)。 C、嚴(yán)格遵守《交接班制度》。 （三） 停車場(chǎng)管理 服務(wù) 1） 管理崗位職責(zé)和各項(xiàng)規(guī)章制度管理制度 ① 車輛管理員的崗位職責(zé) XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 38 頁(yè) A、負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)（庫(kù)）的車輛 管理 。消除遺留火種與火災(zāi)隱患，發(fā)現(xiàn)火警時(shí)迅速用對(duì)講機(jī)報(bào)告，并立即向消防中心報(bào)警 ， 在緊急情況下需按動(dòng)火警報(bào)警器報(bào)警 ， 在 5 分鐘內(nèi)要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，若核查是誤報(bào)在 3 分鐘內(nèi)切斷警報(bào) ， 并在 10 分鐘內(nèi)將原因報(bào)告 管理處 領(lǐng)導(dǎo)和總值領(lǐng)導(dǎo) ， 若火情屬實(shí) ， 在XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 37 頁(yè) 5 分鐘內(nèi)將原因報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和消防部門 ， 同時(shí)召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火災(zāi)。 1）各責(zé)任人及各級(jí)人員消防責(zé)任 XX 學(xué)校 物業(yè)管理 項(xiàng)目投標(biāo)文件 第 36 頁(yè) ① 防火安全責(zé)任人 —— 管理處項(xiàng)目主任 ②消防防火工作人員 —— 各部門主管、保安人員、工程人員、清潔人員等； A、 防火安全責(zé)任人職責(zé)： 協(xié)助消防安全責(zé)任人進(jìn)行工作，具體負(fù)責(zé)實(shí)施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標(biāo)志設(shè)施以及消防防火工作人員的 管理，保障防火巡查的時(shí)段、次數(shù)和保安監(jiān)控系統(tǒng)的完好，負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識(shí)的工作。 4）來(lái)訪登記 ① 來(lái)訪登記是一項(xiàng)重要的工作