【正文】 2） 棚戶區(qū)居民自籌 萬元； （ 3） 項目單位 籌 資 萬元； （ 4）申請 中央補貼 資金 1024 萬元。 項目背景 1998 年，國務(wù)院作出了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》的決定，提出了要穩(wěn)定推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度，要求加快住房建設(shè)步伐， 停止住房實物分配方式，逐步實行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房要求。 20xx 年 8 月，國務(wù)院《 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》（ 國發(fā)〔 20xx〕 24 號 ）明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住 房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計 研究院 3 20xx 年 11 月， 湖南省人民政府 發(fā)布《 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見 》（ 湘政發(fā)〔 20xx〕 30 號 ）指出，住房問題是重要的民生問題，要積極采取措施，加強廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。要求加快廉租住房建設(shè)步伐，盡快增加一批廉租住房房源，繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要切實將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。堅持以人為本，執(zhí)政為民。進一步健全廉租住房制度，改進廉租住房 和規(guī)范經(jīng)濟適 用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度， 多渠道增加廉租住房房源，逐步完善農(nóng)民工等其他住房困難群體的住房條件，在政策上進一步明確了住房改革的方向。 隨著住房制度改革逐步深化和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴大，多數(shù)家庭住房條件有了較大改善。特別是近幾年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解決居民住房困難方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特別是居住在棚戶區(qū)的這類家庭住房仍然十分困難。目前，全國還有 1000 多萬戶家庭居住在各類棚戶區(qū)。城市棚戶區(qū)的房屋多數(shù)結(jié)構(gòu)簡陋，功能不全，年 久失修，危房比例高，安全隱患大；供電、供水、排污、道路、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，居住環(huán)境惡劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市場開發(fā)價值。特別是國有工礦棚戶區(qū)遠離城區(qū)，困難企業(yè)集中，退休、下崗職工多，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼聲強烈。這些棚戶區(qū)難以通過市場開發(fā)和依靠企業(yè)實施改造，需由政府主導(dǎo)，給予一定的政策和資金支持。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計 研究院 4 各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實中央決策部署，積極推進棚戶區(qū)改造。前兩年已開始進行了中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造工作， 20xx 年啟動了國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。 20xx 年 12 月 24 日 ，住建部等 五部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》 ，把城市和全部國有工礦棚戶區(qū)改造納入保障性安居工程 。 按照文件的要求，到20xx 年要解決 1540 萬戶低收入家庭住房困難，這里面包括通過國有棚戶區(qū)改造解決其中的低收入家庭住房困難問題，包括通過廉租住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)解決一部分低收入家庭住房困難。 這是一項順民意、惠民生，有利于擴內(nèi)需、促發(fā)展、調(diào)結(jié)構(gòu)，一舉多得的重大民生工程?！白岅柟庹者M棚戶區(qū)”已成為各級政府加快推進城市和全部國有工礦棚戶區(qū)改造的有力強音。 按照 中央、湖南 省、 益陽 市 統(tǒng)一安排， 大通湖區(qū) 啟動了國有企業(yè)及工礦棚戶區(qū)改造工程 改造工作 ，決定由 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 留守處 為項目單位，建設(shè) 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項目。 通過棚戶區(qū)改造，進一步改善 大通湖區(qū) 金盆 紡 紗廠 512 戶 棚戶區(qū)職工家庭 的住房條件和生活環(huán)境，完善 棚戶區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施，提高 住宅小區(qū)的 綜合承載能力，不斷把改革發(fā)展的成果惠及到廣大人民群眾。 20xx 年 5 月 益陽市 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 留守處 委托我院編制《 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告》。 可行性研究范圍 （ 1） 項目建設(shè)意義及其必要性； （ 2） 建設(shè)地點及建設(shè)條 件； 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計 研究院 5 （ 3） 建設(shè)規(guī)劃和布局： （ 4） 建設(shè)內(nèi)容及實施計劃； （ 5） 環(huán)境保護與節(jié)能節(jié)水研究 ； （ 6） 項目組織與運行管理 ； （ 7） 投資估算及資金籌措 ； （ 8） 效益分析與風(fēng)險評估 。 項目編制依據(jù) 受 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 留守處 的委托， 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計研究院 承擔(dān)了 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告的編制工作。編制依據(jù)是： （ 1） 大通湖區(qū) 城 鎮(zhèn) 開發(fā)整體規(guī)劃 ； （ 2） 投資項目可行性研究指南 20xx年 3月中國電力出版社 ； （ 3） 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求； （ 4） 國家有關(guān)規(guī)劃和建筑的條例規(guī)范 ； （ 5） 國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 (國發(fā) [20xx]24號 )； （ 6） 住宅 建筑規(guī)范 （ GB5036820xx） ； （ 7） 國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建議項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 ； （ 8）城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設(shè)部令第 33號） ； （ 9） 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部委《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建?！?20xx〕 295號）； （ 10） 財政部 《 關(guān)于切實落實相關(guān)財政政策積極推進城市和國有大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計 研究院 6 工礦棚戶區(qū)改造工作的通知 》 （財綜 [20xx]8號） 。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 根 據(jù)項目的具體情況， 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 其詳見下表： 主要技術(shù) 評價 指標(biāo)一覽表 表 11 序 號 指標(biāo)名稱 單位 指 標(biāo) 備 注 1 項目總用地 畝 原有住宅用地 （地塊 1） 畝 擴建住宅用地 （地塊 2） 畝 2 項目區(qū)總拆遷量 m2 29300 3 棚改涉及居民總戶數(shù) 戶 512 4 棚改涉及總?cè)丝跀?shù) 人 1587 5 新建建筑面積 m2 37228 新建 住宅 m2 35840 512 戶 地塊 1(原址新建 ) m2 30240 432 戶 地塊 2（新地擴建） m2 5600 80 戶 新建公共服務(wù)用房 m2 1388 6 建筑占地面積 m2 6436 地塊 1 m2 5316 地塊 2 m2 1120 7 建筑密度 % 地塊 1 % 地塊 2 % 8 容積率 地塊 1 地塊 2 9 綠地率 地塊 1 % 地塊 2 % 10 總投資 萬元 11 建設(shè)總工期 月 20 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計 研究院 7 研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 本項目建設(shè)符合 大通湖區(qū) 城 鎮(zhèn) 發(fā)展規(guī)劃。 本項目位于 大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn) ， 距 大通湖區(qū) 市委、政府駐地約 10公里 。 小區(qū) 地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，項目選址合理。 建設(shè)地點選擇及建筑形式符合 大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn) 市政建設(shè) 規(guī)劃要求。 本項目綠化率高，建設(shè)場地附近環(huán)境好，工程建設(shè)過程中和建成后的生活污水、廢氣、生活垃圾 等，在設(shè)計時已充分考慮了其處理措施，對環(huán)境無不良影響。 建議 本項目具有良好的社會效益，建議政府各級相關(guān)行政部門給予大力支持，以使項目早日實施。 應(yīng)盡快對 新征 場地進行地質(zhì)勘探，明確場址區(qū)的工程地質(zhì)情況。 建議認真按照建設(shè)程序要求搞好各階段的工作，特別要搞好招投標(biāo)工作和工程質(zhì)量監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量和工程進度。 在工程建設(shè)中，要注意公用、環(huán)保和生活環(huán)境的配套建設(shè)，物業(yè)管理與施工建設(shè)同步進行。 工程建設(shè)中，切實做好節(jié)能、 節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材工作。 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計 研究院 8 第二章 項目建設(shè)的必要性 和意義 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 概括 金盆 紡 紗廠位于 美麗富饒的洞庭之濱 —— 益陽市大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)，前身為益陽市國營金盆農(nóng)場紡紗廠，是當(dāng)年益陽市國營骨干企業(yè)和紡織業(yè)龍頭企業(yè)。該廠成立于 1981 年 3 月，隨著 20xx 年全省拆場建區(qū)，該企業(yè)也 于 20xx 年開始改制，同年，成立大通湖區(qū)金盆紡紗廠留守處，負責(zé)原廠干部職工改制的善后事宜和社會事務(wù)處理，運轉(zhuǎn)至今。 金盆 紡 紗廠改制后為 湖南天恩棉業(yè)有限公司 ， 是湖南省公益形象示范企業(yè)、益陽市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、益陽市優(yōu)秀民營企 業(yè)，是集棉花收購、加工、紡紗及棉花貿(mào)易、植物油生產(chǎn)、賓館服務(wù)業(yè)于一體的民營企業(yè)。公司注冊資金 3256 萬元，分別為湖南天恩棉業(yè)有限公司、益陽市金勝紡織有限公司、南縣新勝紡織有限公司等。公司年年被縣工行、市農(nóng)發(fā)行授予 AA級信用等級企業(yè)。現(xiàn)已完成 400 噸打包機更新改造，擁有 2條 96 型、 80型鋸齒軋花生產(chǎn)線、 28 臺 100 型沖刀式、 21 臺 100 型皮棍式軋花生產(chǎn)線，年可生產(chǎn)各種皮棉 120xx 噸 .紡紗生產(chǎn)規(guī)模 37000 錠（含氣流紡），年生產(chǎn)各種規(guī)格的純棉紗線 6000 噸 .其產(chǎn)品暢銷全國、供不應(yīng)求。 日產(chǎn) 400噸的油脂廠、三 星級賓館正在籌建，預(yù)計 20xx 年 11 月竣工。董事長潘勝恩是益陽市人大代表、益陽市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)協(xié)會副會長、益陽工商聯(lián)常委、益陽市紡織協(xié)會副會長。公司志存高遠、不斷進取建立了“公司 +基地 +農(nóng)戶”的經(jīng)營模式，基地面積達 萬畝， 廠房占地面積35320 平方米，全廠干部職工 1233 人，擁有紡紗生產(chǎn)規(guī)模 萬錠，年大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計 研究院 9 生產(chǎn)各種純棉紗線 萬噸， 帶動了 13400 戶農(nóng)民發(fā)家致富。為社會主義新農(nóng)村建設(shè)作出了積極的貢獻。 但是，由于企業(yè)前身國營金盆農(nóng)場紡紗廠職工家屬多、住房條件差、企業(yè)負擔(dān)重，造成地區(qū)職工住宅棚戶區(qū)問題 一直得不到解決，大大影響棚戶區(qū)居民的生產(chǎn)和生活 ，同時，隨著房屋使用期的增長，原國營紗廠職工的住房條件也日漸惡劣，成為大通湖區(qū)亟待處理的老大難問題。 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)現(xiàn)狀及特點 棚戶區(qū)現(xiàn)狀情況 金盆 紡 紗廠棚戶區(qū)是 原 國營金盆農(nóng)場紡紗廠留下的家屬區(qū)， 棚戶區(qū)位于大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn) ，占地 18360 平方米，現(xiàn)有住房建筑面積 29300m2。棚戶區(qū)現(xiàn) 有居民 512 戶， 1587 人 ，全部為原金盆 紡 紗廠職工及家屬 。 其中， 原國營 金盆 農(nóng)場紡 紗廠 再就業(yè) 職工 1233 人 。棚戶區(qū)內(nèi) 95%的住戶都屬于較低收入家庭，家 庭年收入不足 2 萬元。 金盆 紡紗廠 棚戶區(qū)每戶平均住宅面積不足 60 m2，是典型的工礦棚戶區(qū)。 金盆紡紗廠 棚戶區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查表 表 21 序號 戶型（單戶面積） 戶數(shù) 合計 備注 1 ㎡ 22 979 2 ㎡ 25 1130 3 ㎡ 95 4978 4 180 10044 5 148 9250 6 42 2919 合計 512 29300 大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告 湖南城市學(xué)院規(guī)劃建筑設(shè)計 研究院 10 棚戶區(qū)大 部分住宅為上世紀 80 年代 初建設(shè)的低矮平房 ， 房屋裝修簡單，普遍搭建雜物，采用公共廁所， 使用功能極為不齊， 房屋結(jié)構(gòu)以磚混、磚木為主，總體質(zhì)量差。 房型為通走廊，無抗震設(shè)施，全部是空斗墻的簡易建筑。由于嚴重超齡使用，現(xiàn)混凝土構(gòu)件嚴重碳化，鋼筋外露銹蝕，紅磚風(fēng)化，多棟承重墻出現(xiàn)不少洞穴，更有部分墻體出現(xiàn)寬度為530mm、長度為 30008000mm 不等的縱向裂縫，現(xiàn)已嚴重危及該區(qū)員工、家屬的生命財產(chǎn)安全。同時，棚戶區(qū)居住環(huán)境臟、亂、差，嚴重缺乏公共服務(wù)設(shè)施 。 現(xiàn)狀特點分析 經(jīng)調(diào)查與分析， 大通湖區(qū)金盆 紡 紗廠 棚戶區(qū)存在以下幾個特點： 舊房屋房齡長、比例高。 棚戶區(qū)房屋為 上世紀七八十