【正文】 娛樂等部分 進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。 (3)建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。 六、 辦理移交接管事宜 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。 (1)擬訂移交接管辦法。 (2)籌備成立業(yè)主管理委員會。 (3)協(xié)助和辦理移交接管事項。 入伙手續(xù)文件范本 一、 入伙手續(xù) (一 )入伙及入伙手續(xù) 入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住。入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸，它標(biāo)志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。 入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件 (以下詳述 )；業(yè)主按要求進(jìn)行驗樓、付款、簽約 、搬遷、裝修、入住等。在辦理入伙手續(xù)時，物業(yè)管理公司應(yīng)以方便業(yè)主為出發(fā)點(diǎn)，堅持集中辦理與分散辦理相結(jié)合，主動向業(yè)主介紹物業(yè)情況。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進(jìn)行房屋裝修提供指導(dǎo)；業(yè)主也應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司，盡量按時辦理收樓手續(xù)，及時付清有關(guān)費(fèi)用、認(rèn)真簽訂管理公約，遵守各項管理規(guī)定。下面的例子，足以說明業(yè)主及時辦理收樓手續(xù)的重要性。 某業(yè)主購買了一套商品房，已付清全部樓款。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。那么，延遲收樓的法律后果是什么呢 ? 按規(guī)定，當(dāng)新建商品房符合了交付使用的條件。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會 適時向購房人發(fā)出入伙 (交付使用 )通知，約期辦理收樓手續(xù)。通常，購房人應(yīng)在約定期限內(nèi)辦妥房屋驗收手續(xù)。如一時因特殊原因無法收樓，必須及時征得開發(fā)商或物業(yè)管理公司同意。購房者擅自延遲收樓的行為，在法律上移之為受領(lǐng)延遲，是對不動產(chǎn)買受方的協(xié)助義務(wù)相應(yīng)規(guī)定的一種違反。其法律后果，反而使對方當(dāng)事人 (開發(fā)商 )在房屋買賣合同關(guān)系上的相關(guān)風(fēng)險責(zé)任得以減免，又在房屋管理、維護(hù)等關(guān)系方面產(chǎn)生出新的權(quán)利、義務(wù)問題，這使購房者可能承擔(dān)賠償他方損失的責(zé)任。具體而言，約定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰匙交物業(yè)管理 公司。此時即視為房屋已經(jīng)交付，風(fēng)險責(zé)任也隨之向購房者轉(zhuǎn)移。其后，如發(fā) 生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責(zé)，而由購房者承擔(dān)后果。如因管理、維護(hù)導(dǎo)致?lián)p失，也應(yīng)由購房者負(fù)責(zé)賠償。 在實際操作中，有的業(yè)主會提出這樣的問題：入伙手續(xù)究竟應(yīng)由開發(fā)商辦理還是由物業(yè)管理公司辦理，哪種辦法比較規(guī)范 ? 據(jù)了解，入伙手續(xù)究竟應(yīng)由誰來辦理，現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無硬性規(guī)定。但由物業(yè)管理公司直接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關(guān)系。由于物業(yè)管理公 司直接參與了物業(yè)的工程驗收，使物業(yè)管理公司對將要管理的物業(yè)的施工質(zhì)量有了清楚的了解，物業(yè)管理公司在全面驗收接管的基礎(chǔ)上，完全能負(fù)責(zé)地向業(yè)主進(jìn)行單元房屋移交。 應(yīng)當(dāng)看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時雙方須完成的一系列相關(guān)手續(xù)，涉及的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利、義務(wù)。上述情況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。 (二 )入伙手續(xù)文件 入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書 。這些文件都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。在實際操作中，有些物業(yè)管理公司還準(zhǔn)備了驗樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗樓時使用。 1 入伙通知書 入伙通知書是物業(yè)管理公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。在制定入伙通知書時應(yīng)注意下面幾個問題： (1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一時間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時間，分期分批辦理。 (2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機(jī)動時間予以補(bǔ)辦。 (3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機(jī)動時間內(nèi)前來辦理，則應(yīng)在通知書上注明處理的辦 法。 2 入伙手續(xù)書 入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關(guān)職能部門在上面蓋章證明。 3 收 樓須知 收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應(yīng)注意的事項，以及在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)該攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。 4 繳款通知書 繳款通知書是物業(yè) 管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)該繳納的款項及具體金額的文件。 5 驗樓情況一覽表 驗樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進(jìn)行驗收，監(jiān)促開發(fā)商及時整改問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時解決而制定的文件。 6 樓宇交接書 樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。 二、 入伙通知書 公司 /女士 /先生： 您好 !您所認(rèn)購的大廈層室已于年月經(jīng)省 /市驗收部門和房地產(chǎn)公司、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準(zhǔn)予入住。 (1)請您接到本通 知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。地點(diǎn)在 ，在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。 (2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公 (私 )章和本人的身份證件。 (3)如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，可以在 月 日后到 房地產(chǎn)公司 (地點(diǎn) )先辦理財務(wù)及收樓手續(xù)，再到 物業(yè)管理公司 (地點(diǎn) )辦理入伙手續(xù)。 在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細(xì)閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。 特此通知 ! 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年 月 日 三、 入伙手續(xù)書 公司 /女士 /先生： 您好 !您所認(rèn)購的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請閱讀《收樓須知》、《繳款通知書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。 (1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 財務(wù)部繳付購房余款。 地產(chǎn)部審核入伙資格。 四、 收樓須知 公司 /女士 /先生： 歡迎您成為大廈的新業(yè)主 ! 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓時，產(chǎn)生遺漏而引致不便。望您能認(rèn)真閱讀，務(wù)勿遺忘。 1 (以郵戳為準(zhǔn) )起三個月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元的逾期金。超過半年不來辦理的房產(chǎn)。將由本大樓物業(yè)管理公司代管。代管期間的管理費(fèi)用仍由購樓業(yè)主承擔(dān)。超過三年不來辦理手續(xù)， 視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。 2 (1)購房合同 (協(xié)議 )； (2)業(yè)主身份證或護(hù)照及圖章； (3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章； (4)《入伙通知書》； (5)《入伙手續(xù)書》； (6)已繳款項的收據(jù) (調(diào)換正式發(fā)票 )； (7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。 如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上： (1)您 (業(yè)主 )的委托書，應(yīng)由律師簽證； (2)您 (業(yè)主 )的身份證或護(hù)照的影印件； (3)代理人的身份證或護(hù)照。 3 (1)至房地產(chǎn)開發(fā)公 司財務(wù)部繳付購房余款，并繳上原預(yù)繳款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余款繳清后，財務(wù)部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當(dāng)您繳驗各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。 (3)至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳付物業(yè)管理各項費(fèi)用，費(fèi)用繳清后物業(yè)管理公司財務(wù)部將在《入伙手續(xù)書》上蓋章。 (4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂《管理公約》、領(lǐng)取《住戶手冊》、領(lǐng)取鑰匙等。當(dāng)以上事項辦好后，您 (業(yè)主 )在《入伙手續(xù)書》上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。 4 ，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。 如有投訴，請在收樓時書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。 5 一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問題，承建單位將為業(yè)主免費(fèi)修理。但是，如果使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費(fèi)用。 6 (業(yè)主 )可以對所購的房間進(jìn)行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費(fèi)。