【正文】 管理文員崗位職責(zé)。。。。。。 56—— 29 五、物業(yè)管 理員崗位職責(zé)。。。。。。。 56—— 29 六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。。。。。。 56—— 30 七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。。。。。。。 56—— 30 八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。。。。。。 56— — 31 九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)。。。。。。。 56—— 32 十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。。。。。。。 56—— 33 十一、弱電技工崗位職責(zé)。。。。。。 56—— 33 十二、暖通技工崗位職責(zé)。。。。。 。。 56—— 33 十三、維修工崗位職責(zé)。。。。。。。 56—— 34 十四、工程文員、資料遠(yuǎn)、倉管員崗位職責(zé)。。。。。 56—— 35 十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)。。。。。。 56—— 35 十六、安全管理員崗位職責(zé)。。。。。 。。 56—— 36 十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。。。。。。 56—— 36 十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)。。。。。。 56—— 37 十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)。。。。。。。 56—— 38 二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)。。。。 。。。 56—— 39 第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算。。。。。。 56—— 39 一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表。。。。。。 56—— 39 二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表。。。。。。 56—— 41 第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 。。 。。 56—— 44 一、管理規(guī)章制度。。。。。。。 56—— 44 二、物業(yè)檔案建立與管理。。。。。。 56—— 47 第九章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案。。。。。 56—— 48 一、公共設(shè)施設(shè)備管理。。。。 。。。 56—— 48 二、安全管理。。。。。。。。 56—— 50 三、裝修管理。。。。。。。。 56—— 51 四、消防管理。。。。。。。。 56—— 52 五、車輛管理。 。。。。。。。 56—— 54 六、清潔管理。。。。。。。。 56—— 56 前 言 物業(yè)簡介 服務(wù)宗旨 以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù) 追求目標(biāo) 以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。 第一章 物業(yè)管理要點(diǎn) ⊙運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。 ⊙人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 ⊙結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。 ⊙為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針 一、 一種模式 針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高 層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意” 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化 管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù) 業(yè)戶、打造管理精品 追求目標(biāo)：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益 二、兩項(xiàng)承諾 在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比 在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比 三、三個(gè)重點(diǎn) 完善服務(wù)、以誠待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)為此我們將在今后的服務(wù)工 作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位的 |、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。 同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見和需求，在不斷完善的過程中 真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心、稱心的居住環(huán)境。 環(huán)境管理責(zé)任到人 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保結(jié)工作責(zé)任到人，監(jiān)督檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能， 使其認(rèn)真地作好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景 安全、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理 防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆 等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時(shí)力爭將損失降至最低。 四、四項(xiàng)措施 根據(jù)歷年來的管理經(jīng) 驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到 —— 物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理引導(dǎo)。 制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉 管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。 時(shí)刻有著多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力作好與前期管理單位的銜接工作。 將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用“培訓(xùn) —— 上 崗 —— 再培訓(xùn) —— 再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。 第二章 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)。 使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低生產(chǎn)成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求 ，又能為將來業(yè) 務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。 綜合管理部 ?負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲(chǔ)備人才。、 ?負(fù)責(zé)員工工作考勤 ?負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理 ?負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供幫助 ?負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門、社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通， ?負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作 ?負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作 ?組織開展企業(yè)文化活動(dòng) ?總經(jīng)理指派的其他工作 物業(yè)管理部 ?負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳 ?負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理 ? 書寫給業(yè)戶 的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出 ?負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作 ?負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置 ?負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作 ?協(xié)助業(yè)主處理租賃工作 ?負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作 ? 負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的建立與管理工作 ? 負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動(dòng)提供必要的幫助 ⑴ 開展業(yè)戶文化交流，負(fù)責(zé)接待、介紹物業(yè)工作 ⑵ 配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作 ⑶ 總經(jīng)理指派的其他工作 安全管理部 ? 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作 ? 與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系 ? 成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉 行消防表演。 ? 建立、健全、制定 物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度 ? 與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書” ? 負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置 ? 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常遜樓工作和固定崗位的安排 ? 負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理公司 ? 負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作 ? 負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作 ⑴ 總經(jīng)理指派的其他工作 工程管理部 ?負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn) ?負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作 ?制定長期和日常的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并付諸實(shí)施 ? 負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共 系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作 ? 負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)房的值班和日常維修保養(yǎng) ? 負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)服務(wù)要求 ? 協(xié)助綜合部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理不適用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作 ? 負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作 ? 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作 ? 總經(jīng)理指派的其他工作 財(cái)務(wù)管理部 ? 協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系 ? 建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作 ? 征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用 ? 征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用 ? 制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。 ? 按員工工資表發(fā)放員工工資 ? 小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。 ? 負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求 ? 總經(jīng)理指派的其他工作 二、物業(yè)管理崗位編制 暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制訂以下用人方案。 綜合管理部 ?由一名綜合管理部經(jīng)理和 5名員工組成 。 ? 綜合管理部經(jīng)理 一名，要求具有多年豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng) ? 文員兼?zhèn)}庫管理員 1名 ， 負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作 ? 資料管理員 1員，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。 ? 業(yè)戶接待員 2名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、 雜志的接收、分發(fā)工作，要求個(gè)人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。 2物業(yè)管理部 ?由 1名物業(yè)經(jīng)理和 —— 名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔，會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè) 管理工作 ?清潔班由 —— 名員工組成，分白班和夜班。白班 —— 人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個(gè)人素質(zhì)好；夜班 —— 人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的 公共場所及男女衛(wèi) 生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對(duì)人員個(gè)人素質(zhì)要求可適當(dāng)放低。 ? 員工餐廳服務(wù)由 —— 名廚師及 —— 名工作人員組成，上班時(shí)間為 ———— ，要求員工個(gè)人素質(zhì)高。 ? 業(yè)戶服務(wù)員 —— 名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)好。 ? 會(huì)所服務(wù)人員 —— 名，負(fù)責(zé)健身，洗浴， 美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象，素質(zhì)較好。 3 安全管理部 ?由一名