【正文】 司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。 向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。 對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。 第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn) 第八條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的管理滿意率達(dá)到 —— % 房屋外觀 設(shè)備運(yùn)行 房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù) 公共環(huán)境 綠化 交通秩序 保安 急修 小修 第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 第九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（略） 第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按 居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 —— 倍收取。 第十三條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下： 第十四條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用按以 下方式承擔(dān)： 保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。 第七章 違約責(zé)任 甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，一方違約，另一方有權(quán)解除本合同，違約方同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。造成一方損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第十六條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 第十九條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等級(jí)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并做善后處理。 第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)仲裁委員會(huì)裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。 第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。 56—— 4 第一章 物業(yè)管理要點(diǎn)。 56—— 5 二、二項(xiàng)承諾。 。 56—— 7 第 二章 擬采用的管理模式。 56—— 7 一、物業(yè)管理架構(gòu)。 56—— 7 二、物業(yè)管理 崗位編制。 56—— 14 二、綜合管理部。 。 56—— 18 第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)。 56—— 19 一、新員工上崗培訓(xùn)。 56—— 19 第五章 物業(yè)管理所需 物質(zhì)條件。 56—— 27 一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。 56—— 27 二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)。 56—— 27 三、物業(yè)管理 部經(jīng)理崗位職責(zé)。 56—— 29 六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。 56—— 30 七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。 56—— 32 十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。 56—— 33 十三、維修工崗位職責(zé)。 56—— 35 十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)。 56—— 35 十六、安全管理員崗位職責(zé)。 56—— 36 十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。 56—— 36 十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)。 56—— 37 十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)。 。 56—— 39 二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表。 。 56—— 48 二、安全管理。 56—— 51 四、消防管理。 56—— 54 六、清潔管理。 第一章 物業(yè)管理要點(diǎn) ⊙運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。 ⊙結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高 層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意” 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化 管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù) 業(yè)戶、打造管理精品 追求目標(biāo)：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益 二、兩項(xiàng)承諾 在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比 在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比 三、三個(gè)重點(diǎn) 完善服務(wù)、以誠待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)為此我們將在今后的服務(wù)工 作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位的 |、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。 環(huán)境管理責(zé)任到人 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆 等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時(shí)力爭將損失降至最低。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理引導(dǎo)。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉 管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。 將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。 第二章 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求 ，又能為將來業(yè) 務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。、 ?負(fù)責(zé)員工工作考勤 ?負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理 ?負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供幫助 ?負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門、社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通， ?負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作 ?負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作 ?組織開展企業(yè)文化活動(dòng) ?總經(jīng)理指派的其他工作 物業(yè)管理部 ?負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳 ?負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理 ? 書寫給業(yè)戶 的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出 ?負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作 ?負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置 ?負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作 ?協(xié)助業(yè)主處理租賃工作 ?負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作 ? 負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的建立與管理工作 ? 負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動(dòng)提供必要的幫助 ⑴ 開展業(yè)戶文化交流，負(fù)責(zé)接待、介紹物業(yè)工作 ⑵ 配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作 ⑶ 總經(jīng)理指派的其他工作 安全管理部 ? 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作 ? 與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系 ? 成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉 行消防表演。 ? 按員工工資表發(fā)放員工工資 ? 小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。根據(jù)以上方針，特制訂以下用人方案。 ? 綜合管理部經(jīng)理 一名，要求具有多年豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng) ? 文員兼?zhèn)}庫管理員 1名 ， 負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作 ? 資料管理員 1員，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。 2物業(yè)管理部 ?由 1名物業(yè)經(jīng)理和 —— 名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔，會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè) 管理工作 ?清潔班由 —— 名員工組成，分白班和夜班。 ? 員工餐廳服務(wù)由 —— 名廚師及 —— 名工作人員組成，上班時(shí)間為 ———— ，要求員工個(gè)人素質(zhì)高。 ? 會(huì)所服務(wù)人員 —— 名，負(fù)責(zé)健身，洗浴， 美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象，素質(zhì)較好。 ?安全管理經(jīng)理一名，要求由一位有多年經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的 能力 ?文員兼資料員一名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作 ?主管 3名，分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范，監(jiān)督，檢查工作 ?監(jiān)控值班有 3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作 ? 大堂值班由 3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作 ? 外圍值班有 3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作 ? 商場值班由 4名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)商場值班工作 ? 停車場值班由 3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場出入口的值班工作 ? 巡邏值班由 6名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作 4 工程管理部??????? ?由 1名工程管理部經(jīng)理和 —— 員工組成 ?工程管理部經(jīng)理 1名，要求由一位由多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力 ?文員兼資料員 1名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉庫管理員的工作 ? 強(qiáng)電值班由 —— 名強(qiáng)電技工組成，全天 24 小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作 ? 空調(diào)值班由 —— 名空調(diào)技工組成，全天 24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理，維護(hù)。 ? 電梯值班員 —— 名，負(fù)責(zé) 電梯設(shè)備的正常運(yùn)行與維護(hù)。 大專以上 學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 3 年以上的物業(yè)管理實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，有一定的管理 .協(xié)調(diào)能力，對(duì)工作管理，運(yùn)作有較強(qiáng)的，系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，能熟練操作電腦，文字工底強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織 .策劃 .溝通 .分析 .統(tǒng)計(jì)能力，熟悉公共業(yè)務(wù)，勤業(yè) .敬業(yè) .樂業(yè)。組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。 3 資料管理員：大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料 .文檔管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，吃苦耐勞。 三 物業(yè)管理部 1. 物業(yè)管理部經(jīng)理：大專及以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力及大型會(huì)議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對(duì)大廈清潔 .綠化 .養(yǎng)護(hù)知識(shí)有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。 2物業(yè)管理文員 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對(duì)話能力，熟悉公共業(yè)務(wù) .各種勞動(dòng)法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查 .解決問題，溝通，理解，判斷，分析的能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè) .敬業(yè) .樂業(yè)。 4 寫字樓接待員 大專以上學(xué)歷，有一年以上物業(yè)管理接待經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達(dá)能力 強(qiáng)，英語達(dá)到國家四級(jí)水評(píng)，勤業(yè) .敬業(yè) .樂業(yè)。 四 工程管理部 1．工程管理部經(jīng)理 大學(xué)本科以上學(xué)歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有 6 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，有兩年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動(dòng)手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力。 2 資料員兼文員。 3 弱電技工 大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)。 5 空調(diào)技工 大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有 5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。 五 安全管理部 1 安全管理經(jīng)理 大專（或同等學(xué)歷），熟悉國家有關(guān)法律，法規(guī)，和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)，樂業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須優(yōu)本地戶口擔(dān)保人。 六 財(cái)務(wù)管理部 財(cái)經(jīng)類專業(yè) —— 學(xué)歷， —— 職稱，具有 3年以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律，法規(guī)意識(shí)，遵守國家各項(xiàng)法律 .法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的過程，熟悉稅法。 2會(huì)計(jì) 大專以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專業(yè)），有 3 年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律 意識(shí)，遵守國家各項(xiàng)法律 .法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算核算的全過程，熟悉稅法。 3 出納 大專以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專業(yè)），有 2 年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的法律意識(shí)，對(duì)物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。 4 車場收費(fèi)員 有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，懂簡單電腦操作，具有良好 的語言表達(dá)能力。 第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn) 一 .新員工上崗培訓(xùn) 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打 造物業(yè)管理精品，擬對(duì)新員工上