【正文】 米），共建兩座多層住宅，建筑物占地面積 2080 平方米，總建筑面積 12880平方米，包括 ：地上住宅建筑面積 11080 平方米，地下室建筑面積 1800平方米，綠地占地面積 3640 平方米，道路及停車場用地 4680 平方米。 項(xiàng)目投入總資金 經(jīng)估算，該項(xiàng)目總投資 2175 萬元。其中，建筑工程費(fèi) 1446 萬元，設(shè)備購置及安裝費(fèi)用 259 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 366 萬元，基本預(yù)備費(fèi) 104 萬元。 第二章 需求分析 主要發(fā)達(dá)國家居民住宅現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家居民居住條件較好，每 1000 人住宅存量都在 400套左右，每戶房間數(shù) 4～ 5 間，每個(gè)房間人數(shù)均在 1 以下。美國每 1000人住宅存量 20xx 年為 套， 20xx 年稍有下降，每戶房間數(shù)為 ，每個(gè)房間人數(shù)為 ；英國 20xx 年每 1000 人住宅量為 套，每戶房間數(shù)為 間，每個(gè)房間人數(shù)為 ；德國 20xx 年每 1000 人住宅量為 430 套，每戶房間數(shù) 間，每個(gè)房間人數(shù)為 間；法國 20xx年每 1000 人住宅量為 套，每戶房間數(shù)為 間，每個(gè)房間人數(shù)為 。 1）從住宅設(shè)備水平看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家在上水、浴盆與淋浴、衛(wèi)生間設(shè)備等方面均達(dá)到較高水平，一般在 90%以上。瑞士、瑞典均達(dá)到100%，其他許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家也都在 90%以上。 2）住宅業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題已引起世界各國的重視。美國、歐盟各國、日本都進(jìn)行了探索和試點(diǎn)，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。各國在可持續(xù)發(fā)展住宅中主要采取了以下技術(shù)： ●高氣密性、高隔熱性技術(shù)，墻體蓄熱技術(shù) ●天然能源利用技術(shù) ●水循環(huán)、再利用技術(shù) ●廢棄物處理及再生利用技術(shù) ●節(jié)能設(shè)備與熱電聯(lián)產(chǎn)系統(tǒng) ●建筑材料無害化技術(shù) ●住宅節(jié)能技術(shù) 3）大力提高住宅的綜合性能 目前中國住宅與歐洲發(fā)達(dá)國家的差距，主要反映在內(nèi)在品質(zhì)上，而內(nèi)在的品質(zhì)恰恰反映出一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平。為此歐 洲國家通過各種法規(guī)來保障住宅綜合性能的完善，比如，世界衛(wèi)生組織曾發(fā)布過“健康住宅”的標(biāo)準(zhǔn) —— 《關(guān)于技術(shù)協(xié)調(diào)和標(biāo)準(zhǔn)化的新方法決議》，依新方法決議制定的《建筑產(chǎn)品指令》對建設(shè)工程提出了 6 項(xiàng)基本要求：①結(jié)構(gòu)抗力與穩(wěn)定。②防火安全。③衛(wèi)生、健康與環(huán)境。④使用安全。⑤噪聲防護(hù)。⑥節(jié)能與保溫。住宅的建設(shè)按基本要求去做，會(huì)大大提高居住的舒適程度和延長住宅的使用壽命。住宅的“質(zhì)”集中反映在住宅的綜合性能上。國外是采取更有力的措施和步驟，加速住宅性能的認(rèn)定工作，使用這個(gè)“推動(dòng)器”，全面提升住宅的內(nèi)在質(zhì)量。 4）采取措施保證室 內(nèi)空氣質(zhì)量 現(xiàn)在保證室內(nèi)空氣質(zhì)量已成為歐美等發(fā)達(dá)國家住宅設(shè)計(jì)必不可少的內(nèi)容。歐洲許多住宅的窗子上部、陽臺門上部和外墻上都有小型的條形進(jìn)風(fēng)器，這是近 20 年來在發(fā)達(dá)國家推行的住宅新風(fēng)系統(tǒng)。傳統(tǒng)住宅由于密閉差，一般不對室內(nèi)通風(fēng)提出特別要求。在集合住宅中，除了開窗外，室內(nèi)通風(fēng)主要靠豎向風(fēng)道自然拔風(fēng)實(shí)現(xiàn)，這種方式受到建筑物高度的限制，又由于無法調(diào)節(jié)通風(fēng)量，室內(nèi)的熱量同時(shí)被排出，不僅能量損失大，舒適性也得不到滿足。隨著外墻和門窗保溫隔熱及密封效果的加強(qiáng)，室內(nèi)外空氣的交換問題凸顯出來。因此，歐洲國家提出可調(diào)節(jié)室內(nèi)通風(fēng)量的 “房屋呼吸”概念，即通過對通風(fēng)量的控制，形成室內(nèi)外正負(fù)壓差，讓新鮮空氣先進(jìn)入主要居室，然后經(jīng)過衛(wèi)生間和廚房，將污濁空氣排出室外。從七十年代初期開始，節(jié)能的需求提高到了一個(gè)新的水平，同時(shí)也促進(jìn)了熱量回收系統(tǒng)的誕生，直至八十年代初“智能性房屋呼吸系統(tǒng)”開始進(jìn)入家庭，空氣質(zhì)量得到了進(jìn)一步優(yōu)化，住宅能耗進(jìn)一步降低，目前，“房屋呼吸系統(tǒng)”已席卷歐洲。在英國 Milton Keynes 的“ Bloor Homes”住宅區(qū)和德國漢諾威的產(chǎn)業(yè)化住宅展示廳，均安裝了自平衡單戶式空氣置換系統(tǒng)，該系統(tǒng)體積不大，噪聲極低，每天 24 小時(shí) 持續(xù)工作，運(yùn)行費(fèi)用也不超過人民幣 元。北歐地區(qū)更注重?zé)崃炕厥障到y(tǒng)，其原理是利用機(jī)械排風(fēng)形成的負(fù)壓，讓新風(fēng)經(jīng)過過濾器的細(xì)管時(shí)從排風(fēng)管道中穿過，從而實(shí)現(xiàn)新鮮空氣和污濁空氣的熱量交換。采用這種系統(tǒng)既提高了居住舒適度，又節(jié)約了能源，用在集合式多層、高層住宅中更具有明顯優(yōu)勢。 5）積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展 各個(gè)國家出于本國實(shí)際情況采取了多方面的政策和措施促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，現(xiàn)只將帶有共性的幾項(xiàng)主要技術(shù)措施綜合如下： （ 1）開展住宅發(fā)展的預(yù)測工作。住宅發(fā)展預(yù)測是各國制訂住宅發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃的依據(jù)，也是政府引導(dǎo)有關(guān)行業(yè) 和企業(yè)的重要手段。第二次世界大戰(zhàn)后，這項(xiàng)工作受到各國重視。從各國情況看，這類預(yù)測工作大致包括三個(gè)方面：住宅現(xiàn)狀調(diào)查評價(jià)與住宅需求預(yù)測、住宅建設(shè)經(jīng)濟(jì)能力的評價(jià)和預(yù)測和住宅建設(shè)技術(shù)途徑的評價(jià)與預(yù)測。一般來說，住宅發(fā)展預(yù)測每 5~10 年進(jìn)行一次。 （ 2）加強(qiáng)和完善住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化工作。標(biāo)準(zhǔn)化是科技成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的接口技術(shù)，也是推進(jìn)住宅產(chǎn)化的基礎(chǔ)。目前，國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ ISO）已頒布《模數(shù)協(xié)調(diào)》的系列標(biāo)準(zhǔn)，各國的模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)正在逐步向國際標(biāo)準(zhǔn)靠攏。同時(shí)也在國外不斷改進(jìn)住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)工作。目前同時(shí)存在著兩種趨勢：一個(gè)是許 多國家（法國、日本、瑞典、芬蘭等）都努力實(shí)現(xiàn)以標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)配件組成建筑物的方法，即通用體系原則，另一個(gè)趨勢是縮小定型單位，使標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化更好地統(tǒng)一起來。國外還十分重視住宅部品、產(chǎn)品的生產(chǎn)、現(xiàn)場施工、組織管理等方面的標(biāo)準(zhǔn)化工作，即企業(yè)工作的標(biāo)準(zhǔn)化（貫徹 IS09000 系列標(biāo)準(zhǔn)）。 （ 3）建立住宅質(zhì)量保證制度。為保護(hù)用戶利益，許多工業(yè)發(fā)達(dá)國家都建立了住宅質(zhì)量保證制度。例如，日本就建立了“工業(yè)化住宅性能認(rèn)定制度”和“住宅性能保證制度”、“住宅性能保證制度”規(guī)定，基礎(chǔ)性能保證期為 l0 年，主體結(jié)構(gòu) 10 年，屋面防水 5 年等等 。在保證期內(nèi)出現(xiàn)問題，承包單位負(fù)責(zé)免費(fèi)修理。為開展上述各項(xiàng)工作，國外的一個(gè)共同作法是充分發(fā)揮有關(guān)公營非盈利性事業(yè)單位和各有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，一個(gè)國家中與住宅有關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)往往有幾十個(gè)、上百個(gè)。它們都在調(diào)查研究、預(yù)測分析、信息交流、制訂標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)服務(wù)、人才培訓(xùn)等方面推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 我國居民住宅消費(fèi)特點(diǎn) 1） 20xx 年居民的住房狀況較之 20xx 年有所提高，擁有私人住房的消費(fèi)者平均住房面積達(dá)到了 平方米；住宅面積在 90 平方米以上的比例提高了 14 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 %。 2）消費(fèi)者購房目的單 一化趨勢明顯，僅為改善自身居住條件而購房的消費(fèi)者占 %，與 20xx 年消費(fèi)者具有多重購房目的的狀況差異明顯 。 3）在需求的面積方面，對 90130 平方米的住宅需求比例由 20xx年的 %上升到 %。 4）消費(fèi)者能接受的價(jià)格提高幅度較大，單價(jià)在 7000 元平方米的住宅的接受比例由 20xx 年的 %上升到 %。 5）從購房資金上來看，由于大部分消費(fèi)者自身具有的資產(chǎn)與房產(chǎn)總價(jià)的差距較大，超過 80%的消費(fèi)者需要采取各種形式的貸款購房 ，其中商業(yè)按揭以超過 50%的比例成為購房的主要資金來源和付款方式 。 另外，居民對住宅的消費(fèi)還呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 報(bào)刊廣告是消費(fèi)者最為關(guān)注的地產(chǎn)廣告形式；在消費(fèi)者的購買決策中，房屋質(zhì)量已經(jīng)成為其最擔(dān)心和看重的因素；消費(fèi)者對于開發(fā)商品牌也非?？粗?。 職工集資建房的意義 所謂集資建房是某一個(gè)單位主持新建房屋，由具備相應(yīng)資格的職工按房屋建設(shè)成本分?jǐn)偨ㄔO(shè)費(fèi)用。職工集資建房，是企業(yè)運(yùn)用市場機(jī)制的基本原則，解決職工的住房問題的主要方式。 1）職工集資建房，有助于逐步緩解職工住房困難、不斷改善住房條件，滿足基本的住房需求，正確引導(dǎo)消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)住房商品化，最終目的是為了解決職工的住房 問題，提高職工的居住水平。它著眼于房改目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，滿足職工不斷增長的住房需求。 2）職工集資建房有利于企業(yè)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。住房問題是一個(gè)社會(huì)問題，關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，行之有效的職工集資建房，體現(xiàn)了企業(yè)對職工的關(guān)懷，體現(xiàn)了社會(huì)主義的優(yōu)越性，密切了企業(yè)和職工的關(guān)系，直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。 xx 市住宅的現(xiàn)狀及預(yù)測 xx 市住宅的現(xiàn)狀 xx 市城市住宅建設(shè) 將安居工程項(xiàng)目與經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目并軌 ， 將集資建房、合作建房行為與住宅小區(qū)開發(fā) 并軌。這 一方面體現(xiàn) 了 房 貸政策的進(jìn)一步規(guī)范，推動(dòng)了 xx 市房地產(chǎn)業(yè)的快速增長；另一方面，反映出居民對住房商品化的認(rèn)可，從一個(gè)側(cè)面拉動(dòng)了 xx 市 GDP 的增長，為全市的經(jīng)濟(jì)做出了巨大的貢獻(xiàn)。 九十年代以來， xx 市的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 和 速度都高于全國的平均水平 ，住宅建設(shè)也迅速發(fā)展，一大批布局合理、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)，城區(qū)居民的居住條件進(jìn)一步改善，住房功能不斷完善，住房成套率不斷提高。到 20xx 年末， xx 城市居民人均住宅使用面積 達(dá)到 平方米， 與之相配套的城市供水、供熱、燃?xì)?、排污管網(wǎng)、電力、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施 也日趨完善。 從住房面積看，戶主在行政機(jī)關(guān)工作的家庭住房面積集中在 81~100 平方米，比例為 %；戶主在事業(yè)單位、國有單位等工作的家庭住房面積集中在 61~80 平方米，其中三資企業(yè)、股份制企業(yè)和國有企業(yè)的比重分別為 %、 %和 %；小面積 （ 40 平方米以下 ） 住房比重最低的是戶主在行政機(jī)關(guān)工作的家庭，僅有 %。小面積住房比重居前三位的戶主是在私營企業(yè)、個(gè)體戶和三資企業(yè)從業(yè)的家庭，分別為 %、 %和 %。收入成為影響住房條件的關(guān)鍵因素。戶均年收入 1 萬元以下的家庭中， %的集中在 41~80 平方米，戶均年收入 1 萬 ~7萬元的家庭中 ， %的集中在 61~100 平方米，戶均年收入在 7 萬元以上的家庭中， %的超過 100 平方米。戶主具有初等、中等和高等教育學(xué)歷者，戶均住房面積在 40 平方米以下的比重分別為%， %和 %，戶均住房面積在 41~80 平方米的分別為 %、%和 %。 xx 市住宅的發(fā)展預(yù)測 城市發(fā)展是一個(gè)不斷更新、改造的過程，既包括擴(kuò)張也包括更新，其擴(kuò)張范圍是有限的，而更新的內(nèi)容是無限的，其關(guān)系是互動(dòng)、共生的 。 隨著商品經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì) 體制 的逐步形成，城市正經(jīng)歷著急劇而持續(xù)的變化。近年來，為了把 xx 市建設(shè)成為歷史文化名城和國際化大都市，全市做了不少努力， xx 市的市容市貌得到了很大改觀，環(huán)境也得到了治理，絕大多數(shù)居民生活質(zhì)量有 了 很大提高。良好的經(jīng)濟(jì)增長使消費(fèi)信心和消費(fèi)能力也在不斷上升，住宅消費(fèi)觀念將不再是滿足“有房住”，而是要“住好房”。 “十五”期間， xx 市 城市住宅建設(shè)突飛猛進(jìn)，共開發(fā)建設(shè)住宅 900余萬平方米，年平均開發(fā)建設(shè) 180 萬平方米。 20xx 年 ， xx 市 進(jìn)一步加快城市建設(shè)，這一年也成