廣西某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-06-21 10:46 本頁(yè)面
【正文】 號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 銷售面積 產(chǎn)品定位 售價(jià)（元 /m178。） 1 A 01 3 萬(wàn) m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F29000 元； 2F14800元 2 B 02 4 萬(wàn) m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F25000 元； 2F18000元 3 C 03 6000m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F26000 元； 2F18000元 4 D 04 23 萬(wàn) m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F 上 34000 元； 1F 下23000 元 5 E 05 6000m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 220xx 元 6 F 06 2 萬(wàn) m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F20xx0 元； 2F9000元 7 G 07 6500m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F28000 元； 2F11000元 三、 項(xiàng)目定位分析與優(yōu)劣勢(shì)分析 （一）項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目位于城市核心區(qū)域，區(qū)位價(jià)值較高。 6 ? XX 區(qū)域是 西部 xx 市 傳統(tǒng)的商服繁華區(qū)，該區(qū)域目前已有：家樂(lè)福、太平洋百貨等大型商業(yè)企業(yè)入駐，為區(qū)域良好商業(yè)前景奠定了基礎(chǔ)，本案區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高。 ? 本案主塔樓高達(dá) 42 層，目前為 西部 xx 市 第一高樓 ，這是本案營(yíng)銷的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。 ? 本案作為 西部 xx 市 著名的爛尾樓之一，在 西部 xx 市 有較高的知名度，營(yíng)銷工作具有一定基礎(chǔ)。 ? CBD 的規(guī)劃有利于本案區(qū)域前景價(jià)值的提升，對(duì)物業(yè)價(jià)格能形成直接支撐。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì) ? 本案作為一個(gè)綜合性的建筑物業(yè)，在銷售初期沒(méi)有樹立起一個(gè)整合的 形象。 ? 項(xiàng)目臨 XX路（快速通道），處于 XX 商圈的邊緣，商業(yè)消費(fèi)人流較少，不利招商工作的開展。 ? 塔樓作為住宅，在設(shè)計(jì)上沒(méi)有考慮居住功能的完善，特別是生活陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置等。產(chǎn)品相對(duì)與居住型消費(fèi)者缺乏吸引力。 ? 當(dāng)前宏觀政策調(diào)控大，房產(chǎn)投資行為被抑制，投資市場(chǎng)活躍度的降低對(duì)本案形成了一定的負(fù)面影響。 （三）項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? XX路目前開始改造，取消單行道的限制。改造后本案以前商業(yè)死角的情況將得以消除。對(duì)招商工作的開展有促進(jìn)作用。 ? 區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)樓盤的陸續(xù)啟動(dòng)，招商的成功，區(qū)域商業(yè)面貌可能出現(xiàn)根本性的改觀，為本案商業(yè)帶來(lái)機(jī)遇 。 ? XX國(guó)際等項(xiàng)目將拉升區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格，為本案價(jià)格提供支撐。本案如能建立相應(yīng)優(yōu)勢(shì)，則可能獲得較好市場(chǎng)反應(yīng)。 ? 本案區(qū)域是 西部 xx 市 規(guī)劃的 CBD 區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚。 （四）項(xiàng)目威脅 ? 西部 xx 市 商業(yè)物業(yè)開發(fā)量近年持續(xù)上升，在市場(chǎng)容量有限、商業(yè)企業(yè)資源有限的情況下，商業(yè)物業(yè)對(duì)消費(fèi)者、商業(yè)企業(yè)的爭(zhēng)奪日趨白熱化。 四 、 商業(yè)裙樓定位策略 商業(yè)裙樓的意義 —— 利潤(rùn)的重要來(lái)源 —— 項(xiàng)目增值舉措 —— 展示價(jià)值 7 與裙樓平臺(tái)園林結(jié)合，營(yíng)造商務(wù)休閑共享空間 四大公共空間體驗(yàn) 1 時(shí)尚都市體驗(yàn) ? 主題特色店 （吸納 西部 xx 市 最頂 級(jí)的品牌商家，營(yíng)造 西部 xx 市 消費(fèi)制高點(diǎn)，抬高項(xiàng)目定位；如賓利 西部 xx 市 4S 店、 XX 春天、哈根達(dá)斯、亨利表行等） ? 有會(huì)員制或俱樂(lè)部服務(wù) （成立 西部 xx 市 首家游艇俱樂(lè)部或華僑俱樂(lè)部，同時(shí)招募“時(shí)代英雄”入會(huì)，重要城市商家入會(huì)等） ? 提供店鋪裝修設(shè)計(jì)顧問(wèn)服務(wù) 四大公共空間體驗(yàn) 2 文化體驗(yàn) ? 個(gè)性化裝修 ? 有會(huì)員制服務(wù) ? 對(duì)精神食糧的全新體驗(yàn) （世界知名建筑、傳統(tǒng)文化、飲食、旅游、汽車、煙酒類等品味主題文化區(qū)） 四大公共空間體驗(yàn) 3 休閑娛樂(lè)體驗(yàn) ? 消解購(gòu)物街單一功能 , 實(shí)現(xiàn)真正休閑駐足功能 （ “ 商業(yè)家樂(lè)福 ” 概念，業(yè)態(tài) 豐富，最大限度聚集人氣） ? 形成共同興趣人群的聚會(huì)交流地點(diǎn) （ XX 影院、商務(wù)主題吧、貴族女人館、康體會(huì)館等） 商業(yè)四大空間體驗(yàn) 4 異國(guó)飲食文化 ? 統(tǒng)一品位，一體化裝修 （ 西部 xx市 異國(guó)風(fēng)情街，日本料理、意大利批薩、韓國(guó)燒烤、各國(guó)風(fēng)情水吧等） ? 集成空間 （裙樓平臺(tái)園林商務(wù)吧） 商業(yè)裙樓的定位一 CBD 國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)區(qū)（ mode shoppingmall） 購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)比例：零售 52% 娛樂(lè) 30% 餐飲： 18% 定位支撐： ? XX商業(yè)圈 是誰(shuí)在消費(fèi)？ 在 XX 商業(yè)圈 大約有 85%的消費(fèi)群體是白領(lǐng)階 層，他們的消費(fèi)特征是追求時(shí)尚，享受生活，與金錢無(wú)關(guān)的消費(fèi)。 ? XX商業(yè)圈 是誰(shuí)在經(jīng)營(yíng)？ 零售業(yè)：家樂(lè)福、太平洋百貨等；醫(yī)療： 省市人民 醫(yī)院；金融：中行、工行等大型銀行機(jī)構(gòu)，同時(shí)還有部分知名娛樂(lè)和餐飲行業(yè)，但目前未出現(xiàn)特色商業(yè)中心。 8 ? XX商業(yè)圈 有沒(méi)有商業(yè)中心？ Xx、 xx 目前來(lái)看是 XX 商業(yè)圈 的商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心，而且體量巨大，并有品牌百貨商家入駐，對(duì)我項(xiàng)目商業(yè)沖擊較大，故在定位上盡量規(guī)避重疊。 ? 我項(xiàng)目商業(yè)的定位需出奇制勝！ 在 XX 商業(yè)圈 商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪白熱化的階段，需要的定位是本區(qū)域從未出現(xiàn)的，我 們的時(shí)尚消費(fèi)概念將由頂級(jí)品牌賣場(chǎng) +前沿娛樂(lè) +主題商務(wù) +風(fēng)情餐飲 +文化展場(chǎng)構(gòu)成立體的循環(huán)消費(fèi)體系，依托 本項(xiàng)目 的外觀形象，打造 XX 商業(yè)圈 首席時(shí)尚 MALL、一個(gè)純粹的城市前沿領(lǐng)地。 購(gòu)物中心招商目標(biāo)： 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 一層規(guī)劃： 頂級(jí)消費(fèi)品牌店（如賓利 西部 xx 市 4S 店、仁和春天、哈根達(dá)斯、亨利表行等汽車、服飾、西式快餐、品牌鐘表、珠寶首飾、化妝品、工藝品店 ）、銀行、郵局、旅行社 ? 二層規(guī)劃： 百貨、書市、家電、音像制品、家居用品、童裝童玩、體育用品、健身器 材 ? 三層規(guī)劃： 主題文化會(huì)館、貴族女人館、商務(wù)吧、風(fēng)情水吧、康體會(huì)館、美容美發(fā)、藝術(shù)攝影 ? 四層規(guī)劃： 餐飲城、娛樂(lè)城、 KTV? 五層規(guī)劃： 數(shù)碼影城（可與華協(xié)影城整合，或招 “ 蛾眉影院 ” ）、風(fēng)情水吧 ? 購(gòu)物中心招商目標(biāo)分布
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