【正文】 仙水洗芝麻廠等一大批實(shí)力雄厚的農(nóng)產(chǎn)品加工私營(yíng)企業(yè)脫潁而出，目前該縣已擁有私營(yíng)企業(yè)２５９戶，注冊(cè)資金２ .５億元，私營(yíng)企業(yè)中注冊(cè)資金５００萬(wàn)元以上４４家，個(gè)私經(jīng)濟(jì)已成為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支生力軍。 “ ６６１１ ” 工程發(fā)動(dòng)經(jīng)濟(jì)引擎 “ ６６１１ ” 工程：即重點(diǎn)建設(shè)六項(xiàng)基礎(chǔ)工程，鼎力打造六個(gè)工業(yè)支柱，加快建設(shè)十個(gè)農(nóng)產(chǎn)品基地，積極培育十個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，是阜陽(yáng)市全面建 設(shè)小康社會(huì)打基礎(chǔ)階段的重點(diǎn)任務(wù)。阜陽(yáng)市列入 “ ６６１１ ” 工程的項(xiàng)目已達(dá)到２６１個(gè)，總投玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 9 資近６００億元，今年計(jì)劃完成投資近８８億元，這其中，有４７個(gè)項(xiàng)目列入了省 “ ８６１ ” 計(jì)劃。目前，已有１２３個(gè)項(xiàng)目正在續(xù)建或新近已開工，今年上半年，在 “ ６６１１ ” 工程項(xiàng)目的帶動(dòng)下，阜陽(yáng)市各類重點(diǎn)項(xiàng)目共完成投資近２８億元，同比增長(zhǎng)１６７％，在建重大項(xiàng)目如阜陽(yáng)電廠、劉莊礦井等進(jìn)展順利，一批前期工作項(xiàng)目如阜陽(yáng)電廠二期、新集集團(tuán)４ ６０萬(wàn)千瓦坑口電廠等穩(wěn)步推進(jìn)。 2020 年以來(lái)，阜陽(yáng)市 “ ６６１１ ” 工程進(jìn)入全面實(shí)施階段，建設(shè)工作成績(jī)喜 人，在此基礎(chǔ)上，匯報(bào)會(huì)對(duì)下一步加速推進(jìn) “ ６６１１ ” 工程建設(shè)提出了一系列意見(jiàn)。通過(guò)建設(shè)培育一批大項(xiàng)目、大工程、大企業(yè)， “ ６６１１ ” 工程將有力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提高經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，成為推進(jìn)阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的重要引擎。“ ６６１１ ” 工程進(jìn)入全面實(shí)施，并實(shí)現(xiàn)了良好開局。為進(jìn)一步加速其實(shí)施步伐，阜陽(yáng)市采取了一系列措施，加強(qiáng)對(duì)此項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)。 “ ６６１１ ” 工程是阜陽(yáng)全面建設(shè)小康社會(huì)打基礎(chǔ)階段的重點(diǎn)任務(wù)，是促進(jìn)阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要抓手，要堅(jiān)持突出重點(diǎn)、整體推進(jìn)的原則，重點(diǎn)抓大項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)項(xiàng)目，集中力量抓好一 批潛力大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)力強(qiáng)的重大項(xiàng)目，以此帶動(dòng)全面實(shí)施，整體推進(jìn)。 “ 六大工業(yè)支柱 ” 借勢(shì)起跳 阜陽(yáng)市農(nóng)副產(chǎn)品加工、化學(xué)、醫(yī)藥、煤電、紡織服裝、機(jī)械電子六大門類工業(yè)發(fā)展迅速， 2020 年以來(lái)，這六大工業(yè)內(nèi)的２００多個(gè)規(guī)模企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)多數(shù)一片 “ 漲 ” 聲。阜陽(yáng)市 “ 六個(gè)支柱工業(yè) ” 將實(shí)現(xiàn)快速起跳。有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、煙草制品、化學(xué)工業(yè)更是分別增長(zhǎng)３６ .２％、３０ .９％、１８％。布、絲織品產(chǎn)量分別同比增長(zhǎng)１６ .７％和１４ .９％，發(fā)電量實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)１１ .９％。 “ 六個(gè)支柱工業(yè) ” 擁有規(guī)模以上企業(yè)２１２個(gè)，資產(chǎn)總額 近９５億元，實(shí)玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 10 現(xiàn)銷售收入近６９億元，利稅總額８ .７５億元，分別占阜陽(yáng)市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的７８％和９２％。不僅如此，去年阜陽(yáng)市銷售收入超５０００萬(wàn)元的２５戶企業(yè)，均屬于六大產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過(guò)今年以來(lái)的發(fā)展，六大工業(yè)的支柱地位日趨明朗。 居民收入、消費(fèi)繼續(xù)走高 ２００４年，伴隨著阜陽(yáng)市提高工資、提高城市居民最低生活保障線等一系列政策的拉動(dòng)，城市居民收入繼續(xù)走高，消費(fèi)欲望逐步增強(qiáng)。 在２００４年，居民人均可支配收入達(dá)７０９５ .６７元，同比增長(zhǎng)８ .６７％。從收入構(gòu)成看，居民可支配收入的增長(zhǎng)主要是受職工工 薪收入和私營(yíng)凈收入增長(zhǎng)的拉動(dòng)。其中，工薪收入比去年增長(zhǎng)９ .４９％，這與去年阜陽(yáng)市企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有所好轉(zhuǎn)，以及機(jī)關(guān)事業(yè)單位增加工資密切相關(guān)。其次，２００４年阜陽(yáng)市個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)，由此帶動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民人均經(jīng)營(yíng)性收入同比增長(zhǎng)達(dá)到２５％。此外，受利息收入和出租房屋收入的帶動(dòng)，居民人均財(cái)產(chǎn)性收入同比增長(zhǎng)２４％。 阜陽(yáng)市城市居民收入水平的上升為提高消費(fèi)質(zhì)量提供了有力保障。２００４年阜陽(yáng)市城市居民人均消費(fèi)性支出５５９３ .１８元，同比增長(zhǎng)約９％。這說(shuō)明城市居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)力增大。 從消費(fèi)構(gòu)成看，人們?cè)谑称?、衣著、醫(yī)療保健、娛樂(lè)教育文化、交通和通訊等方面均有不同程度的提高。受去年食品價(jià)格上漲的影響，２００４年人均食品支出２３００多元，同比增長(zhǎng)１２％。飲食方面，居民家庭在外飲食近幾年呈現(xiàn)“攀高”的現(xiàn)象，２００４年人均支出同比增長(zhǎng)到２６％。此外，居民娛樂(lè)教育文化和交通通訊支出增長(zhǎng)也較為明顯，達(dá)到１３％和約１０％。隨著阜陽(yáng)市社會(huì)保障制度的建立健全及城市居民參保意識(shí)增強(qiáng)，居民個(gè)人交納的社會(huì)保障支出增長(zhǎng)較快，平均支出２１６元，同比增長(zhǎng)１２％。 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 11 城市發(fā)展――未來(lái)阜陽(yáng)向西南拓展 根 據(jù)《阜陽(yáng)市城市總體規(guī)劃綱要 (2020— 2020)》，未來(lái) 15 年內(nèi)，阜陽(yáng)將從現(xiàn)在“單中心”，發(fā)展成為擁有潁西片區(qū)、潁東片區(qū)、泉北片區(qū)、潁南片區(qū)的“多中心”式現(xiàn)代城市，中遠(yuǎn)期，阜城拓展將會(huì)主要選擇向西、南和東南。潁西路、一道河路沿線地區(qū)的開發(fā)建設(shè)勢(shì)頭強(qiáng)勁：瑤海大市場(chǎng)、阜陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、匯鑫市場(chǎng)、港利綠園、中南現(xiàn)代城、藍(lán)色雅典、大唐家園、靜馨山莊、西苑小區(qū)、龍騰義耕新天地等一大批商業(yè)服務(wù)設(shè)施、居住小區(qū)相繼建設(shè)，有力帶動(dòng)了城市向西、向南發(fā)展。 在總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)下，泉北分區(qū)發(fā)展從零到有，從小到大。皖西北 商貿(mào)城、生態(tài)園的建設(shè)，初步拉開了城市向北拓展的勢(shì)頭。 未來(lái)阜城：向南、向西最優(yōu)，縱觀阜陽(yáng)城市建設(shè)史，城市空間拓展的一條重要特征為：以老城區(qū)為中心，向東、東南兩條軸線跳躍式發(fā)展，向西、西北、西南蔓延式擴(kuò)展。然而，隨著鐵路、高速公路在東、北方向的緊密布局，目前，向東跨京九鐵路，在京九與商景高速公路之間，腹地不大，不宜大拓展；向北、西北方向跨越泉河、潁河，有漯阜鐵路阻礙，但尚有繼續(xù)跨越發(fā)展的可能性；東南阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)跨躍發(fā)展，規(guī)模有 8 平方公里，增長(zhǎng)勢(shì)頭良好。近期城市空間拓展應(yīng)是在現(xiàn)建或區(qū)附近具有較大發(fā)展 潛力的區(qū)域，即以阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、泉北物流園區(qū)、東北工業(yè)園區(qū)、周棚電廠工業(yè)區(qū)、城南新區(qū)向外拓展；遠(yuǎn)期，則選擇向西、南和東南作為主要拓展方向，遠(yuǎn)景以向西、向南發(fā)展為主。 在這一城市生長(zhǎng)環(huán)境肌理分析的基礎(chǔ)上，《綱要》確定了“核心聚引、兩河輝映、三區(qū)聯(lián)動(dòng)、多中心組團(tuán)式”的城市布局理念。 潁西片區(qū)仍將為城市核心，是阜陽(yáng)市的政治、文化、教育、科研中心和城市發(fā)展的依托，規(guī)劃重點(diǎn)致力于完善城市中心功能，以提高城市中心的聚集和輻射效益。潁東片區(qū)則依托城市鐵路交通樞紐，重點(diǎn)建設(shè)以周棚電廠為主體的工業(yè)園玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 12 區(qū) 。泉北片區(qū)重點(diǎn)建設(shè)泉北物流園。潁南片區(qū)依托阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)。 根據(jù)各個(gè)組團(tuán)的不同特點(diǎn)，規(guī)劃綱要分別作出了用地規(guī)劃。工業(yè)用地主要分布在開發(fā)區(qū)和東北工業(yè)園區(qū)。城市主要功能中，商業(yè)金融業(yè)用地則以潁州路、阜王路、人民路、二道河路環(huán)繞的地區(qū)為中心，形成商業(yè)金融業(yè)主區(qū)；體育設(shè)施用地，規(guī)劃在一道河路西段路南興建體育公園和大型體育設(shè)施；教育科研用地，規(guī)劃安排集中布臵在潁西組團(tuán)西部，這都分布在現(xiàn)建成區(qū)的南、西方向。 四大片區(qū)特色 鮮明，城市的不同功能產(chǎn)業(yè)將在各自片區(qū)內(nèi)抱團(tuán)發(fā)展。多中心的形成，將構(gòu)建 2020 年擁有建成區(qū) 120 平方公里、人口 120 萬(wàn)的大阜陽(yáng)。 三、阜陽(yáng)市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與可比性項(xiàng)目分析 （一） 阜陽(yáng)市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 從 2002 年 3 月至今歷時(shí)三年，阜陽(yáng)的樓市卻發(fā)生著巨大的變化。如果說(shuō)2002 年 3 月至 2020 年的阜陽(yáng)樓市處于低谷攀升階段，那么 2020 年以后的阜陽(yáng)樓市則進(jìn)入了開始快速發(fā)展的新階段。具體的變化特點(diǎn)可以概況為以下幾個(gè)方面： 住宅價(jià)格上升幅度大，商業(yè)用房“溫度”低 從 2020 年 5 月份的 900— 1500 元 /平方米左右，集中 在 1000— 1200 元 /平方米左右；但到了 12 月份已基本在 1200 元左右，個(gè)別樓盤項(xiàng)目已上揚(yáng)到 1300— 1700 元 /平方米； 2020 元月，大部分樓盤均價(jià)在 1600— 2200 元 /平方米，某樓盤的好的位臵單元，以拍賣方式售出最高成交單價(jià)為 4300 元 /平方米！ 阜陽(yáng)部分在售樓盤房?jī)r(jià)對(duì)比表 類型：普通住宅 單位：元 /平方米 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 13 但是，商鋪的上浮幅度不大。這幾年阜陽(yáng)房產(chǎn)開發(fā)商大量、盲目開發(fā)商業(yè)用房，而阜陽(yáng)市民消費(fèi)水平有限，投資商業(yè)用房的信心不足，熱情不夠，缺乏激情，空臵了大量的商業(yè)用房。 戶型面積與購(gòu)房目的的變化 當(dāng)前，阜陽(yáng)中高檔住宅主流戶型為 100— 140 平方米的三房二廳一廚二衛(wèi)、90— 100 平方米的二房二廳一廚一衛(wèi)、 130— 160 平方米的四房二廳一廚二衛(wèi)及 160— 220 平方米四房二廳一廚二衛(wèi)的 復(fù)式住宅， 90 平方米以下的房型開發(fā)商缺乏興趣；若我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)方面多下點(diǎn)功夫，會(huì)收到更好的效果。 以前的購(gòu)房均是為了解決居住問(wèn)題，如今，一批阜陽(yáng)市民有了多余的錢，看到樓市的升溫，投資房產(chǎn)的回報(bào)比投資其他行業(yè)要穩(wěn)、要大，而且已形成了一批炒房隊(duì)伍，主要是機(jī)關(guān)企事業(yè)單位員工以及個(gè)體老板組成。 商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 阜陽(yáng)市城市住宅建設(shè)速度加快， 2001 年總開工住宅建筑面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 平方米，總投資 億。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從阜陽(yáng)市城 市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，阜陽(yáng)市目前有 15%的市民住房是“單位借房”，約 28%屬“房改房”， 38%是“私房”，只調(diào)查時(shí)間 藍(lán)色雅典 匯鑫水岸名苑 西苑世紀(jì)名門 港利綠園 中南現(xiàn)代城 2020 年 3 月 1580 1600 1380 1380 2020 年 3 月 1700 2550 1800 1780 1680 價(jià)格漲幅 970 200 400 300 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 14 有 19%的住房是居民“購(gòu)買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在阜陽(yáng)市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。 隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房寬敞、舒適、功能 齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。 “精品住宅”的市場(chǎng)需求入發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開展建設(shè)的要求。隨著阜陽(yáng)市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)阜陽(yáng)市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小 的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌钡谋憩F(xiàn)為： （ 1）、住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。如前兩年，阜陽(yáng)市某一開發(fā)商針對(duì)住宅市場(chǎng)一些消費(fèi)群體，推出環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，房?jī)r(jià)合理的高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，剛剛推出就賣掉 60%以上。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷 管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。 玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽(yáng)市潁河西路宏泰樓市 3F 15 （ 2）、商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)為到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。 （ 3）、戶內(nèi)智能 科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在