【正文】 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 交通優(yōu)勢 本項(xiàng)目緊臨皇崗口岸及擬建的皇崗地鐵總站，深港往返十分方便。 公共交通十分便利，項(xiàng)目所處位置有 4 路、 219 路、 212 路、 203 路、225 路、 103 路、 26 路 312 等路大巴經(jīng)過福強(qiáng)路，其中 203 路直達(dá)本項(xiàng)目所在地；校巴有 S10 S10 S113 等路，中巴有 43 42 46 4541 4 470、 42 41 428 路。 漁農(nóng)村除 203 路總站外，將開通一班中巴線路，總站即設(shè)在本項(xiàng)目所在地。 15 社區(qū)優(yōu)勢 (1)學(xué)校有“麗城幼兒園”、“麗中小學(xué)”、“福民小學(xué)” 、“福田小學(xué)”、“皇崗中學(xué)”和麗中中學(xué)”。 (2)醫(yī)院有“皇崗婦幼保健院”和“彩田醫(yī)院”。 (3)大型購物場所主要有 “百佳超市”、“瑞都聯(lián)合購物廣場”、“人人樂” ,本項(xiàng)目周圍有眾多的士多店 ,漁農(nóng)村肉菜綜合市場離本項(xiàng)目不過 30 米左右，且緊鄰的港庭華城預(yù)設(shè)了 15000 平方米的大商場，這實(shí)際也是為本項(xiàng)目預(yù)設(shè)的大型配套服務(wù)。 (4)“福田苑郵政支局”、“交通銀行”、“深圳商業(yè)銀行”和“深圳發(fā)展銀行”近在咫尺。附近還有加油站和煤氣公司。 (5)由于天澤花園、海悅?cè)A城以及嘉?；▓@等保稅區(qū)樓盤的推出， 使?jié)O農(nóng)村周邊 社區(qū)條件日趨成熟，居家前景為廣大買家看好，有利于片區(qū)個(gè)盤銷售。 位置優(yōu)勢 “港田花園”緊臨皇崗口岸及地鐵站出口，未來新的口岸聯(lián)檢站將設(shè)在離本項(xiàng)目不過 100 米的地方，得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢顯而易見，且周邊可供開發(fā)的土地又是鳳毛麟角，可謂“絕版”。 值得一提的是，當(dāng)“港庭華城”落成后，本項(xiàng)目偏居一隅，獨(dú)得鬧中取靜之優(yōu)勢，特別適宜港人居家選擇。 環(huán)境優(yōu)勢 “港田花園”緊臨皇崗口岸及地鐵站出口，周邊物業(yè)都是以外銷為主，而且業(yè)績驕人，尤其是“海悅?cè)A城”的熱銷，帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)物業(yè) 16 外銷熱潮，不但消化了不少 沉積的物業(yè)，也增添了房地產(chǎn)商們的信心，紛紛在皇崗片區(qū)上項(xiàng)目，且大部分的物業(yè)都是以港人的習(xí)慣設(shè)計(jì)戶型，外銷環(huán)境非常有利。 每天總有數(shù)百香港貨柜車司機(jī)逗留漁農(nóng)村，加之海悅?cè)A城業(yè)主對此地的熟悉，有利于本項(xiàng)目的人際傳播，而且海悅?cè)A城的強(qiáng)大宣傳攻勢，必會(huì)令本項(xiàng)目在香港的宣傳省力很多。 戶型優(yōu)勢 “港田花園”主力戶型為 — 平方米小戶型二房二廳，在單戶型上比海悅?cè)A城小 30 平方米左右，按海悅?cè)A城均價(jià)計(jì)每套房總價(jià)將少近 30 萬元，如果單價(jià)比海悅?cè)A城再低一些，總價(jià)將更低。同樣，與近在咫尺的“港庭華城”相比 亦具備類似的優(yōu)勢。同時(shí)，四房二廳戶型也僅為 平方米湊實(shí)用，對香港工薪人士、貨柜車司機(jī)及投資者而言，這些戶型又是他們最喜愛的。因而，本項(xiàng)目戶型既投其“經(jīng)濟(jì)”所好，又投其“實(shí)用”之好。 根據(jù)我們考察的本片區(qū)近期正銷的 24 個(gè)樓盤情況（詳情參見 20頁表格），發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：盡管各盤檔次不低，但凡推出多種戶型的，均是最小戶型最暢銷，平均來看，一房、二房及小面積三房最為熱銷。可見本片區(qū)小戶型住宅需求空間較大，本項(xiàng)目主力戶型為二房二廳，較切合本片區(qū)實(shí)際，存在良好的預(yù)期市場。同時(shí)，本項(xiàng)目四房二廳單位也可以拆為 兩個(gè)二房二廳，便于銷售中靈活組合、拆解。 復(fù)式單位向來是難銷戶型，但本項(xiàng)目復(fù)式僅有 6 套，只占總建面積2%左右，遠(yuǎn)未達(dá)到 10%“預(yù)警線”，屬合理風(fēng)險(xiǎn)范圍；同時(shí)，本項(xiàng)目地處口岸優(yōu)越位置， 2932 層景觀極佳，近口岸深港美景一覽無余，適量復(fù) 17 式單位，只要單價(jià)合理，銷售應(yīng)無太大障礙。 （二）項(xiàng)目劣勢分析 “港田花園”為一座純住宅樓，總用地面積較小，使項(xiàng)目略 顯孤立，難以完善自身配套，只有與周邊物業(yè)進(jìn)行融合。 項(xiàng)目周邊建筑物及規(guī)劃都比較落后，與本項(xiàng)目反差較大，造 成環(huán)境視覺不協(xié)調(diào)。 皇崗片區(qū)驚人的物業(yè)存量必將對“港田花園”的銷售帶來不 利影響。 緊鄰即將開發(fā)的港庭華城位置優(yōu)于本項(xiàng)目，而且在一定程度上對本項(xiàng)目形成了朝向封閉，對本項(xiàng)目的銷售形成較大威脅。 18 第三章 相關(guān)樓盤對比 19 一、皇崗片區(qū)樓盤比較 皇崗片區(qū)樓盤價(jià)格、戶型比較表 序號 樓盤 名稱 位置 價(jià)格一次性 付 款 付款方式 主要戶型 及 面 積 熱銷 戶型 備注 1 朗庭 豪園 福田保稅區(qū) 63008900 二房三房70， 105 二房 共 492 戶 2 星河 雅居 新洲二路與新沙二路交匯處 4680 起 一次性付款比按揭付款優(yōu)惠 3% 二房三房四房 78， 88，105 二三房 400 多戶 3 富仕閣 福田保稅區(qū)福強(qiáng)路 53006500 一次性付款比按揭優(yōu)惠 250 元 /M2 一、二、三房 45， 80，100 一二房 4 明雅閣 怡雅閣 福強(qiáng)路皇崗公園對面 47786036 一次性付款 87折按揭付款 91 折 三、四房138175 米層高 5 京隆苑 福強(qiáng)路皇崗公園對面 7200 起 三、四房復(fù)式 120329 多層帶電梯 6 好景 豪園 福田區(qū)福榮路沙嘴路口 55008110 三四五房復(fù)式 95326 共 438 戶 7 祥韻苑 濱河大道與新洲路交匯 47007900 一次性付款比按揭付款優(yōu)惠 200 元 /M2 一至六房55233 一二房 8 福昌苑 福田區(qū)新沙二路和新洲三路交匯處 54007000 一次性付款 90折按揭 93 折 三四房98155 共 279 戶 9 嘉意臺 福田區(qū)金田路西側(cè)福民路與福強(qiáng)路中段 520012000 一次性付款 90折按揭 93 折 二三四五房62194 二 三房 共 200 戶 10 綠茵閣 福田區(qū)金田路福強(qiáng)路濱河路相交地帶 48966720 一次性付款 96 折 一二三四房55121 11 宣嘉 華庭 金田路與福強(qiáng)路交匯處 62009000 一次性付款 97折銀行按揭 98 折 三四房70261 70100 共 200 戶 12 彩福 大廈 彩田路西側(cè)深南大道與福華路的中間 56008300 一次性付款 90折按揭 94 折 一二三四房49121 4990 共 200 戶 13 福源 花園 益田路西絨花路與桂花路之間 45007290 一次性付款 90折按揭 93 折 單房二三五房 35，84293 3584 共 588 戶 14 福雅園 金田路彩田路和福民沙交匯處 49996398 一次性付款 95折按揭 98 折 三四五房復(fù)式 130313 共 60 戶 15 天澤 花園 漁農(nóng)村內(nèi) 51407504 一次性 90 折按揭93 折 一二三四房復(fù)式 30248 30104 共 758 戶 16 嘉福 花園 天澤花園對面 7000 起 二三四房30248 6080 17 福雅苑 福民路金田路福強(qiáng)路圍合之內(nèi) 49996398 三四五房129200 一成做業(yè)主 18 益田 名園 駐港司令部側(cè) 74008700 三四房復(fù)式122409 共 168 戶 19 共和 世家 福民路與益田路之間 53008200 二三房復(fù)式80291 二房 共 360 戶 20 金海灣花園 福榮路與沙嘴路交匯處 61338708 二三房復(fù)式84213 8092 共 1008戶一期371 戶 21 陽光 四季 位于新洲路與濱河路交匯處 65009500 二三四房躍式 60297 共 470 戶 22 海悅 華城 漁農(nóng)村內(nèi) 均 9000 一次性 92 折 三房 7689 三房 20 二、重點(diǎn)樓盤分析 我市 1999 年外銷面積達(dá) ，占總銷售面積的 10%多，與 1998 年相比增長 54%，外銷物業(yè)以口岸物業(yè)和二線關(guān)外大型度假盤為主。 在眾多的外銷物業(yè)中，海悅?cè)A城以其一流的交通位置、綜合實(shí)力和龐大的廣告支持將樓盤價(jià)位拉高到 11000 元 /平方米，成為去年外銷住宅的樓王，將“口岸概念”和“地鐵概念”發(fā)揮到淋漓盡致。大家都知道香港人喜歡戶型小、物業(yè)管理好、交通便捷的高層物業(yè)，但由于各個(gè)外銷物業(yè)的質(zhì)素參差不齊、側(cè)重點(diǎn)不一樣，因而其客戶的組成和售價(jià)差距亦較大。 以下是皇崗片區(qū)海悅?cè)A城、皇御苑和天澤花園的市場分析。 ? 價(jià)格及付款方式小析 項(xiàng)目名稱 起價(jià)（港元） 均價(jià)（港元） 付款方式 海悅?cè)A城 6655 元 /平方米 9500 元 /平方米 一次性付款 92 折； 銀行按揭，首期三成 45 天付清95 折 首期三成五個(gè)月付清，入伙后辦理按揭，按標(biāo)價(jià) 皇御苑 4200 元 /平方米 63006500 元 /平方米 一次性付款 90 折； 銀行按揭，首期三成三個(gè)月付清93 折 首期一成，余下二成兩年內(nèi)付清 21 95 折 0 首期，兩年內(nèi)付清三成 首期 96折 天澤花園 4500 元 /平方米 6150 元 /平方米 一次性付款 93 折 銀行按揭，七成 20 年，首期三成付清 97 折 首期一成，余下二成一年內(nèi)付清98 折 可打折上折 ? 戶型、面積建筑規(guī)模小析 項(xiàng)目名稱 規(guī)模、總單位 戶型 面積 海悅?cè)A城 3 棟高層 740 戶 小三房兩廳、大三房兩廳各占一半 小三房兩廳面積 80 平方米 大三房兩廳面積 88 平方米 皇御苑 一期 6 棟高層 1844 戶 一房一廳、二房二廳、三房兩廳和復(fù)式 一房一廳： 3048 平方米 二房二廳： 5178 平方米 三房兩廳： 100101 平方米 天澤花園 5 棟高層 758 戶 一房 一廳、二房二廳、三房兩廳和少量復(fù)式 一房一廳： 3048 平方米 二房二廳： 5075 平方米 三房兩廳： 83105 平方米 ? 促銷方法小析 項(xiàng)目名稱 促銷方法 海悅?cè)A城 送價(jià)值 10 萬元的裝修和家電； 22 展銷會(huì)期間額外 97 折優(yōu)惠。 天澤花園 尾樓，折上折優(yōu)惠。 皇御苑 低價(jià)入市，搶占市場。 ? 廣告、賣點(diǎn)小析 項(xiàng)目名稱 廣告媒體、頻率手法 賣點(diǎn) 海悅?cè)A城 報(bào)紙：特區(qū)報(bào)，商報(bào)，東方日報(bào)，蘋果日報(bào)； 刊物：深圳樓市，經(jīng)理人； 電視：置業(yè)安居欄目； 頻率：約 天見報(bào)一次， 35 天電視廣告一次，持續(xù)兩個(gè)半月 時(shí)間； 手法：見報(bào)頻率高，版面較大；電視廣告方面，實(shí)地拍攝現(xiàn)景及樣板房，給觀眾以身臨其境的感覺。 “口岸概念”； “地鐵概念”； 送價(jià)值 10 萬元的精裝修； 深港 24 小時(shí)通關(guān)； 未來地鐵口； 中心區(qū)概念； 最近香港的大陸樓 天澤花園 報(bào)紙：特區(qū)報(bào)，商報(bào)，晚報(bào)，投資導(dǎo)報(bào)，東方日報(bào)； 刊物：深圳樓市 頻率：特報(bào)及商報(bào)頻率較高，約 天一次，時(shí)間持續(xù) 2 個(gè)月左右（去年） 手法：一般 1/8 套紅版，或在一周熱銷樓盤中登出，突出平、靚、正。 “口岸概念”； “地鐵概念”； 自設(shè)小關(guān)到海關(guān)； 深港 24 小時(shí)通關(guān)； 價(jià)格優(yōu)勢、現(xiàn)樓。 皇御苑 報(bào)紙：特區(qū)報(bào)，商報(bào)，投資導(dǎo)報(bào)，東方日報(bào)，蘋果日報(bào)； 刊物：深圳樓市，經(jīng)理人 大社區(qū)、配套齊全、環(huán)境好； 價(jià)格優(yōu)勢明顯； 23 特區(qū)報(bào)和商報(bào)頻率較高，一周見報(bào)兩次，或在一周熱銷樓盤中登出； 手法：廣告或軟性文章，篇幅短小精干。 戶型選擇面大； 樓盤品質(zhì)高。 ? 配套、環(huán)境分析 項(xiàng)目名稱 配套 環(huán)境 海悅?cè)A城 豪華會(huì)所，功能齊全；裙樓商場，裙樓頂層為熱帶園林公園，游泳