科技城周邊辦公樓租賃及經(jīng)營情況調(diào)查報告房市分析-文庫吧
2025-04-13 13:47 本頁面
【正文】 物業(yè)管理費（元 /平米 /月） 平均水平 92% 科技 *城 90% 相差比率 % % % 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 12 頁 租金（元 /平米 /日） 出租率 物業(yè)管理費（元 /平米 /月） 東銀大廈 94％ 科技 *城 90% 相差比率 % % % 通過表 2 的統(tǒng)計也可以看出，科技 *城出租率與樣本的平均水平較為接近，基本在同一水平區(qū)間。 最主要的問題是科技 *城的租金單價遠遠落后于平均水平，即便與處于相同地段的東銀大廈相比，也有不小的差距。另外，在物管費收入方面，也明顯存 在著差距。 表 2：科技 *城與平均水平及的對比 （ 2）因素分析 為了使橫向?qū)Ρ雀吆侠硇?，并找出出現(xiàn)差距的原因，我們通過因素分析法進行了測算。首先確定了包括辦公環(huán)境、地段、品質(zhì)、服務等在內(nèi)的八項因素指標，并進行了對應的權(quán)重設定（見表 2）。 辦公環(huán)境 地段 品質(zhì) 服務 設施 布局 大客戶比例 車位 權(quán)重值 其中物業(yè)的整體品質(zhì)（包括外觀效果、知名度等等）對寫字樓的出租影響最大，因此系數(shù)設定為 ；地段因素的影響緊隨其后，考慮 到黃浦區(qū)甲級寫字樓的地段差異和品質(zhì)的聯(lián)動效應明顯，系數(shù)設定為 ；辦公環(huán)境、服務、設施、布局屬于第三層級的影響因素，系數(shù)統(tǒng)一設定為 ；大客戶比例和車位數(shù)的影響也比較重要，系數(shù)分別設置為 和 。 接下來對包括科技 *城在內(nèi)的 13 家寫字樓的各項指標進行逐一評定，得出了基準評分（見表 3）。 表 3：基準平分表 辦公環(huán)境 地段 品質(zhì) 服務 設施 布局 大客戶比例 車位 峻嶺廣場 68 83 69 70 70 68 65 60 東海商業(yè)中心 86 92 85 85 88 89 76 70 春申江大廈 68 83 69 68 70 65 55 60 新金橋廣場 88 88 92 90 92 90 82 92 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 12 頁 港陸黃浦中心 70 80 84 91 72 68 65 66 恒積大廈 70 75 75 68 72 66 65 68 柳林大廈 81 92 83 70 83 82 70 70 匯金大廈 79 84 74 68 79 69 55 91 港泰廣場 88 92 91 85 90 86 88 66 百騰大廈 92 91 92 92 94 86 88 75 金陵海欣大廈 90 92 88 89 92 83 82 76 東銀大廈 89 83 85 85 91 85 80 81 科技 *城 83 84 80 70 85 75 66 85 平均水平 差值 差值比率 最后按照得分和對應的因素權(quán)重得到了各寫字樓的因素評分和基準分（見表 4）。 表 4：最終得分統(tǒng)計 辦公環(huán)境 地段 品質(zhì) 服務 設施 布局 大客戶比例 車位 總評分 峻嶺廣場 3 東海商業(yè)中心 17 春申江大廈 3 67 新金 橋廣場 港陸黃浦中心 恒積大廈 12 15 柳林大廈 匯金大廈 港泰廣場 百騰大廈 金陵海欣大廈 東銀大廈 17 科技 *城 16 9 平均分 差值 差值比率 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 12 頁 從得分情況中我們可以看到， 在所有八項指標中，科技 *城有三項超過了平均
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