【正文】 ................................................. 42 第十章 研究結(jié)論和建議 ........................................................................................................ 44 附件： 4 第一章 總論 、項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目名稱： 佳信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司佳信 .愿景二期 承建單位： 佳信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 建設(shè)地址： 永州市零陵區(qū)百萬莊 。 建設(shè)性質(zhì)：新 建 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容： 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 ㎡，總建筑面積㎡。其中 A棟 5+1F建筑面積 ㎡，； B棟 6+1F建筑面積㎡，共 30 套住房。 本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容主要包括土建工程、給排水工程、供電工程等 。 項(xiàng)目總投資： 本項(xiàng)目總投資為 570萬元，資金來源 為自籌。 項(xiàng)目建設(shè)工期： 項(xiàng)目工期均為 12 個月，從 20xx 年 8月份開始建設(shè)到 20xx年 8月完工。 、可行性研究報告編制依據(jù) ⑴、 國家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范； ⑵、 國家 發(fā) 改委、國家建 設(shè) 部 頒發(fā) 的《建 設(shè)項(xiàng) 目 經(jīng)濟(jì)評 價方法與參數(shù)》（第三版）、《投 資項(xiàng) 目可行性研究指南》； ⑶、 國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》； ⑷、《湖南 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十二五規(guī)劃 綱要 (20xx2020 年 )》； ⑸、《永州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要 》； ⑹、《民用建筑設(shè)計(jì) 通則 》 JGJ3797； ⑺、 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001120xx； 5 ⑻、 項(xiàng)目建設(shè)單位提供有關(guān)資料和編制要求。 、編制范圍與編制原則 本項(xiàng)目處在零陵區(qū)百萬莊，交通便利，環(huán)境幽靜，是居家的好去處。 ⑴、編制范圍 根據(jù)永州市零陵區(qū)現(xiàn)狀，重點(diǎn)分析項(xiàng)目建設(shè)的條件，確定項(xiàng)目建設(shè)地址與建設(shè)條件、消防措施、節(jié)能減排措施、環(huán)保措施、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算和資金籌措等。對改建綜合樓建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、研究和分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)、社會效益等方面論證，為工程提供建設(shè)依據(jù)。 ⑵、編制原則 ① .符合國家有關(guān)法律、法規(guī)及 規(guī)范，貫徹國家有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)定； ② .堅(jiān)持“以人為本”的原則，將生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位 ③ .堅(jiān)持節(jié)能省地的原則。建筑方案要力求節(jié)約土地，建筑結(jié)構(gòu)要符合建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求，采用國家推廣的新型節(jié)能環(huán)保建筑材料、建筑構(gòu)件和新技術(shù)。公共服務(wù)和公益服務(wù)設(shè)施要規(guī)模適度、標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，衛(wèi)生設(shè)施齊全。 ④ .堅(jiān)持客觀、公正、科學(xué)的工作態(tài)度，本項(xiàng)目求做到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、重點(diǎn)突出、結(jié)論科學(xué)。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照客觀實(shí)際進(jìn)行評價分析，以保證項(xiàng)目可行性研究報告的客觀性、公正性和科學(xué)性。 ⑤ .貫徹“安全第一、預(yù)防 為主”的方針，遵循現(xiàn)行的防火藥味、安全衛(wèi)生和勞動保護(hù)等有關(guān)規(guī)定，確保本項(xiàng)目安全穩(wěn)定運(yùn)營，保障勞動者的安全和健康。 6 、編制單位 單位名稱：湖南湘立工程咨詢有限公司 單位資格等級：乙級 工程咨詢資格發(fā)證單位：國家發(fā)展和改革委員會 工程咨詢資格證書編號： 工咨乙 12220xx0002 、項(xiàng)目建設(shè)單位的基本情況 佳信房地產(chǎn)有限責(zé)任公司成立于一九九三年三月二十五日，法定代表人秦玉國，注冊號 431100000028087，注冊資金人民幣八佰壹拾陸萬元整，公司位于永州市冷水灘區(qū)解放路黃泥井 2號，是一家以房地產(chǎn) 開發(fā)、經(jīng)營為主的綜合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 11 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 建筑基底面積 ㎡ 4 總建筑密度 % 5 綠地率 % 33 6 容積率 / 7 住房 套 254 8 建設(shè)工期 月 24 9 總投資 萬元 570 7 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 、項(xiàng)目建設(shè)背景 永州市政府近年來決定全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，市委、市政府堅(jiān)決貫徹黨的十八大關(guān)于形成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展新格局的決策部署，堅(jiān)持把加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)作為深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重大舉措。《永州市關(guān)于全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化改革發(fā)展的決定》發(fā)號要求加快推進(jìn)“居住向社區(qū)集中，企業(yè)向園區(qū)集中，優(yōu)化城鎮(zhèn)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、居住、生態(tài)規(guī)劃布局，地向規(guī)模經(jīng)營集中”進(jìn)一步拓展新的發(fā)展空間，到 20xx 年，農(nóng)村居民集中居住度達(dá)到 50 左右。近幾年永州發(fā)展比較快，特別是城市建設(shè)方面，老城區(qū)改造、新城區(qū)建設(shè)都得到了很好的推進(jìn)。城區(qū)道路有序進(jìn)行提檔改造，老小區(qū)整治逐年加大力度，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，住房保障體系不斷健全，主要道路兩側(cè)建筑立面滾動翻新，城區(qū)綠化面積年年有所增加，綠化養(yǎng)護(hù)水平不斷提高等等。城市形象得到了很大的改善，對外的知名度也在逐年上升，同時群眾的滿意度也不斷提高，城市精致和諧適宜人居的特性越來越得到體現(xiàn)，獲得群眾的認(rèn)可。為加快永州市冷水灘動遷安置小區(qū)建設(shè)，并在更大范圍內(nèi)加強(qiáng)預(yù)拆遷和村莊整理工作，盡快完善功能，早出形態(tài)。要加強(qiáng)招商，根據(jù)發(fā)展定位明確招商的 重點(diǎn)，要大力引進(jìn)科技、教育和文化等產(chǎn)業(yè)，同時還要加快相關(guān)載體建設(shè)，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)等智力服務(wù)型經(jīng)濟(jì)。永州市新城區(qū)發(fā)展以來，住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實(shí)事難事之一。 在 永州市 各大房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，各類商品房的成交均價基本保持穩(wěn)定，參考交易量的數(shù)據(jù)，可認(rèn)為 5月樓市關(guān)鍵詞是“穩(wěn)健”。 8 樓房成交均價上漲 3000 余元 /平方米。旺盛的市場需求會極大地促進(jìn)這一產(chǎn)品在永州市樓市的發(fā)展。 、項(xiàng)目投資環(huán)境 ㈠、我國國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境 20xx 年我年國內(nèi)生產(chǎn)總值 519322 億元，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 52377億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 235319億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 231626億元，增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %。 20xx 年全國公共財政收入 117210億元，比上年增加 13335億元，增長%；其中稅收收入 100601億元，增加 10862億元，增長 %。 20xx年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 71804億元，比上年增長 %。其中，住宅投資 49374億元，增長 %；辦公樓投資 3367 億元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 9312億元，增長 %。 ㈡、湖南省國民經(jīng) 濟(jì)環(huán)境 湖南省作為我國的內(nèi)陸省份，據(jù)初步核算， 20xx 年湖南省地區(qū)生產(chǎn) 9 總值 億元，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值33480元，增長 %。 分區(qū)域看，長株潭地區(qū)生產(chǎn)總值 ,比上年增長 %；環(huán)長株潭城市群生產(chǎn)總值 ，增長 %；湘南地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；大湘西 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %。 全省財政總收入 ，比上年增長 %。地方財政收入 1776億元，增長 %。其中，稅收收入 億元，增長 %；非稅收入 ，增長 %。上劃中央“兩稅” 億元，增長 %；上劃中央所得稅 億元，增長 %。全省財政支出 億元，增長 %。其中，涉及民生支出 ，增長 17%。 20xx年全省全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。其中，住宅投資 ，增長 %；辦公樓投資 ，增長%；商業(yè)營業(yè)用房投資 ，增長 %。商品房屋銷售面積 萬平方米，增長 %。其中，住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。商品房銷售額 ，增長 %。其中，住宅銷售額，增長 9%。 ㈢、永州市國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境 20xx 年永州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元、增長 %，經(jīng)濟(jì)總量邁上千億元臺階。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 、增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元、增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元、增長 %。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值 20239元，同比增長 %。 20xx年財政實(shí)力穩(wěn)步提升。全市完成財政總收入 ，增長 10 %。其中，一般預(yù)算收入 億元，增長 %；上劃中央稅收 億元，增長 %；上劃省級稅收 億元，增長 %。在一般預(yù)算收入中，完成地方稅收收入 億元，增長 %；非稅收入 億元，增長 %。全年一般預(yù)算支出 億元，增長 18.%。 民生支出力度加大，全市用于教育、文化體育與傳媒、社會保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)、節(jié)能環(huán)保、農(nóng)林水事務(wù)、住房保障等方面的民生支出，占一般預(yù)算支出的 %。 20xx年 全市商品房銷售面積 ，同比增長 %。全市商品房銷售額 ，增長 %，其中住宅銷售額 億元，增長 %。全年房屋建筑施工面積 萬平方米，下降 %；房屋建筑竣工面積 ，增長 %。 20xx 年，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢，市委、市政府 帶領(lǐng)全市人民堅(jiān)決貫徹中央和省委、省政府的各項(xiàng)決策部署，堅(jiān)持以穩(wěn)中求進(jìn)為總要求，以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)為總抓手，凝心聚力謀發(fā)展，改革創(chuàng)新求突破，科學(xué)趕超邁出堅(jiān)實(shí)步伐，全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，各項(xiàng)社會事業(yè)取得新的進(jìn)步，為全面建成小康社會奠定良好基礎(chǔ)。 、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ⑴、 項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的 地位房地產(chǎn)是一個新興的支柱產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合在一起 ,是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ,通過十幾年的運(yùn)轉(zhuǎn) ,作用越來越明顯 。房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需 ,據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì) ,現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,每年可以拉動 GDP2%左右 ,在整個國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。永州房地產(chǎn)占 11 GDP 的比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變。十八大新聞中心舉辦的第四場記者招待會中，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新透露，截至 20xx年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 平方米，農(nóng)村人均 住房面積 。據(jù)姜偉新介紹， 20xx20xx年，全國商品房累計(jì)竣工面積超過 46 億平方米。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從20xx年的 平方米提高到 20xx 年的 平方米。新建住房質(zhì)量明顯提高，內(nèi)外部配套設(shè)施更加完備，住房品質(zhì)不斷提高。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展， 將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 ⑵、項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 目前，零陵區(qū)城鎮(zhèn)人均住宅面積提升的空間較大，臨近市中心的住宅公寓還比較缺少。隨著永州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使零陵區(qū)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 12 第三章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 、項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目的選址，是在綜合考慮資源和土地后，選擇地址為永州市零陵區(qū)百萬莊處，交通條件十分便利，基礎(chǔ)條件得天得厚。 13 、永州市零陵區(qū)概況 零陵是一座具有兩千多年歷史的文明古城，是湖南四大歷史文化名城之一。據(jù)文史記載，大約五千年前，零陵屬炎帝勢力范圍，原始社會末期，屬三苗國的江南地。司馬遷的《史記178。五帝本記》載：舜“南巡獰，崩于蒼梧之野，葬于江南九疑，是為零陵”。零陵之名始見 為典籍，迄今是全國 36 個最古老的地區(qū)名之一。夏禹時為荊州之域，春秋時屬楚國南境，秦時劃歸長沙郡，西漢元鼎六年（前 111 年），始置零陵郡，東漢光武帝年間（公元 25~55 年），將零陵郡治移至泉陵（今市零陵區(qū)）。自北，泉陵成為至今設(shè)郡置府（州）的所在地。隋開皇九年，廢零陵郡，置永州。永州，一謂因水而名，柳宗元《湘口館記》以瀟湘二水于此匯合，合“二水”二字為“永”（《元和郡縣志》）；二謂以山為名，城西南百里，“有永山永水之出州”（《方輿勝覽》）。此后，永州零陵一直為唐、宋、元、明、清歷代五朝的郡、道、路、府、州治所 。新中國成立后，設(shè)立零陵專署。一九五二年十一月撤銷零陵專區(qū)后，歸屬湘南行政區(qū)。一九六二年十月恢復(fù)零陵專署。一九九五年十一月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷零陵地區(qū)建立地級永州市，現(xiàn)轄零陵、冷水灘兩個市區(qū)和祁陽、東安、雙牌、道縣、江永、江華、寧遠(yuǎn)、蘭山、新田九個縣。零陵地處北緯 24176。 39′至