物業(yè)管理收費原則-文庫吧
2024-10-21 12:14 本頁面
【正文】 見及錯誤行為一味遷就退讓，生怕砸了飯碗。也有一些物業(yè)企業(yè)把所管區(qū)域當成自留地，為所欲為，甚至違規(guī)多收亂收費用。從以上各方面對物業(yè)管理不同的認識來看，就好比盲人摸象，各自摸到的部位不同，產(chǎn)生的認識自然就不同了，正所謂一葉障目，不見泰山。而產(chǎn)生以上這些片面的認識，即對物業(yè)管理企業(yè)定位的偏差，其根源是對物業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)缺乏真正的了解：《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。因此，物業(yè)管理企業(yè)所有的活動都是圍繞物業(yè)共有部分進行的，首先考慮的是業(yè)主的公共利益，所提供的服務(wù)也只能是準公共性的，這種準公共性的服務(wù)決定了物業(yè)管理的價值取向。只有認清這個問題，才能給物業(yè)管理一個準確的定位，只有給物業(yè)管理準確定位，才能弄清楚“物業(yè)管理收費的特殊性和產(chǎn)生的根據(jù)”，只有弄清楚物業(yè)收費的這種特殊性才能搞清楚物業(yè)收費難的真正原因。分析如下：（一）消費市場不成熟是收費矛盾糾紛多的主要原因。目前，越來越多的業(yè)主渴望享受更高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，但是，物權(quán)意識的不健全和消費心理的不健康，使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)普遍缺乏理性的認識，造成了多方面的問題。第一，物業(yè)服務(wù)的商品性質(zhì)、功用和價值認識不到位。物業(yè)服務(wù)作為一種商品，其價值主要表現(xiàn)為改善和優(yōu)化物業(yè)的環(huán)境、保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序、降低物業(yè)的折舊率。對此目前很多業(yè)主尚未認識，可以說，由于對物業(yè)服務(wù)商品性質(zhì)認識上的偏差，是造成收費矛盾的主要原因。第二，物權(quán)意識不健全，物業(yè)價值形成不了解。業(yè)主購買物業(yè)后取得了對房屋專有部位的所有權(quán)和對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)。全體業(yè)主應(yīng)當是“共同購買、共同消費、共同受益”。但是，由于物權(quán)意識的不健全導(dǎo)致責(zé)任意識缺乏，不能從履行業(yè)主義務(wù)的角度去對待這種消費，造成業(yè)主與企業(yè)在收費問題上關(guān)系緊張，并引發(fā)一些特殊的矛盾。第三，物業(yè)管理知識和政策法規(guī)認識缺位。①是對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容標準不了解；②是對企業(yè)責(zé)任范圍不清楚；③是合同意識淡??；④追求背離市場經(jīng)濟法則的低標準收費高標準服務(wù)。第四，低價惡性競爭造成了收費矛盾。由于消費市場不成熟，大部分業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的必要了解，片面追求低標準收費高標準服務(wù)，一些服務(wù)水平差、管理不規(guī)范的企業(yè)，迎合這種心理需求以次充好，通過價格競爭取得市場份額。但由于服務(wù)費標準過低，基本的服務(wù)都無法達到，致使這樣的物業(yè)內(nèi)矛盾糾紛多發(fā)。（二）市場標準化指標體系不健全是收費矛盾糾紛多的重要原因。收費矛盾糾紛多，也反映了市場仍不夠規(guī)范，缺乏衡量、判斷物業(yè)服務(wù)商品品質(zhì)和功能的標準。主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，定價機制不完善。長期以來，收費推行政府定價和政府指導(dǎo)價，這種模式有兩個弊端：一是業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的購買方，沒有充分地參與定價過程，其應(yīng)有權(quán)利不能充分行使；二是價格確定過程不透明。第二，服務(wù)標準不明晰。行業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標準一直是行業(yè)存在的問題。物業(yè)服務(wù)合同在服務(wù)標準方面往往沒有明確約定，提供哪些服務(wù)便容易成為泛泛而談，起不到規(guī)范雙方行為，明辯爭議的效果，一旦產(chǎn)生爭議，就很難協(xié)調(diào)。第三，效能標準缺失。物業(yè)服務(wù)效能標準的缺乏也是一個值得重視的問題。企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，其價格是多少，內(nèi)容有哪些，基本上都有一個大致的框架，但是這些服務(wù)有什么效能，對物業(yè)環(huán)境的改善有多大效果，對物業(yè)的保值增值有多少增益，基本上不會涉及。（三）市場運作機制不健全、服務(wù)不規(guī)范，是收費矛盾糾紛多的又一重要原因。第一，信息不對稱，規(guī)范無保障。在當前的市場環(huán)境下，企業(yè)因為與業(yè)主的信息不對稱而取得了一些“額外收益”，對一些服務(wù)環(huán)節(jié)進行了減省。企業(yè)的這種行為一旦披露，就會引發(fā)激烈沖突，矛盾就會通過收費的對立體現(xiàn)出來。第二，建管不分，服務(wù)不規(guī)范。目前相當多的項目是由其開發(fā)商組建的企業(yè)管理，其中少數(shù)利用開發(fā)商支持在人員、資本、技術(shù)等方面有較大積累的企業(yè)開拓了部分市場，還有少數(shù)獨立的企業(yè)也獲取了部分市場?？傮w上看，建管不分的現(xiàn)象仍比較嚴重，后果是業(yè)主解聘企業(yè)的成本高、權(quán)益得不到有效保障，而競爭不充分企業(yè)就沒有生存壓力，從而導(dǎo)致服務(wù)行為長期得不到規(guī)范。（四）收費機制的特殊性也引發(fā)了收費矛盾糾紛。第一，合同及
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