物業(yè)管理收費原則-wenkub.com
2024-10-21 12:14 本頁面
【正文】 以上規(guī)定自２００４年４月１日起執(zhí)行，原煙臺市物價局、房產(chǎn)管理局《關(guān)于下達普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費試行標準的通知》（煙價[1998]88號）同時廢止。二、高層住宅電梯運行費（含日常維護費、管理費），在保證電梯正常運行的前提下。點評：此舉有助于業(yè)主履行“按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費”的義務(wù)，但該條例效果到底如何，還需要有關(guān)房管部門在操作過程中嚴加把關(guān)。但據(jù)了解，杭州市目前的住宅小區(qū)中，還沒有一家屬于酬金制，要推行起來還相當(dāng)艱難。點評：物業(yè)管理收費有兩種形式，一種是包干制，一種是酬金制。在住宅交付使用6個月后，由價格主管部門進行檢查，對保障業(yè)主的利益大有好處。轉(zhuǎn)變?nèi)?業(yè)主權(quán)利義務(wù)更加明確前期物管收費標準要經(jīng)過審議《辦法》第10條規(guī)定，普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費，先由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設(shè)單位)按照住宅小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)的方案，根據(jù)《杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費等級評分標準》及《杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標準》，暫定小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費等級和收費標準。點評：杭州有很多商住兩用的小區(qū)，比如西子花園、中山花園等，一個樓盤里開著上百家公司，小區(qū)業(yè)主與公司之間為此糾紛多多。菜單式服務(wù)參考收費標準公布前，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)可參照《杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費等級評分標準》及《杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標準》，約定本住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級和具體收費標準，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。點評：新出臺的《杭州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》中，在公共能耗費上面新增了小區(qū)水系這一項。盡管如此，很多業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在存在的問題不是酬金問題，而是很多業(yè)主拒絕繳費，特別是小區(qū)道路、樓道、噴水池、電梯、水泵等公共部位的用電用水，業(yè)主很難形成統(tǒng)一意見。點評：一直以來，業(yè)主普遍認為，物業(yè)管理有代收水電費的義務(wù)，而物業(yè)管理公司為了小區(qū)業(yè)主的正常生活，不得不進行大量的墊資。點評：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施是否需要交納物業(yè)管理費，在政策上一直沒有明確的規(guī)定。前款所稱的已交付使用，是指物業(yè)通過綜合竣工驗收，建設(shè)單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿1個月后。第四十六條 建設(shè)單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費按應(yīng)收標準的70%收取。第四十五 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限向業(yè)主收取。第四十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費標準的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。也就是說，所謂的水電公攤，如果是在單元內(nèi)電梯、水泵等維護以外，應(yīng)該是在物業(yè)管理費之內(nèi)的，否則，企不是要收“綠化公攤”、“衛(wèi)生保潔公攤”了？物業(yè)管理費可以最多預(yù)收一年，但如果業(yè)主沒有入住的，應(yīng)當(dāng)按照標準的70%收取。因此必須有一部對各方均有約束并且能夠真正規(guī)范物業(yè)管理市場的物業(yè)管理方面的法律對類似于物業(yè)收費等問題做出必要的規(guī)范，才能徹底解決這個問題?，F(xiàn)有的收費機制來，是按“每戶每平方米每月”方式計收的，單從交易成本上來講，有一些不合理的地方。（四）收費機制的特殊性也引發(fā)了收費矛盾糾紛。企業(yè)的這種行為一旦披露，就會引發(fā)激烈沖突，矛盾就會通過收費的對立體現(xiàn)出來。企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，其價格是多少，內(nèi)容有哪些，基本上都有一個大致的框架，但是這些服務(wù)有什么效能，對物業(yè)環(huán)境的改善有多大效果，對物業(yè)的保值增值有多少增益，基本上不會涉及。行業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標準一直是行業(yè)存在的問題。收費矛盾糾紛多，也反映了市場仍不夠規(guī)范，缺乏衡量、判斷物業(yè)服務(wù)商品品質(zhì)和功能的標準。第四，低價惡性競爭造成了收費矛盾。全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)是“共同購買、共同消費、共同受益”。物業(yè)服務(wù)作為一種商品，其價值主要表現(xiàn)為改善和優(yōu)化物業(yè)的環(huán)境、保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序、降低物業(yè)的折舊率。只有認清這個問題，才能給物業(yè)管理一個準確的定位，只有給物業(yè)管理準確定位，才能弄清楚“物業(yè)管理收費的特殊性和產(chǎn)生的根據(jù)”，只有弄清楚物業(yè)收費的這種特殊性才能搞清楚物業(yè)收費難的真正原因。也有一些物業(yè)企業(yè)把所管區(qū)域當(dāng)成自留地，為所欲為，甚至違規(guī)多收亂收費用。通俗的說就是業(yè)主花錢買服務(wù)，物業(yè)企業(yè)就得按業(yè)主的要求提供服務(wù)。我國的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚毋庸贅述，至今仍徘徊在“政府主導(dǎo)”時代，包括物業(yè)
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