【正文】 .......................................................................... 51 招標范圍 ............................................................................................................... 51 招投標程序 ............................................................................................................ 51 第十一章 投資估算與資金籌措 ??????????????????? 55 投資估算 ............................................................................................................... 55 工程項目資金籌措 ................................................................................................. 56 第十二章 效益分析與評價 ???????????????????? ? 58 經(jīng)濟效益分析與評價 .............................................................................................. 58 社會效益分析 ........................................................................................................ 65 第十三章 結(jié)論與建議 ???????????????????? ??? 67 財務(wù) 附表： 附件： 4 第一章 項目綜述 項目名稱及承辦單位 項目名稱： ****************公租房建設(shè)項目 項目承辦單位： **************** 項目擬建 地點 ： ********規(guī)劃的興業(yè)北路與龍水路交叉口東北角 研究工作的依據(jù)和范圍 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國發(fā) [20xx]26號）； 國務(wù)院辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā) [20xx]37號）； 國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔 20xx〕24號）； 國家發(fā)改委《關(guān)于印發(fā)中央預(yù)算內(nèi)投資對中西部財政困難地區(qū)新建廉租住房項目的支持辦法的通知》（發(fā)改投資 [20xx]3676號）； 建設(shè)部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房[20xx]165號）； 5 建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實施辦法的通知》（建住房 [20xx]204號）； 財政部、建設(shè)部、國土資源部 《關(guān)于切實落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知》（財綜 [20xx]25號）； 建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、國家統(tǒng)計局《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部令第 162號 )； 國家發(fā)展改革委辦公廳、建設(shè)部辦公廳《關(guān)于編報 20xx年新建廉租住房投資建議計劃的通知》（發(fā)改辦投資 [20xx]681號）； ****人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《 ****人民政府貫徹落實國務(wù)院切實穩(wěn)定住房價格通知精神的實施意見》的通知 （ 筑府辦發(fā)〔 20xx〕 65號 ） ； 非洲 省人民政府貫徹落實《國務(wù) 院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》的實施意見 （ 黔府發(fā) [20xx） 29號 ]； 非洲 省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā) 非洲 省城市低收入家庭廉租住房管理試行辦法的通知 (黔府辦發(fā) [20xx]33號 )； 《 ****城市 總體規(guī)劃（ 20xx— 2020）》； 《 ****國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要》； 委托人提供的其他有關(guān)基礎(chǔ)資料、技術(shù)資料； 編制人員調(diào)研資料等。 根據(jù)項目建設(shè)條件的實際狀況，通過對項目建設(shè)背景、必要性、建設(shè) 6 地點及建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模、項目的組織管理和實施計劃、環(huán)境保 護、消防與公共安全、招投標方案、投資估算與資金籌措等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、投資估算和融資方案，以便為項目的融資和建設(shè)，提供可靠的決策依據(jù)。 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 根據(jù)項目區(qū)域發(fā)展狀況及承辦單位提供的資料，確定該項目建設(shè)內(nèi)容為新建 公共租賃住房及配套設(shè)施 ； 總用地面積 22631平方米； 規(guī)劃 用地 面積 12755平方米 ； 總建筑面積 ；其中 ， 六層高公共租賃租房 3 棟，總建筑面積 ，共計 174套 ，配套設(shè)施 為 地下商場 米、地 下車庫 及附屬設(shè)備用房 、公共建筑 。 設(shè)計 容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %。 投資估算與融資方案 初步估算，項目總投資 為 ， 資金來源 為 建設(shè)單位自籌 。 項目結(jié)論 搞好城市環(huán)境建設(shè)，實現(xiàn)人與自然的和諧，是建設(shè)和諧社會 的 客觀要求。該項目通過改善人居環(huán)境，為社會公眾提供 了 良好的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，是社會進步的體現(xiàn)，應(yīng)受到社會各界的廣泛關(guān)注和支持。該項目將有力促進和提高城市現(xiàn)代化水平和文明程度，加速城市化進程，提升城市品位和知名度， 項目的社會互適性明顯，社會效益顯著。有利于改善低收 7 入家庭住房困難，緩解貧富差距，讓住房困難家庭共享改革開放的成果，對促進社會公平與正義，維護社會穩(wěn)定，促進區(qū)域經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展和社會主義小康社會建設(shè)，促進和諧社會建設(shè)，具有重要的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。 在 該項目實施過程中 應(yīng) 建立健全項目區(qū)各級項目管理機構(gòu)，加強組織管理，保證實施進度和建設(shè)質(zhì)量，保證工程高標準建設(shè)并及時投入使用，盡快發(fā)揮項目應(yīng)有的效益。 8 第 二 章 項目建設(shè)背景與必要性 項目建設(shè)背景 高舉建設(shè)有中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理 論和 “三個代表 ”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標要求，以人為本，關(guān)注和改善民生，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房 、公共租賃租房 制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，讓廣大人民群眾充分享受改革開放成果，逐步實現(xiàn) “居者有其屋 ”、百姓安居樂業(yè)，促進區(qū)域經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，促進社會公平和正義，促進和諧社會建設(shè)。 隨著 廉租住房 、 經(jīng)濟適用住房 建設(shè)和 棚戶區(qū) 改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的 住房 條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)， 外來務(wù)工人員 居住條件也亟需 改善。大力發(fā)展 公共租賃住房 ，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民 合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。 9 項目建設(shè)必要性 從法律角度看。我國憲法規(guī)定，社會主義經(jīng)濟 制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定： “城市市區(qū)的土地屬于國家所有 ”。《憲法》第七條規(guī)定：國有經(jīng)濟，即全民所有制經(jīng)濟，是國有經(jīng)濟的主導(dǎo)力量。我國的經(jīng)濟適用房 、廉租房 及公共租賃租房 作為一種社會住房保障體系，其價格構(gòu)成中不含土地出讓金。每個人都應(yīng)擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，只需支付材料費、人工費和必要的稅費。從這點上看， 經(jīng)濟適用房 、 廉租房 及公共租賃租房 符合憲法規(guī)定。 從和諧社會角度看。實現(xiàn)社會和諧、建設(shè)和諧社會，始終是人類孜孜以求 的理想?？v觀中國歷史，從古代社會的孔、孟等提出的 “和為貴 ”、 “兼相愛 ”、 “大道之行也，天下為公 ”，到近代太平天國洪秀全提出的 “務(wù)使天下共享 ”以及康有為在《大同書》里提出要建立一個 “人人相親，人人平等，天下為公 ”的理想社會，這些思想，都在一定程度上反映了廣大人民群眾對美好生活的向往。 目前，我國改革發(fā)展正處在一個關(guān)鍵時期。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國人的生活水平大大提高，這是有目共睹的事。與此同時，也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴大的趨勢?，F(xiàn)在 20％的富裕家庭占有社會總金融資產(chǎn)的 55％，而 20％ 的最低收入家庭只占有 ％，兩者的財富占有差距超過 34 倍，這種狀況引發(fā)了許多社會矛盾。 住房是人類最基本的生存條件之一。我們欣慰地看到，我們采取的 住 10 房模式是商品房、經(jīng)濟適用房 、 廉租房 及公共租賃租房 并存。以期達到全社會有居所的均好準則。此住房制度，尤其 是 經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租賃租房 的提出，是作為對占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟性質(zhì)的 經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租賃租房 政策，不失為通過扶持弱勢群體政策謀求政治的穩(wěn)定和社會和諧的一個良策。 有數(shù)據(jù)表明，改革前后城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足 5 平方米 擴大到了 25平方米，這是全世界過去 200余年城市化歷史上沒有過的奇跡。 從安居樂業(yè)角度看。安居樂業(yè)，是古老的成語，不滅的真理。作為對國民幸福富有終極責(zé)任的中央政府，把“居者有其屋作為己任”，是正義的、順乎民意的舉措。其實世界各國政府都把百姓居住當(dāng)做頭等大事，只是體制不同表現(xiàn)的形式不同。 經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租賃租房 保障體系 是 順 民意的 。 從城鎮(zhèn)化及農(nóng)民角度看。有人說：房地產(chǎn)市場空間很大，還要漲 20年。因為中國有不斷擴張的真實需求：一是從現(xiàn)在的擠破頭買經(jīng)濟房的現(xiàn)象就可看到現(xiàn)在的真實需求遠未滿足；二是從 每年超過 %城鎮(zhèn)化率看人口增長、住房需求增長。要根本解決長期以來城鄉(xiāng)隔離、對立、分離的局面，需要一次制度改革，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，讓更多的中國農(nóng)民看到進城的希望，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘谢暮榱髦腥?。如今農(nóng)民散落在城市的每一個角落，他們?yōu)樵诔鞘猩嬷Ц吨嘿F的居住成本。應(yīng)該給進城農(nóng)民及城鎮(zhèn)新就業(yè)人員及低收入群體一個安身之地、一個安居保障。 11 改革開放以來，我國經(jīng)濟社會各個領(lǐng)域發(fā)生了天翻地覆的變化，經(jīng)濟發(fā)展日新月異，人民群眾的生活水平得到了極大的提高和改善，各類基礎(chǔ)設(shè)施和社會公益設(shè)施也有相當(dāng)大的改善 。當(dāng)前，我國正處于全面建設(shè)小康社會、加快推進現(xiàn)代化的關(guān)鍵階段，經(jīng)濟和社會發(fā)展面臨許多重大而艱巨的任務(wù)，各級黨委和政府都有加快發(fā)展經(jīng)濟的巨大決心。但是，各地的經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展條件是不一樣的，居住生活的條件也有很大差距。有些地方因為居住生活條件較差，從而影響了當(dāng)?shù)鼐用袢罕姷膱F結(jié)及社會、經(jīng)濟的發(fā)展。因而適當(dāng)改善這些地方的居住生活條件也就成了必須，同時國家也是允許的。 12 第 三 章 市場預(yù)測與住房保障分析 公共租賃住房 市場預(yù)測 低收入住房困難家庭現(xiàn)狀 20xx年度對 ****太陽 隨機抽樣調(diào)查資料顯示，在低 收入住房困難家庭中，年人均可支配收入在 20xx元以下的家庭，占低收入家庭總量的 15%；年人均可支配收入在 20xx－ 4000元之間的家庭，占 30%；年人均可支配收入在 40006000 元之間的家庭，占 35%；年人均可支配收入在 60007000元之間的家庭，占 20%。人均住房建筑面積低于 15平方米的家庭占總家庭數(shù)的 60%，人均在 1525平方米的占總數(shù)的 20%， 25平方米以上的占總家庭數(shù)的 20%。 太陽 低收入住房困難家庭以購買公有住房為主，占 70%以上的低收入家庭通過繼承、購買等方式擁有私有住房；還有近 30%的 低收入家庭沒有產(chǎn)權(quán)房，而是通過租賃私房等方式解決住房問題。 按照 ****住房保障政策規(guī)定的“雙困”線標準，項目建設(shè)所在地保障對象有數(shù)百戶。通過問卷調(diào)查，約有 60%的低收入家庭有購房意向；部分低收入家庭由于其經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱等原因，將通過領(lǐng)取租賃住房補貼、享受實物配租保障等方式改善其居住條件， 公共租賃住房 有很大的市場需求空間。 13 住房保障分析 ****太陽 將制定解決城市低收入家庭住房困難的工作目標、發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，把 經(jīng)濟適用住房、 廉租住房 及公共租賃房 建設(shè) 納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，并向社會公布。 依據(jù)中長期規(guī)劃，確定年度計劃?？茖W(xué)制定廉租住房 、公共租賃租房保障的中長期規(guī)劃及年度建設(shè)計劃。根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入家庭住房需求及經(jīng)濟發(fā)展水平，合理確定廉租住房 、公共租賃租房 保障范圍和保障水平，科學(xué) 測算資金需求總量，明確資金籌集方式，不斷擴大廉租住房 、公共租賃租房 保障覆蓋面。 根據(jù)城市住房保障發(fā)展規(guī)劃，編制廉租住房 、 經(jīng)濟適用