【正文】 .......................................................................... 51 招標(biāo)范圍 ............................................................................................................... 51 招投標(biāo)程序 ............................................................................................................ 51 第十一章 投資估算與資金籌措 ??????????????????? 55 投資估算 ............................................................................................................... 55 工程項(xiàng)目資金籌措 ................................................................................................. 56 第十二章 效益分析與評(píng)價(jià) ???????????????????? ? 58 經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)價(jià) .............................................................................................. 58 社會(huì)效益分析 ........................................................................................................ 65 第十三章 結(jié)論與建議 ???????????????????? ??? 67 財(cái)務(wù) 附表： 附件： 4 第一章 項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 項(xiàng)目名稱(chēng)： ****************公租房建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位： **************** 項(xiàng)目擬建 地點(diǎn) ： ********規(guī)劃的興業(yè)北路與龍水路交叉口東北角 研究工作的依據(jù)和范圍 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)發(fā) [20xx]26號(hào)）； 國(guó)務(wù)院辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā) [20xx]37號(hào)）； 國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔 20xx〕24號(hào)）； 國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于印發(fā)中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)新建廉租住房項(xiàng)目的支持辦法的通知》（發(fā)改投資 [20xx]3676號(hào)）； 建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》（建住房[20xx]165號(hào)）； 5 建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法的通知》（建住房 [20xx]204號(hào)）； 財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部 《關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知》（財(cái)綜 [20xx]25號(hào)）； 建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部令第 162號(hào) )； 國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳、建設(shè)部辦公廳《關(guān)于編報(bào) 20xx年新建廉租住房投資建議計(jì)劃的通知》（發(fā)改辦投資 [20xx]681號(hào)）； ****人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《 ****人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格通知精神的實(shí)施意見(jiàn)》的通知 （ 筑府辦發(fā)〔 20xx〕 65號(hào) ） ； 非洲 省人民政府貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù) 院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)》的實(shí)施意見(jiàn) （ 黔府發(fā) [20xx） 29號(hào) ]； 非洲 省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā) 非洲 省城市低收入家庭廉租住房管理試行辦法的通知 (黔府辦發(fā) [20xx]33號(hào) )； 《 ****城市 總體規(guī)劃（ 20xx— 2020）》； 《 ****國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 委托人提供的其他有關(guān)基礎(chǔ)資料、技術(shù)資料； 編制人員調(diào)研資料等。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)條件的實(shí)際狀況，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、建設(shè) 6 地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目的組織管理和實(shí)施計(jì)劃、環(huán)境保 護(hù)、消防與公共安全、招投標(biāo)方案、投資估算與資金籌措等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點(diǎn)研究和論述項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、投資估算和融資方案，以便為項(xiàng)目的融資和建設(shè)，提供可靠的決策依據(jù)。 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及承辦單位提供的資料，確定該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為新建 公共租賃住房及配套設(shè)施 ； 總用地面積 22631平方米； 規(guī)劃 用地 面積 12755平方米 ； 總建筑面積 ；其中 ， 六層高公共租賃租房 3 棟，總建筑面積 ，共計(jì) 174套 ，配套設(shè)施 為 地下商場(chǎng) 米、地 下車(chē)庫(kù) 及附屬設(shè)備用房 、公共建筑 。 設(shè)計(jì) 容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %。 投資估算與融資方案 初步估算，項(xiàng)目總投資 為 ， 資金來(lái)源 為 建設(shè)單位自籌 。 項(xiàng)目結(jié)論 搞好城市環(huán)境建設(shè)，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧，是建設(shè)和諧社會(huì) 的 客觀要求。該項(xiàng)目通過(guò)改善人居環(huán)境，為社會(huì)公眾提供 了 良好的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，是社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)，應(yīng)受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和支持。該項(xiàng)目將有力促進(jìn)和提高城市現(xiàn)代化水平和文明程度，加速城市化進(jìn)程，提升城市品位和知名度， 項(xiàng)目的社會(huì)互適性明顯，社會(huì)效益顯著。有利于改善低收 7 入家庭住房困難，緩解貧富差距，讓住房困難家庭共享改革開(kāi)放的成果，對(duì)促進(jìn)社會(huì)公平與正義，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)主義小康社會(huì)建設(shè)，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。 在 該項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中 應(yīng) 建立健全項(xiàng)目區(qū)各級(jí)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)組織管理，保證實(shí)施進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量，保證工程高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并及時(shí)投入使用，盡快發(fā)揮項(xiàng)目應(yīng)有的效益。 8 第 二 章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 高舉建設(shè)有中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟，以鄧小平理 論和 “三個(gè)代表 ”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，以人為本，關(guān)注和改善民生，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房 、公共租賃租房 制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，讓廣大人民群眾充分享受改革開(kāi)放成果，逐步實(shí)現(xiàn) “居者有其屋 ”、百姓安居樂(lè)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)公平和正義，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。 隨著 廉租住房 、 經(jīng)濟(jì)適用住房 建設(shè)和 棚戶(hù)區(qū) 改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的 住房 條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房?jī)r(jià)格較高、上漲過(guò)快、可供出租的小戶(hù)型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買(mǎi)住房的問(wèn)題比較突出。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)， 外來(lái)務(wù)工人員 居住條件也亟需 改善。大力發(fā)展 公共租賃住房 ，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿(mǎn)足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民 合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。 9 項(xiàng)目建設(shè)必要性 從法律角度看。我國(guó)憲法規(guī)定，社會(huì)主義經(jīng)濟(jì) 制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。《土地管理法》第八條規(guī)定： “城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有 ”?！稇椃ā返谄邨l規(guī)定：國(guó)有經(jīng)濟(jì)，即全民所有制經(jīng)濟(jì)，是國(guó)有經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房 、廉租房 及公共租賃租房 作為一種社會(huì)住房保障體系，其價(jià)格構(gòu)成中不含土地出讓金。每個(gè)人都應(yīng)擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，只需支付材料費(fèi)、人工費(fèi)和必要的稅費(fèi)。從這點(diǎn)上看， 經(jīng)濟(jì)適用房 、 廉租房 及公共租賃租房 符合憲法規(guī)定。 從和諧社會(huì)角度看。實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧、建設(shè)和諧社會(huì)，始終是人類(lèi)孜孜以求 的理想?？v觀中國(guó)歷史，從古代社會(huì)的孔、孟等提出的 “和為貴 ”、 “兼相愛(ài) ”、 “大道之行也，天下為公 ”，到近代太平天國(guó)洪秀全提出的 “務(wù)使天下共享 ”以及康有為在《大同書(shū)》里提出要建立一個(gè) “人人相親，人人平等，天下為公 ”的理想社會(huì)，這些思想，都在一定程度上反映了廣大人民群眾對(duì)美好生活的向往。 目前，我國(guó)改革發(fā)展正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)人的生活水平大大提高，這是有目共睹的事。與此同時(shí)，也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴(kuò)大的趨勢(shì)?，F(xiàn)在 20％的富裕家庭占有社會(huì)總金融資產(chǎn)的 55％，而 20％ 的最低收入家庭只占有 ％，兩者的財(cái)富占有差距超過(guò) 34 倍，這種狀況引發(fā)了許多社會(huì)矛盾。 住房是人類(lèi)最基本的生存條件之一。我們欣慰地看到，我們采取的 住 10 房模式是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房 、 廉租房 及公共租賃租房 并存。以期達(dá)到全社會(huì)有居所的均好準(zhǔn)則。此住房制度，尤其 是 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及公共租賃租房 的提出，是作為對(duì)占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟(jì)性質(zhì)的 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及公共租賃租房 政策，不失為通過(guò)扶持弱勢(shì)群體政策謀求政治的穩(wěn)定和社會(huì)和諧的一個(gè)良策。 有數(shù)據(jù)表明，改革前后城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足 5 平方米 擴(kuò)大到了 25平方米，這是全世界過(guò)去 200余年城市化歷史上沒(méi)有過(guò)的奇跡。 從安居樂(lè)業(yè)角度看。安居樂(lè)業(yè)，是古老的成語(yǔ)，不滅的真理。作為對(duì)國(guó)民幸福富有終極責(zé)任的中央政府，把“居者有其屋作為己任”，是正義的、順乎民意的舉措。其實(shí)世界各國(guó)政府都把百姓居住當(dāng)做頭等大事，只是體制不同表現(xiàn)的形式不同。 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及公共租賃租房 保障體系 是 順 民意的 。 從城鎮(zhèn)化及農(nóng)民角度看。有人說(shuō)：房地產(chǎn)市場(chǎng)空間很大，還要漲 20年。因?yàn)橹袊?guó)有不斷擴(kuò)張的真實(shí)需求：一是從現(xiàn)在的擠破頭買(mǎi)經(jīng)濟(jì)房的現(xiàn)象就可看到現(xiàn)在的真實(shí)需求遠(yuǎn)未滿(mǎn)足；二是從 每年超過(guò) %城鎮(zhèn)化率看人口增長(zhǎng)、住房需求增長(zhǎng)。要根本解決長(zhǎng)期以來(lái)城鄉(xiāng)隔離、對(duì)立、分離的局面，需要一次制度改革，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，讓更多的中國(guó)農(nóng)民看到進(jìn)城的希望，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘谢暮榱髦腥ァＨ缃褶r(nóng)民散落在城市的每一個(gè)角落，他們?yōu)樵诔鞘猩嬷Ц吨嘿F的居住成本。應(yīng)該給進(jìn)城農(nóng)民及城鎮(zhèn)新就業(yè)人員及低收入群體一個(gè)安身之地、一個(gè)安居保障。 11 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域發(fā)生了天翻地覆的變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，人民群眾的生活水平得到了極大的提高和改善，各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公益設(shè)施也有相當(dāng)大的改善 。當(dāng)前，我國(guó)正處于全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)現(xiàn)代化的關(guān)鍵階段，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展面臨許多重大而艱巨的任務(wù)，各級(jí)黨委和政府都有加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)的巨大決心。但是，各地的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展條件是不一樣的，居住生活的條件也有很大差距。有些地方因?yàn)榫幼∩顥l件較差，從而影響了當(dāng)?shù)鼐用袢罕姷膱F(tuán)結(jié)及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因而適當(dāng)改善這些地方的居住生活條件也就成了必須，同時(shí)國(guó)家也是允許的。 12 第 三 章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)與住房保障分析 公共租賃住房 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 低收入住房困難家庭現(xiàn)狀 20xx年度對(duì) ****太陽(yáng) 隨機(jī)抽樣調(diào)查資料顯示，在低 收入住房困難家庭中，年人均可支配收入在 20xx元以下的家庭，占低收入家庭總量的 15%；年人均可支配收入在 20xx－ 4000元之間的家庭，占 30%；年人均可支配收入在 40006000 元之間的家庭，占 35%；年人均可支配收入在 60007000元之間的家庭，占 20%。人均住房建筑面積低于 15平方米的家庭占總家庭數(shù)的 60%，人均在 1525平方米的占總數(shù)的 20%， 25平方米以上的占總家庭數(shù)的 20%。 太陽(yáng) 低收入住房困難家庭以購(gòu)買(mǎi)公有住房為主，占 70%以上的低收入家庭通過(guò)繼承、購(gòu)買(mǎi)等方式擁有私有住房；還有近 30%的 低收入家庭沒(méi)有產(chǎn)權(quán)房，而是通過(guò)租賃私房等方式解決住房問(wèn)題。 按照 ****住房保障政策規(guī)定的“雙困”線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)所在地保障對(duì)象有數(shù)百戶(hù)。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，約有 60%的低收入家庭有購(gòu)房意向；部分低收入家庭由于其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱等原因，將通過(guò)領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼、享受實(shí)物配租保障等方式改善其居住條件， 公共租賃住房 有很大的市場(chǎng)需求空間。 13 住房保障分析 ****太陽(yáng) 將制定解決城市低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)、發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，把 經(jīng)濟(jì)適用住房、 廉租住房 及公共租賃房 建設(shè) 納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，并向社會(huì)公布。 依據(jù)中長(zhǎng)期規(guī)劃，確定年度計(jì)劃?？茖W(xué)制定廉租住房 、公共租賃租房保障的中長(zhǎng)期規(guī)劃及年度建設(shè)計(jì)劃。根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入家庭住房需求及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理確定廉租住房 、公共租賃租房 保障范圍和保障水平，科學(xué) 測(cè)算資金需求總量，明確資金籌集方式，不斷擴(kuò)大廉租住房 、公共租賃租房 保障覆蓋面。 根據(jù)城市住房保障發(fā)展規(guī)劃，編制廉租住房 、 經(jīng)濟(jì)適用