年上海虹口區(qū)住宅項(xiàng)目策劃建議書(shū)公寓住宅-文庫(kù)吧
2025-04-12 15:42 本頁(yè)面
【正文】 控措施和中央宏觀(guān)調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)全年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢(shì)為： 市場(chǎng)供求總量基本平衡，呈現(xiàn)供略大于求的態(tài)勢(shì)。目前，商品住房的需求主要來(lái)自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷、外省市和境外人士購(gòu)房等方面，并考慮投資性購(gòu)房的因素，全年需求總量約 2600 萬(wàn)平方米。同時(shí)，由于全年施工面積增幅較大，全年約 7200 萬(wàn)平方米左右，全年可供上市面積將達(dá)3000 萬(wàn)平方米，后市供應(yīng)充足。因此，市場(chǎng)供求總量將基本平衡，從求略大于供向供略大于求轉(zhuǎn)化。 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理，普通住宅供應(yīng)量明顯增加。上半年全市配套商品房 上市供應(yīng)量達(dá)到 260 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量約 520 萬(wàn)平方米。此外，全年農(nóng)民動(dòng)遷商品房開(kāi)工面積將達(dá)到450 萬(wàn)平方米，上市供應(yīng)量約 310 萬(wàn)平方米。同時(shí)，每平方米 6000元以下的商品住房的全年實(shí)際成交量預(yù)計(jì)達(dá)到 1000 萬(wàn)平方米。三者相加，達(dá)到 1800 萬(wàn)平方米。 商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅將逐步回落。由于政府調(diào)控和市 中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載 中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載 場(chǎng)調(diào)節(jié)的雙重影響，以及供求關(guān)系的調(diào)整和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷(xiāo)售價(jià)格仍趨上漲，但房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的趨勢(shì)將得到有效控制，全年增幅還會(huì)有所下降。 同時(shí)，我們也要關(guān)注國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)上海房 地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金提高到 35%以后，會(huì)加速房地產(chǎn)市場(chǎng)整合，提高產(chǎn)業(yè)集中度，一部分資金少、信譽(yù)差的企業(yè)會(huì)逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期看也會(huì)造成一部分在建項(xiàng)目的融資困難，對(duì)供應(yīng)是否產(chǎn)生影響，有待觀(guān)察；嚴(yán)格按信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)消費(fèi)貸款，特別是目前偏重加大存量房買(mǎi)賣(mài)貸款管理力度，對(duì)住房消費(fèi)的影響也值得關(guān)注。 1． 3 有關(guān)房地產(chǎn)的政策與法律環(huán)境分析 2020 年中央加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，并從多方面下手對(duì)過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施緊縮性政策。五一前夕，暫停房地產(chǎn)信貸就是一個(gè)明顯的政策緊縮信號(hào)。上海市 政府為配套中央政策，出臺(tái)了期房限轉(zhuǎn)和網(wǎng)上登記政策。而最近又有傳言，銀行將對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行加息，這受到了開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者的極大關(guān)注。綜合分析，從政策層面上看，房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)受到宏觀(guān)調(diào)控的抑制和規(guī)范。 1． 4 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)分析 上海市場(chǎng)住宅需求主要有四個(gè)方面，分別是動(dòng)拆遷購(gòu)房、本地居民改善居住環(huán)境購(gòu)房、外來(lái)人士購(gòu)房和投資購(gòu)房。隨著前期市政建設(shè)的實(shí)施到位，今后動(dòng)拆遷居民會(huì)相應(yīng)減少，需求也會(huì)相應(yīng)減少；目前上海市出臺(tái)期房限轉(zhuǎn)政策，投資者通過(guò)炒樓花賺得高額利潤(rùn)已不可能，而現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的成本很高，因此想通過(guò)這條途徑來(lái)牟利不 太現(xiàn)實(shí)；買(mǎi)房出租，以房養(yǎng)房的好日子也是一去不復(fù)返，投資優(yōu)勢(shì)并不明顯。因此今后上海市房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)主要依靠外來(lái)購(gòu)房和本地居民改善住房。隨著上海的不斷發(fā)展，尤其是建成世界城市的規(guī)劃，將吸引越來(lái)越多的優(yōu)秀人才來(lái)滬，因而這部分購(gòu)房需求將不斷增大；另一方面，隨著收入水平的提高，居民將會(huì)進(jìn)一步改善住房質(zhì)量，在這部分居民中，收入水平相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高，有能力再次購(gòu)房，但他們對(duì)房屋的價(jià)格、環(huán)境等方面的要求比較高，他們的購(gòu)買(mǎi)往往是趨于理性的。 2．虹口區(qū)區(qū)域房
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