【正文】 紀新階段，黨中央、國務院把擴大內需、促進消費確立為促進國民經濟發(fā)展的長期戰(zhàn)略方針和基本立足點。旅游業(yè)是 第三產業(yè)的重要組成部分，是世界上發(fā)展最快的新興產業(yè)之一，被譽為 “ 朝陽產業(yè) ” ?！秶鴦赵宏P于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見》提出，要圍繞小康社會建設目標和消費結構轉型升級的要求 ，大力發(fā)展旅游、文化、體育和休閑娛樂等面向民生的服務業(yè)。 尤其是《鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)規(guī)劃》的批復，標志著建設鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)正式上升為 國家戰(zhàn)略 。鄱陽湖 生態(tài)經濟 區(qū)是以江西鄱陽湖為核心，以 鄱陽湖城市圈 為依托，以保護生態(tài)、發(fā)展經濟為重要戰(zhàn)略構想，把鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)建設成為全國生態(tài)文明與經濟社會發(fā)展協(xié)調統(tǒng)一、人與自然和諧相處的生態(tài)經濟示范區(qū)和中國 低碳經濟 發(fā)展先行區(qū)。作為鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)核心區(qū)，九江市在 鄱陽湖 生態(tài)經濟 區(qū)建設中制定了 “ 進一步發(fā)揮通江達海的區(qū)位優(yōu)勢，加快臨港產業(yè)開發(fā)，積極發(fā)展商貿 旅游業(yè) ，建成贛北 區(qū)域中心城市 、現(xiàn)代化港口 旅游城市 、區(qū)域性物流樞紐和長江沿岸重要工業(yè)基地 ” 的長遠戰(zhàn)略。作為一個擁有 像 廬山、云居山、柘林湖等豐富的旅游資源的地級市，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)，培育旅游龍頭企業(yè)，以一產帶動多產，拉動整個區(qū)域經濟社會發(fā)展，一直是九江市發(fā)展戰(zhàn)略的核心，也體現(xiàn)了時代發(fā)展的趨勢和人民的愿望。在此背景下，江西省政府和九江市政府多次提出 “ 加快旅游配套設施建設， 逐步形成一個比較完善的 吃、住、行、游、購、娛配套的綜合產業(yè)體系，著力把旅游業(yè)培育成九江市支柱產業(yè) ” 。由于廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 4 目前九江旅游企業(yè)大多分散經營，經營項目單一，而且局限于小的行政區(qū)劃范圍。因此，充分發(fā)揮廬山旅游資源的整體優(yōu)勢，壯大全市旅游產業(yè)，培育九江旅游龍頭企業(yè)，突破行政區(qū)劃整合優(yōu)勢旅游資源，是廬山旅游發(fā)展的必然趨勢。 廬山旅游發(fā)展股份公司作為一家涉及國內、國際旅游服務，住宿、餐飲，旅游交通、娛樂，旅游資源開發(fā)的大型企業(yè)，廬山風景名勝區(qū)唯一的資產優(yōu)質、人才優(yōu)越、資本雄厚、收入超億元的骨干企業(yè)，但由于目前公司業(yè)務局限于 風景區(qū)內，這不但限制企業(yè)的進一步發(fā)展，也不足以 承擔引領九江旅游事業(yè)發(fā)展的使命。為突破企業(yè)自身發(fā)展瓶頸，充分發(fā)揮九江溫泉資源優(yōu)勢，進一步起到引領全市旅游經濟發(fā)展，經公司研究決定在廬山山南星子縣溫泉鎮(zhèn)通過收購廬山龍灣溫泉度假村來實施 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 。 廬山龍灣溫泉度假村 是國家 AAAA 級旅游景區(qū)，國內首家深度山林溫泉，國家四星級溫泉酒店，是一家集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務會展、特色美食、運動健身、生態(tài)教學與環(huán)保宣傳于一體的大型綜合度假村，龍灣溫泉度假村 20xx年 9月正式對外營業(yè)， 擁有客房 260間， 50多個功能各異的露天溫泉池及大型沖浪池、兒童水上樂園、蟠龍滑梯、漂流河，可同時容納 3000 人沐浴天然溫泉。 廬山龍灣溫泉度假村項目的實施， 有效地將溫泉的開發(fā)和廬山特有的自然文化景觀相結合，有利于豐富旅游產品體系，實現(xiàn)旅游線路的差異化，提廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 5 升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山帶泉，相互促進的發(fā)展格局，打造廬山獨特旅游文化。 時過境遷，近年來，隨著經濟高速發(fā)展，人民群眾生活水平的日益提高，對休閑旅游服務設施的要求越來越高，傳統(tǒng)的 “ 泡湯 ” 式已經不能滿足日益增長的溫泉旅游需要，故從整體風格、園林環(huán)境、溫泉項目等方面 進行改造和提升，同時為了延伸度假村產業(yè)鏈，豐富旅游產品體系顯得刻不容緩。為此， 廬山旅游發(fā)展股份公司經充分醞釀和調研考察后，適時提出廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目，以綜合性五星級溫泉休閑度假村為標準建設廬山龍灣溫泉度假村，本項目的建設能夠 極大的滿足溫泉旅游者文化和精神層面的需求，是適應現(xiàn)代溫泉旅游市場消費特點的體現(xiàn)，是進一步完善度假村旅游服務功能，提高服務檔次，提升龍灣溫泉度假村市場地位，品牌影響力的重大舉措。 第二節(jié) 項目概況 一、擬建地點 項目擬建地點為江西省九江市星子縣溫泉鎮(zhèn)環(huán)山公路廬山龍灣溫泉度假村 內，詳見項目地理位置圖。 星子縣背倚 廬山 ，面臨鄱陽湖，東與都昌縣隔水為鄰，西與九江縣、 德安縣 接壤，北與廬山管理局山體相連，南與永修縣湖洲相接?？h城距九江市 36 公里，距 南昌 120 公里，距 武漢 200余公里。水上逆贛江可直航 景德鎮(zhèn) 、南昌、贛州，入 長 江 黃金水廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 6 道抵國外口岸。贛、撫、饒、信、修五大水系在縣域東南水面束流而東，形成 “ 江湖之會 ” 。高等級旅游公路 —— 廬山南大道聯(lián)接 “ 昌九 ” 、 “ 九景 ” 高速公路， 105 國道貫穿全境，京九鐵路、九江機場 擦境而過。 溫泉鎮(zhèn)位于美麗的 廬山 南端，地處星子、 德安 、九江縣三縣交界處，地理位置獨特，是貫穿三縣的交通樞紐，總面積 104 平方公里。溫泉鎮(zhèn)因溫泉得名，礦物質豐富的溫泉水吸引了許多外地投資商，先后有天沐、 龍灣 、陽光、天地、天邑、 天池 、上海名都等大型度假村都落戶溫泉鎮(zhèn)。 二、建設內容與規(guī)模 根據廬山龍灣溫泉度假村 “ 綜合性五星級度假村 ” 戰(zhàn)略定位，結合龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，考慮將來一段時期的發(fā)展需求，綜合多方面因素，重點對龍灣溫泉度假村整體建設規(guī)模和檔次進行提升，確定項目建設內容主要包括三大工程，具體為： 整體風格改造提升工程 （ 1）改造山江湖酒店 2408㎡； （ 2）改造三江湖宴會廳等 1146㎡； （ 3）改造浴花園 4855㎡； （ 4）御花園、御景樓加層，共 1500㎡ ； 園林環(huán)境改造提升工程 （ 1）改造會議中心 4300㎡； （ 2）擴建國際會議中心 4500 ㎡； 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 7 （ 3）新建接待中心 1500㎡； （ 4）改造御家園 3314㎡； （ 5）改造御景樓 1540㎡； （ 6）山江湖宮廷美食坊（擴建） 1200㎡； （ 7）改造水療館 806㎡； （ 8）改造會所樓 1511㎡； （ 9）改造靜心閣等 798㎡； （ 10）改造現(xiàn)有溫泉泡池 45 個； （ 11）浴花園加層擴建 1500㎡； （ 12）龍灣大廈（五星級標準） 7300 ㎡） （ 13）新建半立體式停車場 3000㎡； （ 14）園林環(huán)境改造 20xx0㎡； 新建功能延伸項目 （ 1）歐洲美食購物街 1000㎡； （ 2）休閑娛樂館 2200 ㎡； （ 3）改造水上樂園 1500㎡； （ 4）森林浴基地游步道 5000m； （ 5）森林浴基地設施建設 5000㎡； （ 6）文化廣場改造 3000㎡。 拆除御賓樓、御軒樓、老洗衣房、員工公寓等建筑物 11 處，拆除面積為 9461㎡； 總圖附屬設施及公用輔助工程等。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 8 三、主要建設條件 項目區(qū)進出交通便利， 施工所需的各種材料，諸如水泥、砂碎石等當地均能采購，運距較短。 施工條件好，項目地塊周邊水、電、通信、寬帶等市政設施均已到位，維護完好 ，可直接為本項目使用。 四、項目總投資與資金籌措 項目估算總投資為 49250 萬元，其中：建筑（裝飾）工程 萬元，設備購置及安裝工程費 萬元，工程其他費 （含收購費 3 億元）萬元，預備費用 。 資金來源為上市募集資金。 五、主要技術經濟指標 表 11 技術經濟指標匯總表 序號 項目 單位 數據 備注 一 總圖技術經濟指標 1 項目總用地 畝 2 總建筑面積 m2 44192 3 保留面積 m2 21892 4 拆除面積 m2 9461 5 新建面積 m2 23200 二 財務技術經濟指標 6 年銷售收入 萬元 22400 7 總成本費用 萬元 8 經營成本 萬元 9 總投資收益率 % 10 財務內部收益率 % 11 財務凈現(xiàn)值 萬元 12 投資回收期 年 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 9 六、主要社會效益 本項目的建設對完善廬山龍灣溫泉度假村服務功能、提高旅游服務水平、提升度假村旅游項目建設品味和檔次具有極大的推動作用，為實現(xiàn) “ 綜合性五星級溫泉休閑度假村 ” 的戰(zhàn)略定位夯實基礎， 項目的實施，將有力的促進九江市的旅游事業(yè)發(fā)展，做大做強溫泉旅游品牌，加大廬山溫泉在旅游界的影響力，積極帶動旅游相關產業(yè)的發(fā)展。項目建成后，有利于開拓溫泉旅游市場，提高龍灣溫泉在國內外的知名度，擴大企業(yè)的影響力，促進星子溫泉經濟發(fā)展。項目的建設對更好地發(fā)揮獨特的溫泉旅游資源優(yōu)勢等方面有著重要的意義。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 10 第二章 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 第一節(jié) 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀 一、廬山龍灣溫泉度假村簡介 廬山龍灣溫泉度假村是國家 AAAA 級旅游景區(qū)，國內首 家深度山林溫泉，國家四星級溫泉酒店，是一家集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務會展、特色美食、運動健身、生態(tài)教學與環(huán)保宣傳于一體的大型綜合度假村，注冊資本 4000 萬，現(xiàn)有員工 500 余人。度假村緊靠昌九高速公路和京九鐵路，直通環(huán)廬山公路，距離南昌飛機場約 1 小時車程，交通極為便捷。度假村已獲得多個榮譽獎項， 20xx 年先后被江西省旅游局評為 “ 游客最喜愛的十大贛菜定點推廣酒店 ” 、江西省總工會評為省級 “ 工人先鋒號 ” 、江西省旅游局評為首批省級旅游度假區(qū)試點單位。 龍灣溫泉水的溫度最高達 75 攝氏度，常年平均水溫為 6065 攝氏度， 屬高溫地熱資源中的溫熱水、熱水，具有較高開發(fā)利用價值。溫水堿化度低 ， 每升水中礦物質的含量只有 ，并有大量的氟、溴、碘等十多種對人有益的微量礦物元素。區(qū)內地熱資源主要由地下淡水及部分海水滲入混合，并經深部循環(huán)加熱形成，礦化度高達 — ，硬度為 — ，雖不能飲用，但可作為洗浴、醫(yī)療浴、取暖療養(yǎng)等用途，對高血壓、冠心病、心腦血管、風濕病、皮膚病等有一定療效，最大日出水量：自流總量 5000 噸 /日，平廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 11 均用水量：單井開采量 900噸 /日，平均日用水量： 600噸 /日。 二、經營 狀況 廬山龍灣溫泉度假村于 20xx 年 9 月 26 日正式對外營業(yè)，擁有260間風格雅致的各類客房； 50 多個功能各異的露天溫泉池及大型沖浪池、兒童水上樂園、蟠龍滑梯、漂流河，可同時容納 3000 人沐浴天然溫泉；山江湖大酒樓，有大小會議室 6 個，豪華包間 12 間，可同時容納 300 人，最大會議廳可同時容納 700人開會、聚餐；并有可同時容納 300 多輛各類車型的大型停車場。度假村目前主營業(yè)務主要包括三個部分：客房、餐飲、溫泉洗浴，近三年經營情況見表 21。 表 21 近三年經營情況表 名稱 08 年 09 年 10 年 客房收入 7,740,166 6,809,915 7,630,382 接待人數 82,962 64,282 69,252 餐飲收入 7,802,707 7,177,576 9,016,920 接待人數 214， 804 151,551 185,764 溫泉收入 19,703,076 21,545,629 21,990,482 接待人數 204,064 222,041 239,293 按摩收入 1,814,883 1,807,400 1,767,183 禮品店收入 1,000,363 1,121,708 922,368 親親魚收入 636,830 670,126 613,391 黑泥收入 107,802 171,215 103,748 三、客源狀況 度假村溫泉客源主要以江西、湖北、安徽三省的旅游團隊、散客為主，江蘇、浙江、上海的旅游團隊為輔。停留時間一般在 6 小時左右；餐飲客源以本地政府機關、企事業(yè)單位為主，會議、旅游團隊為輔；客房客源以星子、九江本地商務客人為主，南昌、九江的會議團廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 12 隊以及江蘇、湖北、安徽的旅游團隊為輔。在停留時間上，會議團隊一般 3 天左右，旅游團隊一般在 14 小時。從各類客源的消費情況看，旅 游團隊消費內容一般是溫泉，二次消費能力不足，本地商務單位的消費能力好。 四、員工狀況 度假村實行全員勞動合同制，員工按照與公司簽訂的勞動合同承擔義務和享受權利。截止 20xx 年 12 月底，根據公司提供的花名冊清單，公司員工的專業(yè)結構，如下表 22： 表 22 公司員工專業(yè)結構 專業(yè)類別 人數（人） 所占比例（ %） 高級管理人員 8 % 中級管理人員 60 % 溫泉部 53 % 房務部 52 % 營銷中心 22 % 餐飲部 38 % 財 務中心 27 % 技術中心 65 % VIP 會所 5 % 行政后勤 23 % 合計 353 100% 第二節(jié) 度假村存在主要問題 結合對龍灣溫泉的發(fā)展現(xiàn)狀、溫泉旅游產業(yè)的發(fā)展趨勢可以看出，龍灣溫泉的主要業(yè)務為溫泉洗浴及相