【正文】 源開發(fā)的大型企業(yè)，廬山風(fēng)景名勝區(qū)唯一的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、人才優(yōu)越、資本雄厚、收入超億元的骨干企業(yè)，但由于目前公司業(yè)務(wù)局限于 風(fēng)景區(qū)內(nèi)，這不但限制企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，也不足以 承擔(dān)引領(lǐng)九江旅游事業(yè)發(fā)展的使命。 時(shí)過境遷，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民群眾生活水平的日益提高，對(duì)休閑旅游服務(wù)設(shè)施的要求越來越高，傳統(tǒng)的 “ 泡湯 ” 式已經(jīng)不能滿足日益增長(zhǎng)的溫泉旅游需要，故從整體風(fēng)格、園林環(huán)境、溫泉項(xiàng)目等方面 進(jìn)行改造和提升，同時(shí)為了延伸度假村產(chǎn)業(yè)鏈，豐富旅游產(chǎn)品體系顯得刻不容緩。縣城距九江市 36 公里，距 南昌 120 公里，距 武漢 200余公里。 溫泉鎮(zhèn)位于美麗的 廬山 南端，地處星子、 德安 、九江縣三縣交界處，地理位置獨(dú)特，是貫穿三縣的交通樞紐，總面積 104 平方公里。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 三、主要建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)進(jìn)出交通便利， 施工所需的各種材料，諸如水泥、砂碎石等當(dāng)?shù)鼐懿少?，運(yùn)距較短。 五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)據(jù) 備注 一 總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目總用地 畝 2 總建筑面積 m2 44192 3 保留面積 m2 21892 4 拆除面積 m2 9461 5 新建面積 m2 23200 二 財(cái)務(wù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 年銷售收入 萬元 22400 7 總成本費(fèi)用 萬元 8 經(jīng)營成本 萬元 9 總投資收益率 % 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 12 投資回收期 年 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 六、主要社會(huì)效益 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善廬山龍灣溫泉度假村服務(wù)功能、提高旅游服務(wù)水平、提升度假村旅游項(xiàng)目建設(shè)品味和檔次具有極大的推動(dòng)作用，為實(shí)現(xiàn) “ 綜合性五星級(jí)溫泉休閑度假村 ” 的戰(zhàn)略定位夯實(shí)基礎(chǔ)， 項(xiàng)目的實(shí)施，將有力的促進(jìn)九江市的旅游事業(yè)發(fā)展，做大做強(qiáng)溫泉旅游品牌，加大廬山溫泉在旅游界的影響力，積極帶動(dòng)旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。度假村緊靠昌九高速公路和京九鐵路，直通環(huán)廬山公路，距離南昌飛機(jī)場(chǎng)約 1 小時(shí)車程，交通極為便捷。區(qū)內(nèi)地?zé)豳Y源主要由地下淡水及部分海水滲入混合，并經(jīng)深部循環(huán)加熱形成，礦化度高達(dá) — ，硬度為 — ，雖不能飲用，但可作為洗浴、醫(yī)療浴、取暖療養(yǎng)等用途，對(duì)高血壓、冠心病、心腦血管、風(fēng)濕病、皮膚病等有一定療效，最大日出水量：自流總量 5000 噸 /日，平廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 均用水量：?jiǎn)尉_采量 900噸 /日，平均日用水量： 600噸 /日。停留時(shí)間一般在 6 小時(shí)左右；餐飲客源以本地政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位為主，會(huì)議、旅游團(tuán)隊(duì)為輔；客房客源以星子、九江本地商務(wù)客人為主，南昌、九江的會(huì)議團(tuán)廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 隊(duì)以及江蘇、湖北、安徽的旅游團(tuán)隊(duì)為輔。截止 20xx 年 12 月底，根據(jù)公司提供的花名冊(cè)清單，公司員工的專業(yè)結(jié)構(gòu)，如下表 22： 表 22 公司員工專業(yè)結(jié)構(gòu) 專業(yè)類別 人數(shù)（人） 所占比例（ %） 高級(jí)管理人員 8 % 中級(jí)管理人員 60 % 溫泉部 53 % 房務(wù)部 52 % 營銷中心 22 % 餐飲部 38 % 財(cái) 務(wù)中心 27 % 技術(shù)中心 65 % VIP 會(huì)所 5 % 行政后勤 23 % 合計(jì) 353 100% 第二節(jié) 度假村存在主要問題 結(jié)合對(duì)龍灣溫泉的發(fā)展現(xiàn)狀、溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)可以看出，龍灣溫泉的主要業(yè)務(wù)為溫泉洗浴及相關(guān)的住宿和餐飲服務(wù)，根據(jù)其業(yè)務(wù)性質(zhì)，較依賴于旅游人群的認(rèn)知度及與旅行社的合作關(guān)系。此外，硬件設(shè)施建設(shè)、布局、裝修 檔次較低，難以提高度假村營業(yè)收入。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 可以看出，度假村的旅游產(chǎn)品還比較單一，經(jīng)營項(xiàng)目太單薄，功能少，大多局限于洗浴游泳等功能方面，輔助少量的按摩、黑泥和魚療收入，輔助收入占主營收入的比例相當(dāng)?shù)?，休閑、健身、觀光、科普等產(chǎn)品還很不到位。整個(gè)度假村的賓館、飯店以及其他建筑雖然造型均采用了歐式風(fēng)格，但各建筑單體無自身特色，建筑主題及造型風(fēng)格特色不突出，且總體上未統(tǒng)一，相互之間不夠協(xié)調(diào)，未能營造出整體氛圍。 受到淡旺季客流量明顯的影響，加上度假村未能合理對(duì)淡旺季的員工進(jìn)行安排，造成員工淡季失業(yè)，旺季超負(fù)荷工作，員工流失率高。隨著旅游休閑化時(shí)代的到來，我國溫泉地的開發(fā)也從最早的單一療養(yǎng)地開發(fā)，到后來的觀光旅游地開發(fā)、主題溫泉度假地開發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)榻陙淼拇笮托蓍e娛樂綜合度假地開發(fā)。據(jù)有關(guān)資料顯示， 20xx 年我國溫泉休閑旅游企業(yè)接待總?cè)藬?shù) 2100多萬人次，年銷售收入近 40 億元，延伸產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值 500 多億元。其中，僅有 10%的溫泉開發(fā)成熟，絕大部分處于淺開發(fā)或待開發(fā)的狀態(tài)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?“ 十二五 ”時(shí)期，是我省推進(jìn)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)重要時(shí)期，是加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期，更是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、進(jìn)位趕超、綠色崛起是當(dāng)前及今后的主要任務(wù)。但目前當(dāng)?shù)芈糜纹髽I(yè)大多分散經(jīng)營，經(jīng)營項(xiàng)目單一，而且局限于小的行政區(qū)劃范圍。休閑旅游不象觀光旅游那樣強(qiáng)調(diào)看到具體的風(fēng)光，而是注重身心的放松，旅游者是想通過旅游去走進(jìn)自然，回歸自然，追求一種平和、寧靜、舒心的意境，其最終目的是要在無污染的自然環(huán)境中增進(jìn)身心健康。廬山有豐富的自然文化資源，慕名到觀賞風(fēng)景的游客很多，但溫泉旅游的發(fā)展規(guī)模同現(xiàn)有的溫泉資源不相匹配。目前，江西省旅游局已在明月山溫泉和廬山星子溫泉試點(diǎn)省級(jí)溫泉旅游度假區(qū)建設(shè)。因此，項(xiàng)目的實(shí)施能夠有效提升龍灣廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 溫泉度假村的整體規(guī)模，解決經(jīng)營項(xiàng)目單一、功能缺失、檔次低等一系列問，開發(fā)出不同消費(fèi)時(shí)段、不同消費(fèi)檔次、不同消費(fèi)內(nèi)容的系列產(chǎn)品，形成星子縣又一品牌溫泉，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)全縣在溫泉旅游方面整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 隨著世界經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，旅游業(yè)發(fā)展仍將繼續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)，其主要表現(xiàn)在： 旅游業(yè)仍將保持高速增長(zhǎng)。旅游市場(chǎng)開始從大眾化旅游階段向細(xì)分化旅游階段轉(zhuǎn)化，即旅游市場(chǎng)的發(fā)育逐步走向細(xì)分化，主要體現(xiàn)為需求的個(gè)性化和旅游產(chǎn)品的定制化。 旅游者的旅游目的從看熱鬧向看門道轉(zhuǎn)化。 國家休假制度改革的深化，將推動(dòng)我國旅游業(yè)從 “ 觀光時(shí)代 ” 向 “ 休閑度假時(shí)代 ” 轉(zhuǎn)變。 二、溫泉旅游前景展望 目前，我國旅游業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，旅游產(chǎn)品的升級(jí)，由觀光旅游廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 轉(zhuǎn)為休閑旅游，進(jìn)而上升為度假旅游便成為此關(guān)鍵時(shí)期的突出特點(diǎn)。巨大的吸引力促使我國溫泉旅游消費(fèi)群體不斷得到擴(kuò)大，煥發(fā)出新的生命力。 溫泉休閑度假旅游的一類消費(fèi)群體是商務(wù)旅游者和會(huì)展旅游者。商務(wù)旅游者公務(wù)之余最喜歡的活動(dòng)就是購物、觀光、美食、保健和娛樂等。 第二節(jié) 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 旅游休閑產(chǎn)業(yè)是近代工業(yè)文明的產(chǎn)物，或者更確切地說，它是現(xiàn)代社會(huì)的產(chǎn)物。在歐美國家，旅游休閑產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，美國的旅游休閑產(chǎn)業(yè)已處于國民生產(chǎn)總值第一 的位置，其就業(yè)人口占全部勞動(dòng)力的四分之一。 據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，跟 20xx年相比，國際旅游出游人數(shù)去年增加 %，或 5800 萬人次，達(dá)到 9億 3500萬人次，這個(gè)數(shù)字比經(jīng)濟(jì)危機(jī)前 20xx年的 9億 1300萬人次還要高。其中，外國旅游者，同比增長(zhǎng) %。全省有 4 處世界遺產(chǎn)（廬山、三清山、龍虎山、龜峰）、 2處世界地質(zhì)公園（廬山、龍虎山）； 12個(gè)國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)； 8 個(gè)國家級(jí)自然保 護(hù)區(qū)； 44個(gè)國家級(jí)森林公園。 20xx至 20xx 年，全省旅游總收入由 億元提高到 億元，增長(zhǎng)了 6 倍；接待入境旅游者人數(shù)和外匯收入分別由 163057 萬人次、 6234 萬美元提高到 1140792 萬人次、 34630萬廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 25 美元。 20 多年來，九江旅游業(yè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，為促進(jìn)我市對(duì)外開放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮了積極作用，但總體發(fā)展水平相對(duì)滯后。無論自然旅游資源還是人文旅游資源，九江市在全國均可居于前列；而自然和人文旅游資源的完美結(jié)合，則是九江市旅游傲立于全國旅游勝地之中的最大優(yōu)勢(shì)。但目前的開發(fā)極為有限， 僅僅是山頂?shù)穆糜尉包c(diǎn)建設(shè)比較成熟，還有許多風(fēng)景秀麗，文化內(nèi)涵豐富的處女地未開發(fā)。全年旅游總收入為 億元，增長(zhǎng) %；其中外匯收入 ，增長(zhǎng) %。 立足本土資源特色，打造康體養(yǎng)生溫泉、山水觀光溫泉、商務(wù)會(huì)議溫泉、文化體驗(yàn)溫泉、農(nóng)家個(gè)性溫泉、特種時(shí)尚溫泉等一直是江西省旅游局重點(diǎn)打造方向。到 20xx年，實(shí)現(xiàn)接待人次達(dá)到 1800 萬，綜合收入 180億元，直接間接帶動(dòng) 60 萬人就業(yè)。具體概括為：一大瀑布、兩大峽谷、三大國寶、四大名泉、五大叢林。天沐溫泉、龍灣溫泉建成后迅速成為江西旅游品牌，并在 20xx年底順利通過了國家 4A級(jí)景區(qū)的檢查驗(yàn)收和四星級(jí)度假式酒店的申報(bào)；天地溫泉、陽光溫泉、步紅溫泉、天福溫泉等相繼建成投產(chǎn)。到目前為止，全縣有四星級(jí)賓館 4 家，三星級(jí)賓館 6家，可接待游客的床位 9000余張，農(nóng)家樂飯店 14 家。 表 41 20xx20xx 年星子縣旅游人數(shù) 和旅游收入情況 項(xiàng)目名稱 單位 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 旅游總收入 億元 旅游總?cè)藬?shù) 萬人次 47 380 圖 41 20xx20xx 年星子縣旅游人數(shù)和旅游收入情況 第三節(jié) 旅游業(yè)預(yù)測(cè)分析 社會(huì)指標(biāo)的數(shù)量化預(yù)測(cè)模型一般都以指標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)序列為樣本，從中探索其自身發(fā)展規(guī)律，即一般建 立的是以年份為自變量的時(shí)間序列模型。 圖 42 星子縣旅游總?cè)藬?shù)一元一次線性回歸預(yù)測(cè) 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 圖 43 星子縣旅游總?cè)藬?shù)一元二次線性回歸預(yù)測(cè) 指數(shù)平滑曲線預(yù)測(cè)模型 指數(shù) 平滑法是在移動(dòng)平均法基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種方法，實(shí)質(zhì)上是一種特殊的加權(quán)移動(dòng)平均法。一般說來，可決系數(shù)越大，自變量對(duì)因變量的解釋程度越高，自變量引起的變動(dòng)占總變動(dòng)的百分比高，反映擬合優(yōu)度非常好。此外，根據(jù)龍灣近三年接待的游客量分別為 20 萬、 22 萬和 24 萬，呈現(xiàn)出小規(guī)模上升的趨勢(shì)。大氣質(zhì)量常年保持在Ⅱ 級(jí)以上，森林覆蓋率達(dá) %。山澗水系發(fā)達(dá)，廬山諸多峽谷，數(shù)十條港澗，總長(zhǎng) 200 多公里，地表水年徑流量達(dá) ，水能蘊(yùn)藏量為 萬千瓦。國務(wù)院確定的 382平方公里的廬山風(fēng)景名勝區(qū)，有 200平方公里的范圍在星子境內(nèi)，一大瀑布（ “ 飛流直下三千尺 ” 的李白瀑布）、兩大峽谷（桃花源、棲賢兩大峽谷分別長(zhǎng) 12 公里和 6公里）、三大國寶（國家級(jí)文物保護(hù)單位白鹿洞書院、觀音橋、秀峰摩巖石刻）、四大名泉（溫泉、天下第一泉谷簾泉、天下第六泉招隱泉、聰明泉）、五大叢林（秀峰寺、歸宗寺、棲賢寺、萬杉寺、海會(huì)寺），聞名遐邇。湖區(qū)內(nèi) 8 萬畝湖洲濕地，漲水為湖，冬涸為洲，為舉世聞名鄱陽湖濕地，每年數(shù)十萬只候鳥在此越冬，有鳥類 150多種，世界珍禽 10多種。中國文學(xué)名篇中，陶淵明《桃花源記》、《歸去來兮辭》、李白《望廬山瀑布》、周敦頤《愛蓮說》、蘇東坡《題西林壁》，都誕生在這塊土地上，被收入我國大、中、小學(xué)教科書的名篇達(dá)七篇，全國罕見，縣級(jí)唯一。贛、撫、饒、信、修五大水系在縣域東南水面束流而東，形成 “ 江湖之會(huì) ” 。 廣闊的客源市場(chǎng) 項(xiàng)目位于江西省九江市，目前客源主要仍以省 內(nèi)為主，省外以湖南長(zhǎng)三角、珠三角等市場(chǎng)為主。因此，清晰的戰(zhàn)略定位有助于充分發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 從業(yè)人員素質(zhì)不高，人力資源匱乏 項(xiàng)目所在星子縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及其城市的發(fā)展程度、發(fā)展規(guī)模都不具備吸引優(yōu)秀人才加盟當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的魅力，這就為人才的引進(jìn)造成了障礙。溫飽已經(jīng)不過多關(guān)注，倍加關(guān)注的健康休閑養(yǎng)生成為人們生活時(shí)尚，人們?cè)絹碓疥P(guān)注健康方面的投資。溫泉旅游作為旅游產(chǎn)品的升華和發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)的新寵兒，除旅游觀光外，具有極明顯的保健功能，這是其它旅游項(xiàng)目所無法比擬的優(yōu)勢(shì)， 已經(jīng)成為 各大旅行社省內(nèi)游增長(zhǎng)最快的 板塊 ，是 21世紀(jì)旅游度假的一大熱點(diǎn)， 鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的逐步推進(jìn) 20xx年 12 月 12 日，國務(wù)院正式 批復(fù)《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》，標(biāo)志著建設(shè)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略。 四、威脅 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 39 同 質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)威脅 各地旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，分割了原有的旅游市場(chǎng)。 服務(wù)管理質(zhì)量提升的威脅 隨著江西旅游大發(fā)展，旅游業(yè)走向品牌化、國際化是必然趨勢(shì)，提升服務(wù)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并達(dá)到國際水平是必然要求。 二、歷史沿革 星子縣建縣千余載。自古為 “ 南國咽喉，西江鎖鑰，江右之門戶 ” 。民國初廢南康府，屬潯陽道。全縣海拔千米以上的山峰有 17 座，最高峰為漢陽峰，海拔 1474 米。全縣長(zhǎng)度在 2 公里以上的澗港有 20 條 , 總長(zhǎng)178 公里。星子縣主體湖泊為鄱陽湖的一部分 , 面積 平方