【正文】 需求催生下，現(xiàn)代溫泉旅游一改傳統(tǒng)的單純 “ 泡湯 ” 式，逐步演變?yōu)橐越】禐橹黝}的休閑度假旅游時(shí)尚，成為轉(zhuǎn)型期炙手可熱的一種新型旅游產(chǎn)品，從而極大的滿足了旅游者文化和精神層面的需求，適應(yīng)了現(xiàn)代旅游市場(chǎng)消費(fèi)的特點(diǎn)。 我國(guó)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能從經(jīng)濟(jì)功能階段向經(jīng)濟(jì)功能為主、多種功能共同發(fā)揮作用階段轉(zhuǎn)變。我國(guó) 旅游市場(chǎng) 將從以入境旅游為主導(dǎo)、國(guó)內(nèi)旅游為基礎(chǔ)，發(fā)展到國(guó)內(nèi)、入境、出境三大旅游市場(chǎng)共同發(fā)展。龍灣溫泉臨近的廬山天沐溫泉占地面積達(dá)到 500 畝，年接待量達(dá) 4000 人，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目豐富包括溫泉、客房 、水上樂園、養(yǎng)生保健、旅游度假、餐飲、商務(wù)會(huì)議、娛樂、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等，業(yè)務(wù)總收入將達(dá) 7億元，凈利潤(rùn)將達(dá) 2 億元，為周邊居民提供就業(yè)崗位 400 多個(gè)。 我省以山岳型旅游景區(qū)為主，旅游季節(jié)性非常明顯，一般 3— 10廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 月份為旅游旺季， 11 月 — 2 月份由于氣候偏冷，游客稀少。九江有著廬山、云居山、柘林湖等豐富的旅游資源，作為在 鄱陽湖 生態(tài)經(jīng)濟(jì) 區(qū)建設(shè)中的排頭兵，培育旅游龍頭企業(yè)，壯大旅游市場(chǎng)有著重要意義。毋庸置疑，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，溫泉經(jīng)濟(jì)大有可為。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 溫泉旅游作為一種休閑養(yǎng)生、解壓和治療身心疲憊的方式，是一種高級(jí)的享受，符合人們的休閑、養(yǎng)生和度假需求，很自然地它開始受到了越來越多人士的青睞。因此，對(duì)于龍灣溫泉來說，急需豐富溫泉的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。一方面龍灣溫泉度假村開發(fā)前并沒用明確的目標(biāo)市場(chǎng)，幾乎面向所有大眾人群，缺乏正確的市場(chǎng)定位，針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的溫泉產(chǎn)品幾乎沒用，所以在經(jīng)營(yíng)過程中沒有形成自己的穩(wěn)定性優(yōu)勢(shì)客源，突顯不出自身的服務(wù)特色。度假村目前主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括三個(gè)部分：客房、餐飲、溫泉洗浴，近三年經(jīng)營(yíng)情況見表 21。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)更好地發(fā)揮獨(dú)特的溫泉旅游資源優(yōu)勢(shì)等方面有著重要的意義。 二、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 根據(jù)廬山龍灣溫泉度假村 “ 綜合性五星級(jí)度假村 ” 戰(zhàn)略定位，結(jié)合龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，考慮將來一段時(shí)期的發(fā)展需求，綜合多方面因素，重點(diǎn)對(duì)龍灣溫泉度假村整體建設(shè)規(guī)模和檔次進(jìn)行提升，確定項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括三大工程，具體為： 整體風(fēng)格改造提升工程 （ 1）改造山江湖酒店 2408㎡； （ 2）改造三江湖宴會(huì)廳等 1146㎡； （ 3）改造浴花園 4855㎡； （ 4）御花園、御景樓加層，共 1500㎡ ； 園林環(huán)境改造提升工程 （ 1）改造會(huì)議中心 4300㎡； （ 2）擴(kuò)建國(guó)際會(huì)議中心 4500 ㎡； 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 （ 3）新建接待中心 1500㎡； （ 4）改造御家園 3314㎡； （ 5）改造御景樓 1540㎡； （ 6）山江湖宮廷美食坊（擴(kuò)建） 1200㎡； （ 7）改造水療館 806㎡； （ 8）改造會(huì)所樓 1511㎡； （ 9）改造靜心閣等 798㎡； （ 10）改造現(xiàn)有溫泉泡池 45 個(gè)； （ 11）浴花園加層擴(kuò)建 1500㎡； （ 12）龍灣大廈（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） 7300 ㎡） （ 13）新建半立體式停車場(chǎng) 3000㎡； （ 14）園林環(huán)境改造 20xx0㎡； 新建功能延伸項(xiàng)目 （ 1）歐洲美食購物街 1000㎡； （ 2）休閑娛樂館 2200 ㎡； （ 3）改造水上樂園 1500㎡； （ 4）森林浴基地游步道 5000m； （ 5）森林浴基地設(shè)施建設(shè) 5000㎡； （ 6）文化廣場(chǎng)改造 3000㎡。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為江西省九江市星子縣溫泉鎮(zhèn)環(huán)山公路廬山龍灣溫泉度假村 內(nèi)，詳見項(xiàng)目地理位置圖。由于廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 目前九江旅游企業(yè)大多分散經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一，而且局限于小的行政區(qū)劃范圍。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 二、項(xiàng)目提出的理由和過程 在新世紀(jì)新階段，黨中央、國(guó)務(wù)院把擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)確立為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針和基本立足點(diǎn)。 公司現(xiàn)擁有大專以上學(xué)歷員工 100 多 人，專業(yè)技術(shù)人員 150多人，高級(jí)職稱以上員工 10 多人，并連續(xù)三年上繳稅收都超過1800 萬元。作為鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)，九江市在 鄱陽湖 生態(tài)經(jīng)濟(jì) 區(qū)建設(shè)中制定了 “ 進(jìn)一步發(fā)揮通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)，積極發(fā)展商貿(mào) 旅游業(yè) ，建成贛北 區(qū)域中心城市 、現(xiàn)代化港口 旅游城市 、區(qū)域性物流樞紐和長(zhǎng)江沿岸重要工業(yè)基地 ” 的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。 廬山龍灣溫泉度假村項(xiàng)目的實(shí)施， 有效地將溫泉的開發(fā)和廬山特有的自然文化景觀相結(jié)合，有利于豐富旅游產(chǎn)品體系，實(shí)現(xiàn)旅游線路的差異化，提廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山帶泉，相互促進(jìn)的發(fā)展格局，打造廬山獨(dú)特旅游文化。高等級(jí)旅游公路 —— 廬山南大道聯(lián)接 “ 昌九 ” 、 “ 九景 ” 高速公路， 105 國(guó)道貫穿全境，京九鐵路、九江機(jī)場(chǎng) 擦境而過。 資金來源為上市募集資金。溫水堿化度低 ， 每升水中礦物質(zhì)的含量只有 ，并有大量的氟、溴、碘等十多種對(duì)人有益的微量礦物元素。 四、員工狀況 度假村實(shí)行全員勞動(dòng)合同制，員工按照與公司簽訂的勞動(dòng)合同承擔(dān)義務(wù)和享受權(quán)利。從溫泉旅游的季節(jié)性看，度假村每年接待量最高的季節(jié)為每年的第一季度及第四季度，而第二、第三季度接待量較平均，為高峰時(shí)的一半左右， 沒有特別為溫泉淡季開發(fā)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。龍灣溫泉度假村的服務(wù)人員多數(shù)是當(dāng)?shù)鼐用?，普?受 教育程度低，沒有受過正規(guī)的服務(wù)行業(yè)的學(xué)習(xí)與訓(xùn)練。部分地區(qū)依托溫泉旅游資源，已經(jīng)形 成了以休閑、度假為主體的地方支柱產(chǎn)業(yè)，并且在發(fā)展中注重延伸產(chǎn)業(yè)鏈，豐富附屬產(chǎn)品，獲取綜合效益，如廣東御溫泉系列、河北平山溫泉群等。 一、是構(gòu)建鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)，實(shí)現(xiàn)江西綠色崛起的推動(dòng)器 國(guó)務(wù)院 已于 20xx 年 12 月 12 日正式批復(fù)《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》，標(biāo)志著建設(shè)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為 國(guó)家戰(zhàn)略 。 二、是提升廬山旅游的檔次，促進(jìn)我省旅游市場(chǎng)的繁榮的需要 隨著生活條件的改善，國(guó)民旅游的目的已從 “ 觀光 ” 轉(zhuǎn)向 “ 休閑 ” 。 三、是增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的需要 江西旅游一直立志讓江西立足本土資源特色，打造康體養(yǎng)生溫泉、山水觀光溫泉、商務(wù)會(huì)議溫泉、文化體驗(yàn)溫泉、農(nóng)家個(gè)性溫泉、特種時(shí)尚溫泉等。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 第四章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第一節(jié) 旅游市場(chǎng)前景展望 一、旅游市場(chǎng)前景展望綜述 隨著我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)不斷推進(jìn)，旅游業(yè)面臨重大發(fā) 展機(jī)遇：經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，必將對(duì)旅游需求增長(zhǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)性的支撐作用；城鄉(xiāng)居民收入將穩(wěn)定增長(zhǎng)，到 2020 年人均 GDP 將達(dá) 3500美元左右甚至更多，這將進(jìn)入世界旅游界公認(rèn)的旅游業(yè)爆發(fā)性增長(zhǎng)階段；國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方略和加快推動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將為旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造新的機(jī)遇；對(duì)外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大，將為我國(guó)旅游業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)和世界舞臺(tái)更好地發(fā)揮作用，創(chuàng)造更為有利的條件；我國(guó)政通人和，社會(huì)安定，將成為世界上最安全的 旅游目的地 之一；隨著對(duì)現(xiàn)行休假制度的完善和 帶薪休假 制度的落實(shí)，將形成巨大的國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)市場(chǎng)。城鄉(xiāng)居民出游的選擇將更趨多樣， 旅游產(chǎn)品 的供應(yīng)將更加豐富和充裕。隨著大交通網(wǎng)絡(luò)逐步形成，必將會(huì)成為越來越多都市人選擇在雙休日前來旅游的地方。正是基于這種需求的變化， “ 醫(yī)療保健文化 ” 和“ 休閑文化 ” 逐漸成為了現(xiàn)代社會(huì)溫泉旅游的核心主題。 溫泉旅游是以感受溫泉沐浴文化為目的，將原先單一療養(yǎng)的物化享受，提升到符合現(xiàn)代消費(fèi)的文化和精神層面，以健康為主題，達(dá)到養(yǎng)生和休閑效果的時(shí)尚體驗(yàn)旅游，是溫泉與旅游相結(jié)合的產(chǎn)物，是休閑度假旅游的重要組成，是適應(yīng)我國(guó)從觀光旅游為主向觀光與休閑度假旅游并重轉(zhuǎn)化需求的重要旅游產(chǎn)品。政府認(rèn)為：縮短工作時(shí)間，可以減少失業(yè)，政府以較少的財(cái)政支出爭(zhēng)取公眾和個(gè)人的更大支廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 持，使休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展更快。江西山色蔥郁、風(fēng)景秀麗。 二、九江市旅游發(fā)展現(xiàn)狀 九江，以其豐富的旅游資源和優(yōu)越的地理位置而具備發(fā)展旅游業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和良好條件。廬山、長(zhǎng)江、鄱陽湖廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 26 以及潯陽古城共同架構(gòu)成 “ 一山獨(dú)聳，二水合流 ” 的大尺度旅游空間和 “ 山在城邊、城在水邊、水在城中 ” 的獨(dú)特城市風(fēng)貌，蘊(yùn)藏著數(shù)量豐富、品位高雅、特色鮮明的旅游資源，如廬山是我國(guó)首批國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)， 1991 年被評(píng)為中國(guó)旅游勝地 40 佳， 1996年聯(lián)合國(guó)科教文組織批準(zhǔn)為 “ 世界文化景觀 ” ，列入世界遺產(chǎn)名錄。其中，僅有 10%的溫泉開發(fā)成熟，絕大部分處于淺開發(fā)或待開發(fā)的狀態(tài)，發(fā)展?jié)摿薮?。既占世界文化景觀之秀美，又領(lǐng)中國(guó)最大淡水湖之浩淼，集名山、名湖、名瀑、名泉、名人、名鎮(zhèn)、名寺、名觀于一地，旅游 資源得天獨(dú)厚，異常豐富，素以數(shù)量多、種類全、品味高而著稱。自 20xx年以來，星子縣先后獲得 “ 中國(guó)生態(tài)旅游大縣 ” 、 “ 中國(guó)十佳休閑旅游名縣 ” 、 “ 中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜未罂h ” 、 “ 中國(guó) 最具魅力的旅游大縣 ” 和 “ 江西旅游強(qiáng)縣 ” 等稱號(hào)。 一元回歸預(yù)測(cè)模型 本次預(yù)測(cè)中，采用線性模型、一元二次模型進(jìn)行的回歸預(yù)測(cè)圖見下圖。按照 20xx 年旅游人均消費(fèi) ，至 20xx 年，旅游總收入收入可達(dá)到 億元，按照 30~40%左右溫泉旅游，即溫泉旅游客源市場(chǎng)將達(dá)到 ，溫泉旅游經(jīng)濟(jì)竟將達(dá)到 億元。轄區(qū)內(nèi)廬山群峰競(jìng)秀，千米以上高峰達(dá) 17 座，擁有廬山最高峰漢陽廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 峰，海拔 1474 米。 34 平方公里的沙山，綿亙 12 公里的沙灘岸線，頗具塞北風(fēng)光。水上逆贛江 可直航景德鎮(zhèn) 、南昌、贛州，入 長(zhǎng)江 黃金水道抵國(guó)外口岸。 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位準(zhǔn)確 項(xiàng)目依托溫泉資源特色，打造綜合性五星級(jí)溫泉休閑度假村，其主要表現(xiàn)在：綜合性 —— 功能上的綜合性，包括溫泉養(yǎng)生、康體 休閑、水上運(yùn)動(dòng)、商務(wù)會(huì)議、文化體驗(yàn)、生態(tài)美食、特色購物等旅游功能；五星級(jí) —— 硬件設(shè)施、軟件服務(wù)、文化價(jià)值和環(huán)境氛圍等要達(dá)到五星級(jí)度假村的標(biāo)準(zhǔn)；溫泉休閑度假村 —— 形成以溫泉為核心，以休閑、度假為賣點(diǎn)，以高檔度假村 為載體 的精品旅游度假村 ，成為溫泉鎮(zhèn)最具吸引力的精品項(xiàng)目。 三、機(jī)遇 溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的興起 隨著人們生活水平的提高， 21 世紀(jì)是一個(gè)人類共同追求健康的世紀(jì)。昌九城際鐵路開通，將有效改善項(xiàng)目的外部交通條件。地點(diǎn)緊靠昌九高速公路和京九鐵路，直通環(huán)廬山公路，距離南昌飛機(jī)場(chǎng) 約 1小時(shí)車程，交通極為便捷。后歷設(shè)南康軍、南康路、南康府，轄星子、都昌、建昌、安義 諸縣，府、軍均治于星子。 水文條件 星子縣的水系分兩大塊 , 一是廬山山南及中部丘陵的澗、港水流 , 二是鄱陽湖過境水流。全縣土地總面積中，耕地 公頃，占土地總面積的 %；園地 公頃，占%； 林地 公頃，占 %；牧草地 公頃，占 %；居。其中集水面積在 10 平方公里以上的河港有 : 橫塘港、長(zhǎng)虹港、流澌港、長(zhǎng)壟港、壟中港、錢湖港、秀峰港、花橋港、陳家港、虎口沖港。建國(guó)后屬九江市。星子縣：據(jù)《今縣釋名》： “ 境內(nèi)有落星石，《縣志》，今名德星石，五代楊吳因置星子鎮(zhèn)。旅游者對(duì)旅游產(chǎn)品有了更大的選擇余地，要求旅游產(chǎn)品有更豐富的內(nèi)涵，更大的魅力，更高的標(biāo)準(zhǔn)，以激發(fā)出游力。 溫泉 可以增加全身血液循環(huán)促進(jìn)新陳代謝，一種靜態(tài)的自然運(yùn)動(dòng)，而且因?yàn)楦×Φ淖饔?，人的肢廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 38 體和器官處于最小的負(fù)荷之下，溫泉水的維護(hù)中安全是絕對(duì)有保障的對(duì)休閑與運(yùn)動(dòng)的人和處在亞健康狀態(tài) ” 下的人們來說，靜態(tài)的健康運(yùn)動(dòng)無疑是非常適合的。 二、劣勢(shì) 旅游接待能力弱 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 龍灣溫泉度假村占地面積偏小，受到容積率的限制，日最大游客接待量?jī)H為 3000 人，這在一定程度上造成增加營(yíng)業(yè)面積和提升綜合性功能的困難，制約了度假村的進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。高等級(jí)旅游公路 —— 廬山南大道聯(lián)接 “ 昌九 ” 、 “ 九景 ” 高速公路， 105 國(guó)道貫穿全境，京九鐵路、 九江機(jī)場(chǎng) 擦境而過。 人文景觀優(yōu)勢(shì) 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 “ 采菊東籬下，悠然見南山 ” 。中部玉京山、東牯山、華林山、黃龍山、沙山等，綿延數(shù)十公里，蘊(yùn)藏豐富的非金屬礦產(chǎn)資源，主要有花崗石、青石、鉀長(zhǎng)石、石灰石、高嶺土等，其中花崗石儲(chǔ)量達(dá) 15 億 m3，青石儲(chǔ)量達(dá) m3。隨著提質(zhì)和擴(kuò)容計(jì)劃的實(shí)施，日接待容量將增加了4000 人，通過產(chǎn)品的豐富和參與性項(xiàng)目的增加，全天候營(yíng)業(yè) 環(huán)境提升，年?duì)I業(yè)天數(shù)可增加到 350 天左右，游客接待量將迅速增加，預(yù)計(jì)三年內(nèi)年接待量將達(dá)到 60萬人次，再過三年將達(dá)到 100萬人次。它一般適用于時(shí)間序列長(zhǎng)期趨勢(shì)變動(dòng)和水平變動(dòng)事物的預(yù)測(cè)。到明年，還將有 1家白金五星級(jí)、 1家五星級(jí)和 3家四星級(jí)賓館已對(duì)外試營(yíng)業(yè)。全縣景