【正文】 3住宅供需比 1 . 8 1 . 4 1 . 3 1 . 1 0 . 6 0 . 7 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx （注： 00 年 — 05 年數(shù)據(jù)以統(tǒng)計(jì)年鑒為主、 06 年統(tǒng)計(jì)年鑒未出） 自 20xx 年以來濟(jì)南市的住宅竣工面積和銷售面積在不斷的增長，說明市場需求在不斷的增加。將住宅竣工面積和銷售面積對比來看，供需比呈現(xiàn)降低的趨勢，供需逐漸平衡，根據(jù)供需平衡理論，供需比不斷下降，意味著需求在不斷增加，未來將有較大的供應(yīng)，自20xx 年濟(jì)南市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。如此發(fā)展趨勢，對于未來的房地產(chǎn)開發(fā)提高了信心。 ? 宏觀經(jīng) 濟(jì)綜述 通過上面的分析，濟(jì)南市及項(xiàng)目所在區(qū)域的大勢已經(jīng)基本上比較清楚。宏觀的經(jīng)濟(jì)，不管是濟(jì)南市的歷史文化與人文素質(zhì)、城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)狀況與政策導(dǎo)向、房地產(chǎn)發(fā)展與政策影響等，都昭示著濟(jì)南的房地產(chǎn)市場前景廣闊。殘酷的一面是在檢驗(yàn)開發(fā)商土地儲備、資金周轉(zhuǎn)、項(xiàng)目操盤的綜合實(shí)力，利好的一面是新時(shí)期的機(jī)遇，此種形式之下，對于項(xiàng)目的可行性，需要開發(fā)商避免并且戰(zhàn)勝一切不利因素，充分利用和發(fā)揮宏觀經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢，利用開發(fā)商的專業(yè)知識，打造品牌項(xiàng)目、品牌企業(yè)。 另外根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的分析提出以下意見： 除了提高項(xiàng)目本身質(zhì)量配套 外，還應(yīng)該注意自己的品牌形象，突出企業(yè)的品牌。以高質(zhì)量的品牌產(chǎn)品帶動周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地產(chǎn)建設(shè)。成為濟(jì)南市西北部區(qū)域真正意義上的標(biāo)桿項(xiàng)目 。 第二章 濟(jì)南市住宅市場分析 住宅總體供應(yīng)分析 濟(jì)南歷年住宅施工面積變化圖0100200300400500600700800 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%面積（萬平米） 4 5 7 . 3 5 9 5 . 2 5 9 3 . 7 3 6 7 2 . 7 7 1 3 . 0 1 7 3 7 . 4 4增長率 5 1 . 8 0 % 3 0 . 1 6 % 0 . 2 5 % 1 3 . 3 0 % 5 . 9 9 % 3 . 4 3 %20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局 濟(jì)南歷年住宅竣工面積變化圖050100150200250300 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%面積（萬平米） 2 1 1 . 2 1 6 3 . 3 5 2 4 1 . 6 2 5 4 . 1 8 2 4 6 . 3 2 0 0 . 2 9增長率 6 6 . 4 0 % 2 2 . 6 6 % 4 7 . 9 0 % 5 . 2 % 3 . 1 % 1 8 . 7 %20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 （注： 06 年數(shù)據(jù)未公示） 伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，濟(jì)南市住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，由 20xx年的 萬平米增長到 20xx 年的 萬平米，濟(jì)南住宅施工面積增幅雖有起起落落，但其總量保持了持續(xù)增長的趨勢。濟(jì)南住宅竣工面積也在此期間出 現(xiàn)了兩次較大的起落。其中一次是 20xx 年，受政府宏觀調(diào)控的影響，各開發(fā)商放慢了住宅開發(fā)的進(jìn)度， 20xx 年濟(jì)南的住宅峻工面積為 萬平米，相比于 20xx 年下降 %。而這也預(yù)示著一個(gè)較大的市場供應(yīng)即將到來。 ? 需求分析 歷年商品住宅銷售走勢圖0501001502002500300060009000120xx1500018000成交面積（萬平方米） 成交套數(shù)成交面積（萬平方米） 3 7 . 8 7 5 1 . 5 5 8 1 . 8 1 1 0 9 . 5 4 1 7 5 . 8 9 2 0 4 . 1 4 1 9 1 . 3 3成交套數(shù) 1460 3066 5490 8886 13069 15165 1411120xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年 20xx 年，濟(jì)南商品住宅銷售呈快速上升趨勢。 20xx 年濟(jì)南一手商品住宅成交面積達(dá) 萬平米，基本與 20xx 年商品住宅的成交面積保持持平。 房地產(chǎn)供求分區(qū)分析 ? 區(qū)域劃分依據(jù)及界線 根據(jù)濟(jì)南市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合樓盤的集中區(qū)域和集中程度，對濟(jì)南市的樓盤區(qū)域進(jìn)行 劃分： —— 東部：西起歷山路，東到高新區(qū)；北起膠濟(jì)鐵路，南至漿水泉 —— 南部：北起經(jīng)十路，南到二環(huán)南路；西起建設(shè)路，郎茂山路，北至二環(huán)東路 —— 西部：東起大緯二路、建設(shè)路，西到西部新城；北起膠濟(jì)鐵路，南至二環(huán)南路 —— 北部：南起膠濟(jì)鐵路、濟(jì)齊路，北到繞城高速；西起二環(huán)西路，東至大辛河。 —— 中部：東西南北區(qū)域圍合部分為中部區(qū)域。 住宅區(qū)域成熟度（見附表一） 在售項(xiàng)目供應(yīng)量分區(qū)比較 各區(qū)域住宅供應(yīng)量對比圖0102030405060東部 南部 西部 北部供應(yīng)量（萬平米） （以下分析將采取各項(xiàng)目在售面積、未推出部分不計(jì)在內(nèi)） 對在售樓盤現(xiàn)推出部分建筑面積的分區(qū)比較，可以反映出各個(gè)區(qū)域住宅的供應(yīng)量 。從圖表分析可以看出： 南部現(xiàn)在售面積為 萬平米，供應(yīng)量最大。主要因?yàn)槟喜坎糠謽潜P推售速度較快，如魯能領(lǐng)秀城這一大盤自 20xx 年 11 月開始銷售以來，至 20xx 年 4 月份已推出 28 萬平米左右，現(xiàn)在售面積約為 8萬平米。 其次為東部區(qū)域，該區(qū)域在售住宅面積達(dá) 萬平米。東部區(qū)域新盤較多，樓盤規(guī)模較大，如名士豪庭、中潤世紀(jì)廣場等，從而使東部成為濟(jì)南住宅市場的熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域。 再次為北部區(qū)域，該區(qū)域在售住宅面積達(dá) 39 萬平米。北部中、大盤較快的推售進(jìn)程使北部的供應(yīng)面積增加，重汽翡翠郡于 20xx 年12 月份開盤以來推 出 萬平米的住宅面積進(jìn)行銷售；鑫苑集團(tuán)在進(jìn)入濟(jì)南市場短短一年的時(shí)間在北部區(qū)域開發(fā)了兩個(gè)住宅項(xiàng)目，這使北部的住宅供應(yīng)迅速增加。 供應(yīng)量最小的區(qū)域?yàn)槲鞑繀^(qū)域，西部區(qū)域雖有較多大規(guī)模的樓盤，但這些項(xiàng)目的推售速度較慢，且西部大量的潛在項(xiàng)目現(xiàn)未上市，不能及時(shí)形成市場的有效供應(yīng)。 中部區(qū)域供應(yīng)量小，此區(qū)域作為濟(jì)南市的城市中心，集中了整個(gè)大量的商業(yè)、辦公樓盤等，可以利用的土地較少，只有部分舊城改造的土地可以作為開發(fā)用地。 綠化率分區(qū)比較 各區(qū)域樓盤綠化率對比圖38%39%40%41%42%東部 西部 南部 北部綠化率 從圖表中可以看出，濟(jì)南各區(qū)域的綠化率都較高，都在 40%左右，提高綠化率已經(jīng) 成為開發(fā)商提高樓盤品質(zhì)的重要手段之一。 西部區(qū)域和北部區(qū)域由于歷史原因，北部區(qū)域在生活配套、交通條件等方面相對不占競爭優(yōu)勢，這些劣勢在短期內(nèi)不能改善，該區(qū)域住宅多采用提高綠化率這一捷徑以達(dá)到提高樓盤品質(zhì)，從而提高銷售價(jià)格，西部和北部區(qū)域樓盤綠化率分別達(dá)到 %和 %； 南部區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，該區(qū)域綠化主要依靠周邊山體，因此綠化率達(dá) %，區(qū)域內(nèi)有的樓盤的綠化率達(dá) 45%，從而抬高了整個(gè)板塊的綠化率； 東部區(qū)域樓盤綠化率達(dá) %，該區(qū)域自 20xx 年開始，區(qū)域住宅均價(jià)超過南部達(dá)到各區(qū)域最高值。但就區(qū) 域景觀資源方面東部不及南部，所以東部樓盤需提高社區(qū)的綠化率以提升樓盤的性價(jià)比。 容積率、建筑形態(tài)分區(qū)比較 區(qū)域特征 容積率 建筑類型 中部 小高層、高層為主 東部 以高層、小高層為主 南部 多層、小高層為主 西部 均 小高層，多層為主 北部 以多層、小高層為主 兼有高層 0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0東部 西部 南部 北部容積率 容積率反映的是一個(gè)區(qū)域的土地稀缺性和用地強(qiáng)度的大小，區(qū)域容積率的大小與區(qū)域內(nèi)的主力建筑類型成正比。濟(jì)南市容積率最高的區(qū)域?yàn)闁|部區(qū)域，最低的為南部。 隨 著城市功能的外溢，東部區(qū)域的土地成本越來越高，為保證住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤，只能用增加容積率的方式。和平路板塊、漿水泉板塊及高新區(qū)板塊的在售及新增項(xiàng)目多以小高層、高層為主，該區(qū)域住宅容積率為 。 南部自然環(huán)境好，是別墅、花園洋房等低密度住宅的聚集區(qū)，在舜耕路板塊就有熙園、國華東方美郡等別墅項(xiàng)目；位于二環(huán)南路的建筑面積 324 萬平米、容積率僅為 的魯能領(lǐng)秀城更是迅速拉低了區(qū)域的平均容積率，該區(qū)域的容積率為 ； 西部和北部區(qū)域的容積率一般在 —— 之間，這一容積率決定了此類區(qū)域樓體類型主要以都 多層和小高層為主。 戶型分區(qū)比較 區(qū)域特征 主力戶型 熱銷戶型 中部 三室 120160 ㎡ 二室、三室 100—140 ㎡ 東部 三室 120150 ㎡ 二室、三室 85130 ㎡ 南部 兩室 90110 ㎡、三室 120160 ㎡ 三室 100140 ㎡ 西部 兩室、三室 100120 ㎡ 兩室、三室 80120 ㎡ 北部 兩室、三室 90140 ㎡ 二室和三室 80 ㎡ —110 ㎡ 目前濟(jì)南市的家庭結(jié)構(gòu)多為 3 口之家，對二室和三室的需求量最大。根據(jù)山東住宅數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示濟(jì)南住宅市場以兩室、三室為主，一室、四室也各占 一定市場份額。從市場整體情況來看， 3 居室占到總量的 45%， 2 室和 4 室分別占總量的 25%和 20%。從各區(qū)域戶型供應(yīng)特征看，中部、東部及南部戶型設(shè)計(jì)較大，三室占絕對主力且面積較大，集中在120160 平米之間。西部、北部的兩室比例相對較大，戶型設(shè)計(jì)較為緊湊，面積集中在 80120平米之間。 市場對兩室、三室的需求量最大，所以濟(jì)南住宅市場的熱銷戶型多為處在 90～ 130 平方米之間的三居室和二居室。 住宅市場價(jià)格走勢 3000350040004500500055002006. 12006. 22006. 32006. 42006. 52006. 62006. 72006. 82006. 92006. 12006. 112006. 122007. 12007. 22007. 32004整體價(jià)格 東部 西部 北部 南部 注： 樣本樓盤的價(jià)格僅為市場調(diào)研所得對外報(bào)價(jià)，各區(qū)域均價(jià)是根據(jù)建筑面積加權(quán)所得； 樣本選擇 的原則是市區(qū)范圍內(nèi)，證件齊全、具備一定影響力，并且規(guī)模在 2 萬平方米以上，銷售率在 80%以下的樓盤，且同一樓盤開發(fā)時(shí)序不同按新樣本錄入，對于銷售末期的樓盤會進(jìn)行剔除，對于新增的樓盤也會及時(shí)加入。樣本樓盤如下：志成金色港灣、普利利源花園、重汽翡翠郡、天建天和園、金色陽光花園、巴黎花園、融基湖光山色、萊茵小鎮(zhèn)小高層、大舜天成自由城、錦繡泉城、福潤康城、泉景天沅、白金翰宮、魯能領(lǐng)秀城、世紀(jì)佳園、京魯山莊、外海蝶泉山莊、外海現(xiàn)代中央花園、陽光 100、中潤世紀(jì)廣場、嘉馨現(xiàn)代逸居、三箭如意苑、鑫苑城市之家、中天匯麗華城、海右重華、黃金時(shí)代、盛世花城、泉城花園、碧水尚景。 濟(jì)南各個(gè)區(qū)域的房價(jià)一直保持著較好的上升趨勢。從 20xx 年 1 月至 20xx 年 4 月份濟(jì)南住宅整體均價(jià)由 4154 元 /平米漲至 4636 元 /平米，幅漲達(dá) %。 從各區(qū)域住宅價(jià)格來看，東部的住宅價(jià)格最高，其價(jià)格走勢線位于最上端；其次是南部區(qū)域的價(jià)格，排在第三位的是西部區(qū)域的價(jià)格，位于價(jià)格走勢線最低端的是北部區(qū)域，但北部價(jià)格曲線線已逐漸呈現(xiàn)與西部價(jià)格曲線相交的趨勢； 各區(qū)域價(jià)格漲幅 從 20xx 年 1 月至 20xx 年 4 月，美聯(lián)所監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示北部的房價(jià)上升了 %； 東部漲幅為 %；南部漲幅為 %；西部漲幅為 %。 各區(qū)域的漲幅北部居首，隨著濟(jì)濼路的改造完成、經(jīng)一路的全線通車、緯六路高架橋的全線開通和北園大街快速通道系統(tǒng)的建設(shè)，使北部的發(fā)展帶來了更大的潛力，重汽翡翠郡、鑫苑碧水尚景等樓盤的高價(jià)入市迅速拉升了區(qū)域價(jià)格；另北部均價(jià)的起點(diǎn)低，相對于其他區(qū)域，價(jià)格上漲空間要大一些，因此數(shù)據(jù)顯示北部的漲幅最高。 東部的房價(jià)漲幅排在第二位，從 06 年 1 月至 20xx 年 4 月上漲了 %。東部是濟(jì)南發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域。發(fā)達(dá)的交通、強(qiáng)有力的市政配套支持、優(yōu)美的自然環(huán)境 使東部的住宅市場飛速發(fā)展，另有充裕土地供應(yīng)的東部成為開發(fā)商的必爭之地，中潤世紀(jì)廣場、名士豪庭、歷山名郡等高品質(zhì)、高價(jià)樓盤的上市，這些開發(fā)商將給濟(jì)南帶來了眾多高品質(zhì)樓盤。東部成為濟(jì)南高收入階層的主要選擇區(qū)域。 南部房價(jià)上漲幅度居于第三位，為 %，漲幅較小。究其原因可歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：南部雖有魯能領(lǐng)秀城、蝶泉山莊等大規(guī)模新增供應(yīng)，但這些樓盤位于南外環(huán)沿線，價(jià)格相對較低，新盤對區(qū)域價(jià)格的拉動作用不明顯；另外南部基本上都是高檔樓盤，其價(jià)格的定位本來就很高，價(jià)格上升的空間相對較小；但隨著舜耕板塊高檔樓盤的上市會 拉動該區(qū)域價(jià)格的上漲。 監(jiān)測時(shí)間內(nèi)西部區(qū)域的價(jià)格上漲幅度最小，為 %。一是因?yàn)樵搮^(qū)域在售中高檔樓盤開發(fā)速度較慢，如新世界陽