【正文】 害。 華潤(rùn) 420，一個(gè)共榮共贏區(qū)域的價(jià)值締造者 進(jìn)化與融合是生命生存、提升的永恒命題 結(jié)論 2 后大盤(pán)時(shí)代，創(chuàng)新的價(jià)值體系 對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃 、 科學(xué)控制 、 科學(xué)治理 、 科學(xué)利用 ， 從而 實(shí)現(xiàn)土地資源的最佳配置和最大價(jià)值 ， 最大限度地實(shí)現(xiàn)了土地資源的價(jià)值和效用 。 從同質(zhì)化中尋找出路 結(jié)論 3 后大盤(pán)時(shí)代的推廣原則 對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃 、 科學(xué)控制 、 科學(xué)治理 、 科學(xué)利用 ， 從而 實(shí)現(xiàn)土地資源的最佳配置和最大價(jià)值 ， 最大限度地實(shí)現(xiàn)了土地資源的價(jià)值和效用 。后大盤(pán)時(shí)代的來(lái)臨同時(shí)也宣告了房地產(chǎn)不等于新住宅運(yùn)動(dòng) ， 它將在更廣闊的戰(zhàn)略背景下 ， 將城市運(yùn)營(yíng) 、 區(qū)域運(yùn)營(yíng)與泛地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合推向一個(gè)全新的境界 。 在城市居民收入日增的情況下 ， 房地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延都將得到極大的拓展 ， 房地產(chǎn)可以與旅游 、 休閑 、教育 、 體育 、 會(huì)展 、 健康 、 工業(yè) 、 高科技等眾多產(chǎn)業(yè)廣泛嫁接 ，從而給城市經(jīng)營(yíng)者及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了很大的發(fā)展空間 。 一言以蔽之 ， 地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不再是單個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) ， 也不僅僅是產(chǎn)品和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng) ， 而是 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng) ， 是企業(yè)整合資源能力的競(jìng)爭(zhēng) 。 結(jié)論 4 后大盤(pán)時(shí)代的整合功能 提綱挈領(lǐng) 解構(gòu)，從表象到應(yīng)用 第二部分 解構(gòu) 420 一、對(duì) 420項(xiàng)目的總體認(rèn)識(shí) 這里是我的心臟，但到處是我的精神！ —— 法國(guó) 伏爾泰 華潤(rùn) 420項(xiàng)目是一個(gè)兼具集聚性和擴(kuò)散性的城市綜合體，他將在一定程度上具有城市心臟的作用，包容萬(wàn)象，又影響著城市的每一個(gè)角落！ 多樣性是城市的天性！ —— 美國(guó) 雅各布斯 華潤(rùn) 420項(xiàng)目同樣是一個(gè)多元化、多功能的生活空間，不同的人都將在這里找到自己的生活屬性，并融入到大社區(qū)的生活氛圍里，影響并被影響著！ 二、解構(gòu) 420 工業(yè)遺產(chǎn) ——記住一個(gè)時(shí)代 “工業(yè)遺產(chǎn)”與“工業(yè)”無(wú)關(guān)。 全世界的大煙囪都是相似的，但各民族建筑大煙囪的歷史、心態(tài)、其中的故事卻各有不同。 工業(yè)遺產(chǎn)中只有那些能在其中看出中國(guó)人的奮斗、看出中國(guó)人的文化和智慧、尤其是能標(biāo)志著歷史過(guò)程的階段性轉(zhuǎn)變的，才是值得留存的。 對(duì)于華潤(rùn) 420項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其對(duì)工業(yè)元素的保留和應(yīng)用也同樣應(yīng)該持相同的態(tài)度，曾經(jīng)記載著成都一段歷史的大煙囪已經(jīng)拆除了，但是４２０的某些元素仍能喚起人們內(nèi)心的認(rèn)同，將他們作為遺產(chǎn)、作為風(fēng)景保留將是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 比如：一小段鐵軌、一座開(kāi)放型的圖書(shū)館、一幅工業(yè)文明的浮雕文化墻、以及 ?? 觀點(diǎn) 1 選擇性的保留，是對(duì)歷史的尊重 17000株原生樹(shù)木 華潤(rùn) 420 ——從繼承到創(chuàng)新 420本身的文化特征就具有特定的傳承價(jià)值，甚至可以稱(chēng)為城市的某種符號(hào)。但是隨著時(shí)代的發(fā)展，城市化的進(jìn)程，新的城市符號(hào)勢(shì)必替代 420舊有的含義。 在保留和繼承的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造新的符號(hào)，我們的城市才能既厚重又充滿(mǎn)活力。 商業(yè)中心 —— 18萬(wàn)平米的城市級(jí)配套 在白天 辦公室和商店 的使用會(huì)為這項(xiàng)目來(lái)生氣 酒店和商場(chǎng) 吸引從遠(yuǎn)而來(lái)的訪(fǎng)客 湖畔酒店 —— 城市地標(biāo)的代表元素 日與夜活動(dòng)沿著公眾的大道發(fā)生 綜合功能的提供和使用途帶來(lái)活力 公園住宅 —— 梯級(jí)建筑的完美視野 建筑高度往公園逐漸降低讓所有區(qū)域同時(shí)有開(kāi)闊的視野 人行步道提供和連結(jié)休閑娛樂(lè)與小區(qū)設(shè)施 小區(qū)道路 —— 人性化的步行街區(qū)理念 從林蔭的住宅街道產(chǎn)生獨(dú)特的認(rèn)同 多樣化的尺度與小區(qū)增加了價(jià)值感 住宅庭院 —— 開(kāi)放的私享空間 隱密又寧?kù)o的游泳池、花園和兒童游樂(lè)場(chǎng) 小型的公眾綠洲 實(shí)際上，華潤(rùn) 420項(xiàng)目已經(jīng)不再是單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是依托于城市經(jīng)營(yíng)模式下誕生的一種新的城市發(fā)展理念。 圍繞以經(jīng)營(yíng)城市促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一主題，把城市經(jīng)營(yíng)理念融入到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，論述了一種新的城市經(jīng)營(yíng)模式 ———城市經(jīng)營(yíng)“產(chǎn)品”模式。 通過(guò)對(duì)城市經(jīng)營(yíng)“產(chǎn)品”模式的內(nèi)涵、結(jié)構(gòu)及其應(yīng)具備的條件的探討，系統(tǒng)地論述了城市經(jīng)營(yíng)“產(chǎn)品”模式的構(gòu)架。 觀點(diǎn)２ 依托于城市運(yùn)營(yíng)的理念 觀點(diǎn)３ 工業(yè)元素與居住文明共存 華潤(rùn) 420 除了對(duì)原有實(shí)物的進(jìn)行了選擇性的保留，同時(shí)對(duì)地域文脈的傳承也起到了積極的作用。 舊的 420廠區(qū)密集的植被加上富有歷史感的紅磚建筑，形成了非常好的區(qū)域氛圍，通過(guò)建筑與景觀的融合，通過(guò)社區(qū)文化生活的開(kāi)展，這種生動(dòng)的氛圍被融入到了今后社區(qū)的生活之中。 具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)，不僅僅關(guān)注一個(gè)城市的“地段”，而更需具備的是“閱讀城市”的戰(zhàn)略眼光，從城市價(jià)值體系中發(fā)現(xiàn)新機(jī)遇，在“閱讀”與評(píng)估中，發(fā)現(xiàn)別人未發(fā)現(xiàn)的城市元素核變的機(jī)遇與挑戰(zhàn) ,進(jìn)而深度挖掘城市多種元素組合發(fā)展的潛力。 城市的集聚效應(yīng) —— 不是一個(gè)簡(jiǎn)單的“造城”概念，而是一次嶄新的城市運(yùn)動(dòng)，它集約了政府、開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)和置業(yè)者，不僅改變了我們的置業(yè)觀，更重要的是創(chuàng)造了一個(gè)全新的生活價(jià)值體系。 觀點(diǎn)４ 聚集與發(fā)散的雙重作用 華潤(rùn) 420，全新的價(jià)值體系 第三部分 從集聚到反哺 —— 城市組團(tuán)的價(jià)值體系 華潤(rùn) 420項(xiàng)目作為 城市組團(tuán) 的一分子，注重的是對(duì)區(qū)域價(jià)值的重整。 項(xiàng)目的多功能化可以通過(guò)區(qū)域的輻射與起到“反哺”作用，力圖在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的過(guò)程中，換取區(qū)域相對(duì)的空間平衡、相對(duì)的財(cái)富平衡、相對(duì)的社會(huì)平衡，縮短區(qū)域與其他城市組團(tuán)的差距，從而為實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展提供出全新的動(dòng)力。 從集聚到反哺 —— 城市組團(tuán)的價(jià)值體系 組團(tuán)式城市群是在城市區(qū)域性集聚的基礎(chǔ)上 ， 更加強(qiáng)調(diào)城市功能的個(gè)性?xún)r(jià)值 。 這一概念更加注重組團(tuán)內(nèi)的整體功能與組團(tuán)所處的區(qū)域的功能整合 。 也就是說(shuō)，我們將華潤(rùn) 420作為城市的一個(gè)功能性組團(tuán) ，更強(qiáng)調(diào)與片區(qū)、與城市的立體性的功能匹配，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在資本作用下的產(chǎn)業(yè)化運(yùn)動(dòng)。 從集聚到反哺 —— 城市組團(tuán)的價(jià)值體系 它 以集聚為先導(dǎo) ， 以擴(kuò)散為目標(biāo) ， 建立的是一個(gè) “ 結(jié)構(gòu)有序 、功能互補(bǔ) 、 整體優(yōu)化 、 共建共享 ” 的等級(jí)鑲嵌體系 ， 進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了 “ 從區(qū)域財(cái)富空間分布的不均衡 （ 集聚效應(yīng) ） 到區(qū)域財(cái)富空間分布的相對(duì)均衡 （ 擴(kuò)散效應(yīng) ） ” 。 它 ， ， “ 結(jié)構(gòu)有序 、功能互補(bǔ) 、 整體優(yōu)化 、 共建共享 ” 的等級(jí)鑲嵌體系 ， 進(jìn)而實(shí)“ 從區(qū)域財(cái)富空間分布的不均衡 （ ）空間分布的相對(duì)均衡 （ 擴(kuò)散效應(yīng) ） ” 。STP客戶(hù)分析模式 第四部分 S（ segmentationg）客戶(hù)細(xì)分 T（ targeting）選擇目標(biāo)客戶(hù) P（ positioning）客戶(hù)定位 客戶(hù)細(xì)分的三種標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品細(xì)分： 420項(xiàng)目是一個(gè)綜合性的項(xiàng)目 ， 它包含了電梯公寓 、 花園洋房、 聯(lián)排別墅等多種產(chǎn)品形式 ， 從而也決定了它的客戶(hù)是多元化的 ， 而電梯公寓作為主打產(chǎn)品 ， 也同時(shí)決定了主力客戶(hù)還是大眾性的消費(fèi)者 。 價(jià)格細(xì)分： 420項(xiàng)目主打產(chǎn)品的均價(jià)將肯定在 4000－ 4500元 /平米之間，這是城區(qū)的普遍價(jià)格，也決定了本項(xiàng)目的客戶(hù)集中在中等偏上的群體。 生活細(xì)分： 城東已經(jīng)成為 “ 中產(chǎn)階層居住區(qū) ” 的代名詞 ， 加上本項(xiàng)目前期的巨大關(guān)注性 ， 420廠的老城東情結(jié) ， 都將對(duì)城東客戶(hù)尤其是原 420廠職工及其后代有巨大的吸引力 ， 在實(shí)地調(diào)查中 ， 也經(jīng)常有 “ 非城東不住” 的言論 。 確定我們的目標(biāo)客戶(hù) 作為一個(gè)定位于城市級(jí)生活社區(qū)的項(xiàng)目， 420面對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)是非常廣泛的，只要能 接受 這個(gè) 價(jià)格 的人都是我們的目標(biāo)消費(fèi)者，他們的共同身份特征也許就是“ 泛中產(chǎn)階層 ” 。 泛客戶(hù)定位 做為中國(guó)三大最適宜居住的城市和西南最繁華的都市 ，成都的居家環(huán)境一直受到外地人的青睞 ， 每年 50％ 左右的房子被外地人買(mǎi)走就是明證 。 就目前而言，占外地人主力的 西藏、新疆、攀枝