【正文】 害。 華潤 420，一個共榮共贏區(qū)域的價值締造者 進化與融合是生命生存、提升的永恒命題 結(jié)論 2 后大盤時代，創(chuàng)新的價值體系 對土地進行科學(xué)規(guī)劃 、 科學(xué)控制 、 科學(xué)治理 、 科學(xué)利用 ， 從而 實現(xiàn)土地資源的最佳配置和最大價值 ， 最大限度地實現(xiàn)了土地資源的價值和效用 。 從同質(zhì)化中尋找出路 結(jié)論 3 后大盤時代的推廣原則 對土地進行科學(xué)規(guī)劃 、 科學(xué)控制 、 科學(xué)治理 、 科學(xué)利用 ， 從而 實現(xiàn)土地資源的最佳配置和最大價值 ， 最大限度地實現(xiàn)了土地資源的價值和效用 。后大盤時代的來臨同時也宣告了房地產(chǎn)不等于新住宅運動 ， 它將在更廣闊的戰(zhàn)略背景下 ， 將城市運營 、 區(qū)域運營與泛地產(chǎn)的有機結(jié)合推向一個全新的境界 。 在城市居民收入日增的情況下 ， 房地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延都將得到極大的拓展 ， 房地產(chǎn)可以與旅游 、 休閑 、教育 、 體育 、 會展 、 健康 、 工業(yè) 、 高科技等眾多產(chǎn)業(yè)廣泛嫁接 ，從而給城市經(jīng)營者及地產(chǎn)開發(fā)商提供了很大的發(fā)展空間 。 一言以蔽之 ， 地產(chǎn)企業(yè)競爭已經(jīng)不再是單個項目的競爭 ， 也不僅僅是產(chǎn)品和服務(wù)的競爭 ， 而是 企業(yè)的競爭 ， 是企業(yè)整合資源能力的競爭 。 結(jié)論 4 后大盤時代的整合功能 提綱挈領(lǐng) 解構(gòu)，從表象到應(yīng)用 第二部分 解構(gòu) 420 一、對 420項目的總體認(rèn)識 這里是我的心臟，但到處是我的精神！ —— 法國 伏爾泰 華潤 420項目是一個兼具集聚性和擴散性的城市綜合體，他將在一定程度上具有城市心臟的作用，包容萬象，又影響著城市的每一個角落！ 多樣性是城市的天性！ —— 美國 雅各布斯 華潤 420項目同樣是一個多元化、多功能的生活空間，不同的人都將在這里找到自己的生活屬性，并融入到大社區(qū)的生活氛圍里，影響并被影響著！ 二、解構(gòu) 420 工業(yè)遺產(chǎn) ——記住一個時代 “工業(yè)遺產(chǎn)”與“工業(yè)”無關(guān)。 全世界的大煙囪都是相似的，但各民族建筑大煙囪的歷史、心態(tài)、其中的故事卻各有不同。 工業(yè)遺產(chǎn)中只有那些能在其中看出中國人的奮斗、看出中國人的文化和智慧、尤其是能標(biāo)志著歷史過程的階段性轉(zhuǎn)變的，才是值得留存的。 對于華潤 420項目來說，其對工業(yè)元素的保留和應(yīng)用也同樣應(yīng)該持相同的態(tài)度，曾經(jīng)記載著成都一段歷史的大煙囪已經(jīng)拆除了，但是４２０的某些元素仍能喚起人們內(nèi)心的認(rèn)同，將他們作為遺產(chǎn)、作為風(fēng)景保留將是本項目的一大亮點。 比如：一小段鐵軌、一座開放型的圖書館、一幅工業(yè)文明的浮雕文化墻、以及 ?? 觀點 1 選擇性的保留，是對歷史的尊重 17000株原生樹木 華潤 420 ——從繼承到創(chuàng)新 420本身的文化特征就具有特定的傳承價值，甚至可以稱為城市的某種符號。但是隨著時代的發(fā)展，城市化的進程，新的城市符號勢必替代 420舊有的含義。 在保留和繼承的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造新的符號，我們的城市才能既厚重又充滿活力。 商業(yè)中心 —— 18萬平米的城市級配套 在白天 辦公室和商店 的使用會為這項目來生氣 酒店和商場 吸引從遠(yuǎn)而來的訪客 湖畔酒店 —— 城市地標(biāo)的代表元素 日與夜活動沿著公眾的大道發(fā)生 綜合功能的提供和使用途帶來活力 公園住宅 —— 梯級建筑的完美視野 建筑高度往公園逐漸降低讓所有區(qū)域同時有開闊的視野 人行步道提供和連結(jié)休閑娛樂與小區(qū)設(shè)施 小區(qū)道路 —— 人性化的步行街區(qū)理念 從林蔭的住宅街道產(chǎn)生獨特的認(rèn)同 多樣化的尺度與小區(qū)增加了價值感 住宅庭院 —— 開放的私享空間 隱密又寧靜的游泳池、花園和兒童游樂場 小型的公眾綠洲 實際上，華潤 420項目已經(jīng)不再是單純的房地產(chǎn)項目，而是依托于城市經(jīng)營模式下誕生的一種新的城市發(fā)展理念。 圍繞以經(jīng)營城市促進城市經(jīng)濟發(fā)展這一主題，把城市經(jīng)營理念融入到城市經(jīng)濟發(fā)展中，論述了一種新的城市經(jīng)營模式 ———城市經(jīng)營“產(chǎn)品”模式。 通過對城市經(jīng)營“產(chǎn)品”模式的內(nèi)涵、結(jié)構(gòu)及其應(yīng)具備的條件的探討，系統(tǒng)地論述了城市經(jīng)營“產(chǎn)品”模式的構(gòu)架。 觀點２ 依托于城市運營的理念 觀點３ 工業(yè)元素與居住文明共存 華潤 420 除了對原有實物的進行了選擇性的保留，同時對地域文脈的傳承也起到了積極的作用。 舊的 420廠區(qū)密集的植被加上富有歷史感的紅磚建筑，形成了非常好的區(qū)域氛圍，通過建筑與景觀的融合，通過社區(qū)文化生活的開展，這種生動的氛圍被融入到了今后社區(qū)的生活之中。 具有遠(yuǎn)見卓識的優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)，不僅僅關(guān)注一個城市的“地段”，而更需具備的是“閱讀城市”的戰(zhàn)略眼光，從城市價值體系中發(fā)現(xiàn)新機遇，在“閱讀”與評估中，發(fā)現(xiàn)別人未發(fā)現(xiàn)的城市元素核變的機遇與挑戰(zhàn) ,進而深度挖掘城市多種元素組合發(fā)展的潛力。 城市的集聚效應(yīng) —— 不是一個簡單的“造城”概念，而是一次嶄新的城市運動，它集約了政府、開發(fā)商、市場和置業(yè)者，不僅改變了我們的置業(yè)觀，更重要的是創(chuàng)造了一個全新的生活價值體系。 觀點４ 聚集與發(fā)散的雙重作用 華潤 420，全新的價值體系 第三部分 從集聚到反哺 —— 城市組團的價值體系 華潤 420項目作為 城市組團 的一分子，注重的是對區(qū)域價值的重整。 項目的多功能化可以通過區(qū)域的輻射與起到“反哺”作用，力圖在區(qū)域經(jīng)濟一體化的過程中，換取區(qū)域相對的空間平衡、相對的財富平衡、相對的社會平衡，縮短區(qū)域與其他城市組團的差距，從而為實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展提供出全新的動力。 從集聚到反哺 —— 城市組團的價值體系 組團式城市群是在城市區(qū)域性集聚的基礎(chǔ)上 ， 更加強調(diào)城市功能的個性價值 。 這一概念更加注重組團內(nèi)的整體功能與組團所處的區(qū)域的功能整合 。 也就是說，我們將華潤 420作為城市的一個功能性組團 ，更強調(diào)與片區(qū)、與城市的立體性的功能匹配，強調(diào)項目在資本作用下的產(chǎn)業(yè)化運動。 從集聚到反哺 —— 城市組團的價值體系 它 以集聚為先導(dǎo) ， 以擴散為目標(biāo) ， 建立的是一個 “ 結(jié)構(gòu)有序 、功能互補 、 整體優(yōu)化 、 共建共享 ” 的等級鑲嵌體系 ， 進而實現(xiàn)了 “ 從區(qū)域財富空間分布的不均衡 （ 集聚效應(yīng) ） 到區(qū)域財富空間分布的相對均衡 （ 擴散效應(yīng) ） ” 。 它 ， ， “ 結(jié)構(gòu)有序 、功能互補 、 整體優(yōu)化 、 共建共享 ” 的等級鑲嵌體系 ， 進而實“ 從區(qū)域財富空間分布的不均衡 （ ）空間分布的相對均衡 （ 擴散效應(yīng) ） ” 。STP客戶分析模式 第四部分 S（ segmentationg）客戶細(xì)分 T（ targeting）選擇目標(biāo)客戶 P（ positioning）客戶定位 客戶細(xì)分的三種標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品細(xì)分： 420項目是一個綜合性的項目 ， 它包含了電梯公寓 、 花園洋房、 聯(lián)排別墅等多種產(chǎn)品形式 ， 從而也決定了它的客戶是多元化的 ， 而電梯公寓作為主打產(chǎn)品 ， 也同時決定了主力客戶還是大眾性的消費者 。 價格細(xì)分： 420項目主打產(chǎn)品的均價將肯定在 4000－ 4500元 /平米之間，這是城區(qū)的普遍價格，也決定了本項目的客戶集中在中等偏上的群體。 生活細(xì)分： 城東已經(jīng)成為 “ 中產(chǎn)階層居住區(qū) ” 的代名詞 ， 加上本項目前期的巨大關(guān)注性 ， 420廠的老城東情結(jié) ， 都將對城東客戶尤其是原 420廠職工及其后代有巨大的吸引力 ， 在實地調(diào)查中 ， 也經(jīng)常有 “ 非城東不住” 的言論 。 確定我們的目標(biāo)客戶 作為一個定位于城市級生活社區(qū)的項目， 420面對的目標(biāo)客戶是非常廣泛的，只要能 接受 這個 價格 的人都是我們的目標(biāo)消費者，他們的共同身份特征也許就是“ 泛中產(chǎn)階層 ” 。 泛客戶定位 做為中國三大最適宜居住的城市和西南最繁華的都市 ，成都的居家環(huán)境一直受到外地人的青睞 ， 每年 50％ 左右的房子被外地人買走就是明證 。 就目前而言，占外地人主力的 西藏、新疆、攀枝