【正文】 最大化。 接下來 ， 我們的戰(zhàn)略思考應(yīng)該怎樣深化、具體的產(chǎn)品要做什么？ 探根尋源， 我們不妨先從市場，先從商業(yè)方面分析開來 ……… Two 商業(yè)篇 Question1做什么 Question2怎么做 市場 產(chǎn)品 Two 商業(yè)篇 Question1做什么 Question2怎么做 市場 產(chǎn)品 Question1： 做什么？ 對于一個主題性商業(yè)目的性消費的研究 Question1： 做什么？ 對于一個主題性商業(yè)目的性消費的研究 項目背景 —— 本項目規(guī)劃建筑面積 47萬㎡， 其 中商業(yè)為 14萬 ㎡（ 7萬㎡ 自營， 7萬 ㎡ 銷售 ），面對如 此大體量的 商業(yè)，而且又偏離 傳統(tǒng)核心商業(yè)點。 我 們 做 什 么 呢？ 在近市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是 : 我們做百貨！ 那么 ， 做百貨能成功嗎？ 首先 ， 讓我們先看一個典型的案例 萊蒙都會 萊蒙都會中心商圈 案例 萊蒙都會 ： 位置 ： 延陵西路與南大街交匯處核心地段 物業(yè) ： 總建筑面積 58萬 ㎡ 其中商業(yè) ： 28萬 ㎡ 居住 ： 13萬 ㎡ 辦公酒店： 6萬 ㎡ 萊蒙都會局部效果圖 萊蒙都會整體效果圖 萊蒙都會中心商圈 案例 業(yè)態(tài)比例31%20%5%23%21% 中心百貨沃爾瑪超市中影影院零售店鋪餐飲/ 娛樂解析： 大型現(xiàn)代綜合型商業(yè)，以中心百貨為主， 餐飲、休閑娛樂為輔，包含：購物、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、康體、旅游、文化。 項目確立長遠(yuǎn)經(jīng)營，開盤 30%（小鋪位）體量銷售，其余全部進(jìn)行招商、租賃經(jīng)營。據(jù)了解，項目目前 相當(dāng)一部分經(jīng)營商戶要求解除合同，經(jīng)分析主要要因是租金很高，并且以百貨為主，面臨市中心區(qū)域眾多百貨競爭壓力，經(jīng)營商戶預(yù)期投資收益風(fēng)險極大的原因。 萊蒙都會中心商圈 案例 結(jié)論 ？ 以百貨為主， 主題不明確，其定位的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)、特別是 百貨業(yè)態(tài)在市中心競爭激烈。 萊蒙都會中心商圈 案例 那么 ， 市中心百貨競爭激烈， 是不是已經(jīng)飽和了呢，百貨消費群有沒有可能到項目地塊購買百貨呢？ 需要對市中心商業(yè)圈進(jìn)行一下分析 !!! 中心商圈大體量商業(yè)格局 延陵西路商圈 南大街商圈 北大街商圈 文化宮商圈 城中城商業(yè)圈 中心商圈 延陵西路 綜合型商業(yè)設(shè)施主干道 位置： 橫貫常州市區(qū)東西，西起懷德路，東至文化宮廣場，全長 1千米左右。 業(yè)態(tài)： 購物中心、商業(yè)大廈、品牌服裝、金融服務(wù)、手機通訊設(shè)施 特征： 是常州市最主要的一條商業(yè)和長常州人休閑購物最多的去處之一 。 延陵西路商圈 中心商圈 南大街 市心最繁華綜合型商業(yè) 位置： 南起廣化橋，北至延陵西路 。 業(yè)態(tài)： 購物中心、百貨、電器、品牌服裝、特色小吃、休閑、娛樂 特征： 以新建成的南大街步行街為核心，聚集了國美電器、協(xié)亨手機連、泰富百貨等專業(yè)市場。 南大街商圈 中心商圈 文化宮 市心主要綜合型商圈之一 位置： 南靠延陵西路，北枕文化宮，東面是和平北路 業(yè)態(tài)： 電器、休閑、餐飲、購物 特征： 依托文化宮廣場、市區(qū)商業(yè)主要聚集區(qū)域之一。 文化宮廣場商圈 裝璜五金一條街 位置： 南大街北側(cè)路段 業(yè)態(tài)： 為主餐飲、兼有服裝業(yè)、通訊設(shè)備專賣店等 特征： 處于城南區(qū)域，是常州最著名的餐飲一條街 ，人氣頗旺 中心商圈 城中路 北大街 城中路餐飲一條街 位置： 南大街北側(cè)路段 業(yè)態(tài)： 為主餐飲、兼有服裝業(yè)、通訊設(shè)備專賣店等 特征： 處于城南區(qū)域，是常州最著名的餐飲一條街 ，人氣頗旺 城中路 北大街 Conclusion是什么 ？ Condition（現(xiàn)狀） 地理位置 ： 目前百貨扎堆市中心、競爭加劇 ； 業(yè)態(tài)定位 ： 百貨對中心區(qū)域依賴強，且已飽和； 運營風(fēng)險 ： 大體量百貨商業(yè)風(fēng)險巨大 ； 客戶層面 ： 大量百貨，有限客戶 ； Question（問題） 百貨在市中 心已經(jīng)飽和 結(jié)論 百貨在市中心已經(jīng)飽和 中心商圈 結(jié)論 把百貨的消費者從市中心拉到本項目， 他們的消費習(xí)慣允許嗎？ 百貨消費，去那里？ 消費特征看數(shù)據(jù) 我們于 2023年 8月 24日星期五在常州市的主要商業(yè)區(qū)域（延陵西路、南大街、文化宮廣場、天寧寺）通過對年齡在 18— 50歲之間的常州市民通過街頭攔截式訪問的方式，共收集了 100個樣本的信息，對其逛街的主要目的地進(jìn)行了研究。 市民逛街的主要路段0102030405060延陵西路 延陵東路 城中路 南大街 北大街 文化宮逛街的主要目的23%39%30%7%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%購物 隨便看看 餐飲消費 游戲/ 電影等娛樂 旅游逛街的主要目的逛店類型24%39%10%14%6%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%大型百貨商場 集中式商業(yè)街大中型超市、專營店品牌專賣店專營街上的商鋪小店其他去市中心，隨機逛百貨，觀念根深蒂固 ?占 50%以上的人逛街首選南大街，選擇到市心商圈的人占到了 90%。 ?目前，常州人市心逛街情節(jié)根深蒂固； ?去市中心逛街大多為沒有目的性的隨機逛街； ?據(jù)調(diào)查，常州人逛百貨首選市中心，“購物中心、步行街、品牌專賣”是最愛逛的地方，并已開始注重特色餐飲、休閑娛樂。 在常州，哪怕在市中心， 百貨業(yè)面臨白熱化的、惡性的競爭！ 那么，究竟路在那里？ 讓我們剖析一下這個案例， 上海正大廣場 案例剖析 上海正大廣場 上海正大廣場 上海正大廣場 項目概況 項目位于上海浦東新區(qū)，浦東新區(qū)定位為“商務(wù)、旅游” 共計最高為 10F大型綜合性商業(yè) 案例剖析 上海正大廣場 項目描述 上海正大廣場在建成之初，定位為百貨購物，在開業(yè)經(jīng)營后，來此購物者寥寥，人氣慘。后進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，改變相對單一的購物的業(yè)態(tài)，定位為“大型便民超市、特色餐飲、風(fēng)情品牌餐飲、休閑、兒童青年游玩”為主題的大型 “ 餐飲、休閑、娛樂” 場所，目前經(jīng)營人氣旺盛。 門庭若市 人氣鼎旺 案例剖析 上海正大廣場 上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項目，事實說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費后，經(jīng)營十分成功 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。 案例剖析 正大廣場與本案 上海正大廣場 本案 項目解析 以百貨為主，消費線過于集中，生活水平的提高促使人們的消費趨向集中化、家庭化、一站式、豐富型方向發(fā)展，除購物外，家庭集約性玩樂消費日趨明顯，在 稍偏市中心區(qū)域 的大型商業(yè)項目： 必須有主題，才能保證成功經(jīng)營！ 【 上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項目，事實說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費后，經(jīng)營十分成功 】 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。 另外我們從 城市大體量商業(yè)可行性研究 角度作深入分析： 對于城市大體量商業(yè)的可行性研究 城市大體量商業(yè)發(fā)展研究 模式 ?發(fā)展階段 沿街商業(yè) 綜合型商業(yè) ?規(guī)模形態(tài)： 分散商業(yè) 集中商業(yè) ?消費需求 購物性物質(zhì)消費 主題性市場 精神消費、服務(wù)消費 對于城市大體量商業(yè)的可行性研究 城市大體量商業(yè)發(fā)展研究 方向 主題性市場 集中性 精神消費、服務(wù)消費 最大特點是“主題性目的性消費”。 路在何方？ 本案找到了商業(yè)發(fā)展的方向所在： 【主題式目的性消費】 目的性消費 PK隨機性消費 目的性消費 認(rèn)準(zhǔn)某個具體地方，帶著一定的目的去消費，往往消費者付費比例往往接近 100%，口碑傳播效果比較好。 如去“上海正大廣場”是典型的主題式目的性消費。 隨機性消費 認(rèn)準(zhǔn)某個區(qū)域，消費目的不明確，往往消費者付費比例不會很高，口碑傳播效果相對不是很直接。 如去“常州市中心”逛街，則是隨機性消費。 主題式目的性消費 我們的選擇 我們面對著神圣而珍稀的地塊，他 在何方？ 餐飲、休閑、娛樂，還是 Shoppingmall，還是藝術(shù)展覽中心，還是大型專業(yè)市場？還是。 將市場信息價值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實現(xiàn)項目價值增值的有力支撐點。 Question2： 怎么做？ 將市場信息價值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實現(xiàn)項目價值增值的有力支撐點。 Question2： 怎么做？ 常州大體量商業(yè)的出路 路在何方？ 項目地塊周邊環(huán)境 主題性目的性商業(yè) 我們好像還沒發(fā)現(xiàn)什么聯(lián)系?。。? 項目周邊“特色餐飲、休閑、服飾專賣”經(jīng)營良好。 8939987810718125031 0 . 5 0 %8 . 5 0 %1 6 . 7 0 %020234000600080001000012023140002023 年 2023 年 20