世聯(lián)-情景洋房專項研究-文庫吧
2025-02-11 12:27 本頁面
【正文】 套設施 配套齊全，衣食住行方便 隨著所在區(qū)域的發(fā)展，配套迅速齊全 配套不完善，需社區(qū)內部提供補充 配套不完善，需依靠社區(qū)內部作為補充 居所定位 第一居所 第一居所 第一居所或第二居所 第一居所或第二居所 居住人群 中低收入人群，兼顧工作和生活 城市中產(chǎn)階級，要求一定生活品質 收入較高的中產(chǎn)階級，要求較高生活品質 收入較高的中產(chǎn)階級，要求較高生活品質 居住模式 實在、便利 便利舒適 個性化 個性化 價格 低 適中 較高 較高 12 本報告是嚴格保密的。 通過對比，情景兼有總價相對低和景觀好的優(yōu)勢 相對優(yōu)勢 1 ?相較于外立面較為單一、居住面積范圍較大且居住環(huán)境較差的多層洋房而言，情景花園洋房具有外立面層次豐富、居住面積范圍較大、住宅功能齊全且景觀優(yōu)勢明顯的特點； ?較之疊拼 /聯(lián)排別墅而言，情景花園洋房雖小，景觀配套較弱且住宅附加功能較少，但因其在面積和單價上有所控制，總價相對較低，性價比優(yōu)勢明顯。 情景洋房這一產(chǎn)品，目標客戶群為要求一定生活品質的城市中產(chǎn)階級，以便利舒適的特點和高于一般多層住宅的檔次在市場上占據(jù)一定優(yōu)勢 13 本報告是嚴格保密的。 發(fā)展歷程 14 本報告是嚴格保密的。 90年代，市場上的多層住宅基本全封閉，缺乏與外界聯(lián)系的灰空間，住戶享受不到自然帶來的感覺 開始萌芽 2 別墅產(chǎn)品可以盡情享受自然，但價格昂貴。而且目前政府部門嚴格控制容積率，土地資源緊缺也使得別墅類產(chǎn)品難以大面積推廣 產(chǎn)生需要 需要設計出有大面積露臺的住宅。但露臺面積占用了室內使用面積，相對于提高了公攤，致使房屋價格居高不下 98年深圳的全國性住宅設計論壇上，萬科設計總監(jiān)張紀文先生提出鄰里單位式的規(guī)劃單元方式和退臺式多層住宅方式。后來，萬科深圳公司率先將關于退臺式多層的住宅形式付諸實施，取名“花園洋房”并受到買家認可，于 02年取得了該產(chǎn)品的設計專利。 產(chǎn)品名稱：情景花園洋房 產(chǎn)生時間： 2023年 專利歸屬權：萬科企業(yè)股份 有限公司：吳志群 萬科開創(chuàng)全國先河， 98年開始提出新的設計理念 15 本報告是嚴格保密的。 客戶需求的變化 居住品質和品味 提高 景觀環(huán)境可達性 鄰里生活融洽性 居住空間多樣性 情景洋房 對多層住宅設計的提升 變化 需求 需求引導 2 客戶對于提高居住品質和品味的需求引發(fā)新的居住設計理念思考 16 本報告是嚴格保密的。 情景 提供生動的界面跟城市開放空間對話 讓居住者盡可能的接近自然與鄰里 洋房 與西方某種傳統(tǒng)居住方式相似，空 間感強，舒適度高 中軸線 理念模型 2 建立在生動而開放的空間上，提供與外界對話的可能 17 本報告是嚴格保密的。 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 5+1層 4+1層 3+1層 情景房 入戶花園 錯層設計 1層帶地下室 2層帶地下室 ? 樓層多樣化，從最初的“ 4+1”，增加了“ 3+1”“ 5+1”層 ? 采用錯層設計，功能分區(qū)更加合理 ? 增加了情景房、花園入戶的設計，一、二層設置地下室 江南第一層 金域中央 萬科城市高爾夫 中惠沁林山莊 深圳萬科第五園 深圳萬科城 天津萬科水晶城 武漢萬科四季花城 北京萬科青青家園 深圳萬科四季花城 產(chǎn)品演變 2 從萬科的專利產(chǎn)品開始，現(xiàn)在已成為住宅的主流設計理念 18 本報告是嚴格保密的。 適當調控情景洋房的開發(fā)量，不斷提升樓盤品質，市場前景看好 ?居住氛圍符合中國文化和習俗 居住氛圍符合中國國情，其社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，建筑特點突出，文化氛圍濃郁，鄰里關系親近，足夠大的樓間距，一流治安都與中國的傳統(tǒng)文化和風俗習慣相吻合，而且堪比別墅品質的花園洋房卻有著僅僅略高于普通住房的價格，競爭潛力較大 市場前景 2 ?中產(chǎn)階層壯大，住宅品味提高 城市中產(chǎn)階層不斷壯大，他們對于對于住宅品味和意境的要求越來越高，住宅消費理念已從滿足基本需求轉到了追求舒適和品味的高度。普通的住房檔次太低，別墅又高高在上，而情景洋房較好的滿足需求 ?消費心理上滿足崇洋和顯闊之需 中國人向來有崇洋和顯闊的心理特征，處于中間體的廣大中產(chǎn)們這種意識更為強烈。情景花園洋房憑“洋”“闊”二者兼而有之的優(yōu)勢備受青睞 ?別墅用地嚴控，情景洋房發(fā)展?jié)摿Υ? 由于政府部門嚴控對容積率在 審批，別墅供應量將會大大減少。作為自然資源享受度較好的情景洋房，有比較好的發(fā)展空間 19 本報告是嚴格保密的。 市場競爭加劇，價格穩(wěn)中有升 發(fā)展趨勢 2 ?由于中產(chǎn)消費群體的龐大需求，會繼續(xù)刺激增量市場的不斷增加，情景洋房比較時代已經(jīng)來臨，隨著消費者對產(chǎn)品的不斷了解及消費理性回歸 ， 情景洋房產(chǎn)品會同時面臨同類產(chǎn)品和替代產(chǎn)品的雙重競爭，競爭激烈程度有增無減。 ?從長遠考慮，隨著土地稀缺性日益凸顯，情景洋房等低密度產(chǎn)品的 土地成本會逐漸增加，其價格會在平穩(wěn)的基礎上適度增長。 20 本報告是嚴格保密的。 處于小區(qū)的中軸地帶，城郊化成為主流 發(fā)展趨勢 2 ?由于萬科項目多集中于“城鄉(xiāng)結合部”的特點，情景洋房通常也位于此處的成熟小區(qū)內。 他們往往集中在小區(qū)的中軸地帶，小區(qū)的公共開放地帶附近，是小區(qū)內外交流的集中區(qū)域， 開放的形態(tài)使其成為連接小區(qū)于外部的紐帶 ?城郊區(qū)域以景觀、生態(tài)、土地優(yōu)勢等得天獨厚的條件吸引著情景洋房等低密度產(chǎn)品來此“安家落戶”， 尤其對適用土地面積少的城市則更是如此，所以短時間內情景洋房建設仍將保持城郊開發(fā)密度大的特
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