世聯(lián)_區(qū)域運營案例研究_26ppt-文庫吧
2025-02-06 16:31 本頁面
【正文】 有序。 城市人口 Reston新城 城市級區(qū)域運營的四大必要條件 城市人口 案例借鑒點總結(jié) 政府大力支持 快速發(fā)展的核心城市邊緣 政府強勢規(guī)劃、投資興建大量的市政配套及提供大量就業(yè)機會支持新城開發(fā) 經(jīng)歷了 45家經(jīng)濟實力雄厚的房地產(chǎn)運營商 運營周期長達40年 城市背景 開發(fā)商經(jīng)濟實力雄厚 開發(fā) 周期長 占地 3000畝， 開盤半年銷售約 1200套住宅，重慶新區(qū)大盤開發(fā)的典范之作 融匯半島概況： ?開發(fā)商：重慶融華房地產(chǎn)有限公司 ； ?位置：重慶市巴南區(qū)李家沱長江大橋南橋頭 ； ?物業(yè)形態(tài)：花園洋房、多層、小高層、高層； ?占地面積：約 3000畝； ?建筑面積： 300萬㎡； ?項目分期：已開發(fā)兩期，未來分期還未確定。 ?配套：五大主題公園；集中商業(yè)中心，沿街商業(yè)；一所中學、兩所小學，七所幼兒園；社區(qū)醫(yī)院，其他行政、金融、郵政、文娛配套。 “ 3000畝原生半島， 10萬人居住的公園城” —— 立意上將項目規(guī)劃為一座陽光、歡樂、繁華、舒適的現(xiàn)代化半島新城，強調(diào)大盤規(guī)模并擁有齊備的配套。 概況 ?區(qū)位 ：地處長江上游、重慶巴南區(qū)李家沱街道西流沱地區(qū)。 ?路橋縱橫 ：由三路兩橋合圍而城，交通便利直達主城各中心區(qū)域。 ? 未來 ： 2023年底重慶首條巴士快速公交系通（ BRT）推薦示范線將投入運行。 城市人口 融匯半島 “全新定位、高位規(guī)劃、復(fù)合配套”的區(qū)域運營理念打造半島休閑生活，重新定義區(qū)域價值 ?李家沱地處巴南與主城區(qū)交界 , 屬近鄰主城區(qū)，但區(qū)域陌生，配套缺失，而且工廠較多，區(qū)域形象較差。 ?提出“半島休閑生活”的生活理念，規(guī)劃“一軸、兩帶、三心、五園”的大藍圖，許與客戶美好的生活遠景，重塑區(qū)域形象。 ?包括商業(yè)、教育、醫(yī)療、服務(wù)等其他復(fù)合配套，從每一個細處提高客戶生活品質(zhì)。 大 渡 口 渝南大道 九龍坡 南岸 李家沱 融匯半島 通過在定位，規(guī)劃等層面的拔高和創(chuàng)新， 68年后的融匯半島將成為一個輻射全市范圍的娛樂、休閑居住場所，并在一定程度上補給城市功能。 項目原屬區(qū)域為重慶主城區(qū)的外圍組團，形象破舊擁擠，項目作為區(qū)域內(nèi)的首個大盤開發(fā)項目，需從定位階段重新定義并區(qū)別于區(qū)域固有的概念和形象 概況 城市人口 融匯半島 啟動區(qū)選取昭示性良好而非強勢資源區(qū)域 ，以住宅物業(yè)和適量商業(yè)配套的簡單組合入市 1 一期 ?用地面積 110畝，建筑面積 12萬㎡ ，容 積 率 ，住宅單位總數(shù) 1244套； ?規(guī)劃中主要由四個居住組團、間歇泉世界主題公園及一個集中商業(yè)區(qū)組合。 ?緊鄰三環(huán)路和規(guī)劃的外河坪公交樞紐總站，也是整個社區(qū)的入口，是規(guī)劃區(qū)內(nèi)交通最便利的位置，建立展示面在開盤前做足宣傳熱市 。 ?依托融匯大道設(shè)置了有200多個商鋪的 Happy商業(yè)步行街。原規(guī)劃的主題公園、商業(yè)中心、超市、學校、醫(yī)院等都還沒配備。 ?以洋房、多層、 loft和小高層等多種類型的產(chǎn)品吸引不同層次客戶，保證現(xiàn)金流，并樹立高檔樓盤的形象。其中少量洋房產(chǎn)品做為項目標桿物業(yè) ，高調(diào)入市。 實際一期面市時，并沒有任何規(guī)劃中提及的公建配套出現(xiàn)，僅以住宅和商業(yè)組合入市，同時嚴格控制商業(yè)的投入體量，最大限度降低前期投入成本和開發(fā)風險。 概況 城市人口 融匯半島 多元產(chǎn)品啟動，以區(qū)域稀缺接受度高的洋房產(chǎn)品為主力，高性價比樹立入市優(yōu)勢 ?花園洋房、退臺、疊加、小高層、創(chuàng)意 loft等豐富的產(chǎn)品，滿足不同客戶的需求。 ?選擇區(qū)域稀缺且接受度高的花園洋房為主力產(chǎn)品，結(jié)合園林、會所與商業(yè)街的建設(shè)，為客戶建立高尚社區(qū)的印象與信心，確保了高形象進入，提升價格。 ?在九龍坡洋房均價已突破 3800元 /㎡的情況下 ,融匯半島以單價 3200元 /㎡的高性價比 ,吸引了大量周邊區(qū)域有品質(zhì)追求的客戶 。 ?通過控制面積來實現(xiàn)較低的總價，降低顧客的價格敏感度，增加銷售。 復(fù)合多元化的產(chǎn)品線在當時處于市場中罕見的高位水平 巴南客戶選擇融匯半島關(guān)鍵在于：稀缺產(chǎn)品、項目品質(zhì)、較高的性價比，同時在建筑、園林、產(chǎn)品等方面都是巴南最高水平 融匯一期銷售較好洋房 面積段 75~95㎡ ( 套內(nèi)） 總價區(qū)間 22~30萬 融匯一期銷售較差洋房 面積段 120~135㎡（套內(nèi)） 總價區(qū)間 36~40萬 客戶對項目所推洋房產(chǎn)品表現(xiàn)出極大關(guān)注 花園洋房 小高層 退臺 創(chuàng)意loft 0100200300400花園洋房
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