世聯(lián)情景洋房專項(xiàng)研究-文庫(kù)吧
2025-02-11 12:20 本頁(yè)面
【正文】 套設(shè)施 配套齊全，衣食住行方便 隨著所在區(qū)域的發(fā)展，配套迅速齊全 配套不完善，需社區(qū)內(nèi)部提供補(bǔ)充 配套不完善，需依靠社區(qū)內(nèi)部作為補(bǔ)充 居所定位 第一居所 第一居所 第一居所或第二居所 第一居所或第二居所 居住人群 中低收入人群，兼顧工作和生活 城市中產(chǎn)階級(jí)，要求一定生活品質(zhì) 收入較高的中產(chǎn)階級(jí)，要求較高生活品質(zhì) 收入較高的中產(chǎn)階級(jí)，要求較高生活品質(zhì) 居住模式 實(shí)在、便利 便利舒適 個(gè)性化 個(gè)性化 價(jià)格 低 適中 較高 較高 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)對(duì)比，情景兼有總價(jià)相對(duì)低和景觀好的優(yōu)勢(shì) 相對(duì)優(yōu)勢(shì) 1 ?相較于外立面較為單一、居住面積范圍較大且居住環(huán)境較差的多層洋房而言，情景花園洋房具有外立面層次豐富、居住面積范圍較大、住宅功能齊全且景觀優(yōu)勢(shì)明顯的特點(diǎn)； ?較之疊拼 /聯(lián)排別墅而言，情景花園洋房雖小，景觀配套較弱且住宅附加功能較少，但因其在面積和單價(jià)上有所控制，總價(jià)相對(duì)較低，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。 情景洋房這一產(chǎn)品，目標(biāo)客戶群為要求一定生活品質(zhì)的城市中產(chǎn)階級(jí)，以便利舒適的特點(diǎn)和高于一般多層住宅的檔次在市場(chǎng)上占據(jù)一定優(yōu)勢(shì) 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展歷程 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90年代，市場(chǎng)上的多層住宅基本全封閉，缺乏與外界聯(lián)系的灰空間，住戶享受不到自然帶來(lái)的感覺(jué) 開(kāi)始萌芽 2 別墅產(chǎn)品可以盡情享受自然，但價(jià)格昂貴。而且目前政府部門(mén)嚴(yán)格控制容積率，土地資源緊缺也使得別墅類產(chǎn)品難以大面積推廣 產(chǎn)生需要 需要設(shè)計(jì)出有大面積露臺(tái)的住宅。但露臺(tái)面積占用了室內(nèi)使用面積，相對(duì)于提高了公攤，致使房屋價(jià)格居高不下 98年深圳的全國(guó)性住宅設(shè)計(jì)論壇上，萬(wàn)科設(shè)計(jì)總監(jiān)張紀(jì)文先生提出鄰里單位式的規(guī)劃單元方式和退臺(tái)式多層住宅方式。后來(lái)，萬(wàn)科深圳公司率先將關(guān)于退臺(tái)式多層的住宅形式付諸實(shí)施，取名“花園洋房”并受到買(mǎi)家認(rèn)可，于 02年取得了該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)專利。 產(chǎn)品名稱：情景花園洋房 產(chǎn)生時(shí)間： 2023年 專利歸屬權(quán)：萬(wàn)科企業(yè)股份 有限公司：吳志群 萬(wàn)科開(kāi)創(chuàng)全國(guó)先河， 98年開(kāi)始提出新的設(shè)計(jì)理念 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶需求的變化 居住品質(zhì)和品味 提高 景觀環(huán)境可達(dá)性 鄰里生活融洽性 居住空間多樣性 情景洋房 對(duì)多層住宅設(shè)計(jì)的提升 變化 需求 需求引導(dǎo) 2 客戶對(duì)于提高居住品質(zhì)和品味的需求引發(fā)新的居住設(shè)計(jì)理念思考 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 情景 提供生動(dòng)的界面跟城市開(kāi)放空間對(duì)話 讓居住者盡可能的接近自然與鄰里 洋房 與西方某種傳統(tǒng)居住方式相似，空 間感強(qiáng)，舒適度高 中軸線 理念模型 2 建立在生動(dòng)而開(kāi)放的空間上，提供與外界對(duì)話的可能 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 5+1層 4+1層 3+1層 情景房 入戶花園 錯(cuò)層設(shè)計(jì) 1層帶地下室 2層帶地下室 ? 樓層多樣化，從最初的“ 4+1”，增加了“ 3+1”“ 5+1”層 ? 采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)，功能分區(qū)更加合理 ? 增加了情景房、花園入戶的設(shè)計(jì)，一、二層設(shè)置地下室 江南第一層 金域中央 萬(wàn)科城市高爾夫 中惠沁林山莊 深圳萬(wàn)科第五園 深圳萬(wàn)科城 天津萬(wàn)科水晶城 武漢萬(wàn)科四季花城 北京萬(wàn)科青青家園 深圳萬(wàn)科四季花城 產(chǎn)品演變 2 從萬(wàn)科的專利產(chǎn)品開(kāi)始，現(xiàn)在已成為住宅的主流設(shè)計(jì)理念 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 適當(dāng)調(diào)控情景洋房的開(kāi)發(fā)量，不斷提升樓盤(pán)品質(zhì)，市場(chǎng)前景看好 ?居住氛圍符合中國(guó)文化和習(xí)俗 居住氛圍符合中國(guó)國(guó)情，其社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，建筑特點(diǎn)突出，文化氛圍濃郁，鄰里關(guān)系親近，足夠大的樓間距，一流治安都與中國(guó)的傳統(tǒng)文化和風(fēng)俗習(xí)慣相吻合，而且堪比別墅品質(zhì)的花園洋房卻有著僅僅略高于普通住房的價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)潛力較大 市場(chǎng)前景 2 ?中產(chǎn)階層壯大，住宅品味提高 城市中產(chǎn)階層不斷壯大，他們對(duì)于對(duì)于住宅品味和意境的要求越來(lái)越高，住宅消費(fèi)理念已從滿足基本需求轉(zhuǎn)到了追求舒適和品味的高度。普通的住房檔次太低，別墅又高高在上，而情景洋房較好的滿足需求 ?消費(fèi)心理上滿足崇洋和顯闊之需 中國(guó)人向來(lái)有崇洋和顯闊的心理特征，處于中間體的廣大中產(chǎn)們這種意識(shí)更為強(qiáng)烈。情景花園洋房憑“洋”“闊”二者兼而有之的優(yōu)勢(shì)備受青睞 ?別墅用地嚴(yán)控，情景洋房發(fā)展?jié)摿Υ? 由于政府部門(mén)嚴(yán)控對(duì)容積率在 審批，別墅供應(yīng)量將會(huì)大大減少。作為自然資源享受度較好的情景洋房，有比較好的發(fā)展空間 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格穩(wěn)中有升 發(fā)展趨勢(shì) 2 ?由于中產(chǎn)消費(fèi)群體的龐大需求，會(huì)繼續(xù)刺激增量市場(chǎng)的不斷增加，情景洋房比較時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，隨著消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的不斷了解及消費(fèi)理性回歸 ， 情景洋房產(chǎn)品會(huì)同時(shí)面臨同類產(chǎn)品和替代產(chǎn)品的雙重競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度有增無(wú)減。 ?從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，隨著土地稀缺性日益凸顯，情景洋房等低密度產(chǎn)品的 土地成本會(huì)逐漸增加，其價(jià)格會(huì)在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上適度增長(zhǎng)。 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 處于小區(qū)的中軸地帶，城郊化成為主流 發(fā)展趨勢(shì) 2 ?由于萬(wàn)科項(xiàng)目多集中于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的特點(diǎn)，情景洋房通常也位于此處的成熟小區(qū)內(nèi)。 他們往往集中在小區(qū)的中軸地帶，小區(qū)的公共開(kāi)放地帶附近，是小區(qū)內(nèi)外交流的集中區(qū)域， 開(kāi)放的形態(tài)使其成為連接小區(qū)于外部的紐帶 ?城郊區(qū)域以景觀、生態(tài)、土地優(yōu)勢(shì)等得天獨(dú)厚的條件吸引著情景洋房等低密度產(chǎn)品來(lái)此“安家落戶”， 尤其對(duì)適用土地面積少的城市則更是如此，所以短時(shí)間內(nèi)情景洋房建設(shè)仍將保持城郊開(kāi)發(fā)密度大的特
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