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中原-江浦街道30、33街坊項(xiàng)目前期策劃提案-文庫(kù)吧

2025-01-30 19:13 本頁(yè)面


【正文】 比例也要高達(dá)百分之六十以上);p 楊浦區(qū)舊區(qū)改造釋放出巨大的市場(chǎng)需求,并且大量居民趁此機(jī)會(huì)進(jìn)行居住條件的改善和升級(jí);p 因北外灘開發(fā)而動(dòng)遷的大量居民,出于地緣性接近的考慮,今后極有可能將作為重要的目標(biāo)搬遷地;p 交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境以及廣泛意義上居住環(huán)境的改善,使得一部分白領(lǐng)、小白領(lǐng)可以將本項(xiàng)目住宅作為居家置業(yè)的首選。寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)住宅客源定位分析寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)商業(yè)產(chǎn)品的定位 區(qū)域性集中商業(yè)中心 +社區(qū)性生活商業(yè)配套寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)本案商業(yè)與周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系圖四川北路商圈市級(jí)商業(yè)控江路商圈區(qū)級(jí)商業(yè)內(nèi)環(huán)外賣場(chǎng)商業(yè)提籃橋商業(yè)區(qū)域性商業(yè) 長(zhǎng)陽(yáng)路商業(yè) 零散商業(yè)本案商業(yè)區(qū)級(jí)商業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)取代競(jìng)爭(zhēng)取代互補(bǔ)競(jìng)爭(zhēng)寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)集中性商業(yè)輻射范圍示意圖寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境 —— 宏觀市場(chǎng)p 供求兩旺,交易再創(chuàng)新高p 供不應(yīng)求局面全面形成 p 市場(chǎng)火熱,威脅顯現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)面政策面增長(zhǎng)點(diǎn)與興奮點(diǎn)中檔、低檔產(chǎn)品機(jī)會(huì)大于威脅寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境 —— 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境最大的特點(diǎn)就是價(jià)格提升快“虛漲 ” 來(lái)自市場(chǎng)炒作 “實(shí)漲 ” 來(lái)自供需調(diào)節(jié)寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境 —— 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景供給“十五 ”期間,楊浦區(qū)計(jì)劃每年新建住宅 100萬(wàn)平方米。需求?人均工資漲幅小于房?jī)r(jià)漲幅?可選擇和消費(fèi)的商品房卻大大 增加?環(huán)境改善刺激需求,消費(fèi)群體 不斷擴(kuò)大市場(chǎng)機(jī)會(huì)?區(qū)內(nèi)市政建設(shè)?舊區(qū)改造?北外灘的輻射?現(xiàn)代居住區(qū)的定位楊浦樓市價(jià)升量漲,健康發(fā)展。為本案帶來(lái)絕佳的發(fā)展機(jī)會(huì)寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)格局大板塊競(jìng)爭(zhēng)。即虹口板塊的競(jìng)爭(zhēng)和外楊浦板塊競(jìng)爭(zhēng)。前者應(yīng)屬于區(qū)位和品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng),而后者多屬于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。相似地域競(jìng)爭(zhēng)。即大連路兩側(cè)、周家嘴路兩側(cè)等由于地域相似而形成的競(jìng)爭(zhēng)。內(nèi)楊浦板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。第二層面第一層面第三層面三個(gè)層面中,第二、三層競(jìng)爭(zhēng)威脅要較第一層面競(jìng)爭(zhēng)為更為直接這是因?yàn)樵趨^(qū)位和地域上太過(guò)于近似,而競(jìng)爭(zhēng)完全取決于產(chǎn)品的價(jià)格以及產(chǎn)品提供價(jià)值的差異性。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析對(duì)本案地塊的產(chǎn)品提出非常高的要求。寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)總體規(guī)劃原則 p 一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求;p 二是產(chǎn)品定位的要求;p 三是符合地塊特征的要求。 寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)總體規(guī)劃原則 p 處理好不同地塊之間的關(guān)系,各地快既保持規(guī)劃上的獨(dú)立性,彼此之間又有一定的聯(lián)系,保持地塊的完整性;p 處理好商業(yè)與住宅的關(guān)系,商業(yè)的存在將提升住宅的檔次和價(jià)值,但不應(yīng)對(duì)住宅帶來(lái)過(guò)多的負(fù)面影響,如雜亂、噪音等。住宅部分最大限度地利用發(fā)展商業(yè)而帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。兩者之間應(yīng)互相加分,而非相減;p 處理好建筑與綠地的關(guān)系, A、 C地塊的綠地如何最大限度的為本地塊服務(wù),而非簡(jiǎn)單的公共綠地功能;p 處理好住宅部分各組團(tuán)之間的關(guān)系,組團(tuán)與組團(tuán)之間保持相對(duì)獨(dú)立,又保持一定的聯(lián)系,形成一定的整體;p 處理好人與車的關(guān)系,在人車的行進(jìn)路線上充分體現(xiàn)人性化的規(guī)劃原則。寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃概念說(shuō)明p規(guī)劃形態(tài)(參見規(guī)劃概念設(shè)計(jì)圖紙 ) A、 C、 B、 D地塊 p幾點(diǎn)說(shuō)明 ★ 商業(yè) ★ B、 D塊之間聯(lián)系 ★ 人車分流 ★ 出入口 ★ 架空 ★ 戶型 ★ 會(huì)所寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議p 基地面積: 111,000平方米p 總建筑面積: 278,000平方米p 住宅面積: 236,000平方米p 公建面積: 42,000平方米p 會(huì)所: 3,000平方米p 住宅商業(yè)中心: 37,000平方米p 小區(qū)配套網(wǎng)點(diǎn): 2,000平方米p 總戶數(shù): 2,242戶p 地下車庫(kù)面積:12,000平方米p 地上車位數(shù): 380輛p 地下車位數(shù): 320輛p 綠化率: 58%p 集中綠化率: 28%p 建筑覆蓋率: %p 綜合容積率: 寶鋼地產(chǎn)中原物業(yè)靜態(tài)成本估算 土地成本 建安成本 前期成本 配套成本 管理成本 推廣成本 不可預(yù)見成本 元寶鋼地產(chǎn)
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