【正文】 ?主力戶型： 小高層 、 高層 90120平； ?單價(jià)平臺(tái)： 小高層 、 高層 40005500元 /平 ?未來供應(yīng)： 總量約 228萬 市場供應(yīng) 競爭策略 低密生活 +便捷交通； ?相對成熟的城市配套及教育資源 ?區(qū)域內(nèi)已形成較濃厚的居住氛圍 核心競爭力 長青板塊 渾南南部板塊賣點(diǎn)與客戶對比分析 項(xiàng)目名稱 核心賣點(diǎn) 客戶特征 所屬版塊 理想新城 性價(jià)比，雖然項(xiàng)目為沈陽稀有的精裝產(chǎn)品，但客戶群不太關(guān)注產(chǎn)品精裝度 洋房客戶多為城市中產(chǎn) ,追求品質(zhì)感 ,二次置業(yè) ,部分客戶出于養(yǎng)老需求為父母購房 。小高層客戶大部分來自產(chǎn)業(yè)園區(qū) ,25歲左右的年輕白領(lǐng) ,首次置業(yè) . 渾南 唯美品格 社區(qū)園林環(huán)境、多層組團(tuán)式規(guī)劃 周邊客戶不足 10%,主要來自鐵西、和平 ,地域性不明顯，很多周末度假用 渾南 馨麗康城 價(jià)格優(yōu)勢 ,中低端樓盤 ,大體量開發(fā) 拆遷戶 ,首次置業(yè) ,過渡性居住 渾南 米拉晶典 景觀、交通 關(guān)心交通距離的別墅置業(yè)者 ,周遍大學(xué)年輕教師為公寓買家 渾南 萬科新榆公館 創(chuàng)新產(chǎn)品（地平抬高的洋房， loft、純南向外廊式小高層小戶型）、社區(qū) 二次置業(yè)者，萬科品牌追隨者，外地客戶較少 渾南 區(qū)域產(chǎn)品賣點(diǎn)總結(jié)：性價(jià)比，景觀； 區(qū)域客戶特征總結(jié)：城市中產(chǎn)的品質(zhì)追求，年輕白領(lǐng)的過渡需求 板塊市場 板塊名稱 區(qū)域成熟度 板塊定位 板塊核心賣點(diǎn) 客戶描述 長白板塊 區(qū)域關(guān)注度最高，目前整個(gè)板塊處于待建狀態(tài)，未來發(fā)展前進(jìn)看好； 集人居、科技、商貿(mào)、生態(tài)、休閑、旅游于一體的綜合性濱水新城區(qū)。 目前屬于和平區(qū)；渾河、人工島；政府大力投入；品牌開發(fā)商大規(guī)模項(xiàng)目； 受長白規(guī)劃及交通通達(dá)影響，客戶主要來自和平區(qū)，有穩(wěn)定的收入來源，事業(yè)處在上升通道之中，追求居住品質(zhì)，以公務(wù)員為典型代表。 奧體板塊 區(qū)域認(rèn)知度高，已初具規(guī)模，發(fā)展逐漸趨于成熟； 以奧體中心為核心的體育產(chǎn)業(yè)集群和中央商業(yè)區(qū)。 金廊；奧體中心；渾河；地鐵； 城市中產(chǎn)，倚重配套，生活節(jié)奏較快，要求居住與工作的轉(zhuǎn)換速度，以金廊沿線寫字樓工作的白領(lǐng)為代表 渾南南部板塊 區(qū)域認(rèn)知度一般，開發(fā)較早但配套缺乏，主要依賴個(gè)盤價(jià)值。 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 高科技產(chǎn)業(yè)支持，但數(shù)量較少； 區(qū)域支撐，產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)支付能力較高的人群，要求就近解決居住問題，且對舒適性有一定要求，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)中高管為代表。 長青板塊 區(qū)域認(rèn)知相對陌生，但隨著萬科的進(jìn)入，區(qū)域認(rèn)知度在逐步提高，但區(qū)域價(jià)值認(rèn)知不明確 位于大學(xué)城產(chǎn)業(yè)片，但定位不明確 渾河；大學(xué)城；出口加工區(qū)、新加坡工業(yè)園區(qū) 客戶趨于年輕化，對新事物接受能力較強(qiáng)，有較高的知識(shí)素養(yǎng)，具備相當(dāng)?shù)闹Ц赌芰Γ源髮W(xué)青年教師為代表 本項(xiàng)目所在渾南南部板塊依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)，力度不足，區(qū)域支撐匱乏，依賴各盤 板塊市場分析小結(jié) 板塊競爭分析小結(jié) 板塊名稱 區(qū)域成熟度 板塊定位 板塊核心賣點(diǎn) 競爭策略 長白板塊 區(qū)域關(guān)注度最高，目前整個(gè)板塊處于待建狀態(tài)，未來發(fā)展前進(jìn)看好； 集人居、科技、商貿(mào)、生態(tài)、休閑、旅游于一體的綜合性濱水新城區(qū)。 目前屬于和平區(qū)；渾河、人工島；政府大力投入；品牌開發(fā)商大規(guī)模項(xiàng)目； 低密 +價(jià)格 奧體板塊 區(qū)域認(rèn)知度高，已初具規(guī)模，發(fā)展逐漸趨于成熟； 以奧體中心為核心的體育產(chǎn)業(yè)集群和中央商業(yè)區(qū)。 金廊；奧體中心；渾河；地鐵； 低密 +品質(zhì) 于洪（臨河）板塊 區(qū)域認(rèn)知度一般，品牌開發(fā)商，區(qū)域開發(fā) 城市景觀住區(qū) 景觀、大規(guī)模開發(fā)，品牌開發(fā)商進(jìn)入； 低密 +舒適 長青板塊 區(qū)域認(rèn)知相對陌生，但隨著萬科的進(jìn)入，區(qū)域認(rèn)知度在逐步提高，但區(qū)域價(jià)值認(rèn)知不明確 位于大學(xué)城產(chǎn)業(yè)片，但定位不明確 渾河；大學(xué)城；出口加工區(qū)、新加坡工業(yè)園區(qū) 低密 +交通 板塊決勝 聚焦 市場 。 沈陽房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征分析◆ 土地市場供應(yīng)特征及趨勢◆ 沈陽房地產(chǎn)區(qū)域市場與競爭分析◆ 大渾南片區(qū)板塊市場與競爭分析◆ 核心競爭項(xiàng)目點(diǎn)對點(diǎn)分析 ◆ 按單盤年銷售 12萬平米推算未來與本項(xiàng)目可能形成長期競爭關(guān)系的是長白、于洪（臨河）板塊，銷售期將持續(xù)至 2023年 項(xiàng)目競爭 競爭項(xiàng)目鎖定原則： √ 容積率相當(dāng) √ 交通時(shí)間接近 √ 產(chǎn)品類型類似 √ 價(jià)格差異不大 結(jié)合單盤銷售排期表，得到本項(xiàng)目的競爭項(xiàng)目： 理想新城、唯美品格、新加坡城、恒大綠洲、陽光 100 新加坡風(fēng)情花園城 規(guī)模 占地 1200畝， 72萬平，總建面 1000萬平方英尺，約93萬平 分期 一期 28萬平米 物業(yè)類型 一期： 小高層、高層 戶型與面積 花園洋房 150270平米 小高層、高層： 60130平米 價(jià)格 花園洋房 6000多 小高層、高層 40005000 銷售 預(yù)計(jì) 10月份左右開盤 配套 2萬平米 6層沿河會(huì)所 Raffles俱樂部（ 50m標(biāo)準(zhǔn)泳池、中西餐、健身房、商務(wù)中心、 46層酒店客房） 新加坡模式雙語學(xué)校（二期） 一期 競爭項(xiàng)目分析 新加坡城 項(xiàng)目競爭 主打新加坡風(fēng)情，從規(guī)劃和配套的角度差異化 定位高端國際化居住區(qū) 新加坡雙語學(xué)校（小學(xué)、幼兒園） 2萬平米 6層沿河會(huì)所 Raffles俱樂部（ 50m標(biāo)準(zhǔn)泳池、中西餐、健身房、商務(wù)中心、 46層酒店客房） 國際化概念 與萬科經(jīng)典洋房產(chǎn)品差異化 大樓間距：一期洋房間距達(dá) 3841米，綠化率為 43% 短單元設(shè)計(jì)：每棟樓 2個(gè)單元 花園社區(qū)規(guī)劃 競爭項(xiàng)目分析 新加坡城 “ 1+4” 人文 +產(chǎn)品 人文：國際化概念 產(chǎn)品：花園社區(qū)規(guī)劃 項(xiàng)目競爭 項(xiàng)目產(chǎn)品為高層與洋房混搭社區(qū)，強(qiáng)調(diào)內(nèi)河的水系景觀，前期以性價(jià)比和國際化概念入市，大規(guī)模開發(fā)，配套齊全，由于與本項(xiàng)目交通距離僅 5分鐘，為本項(xiàng)目的 重要競爭對手 。 規(guī)模 現(xiàn)有產(chǎn)品占地 ，建面 20萬 分期 有后期，但為高層產(chǎn)品 物業(yè)類型 多層 5層 小高層 戶型與面積 多層 88150平方米，頂層 5樓閣樓戶型為 80~90平兩居，其他為 128平三居多層 700多套 小獨(dú)棟 190平 3~4層 6000元 /平 小高層 140復(fù)式、 90平兩居平層 價(jià)格 多層均價(jià) 4800元 /平方米，小高層 4800元 /平方米起（未開盤） 銷售 主力 60萬 /套 三期 06年初銷售， 月均銷售 40多套，目前已基本售完 目前在售為后期高層產(chǎn)品 客戶 周邊客戶不足 10%,有東軟職工，車位地上 1： 1(實(shí)際顯示不足此比例 ) 外地客戶基本沒有；主要來自鐵西、和平 地域性不明顯，很多周末度假用 盡管在育才中學(xué)旁邊，由于購房與學(xué)位不掛鉤，客戶對此關(guān)注不高 有配套班車 賣點(diǎn) 社區(qū)園林環(huán)境、多層組團(tuán)式規(guī)劃 競爭項(xiàng)目分析 唯美品格 項(xiàng)目競爭 唯美品格低密社區(qū) ?商業(yè) 2023`3000平，一期銷售 3000元 /平，目前租金 3萬 /年/100平，業(yè)態(tài)為小餐館、瑜伽健身、小超市，周圍育才中學(xué)對商業(yè)有較大支持； ?客戶基本處于滿足升級住房需求臵業(yè)，是明顯的理性客戶 ?屬于成功人士，支付能力較高，追求寧靜舒適的居住環(huán)境，業(yè)主基本都有私家車 競爭項(xiàng)目分析 唯美品格 “ 1+4” 服務(wù) +產(chǎn)品 服務(wù)：大連億達(dá)品牌 開發(fā)商 產(chǎn)品：花園社區(qū)規(guī)劃 項(xiàng)目競爭 傾力打造園林景觀，營造私密感受，體驗(yàn)營銷 項(xiàng)目前期低密產(chǎn)品主要針對具備一定支付能力的高端客戶，以品質(zhì)贏人，后期推向市場的，為其高層產(chǎn)品，由于已具備一定的品牌口碑，會(huì)與本項(xiàng)目 小高層產(chǎn)品形成競爭 規(guī)模 總占地面積 2023畝 總建筑面積 200萬㎡，目前已開發(fā) 500畝 位置 和平區(qū)長白西路 55號(hào) 物業(yè)類別 多層、小高層 3棟 容積率 綠化率 35% 戶型面積 多層戶型 100、 1 140，比例均衡，小高層 59平、 106平，比例 2： 1 銷售及價(jià)格 去年銷售 500多套，月均 50套 多層精裝 3800~4200元 /平，精裝標(biāo)準(zhǔn) 500元 /平 配套 25公里長、 200米寬的公園帶包括高爾夫練習(xí)場、網(wǎng)球等 規(guī)劃 ~2萬平的商業(yè)， 2023多平會(huì)所 賣點(diǎn) 性價(jià)比，雖然項(xiàng)目為沈陽稀有的精裝產(chǎn)品，但客戶群不太關(guān)注產(chǎn)品精裝度 物管 /平米 〃 月 開發(fā)商 沈陽穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 競爭項(xiàng)目分析 理想新城 項(xiàng)目競爭 理想新城品質(zhì)社區(qū) ?德式洋房貼磚立面，樹立了項(xiàng)目品質(zhì)感的形象。 ?充滿現(xiàn)代感的售樓處設(shè)計(jì)，針對目標(biāo)客戶，贏得年輕知富階層良好的第一印象 ?項(xiàng)目地塊北側(cè)有一行高壓線塔，針對這些高壓線，項(xiàng)目規(guī)劃了一個(gè)服務(wù)兩個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)中心，既規(guī)避了劣勢，同時(shí)增加了項(xiàng)目賣點(diǎn)，成功化 不利為 優(yōu)勢 。 競爭項(xiàng)目分析 理想新城 “ 1+3” 環(huán)境 +產(chǎn)品 環(huán)境：坡地 +牦牛河景 觀改善 產(chǎn)品：德式品質(zhì)社區(qū) 規(guī)劃 項(xiàng)目競爭 理想新城深度挖掘自身項(xiàng)目資源，以德式風(fēng)情品質(zhì)感塑造樹立社區(qū)形象 項(xiàng)目面向有一定支付能力的中端客戶，以品質(zhì)贏人，產(chǎn)業(yè)園中層為其重要客戶來源，會(huì)與本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品形成競爭。 競爭項(xiàng)目分析 恒大綠洲 項(xiàng)目競爭 規(guī)模 建筑面積： 227萬平米 位置 于洪區(qū)渾河岸邊大壩路北 物業(yè)類別 高層 容積率 戶型面積 69（兩居） —— 150（復(fù)式） 銷售及價(jià)格 未開盤，預(yù)計(jì) 6000元 /平米（帶精裝， 1000元 /平米） 配套 227萬大規(guī)模項(xiàng)目，自身配套齊全；含商業(yè)、幼兒園 賣點(diǎn) 性價(jià)比，項(xiàng)目為沈陽稀有的精裝產(chǎn)品； 景觀資源，南部高層可看渾河 開發(fā)商 恒大長基（沈陽）置業(yè)有限公司 恒大綠洲國際生態(tài)特區(qū) 競爭項(xiàng)目分析 恒大綠洲 “ 2+1+3” 品牌 +產(chǎn)品 +環(huán)境 品牌：恒大地產(chǎn) 產(chǎn)品：精裝修產(chǎn)品 環(huán)境：內(nèi)部園林景觀 項(xiàng)目競爭 恒大綠洲高密度社區(qū)，通過園林規(guī)劃打造品質(zhì)感，精裝修實(shí)現(xiàn)附加值 項(xiàng)目容積率達(dá)到 ，為了實(shí)現(xiàn)居住舒適度，恒大采用了高層低密的方式拉高樓座，為園林打造提供空間，精裝修 6000元 /平米的價(jià)格賦予了項(xiàng)目較高的性價(jià)比；南部部分高層可看渾河，未來會(huì)與本項(xiàng)目 高層產(chǎn)品 形成競爭。 規(guī)模 占地面積 100萬㎡ 總建筑面積 150萬㎡ 位置 于洪區(qū)新城吉力湖街 28號(hào) 建筑類別 多層、小高層、高層 容積率 綠化率 36% 車位比 1： 分期 分四期，七年開發(fā) 在售情況及價(jià)格 二期在售，項(xiàng)目最近一次開盤在 9月 9日，均價(jià) 40004500元 /平，定金 2萬， 戶型面積 一居 49平、 51平 二居 76平、 80平 付款方式 一次性付款 975折，貸款 985折 物管 /平米 〃 月 配套 小區(qū)內(nèi)有幼兒園、小學(xué) 周邊交通 12 188路終點(diǎn)站、 延長公路 166路公交線路，實(shí)現(xiàn)社區(qū)通達(dá)性 開發(fā)商 陽光一百 (遼寧）置業(yè)有限公司，專案團(tuán)隊(duì)多來自天津陽光 100 項(xiàng)目競爭 陽光 100國際新城 競爭項(xiàng)目分析 陽光 100 項(xiàng)目競爭 競爭項(xiàng)目分析 陽光 100 陽光 100價(jià)格策略入市，品牌樹立回收效益 “ 1+3” 環(huán)境 +產(chǎn)品 環(huán)境：南部高層可看 渾河 產(chǎn)品：德式原創(chuàng)社區(qū) 規(guī)劃 項(xiàng)目品牌已經(jīng)樹立，目前在售為第二期，已初步進(jìn)入品牌效益的收獲階段，但后期已無洋房戶型，為高層產(chǎn)品。價(jià)格開始抬升，會(huì)與本項(xiàng)目形成一定價(jià)差，但會(huì)對本項(xiàng)目的 看景高層產(chǎn)品形成威脅 。 德國設(shè)計(jì)大師 渾河北岸看景高層 知名品牌開發(fā)商 價(jià)格優(yōu)勢 品牌效益 項(xiàng)目競爭（預(yù)測） 項(xiàng)目周邊出讓地塊未來競爭分析 項(xiàng)目周邊泰盈地產(chǎn)兩地塊指標(biāo)不明，產(chǎn)品信息不詳 …… 蘇家屯新居住區(qū)，碧桂園又拿地動(dòng)作，指標(biāo)狀況不清 …… 針對外來可能遇到的競爭和信息缺失的現(xiàn)狀，我們對泰盈、碧桂園的操盤模式進(jìn)行了分析 …… 制敵機(jī)先！ 泰盈地產(chǎn) 主力項(xiàng)目 時(shí)間 沈陽奧林匹克花園 七里香堤 九如溪谷 占地面積 660000平方米 130000平方米 500000平方米 位置 東陵區(qū)雙園路 269號(hào) （植物園南側(cè)） 東陵區(qū)農(nóng)