【正文】 ） 受訪記錄：今年受金融危機(jī)影響生意不好做只能維持著走，店主自己表示做服裝經(jīng)驗少“同行不同利”生意欠佳，目前想把自己的商鋪轉(zhuǎn) 租出去，給我們看了合同，其中條款中注明一樓零售價不超過 300 元，二樓不超200 元，三樓不封頂。 二樓辦公室（推薦管理者張總童裝區(qū)店面） 位置：較差（次通道最 靠里 第一家） 鋪位面積 :24 平米 租金： 875 元 /平米 /年 受訪記錄：相對位置差些但大面寬進(jìn)深短，商場管理者表示二期開的話和 一起打通可能會好點，西側(cè)門主通道人流量會增加。 三樓“馬萊特”男裝門店 位置：較好（一排第 3 家） 1鋪位面積 :50 平米 租金： 1100 元 /平米 /年 受訪記錄：目前是市場淡季加上上樓時精品名牌服裝，一般的消費(fèi)者都不會選擇在三樓 消費(fèi)，男裝牌子過多選擇余地也大，自己代理的牌子不是一線品牌因此銷售不是很好。但到八月份換季的時候市場可能會好一點。商場的管理費(fèi)是 300 元每月每個店，電費(fèi)是 元每度。銷售收入和店租金基本持平略有盈余。 商戶租賃意愿制約因素 ： 經(jīng)過走訪調(diào)研和深入了解服飾廣場一期商戶的租賃意愿以及實際經(jīng)營情況，總結(jié)商戶租賃商鋪時主要考慮因素包括以下幾方面： （ 1）、鋪位位置、面積、商場管理費(fèi)用等 （ 2）、通道條件、主通道和次通道及拐角 （ 3）、客流量、消費(fèi)者購買產(chǎn)品檔次 （ 4）、政府劃行規(guī)市 （ 5）、消費(fèi)者購買能力及消費(fèi) 金額 （ 6）、流動人口的消費(fèi)習(xí)慣 （ 7）、一定的范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量 （ 8）、租金或租金合理上漲 經(jīng)營者特征描述： （ 1）、經(jīng)營者年齡多在 3050 歲之間，有一定的從商經(jīng)驗。 （ 2）、經(jīng)營者 45%為外來人口，來白溝時間 37 年以上，對經(jīng)營的項目前期都做 。 （ 3）、過市場分析，對自己的經(jīng)營比較有信心。 （ 4）、對經(jīng)營的場地比較看重，選擇前都會到現(xiàn)場考察。 （ 5）、經(jīng)營者文化水平不高，但對市場情況敏感，有一定的從商經(jīng)驗。 （ 6）、經(jīng)營者信息靈通，對白溝的商業(yè)信息知道和傳播較快，多為“口耳”傳播。 （ 7）、經(jīng)營 者重視利益最大化，不懂商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識和要求強(qiáng)烈。 經(jīng)營商戶能承受的租金范圍38%47%12%3%1 0 0 0 元以下 10001500元 150020xx元 2 0 0 0 元以上 （三）、消費(fèi)者調(diào)研記錄 富民路（服飾廣場前）人流車流統(tǒng)計，時間早 9 點 — 下午 5 點 人流 15 人 /分 。車流 20 輛 /分 (平均值 ) 75%消費(fèi)者選擇購物時到專業(yè)市場，服飾廣場衣服款式好、質(zhì)量好、在大商場消費(fèi)信得過。 48%消費(fèi)者購物時喜歡購物環(huán)境好，有空調(diào)有休息場所。 本地商業(yè)競爭力很強(qiáng)，但無綜合性，購物時間太長。 高端消費(fèi)客戶的消費(fèi)需求得不到滿足，款式和品牌缺少（主要是三樓精品女裝很少 ，沒有大牌子進(jìn)駐。 白溝主要以打工者居多，因此時尚流行的服飾款式是消費(fèi)者最看重的消費(fèi)動機(jī)之一。 消費(fèi)者目前對商戶的經(jīng)營態(tài)度也有一定的感知，服務(wù)態(tài)度不好的商戶消費(fèi)者就減少了再次光臨的次數(shù)，口碑效應(yīng)明顯發(fā)揮作用。 （四）、總結(jié)： 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析 0 5 10 15 20 25 30 35 40 政府規(guī)行劃市 環(huán)境好 專業(yè)市場、信譽(yù)好 款式新、價格低 認(rèn)地段、扎堆兒消費(fèi) 由于白溝在近 5 年的時間里經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，政府指導(dǎo)作用起到很大的市場調(diào)節(jié)，短時間內(nèi)興起的 12 座商貿(mào)城讓前期選擇投資的客戶資金迅速釋放。 投資客經(jīng)過前期盲目投資失誤和教訓(xùn)，積累了長遠(yuǎn)投資的眼光和經(jīng)驗，投資更理性。 經(jīng)營者對于商業(yè)規(guī)劃布局及經(jīng)營業(yè)態(tài)分布有 很明顯 要求，對店鋪面積、位置、客流等有著類比分析。 另外經(jīng)營客戶中具備投資眼光的客戶也占一部分比例，他們對于投資賺房租有很大興趣其中以當(dāng)?shù)厝俗罹哂型顿Y潛力。 消費(fèi)者對服飾廣場的專業(yè)、信譽(yù)、交通、環(huán)境等認(rèn)可度高，政府“規(guī)行劃市”原因其以后二次、三次消費(fèi)都在這里。 雖然消費(fèi)者有龐大需求但需要有合理的消費(fèi)引導(dǎo)。 四、二期項目發(fā)展前景 白溝服飾廣場經(jīng)過 5 年的運(yùn)營，服飾市場發(fā)展逐漸走向成熟。服飾廣場的鋪位也上調(diào)了一個基點，但作為一個即將邁向成熟的商場，其鋪 位已經(jīng)滿足不了經(jīng)營者的需求，二期的順勢開建說明順應(yīng)了市場發(fā)展的需要。 二期位于服飾廣場一期西側(cè)，建筑面積 2 萬多平米，總共 5 層框架結(jié)構(gòu)。作為一個專業(yè)服飾廣場，市場上出現(xiàn)了集群效應(yīng)，但西側(cè)的商業(yè)價值一直沒有得到挖掘和提升，因此二期的建設(shè)對于完善服飾廣場來說是起到很大的平衡作用。經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)研，科學(xué)的分析論證，我們建議二期的建設(shè)能依據(jù)市場的發(fā)展而調(diào)整，將業(yè)態(tài)分布和品牌篩選作為服飾廣場提升和發(fā)展的前提。 五 、二期 項目 SWOT分析 （一） 、優(yōu)勢： ①、項目建筑外觀時尚 ,功能劃分齊全，檔次高 。 ②、服飾廣場成熟的市場環(huán)境。 ③、交通發(fā)達(dá)，富民路與仁合南路雙繁華大道。 ④、人流量大，專業(yè)市場優(yōu)勢帶動服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ⑤、政府規(guī)行劃市，引導(dǎo)服裝產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。 ⑥、發(fā)展高端品牌進(jìn)駐，將二期打造成更時尚，產(chǎn)品更豐富，明顯優(yōu)于一期。 （二） 、劣勢： ①、周邊環(huán)境 “ 臟、亂、差 ” ，占道經(jīng)營影響了商場外部整體購物氛圍，西南側(cè)占道現(xiàn)象更為嚴(yán)重。 ②、白溝市場決定消費(fèi)意識水平低，選擇產(chǎn)品時缺乏品牌意識，打工者消費(fèi)占一定比例。 ③、受金融危機(jī)影響，加之目前服飾廣場處于淡季，經(jīng)營商戶生意冷淡（信心不足）商戶投資租賃意 愿降低。 ④、經(jīng)過對市場走訪調(diào)研白溝客戶普遍對產(chǎn)權(quán)銷售的模式認(rèn)可度低，目前市場上在銷售的幾個商城其產(chǎn)權(quán)銷售都不是很成功，客戶表現(xiàn)出很大的疑慮。 （三） 、機(jī)會： ①、服飾廣場的成功為二期打下良好市場基礎(chǔ)，服飾廣場后續(xù)發(fā)展空間巨 大。 ②、政府規(guī)行劃市 ③、商鋪的轉(zhuǎn)租和投資市場完善。 ④、高端消費(fèi)者的市場開發(fā)未能得到有效滿足。 （四） 、威脅 ①、工程進(jìn)度及形象，與同期競爭樓盤突顯劣勢。 ②、區(qū)域競爭加劇。 ③、市場目前 12 座相關(guān)商城的陸續(xù)開發(fā)，對于有限的投資客戶是不利的誘導(dǎo)。 ④、國際商貿(mào)城 9 月份的試營業(yè)分流部分 經(jīng)營商戶和投資客戶。 ⑤、輕紡城的運(yùn)作失誤，影響了投資客戶的信心。 ⑥、政府前期調(diào)整市場規(guī)劃，侵害了相關(guān)商戶的利益致使選擇租賃的短期投資。 ⑦、客戶的引進(jìn)與業(yè)種分布、樓層功能布局、品牌構(gòu)建比例的妥當(dāng)性直接影響著本案的成功與否。 六 、二期市場未來規(guī)劃定位 結(jié)合于上述的分析，本案的定位仍然延續(xù)著原有服飾廣場商圈的特性，以服飾產(chǎn)品為主。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個服飾延伸產(chǎn)品打造大商圈，批零兼營雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)而亮相于白溝市場。市場定位前提，就在于市場調(diào)研的準(zhǔn)確性；而作為基于市場定位的后 備之事，則在于進(jìn)行有效的推廣。而推廣的策略與實施的方法，均需要有針對性與實質(zhì)性。 （一）、 目標(biāo)客戶群體定位 投資者： 市場： 本案鎖定以白溝當(dāng)?shù)馗叨素敻怀钟姓邽橹鞯耐顿Y者。以有意愿投資商鋪賺取租金的客戶為主，另以項目周邊市場投資者為輔。 范圍： 具有一定經(jīng)濟(jì)實力且熱衷于房地產(chǎn)投資的專業(yè)人士， 事業(yè)穩(wěn)定、具有一定的收入水平和儲蓄的群體。 有著相應(yīng)的存款而又喜歡跟從大趨勢投資的群體； 特征： 有較高的承受力，最關(guān)注的是物業(yè)在未來的升值潛力， 對投資房地產(chǎn)信心較強(qiáng)，部分曾有投資房地產(chǎn)經(jīng)驗， 對統(tǒng)一管理有較大需求，希 望增強(qiáng)投資信心， 投資潛力不可低估。 客戶來源 ： 以 前期發(fā)售 VIP 尊貴卡的形式來積累部分客戶資源 市場上的專業(yè)投資客戶及炒家 部分有資金實力和投資意識的商戶 商戶自用型買家 經(jīng)營者 ： 市場： 以一期服飾廣場的經(jīng)營商戶為主，另尋鞋帽城、商貿(mào)城、極感興趣 而且有意愿嘗試經(jīng)營服飾的市場入門者。 范圍： 從事多年經(jīng)營事業(yè)的個體者 擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個人者； 不滿足于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營模式，而有意投身于擴(kuò)大經(jīng)營者； 特征： 品牌專賣店、代理商、經(jīng)銷商、自營商戶： 一般愿意通過租用或 聯(lián)營的形式獲得經(jīng)營場地； 對統(tǒng)一管理要求較高； 一般實力較強(qiáng)，愿意承擔(dān)