【正文】 各部門經(jīng)理 及與質(zhì)量有關(guān)其他負(fù)責(zé)人組成 . 支持文件 (1) 崗位職責(zé)匯編 SMQP0101 (2) 管理評審程序 SMQP0102 本 頁 標(biāo) 題 質(zhì) 量 體 系 本公司已依據(jù) GB/TI9002ISO9002 標(biāo)準(zhǔn) ,並結(jié)合物業(yè)管理特點(diǎn)和公司的實(shí)際建立了質(zhì)量體系 ,並編制了相應(yīng)的質(zhì)量體系文件 ,包括 :質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書、質(zhì)量記錄 ,這些文件是本公司提供物業(yè)管理服務(wù)的法規(guī) ,是保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ) . 本公司 質(zhì)量體系文件由三個(gè)層次組成 : a) 第一層 :質(zhì)量手冊 ,它既覆蓋 GBT/19002ISO9002 標(biāo)準(zhǔn)的要求 ,也符合公司 物業(yè)管理的需要 。手冊中已引用了相應(yīng)的程序文件 ,描述了質(zhì)量方針及質(zhì)量體系要求 。 b) 第二層 :程序文件 ,描述了質(zhì)量體系要求涉及的質(zhì)量活動(dòng)文件 ,並引用了相應(yīng)的作業(yè)指導(dǎo)書 (規(guī)範(fàn) ),完全符合公司手冊和實(shí)際運(yùn)作的要求 。 c) 第三層 :作業(yè)指導(dǎo)書及相應(yīng)的記錄表格 ,是規(guī)定某項(xiàng)活動(dòng)如何進(jìn)行的文件 ,是指導(dǎo)某個(gè)崗位或人員現(xiàn)場操作的指導(dǎo)性和規(guī)範(fàn)性文件 ,是質(zhì)量體系有效運(yùn)行的見證材料 ,是程序文件的支持性文件 . 質(zhì)量策劃 為了針對公司物業(yè)管理新項(xiàng)目或提高管理水平 ,公司已制定了《物業(yè)管理重大質(zhì)量活動(dòng)策劃程序》 ,確保項(xiàng)目或服務(wù)達(dá)到規(guī)定要求 : 公司必頇對競投新物業(yè)項(xiàng)目 ,提供新服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量改進(jìn)時(shí)進(jìn)行質(zhì)量策劃 . 總經(jīng)理應(yīng)確保質(zhì)量策劃的順利進(jìn)行 ,並符合以下要求 : a) 編制相應(yīng)的項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃書 。 b) 保證充分的資源 (適宜的 )。 本 頁 標(biāo) 題 質(zhì) 量 體 系 c) 對項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行監(jiān)控 。 d) 做好相應(yīng)記錄 。 e) 對策劃項(xiàng)目的準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)果進(jìn)行總結(jié) . 所有項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃書是公司質(zhì)量體系的一部分 ,與公司的質(zhì)量方針、目標(biāo)及質(zhì)量體系相協(xié)調(diào)和一致的 . 支持文件 (1) 物業(yè)管理重大質(zhì)量活動(dòng)策劃程序 SMQP0201 本 頁 標(biāo) 題 合 同 評 審 為確保公司物業(yè)管理服務(wù)滿足顧客的需 要和行業(yè)要求 ,以及使本公司所承諾的服務(wù)有能力實(shí)現(xiàn) ,因而進(jìn)行合同評審 . 公司已制定和執(zhí)行《合同標(biāo)準(zhǔn)書評審控制程序》文件 ,以確保合同評審和協(xié)調(diào)合同評審活動(dòng)的進(jìn)行 . 本文件對以下合同必頇在發(fā)佈前進(jìn)行評審 。 a) 新物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo) ,管理合同 。 b) 物業(yè)管理中的日常服務(wù)合同 。 c) 物業(yè)租賃合同 。 d) 物業(yè)日常管理活動(dòng)應(yīng)業(yè)主要求公司所提供的孜裝、維修項(xiàng)目合同 。 e) 新的服務(wù)項(xiàng)目承諾文件 . 公司總經(jīng)理應(yīng)組織相關(guān)部門對新物業(yè)管 理項(xiàng)目的投標(biāo)標(biāo)書進(jìn)行評審 。物管部經(jīng)理應(yīng)與相應(yīng)人員對日常服務(wù)項(xiàng)目合同進(jìn)行評審 . 公司的合同評審應(yīng)在接受合同或提供服務(wù)承諾之前進(jìn)行 ,以確保 : a) 所有的顧客要求與公司要求已明確 。 b) 與投標(biāo)不一致的要求已解決 。 c) 公司有能力保證合同的執(zhí)行和提供服務(wù) 。 d) 能被社會(huì)和顧客接受 (同意 ). 本 頁 標(biāo) 題 合 同 評 審 當(dāng)行業(yè)要求和服務(wù)要求發(fā)生變化時(shí) ,公司物管部和相關(guān)部門應(yīng)對原來服務(wù)承諾的文件及合同進(jìn)行修改 ,並與有關(guān)部門進(jìn) 行協(xié)商和孜排 ,確保服務(wù)質(zhì)量 . 行政事務(wù)部負(fù)責(zé)保存物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)書和合同、新服務(wù)項(xiàng)目文件評審記錄 ,物管所 (中心 )應(yīng)保存日常服務(wù)的評審記錄 。保存期在質(zhì)量記錄一覽表中規(guī)定期限 . 支持文件 (1) 合同標(biāo)書評審控制程序 SMQP0301 本 頁 標(biāo) 題 設(shè) 計(jì) 管 制 公司不承擔(dān)設(shè)計(jì)控制任務(wù) ,列出此條是為了保持質(zhì)量手冊的完整性和編碼的連續(xù)性 . 特此說明 . 本 頁 標(biāo) 題 文 件 和 資 料 控 制 公司編制和執(zhí)行了《文件和資料控制程序》 ,應(yīng)對文件和資料的編制、審批、發(fā)放、更改、歸檔、保管等活動(dòng)做相應(yīng)的規(guī)定 . 文件和資料控制的範(fàn)圍包括 : a) 質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書 。 b) 物業(yè)管理服務(wù)中的有關(guān)文件資料 。 c) 適當(dāng)?shù)耐鈦砦募?,如政府的法律法規(guī)和顧客的文件 。 d) 各種質(zhì)量記錄、表單 . 文件和資料的批準(zhǔn)發(fā)佈 a) 公司所有文件和資料在發(fā)佈前應(yīng) 由授權(quán)人員審批其適用性 .公司質(zhì)量手冊、程序文件由總經(jīng)理批準(zhǔn) ,作業(yè)指導(dǎo)書由主管副總經(jīng)理 (或管理者代表 )批準(zhǔn) 。 b) 公司級行政文件由總經(jīng)理 (副總經(jīng)理 )批準(zhǔn)後 ,由行政事務(wù)部負(fù)責(zé)發(fā)放、管理 。 c) 外來文件 (包括政府有關(guān)的法律、法規(guī)、公司的有關(guān)文件、顧客的有關(guān)文件等 )由行政事務(wù)部統(tǒng)一登記、接收、發(fā)放和管理 。 d) 行政事務(wù)部負(fù)責(zé)公司質(zhì)量體系文件的發(fā)放 ,並確定文件資料的標(biāo)識(shí)、編目、編制相應(yīng)的控制清單 ,以確保 : 公司內(nèi)使用的文件均為有效版本 。 現(xiàn)場作廢文件能 及時(shí)撤出 。 需保留的作廢文件 ,應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)標(biāo)識(shí) . 本 頁 標(biāo) 題 文 件 和 資 料 控 制 文件和資料的更改 a) 公司所有文件的更改均由行政事務(wù)部等職能部門負(fù)責(zé) ,更改後的文件必頇按 規(guī)定交原文本審批者重新審批 ,方可發(fā)放 . b) 所有文件更改 ,均應(yīng)記錄更改的性質(zhì)和內(nèi)容 ,以表明文件的變化 。 c) 文件經(jīng)一定次數(shù)更改後 ,應(yīng)重新印發(fā) . 行政事務(wù)部負(fù)責(zé)保存所有質(zhì)量體系文件的原件 ,作為文件發(fā)放的依據(jù) ,各部門對本部門使用的文件 資料的保管負(fù)責(zé) . 支持文件 (1) 文件和資料控制程序 SMQP0501 (2) 質(zhì)量記錄控制程序 SMQP1601 本 頁 標(biāo) 題 採 購 公司已制定和執(zhí)行了《採購物品控制程序》和《服務(wù)項(xiàng)目分承包方評估程序》對物品的採購 ,以及服務(wù)中的分包方進(jìn)行控制 ,以保證服務(wù)的質(zhì)量 . 公司物業(yè)管理部應(yīng)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中常用物品的批量採購 (金額在 1000 元以上 ),物管所 (中心 )負(fù)責(zé)服務(wù)中零星採購 . 批量供貨的供應(yīng)商的評估由物業(yè)管理部負(fù)責(zé) ,零星採購物品的供應(yīng)商由採購人員負(fù)責(zé) ,並當(dāng)場進(jìn)行驗(yàn)貨 . 對於服務(wù)項(xiàng)目的專業(yè)分承包方由公司物業(yè)管理部按照《服務(wù)項(xiàng)目分承包方評 估程序》進(jìn)行控制 ,以確保分包服務(wù)項(xiàng)目滿足要求 . 物管部應(yīng)建立並保存分承包方檔案 .