新中大廈物業(yè)組織管理方案-文庫吧
2025-10-09 15:42 本頁面
【正文】 有漏水現(xiàn)象。 B. 以下各機電設(shè)計建議用列明之規(guī)格檢查，但不限于此 。 空調(diào)采暖系統(tǒng) 空調(diào)機：根據(jù)供應商提供之啟動標準測試，及記錄各初始運行平衡狀態(tài)之讀數(shù)。 冷水、采暖及熱水管：察看壓力測試報告及每個水閥是否操作正常，支撐件是否足夠及抹上防銹油，管道保溫是否良好。 風管：察看壓力測試，各風量調(diào)節(jié)門是否操作正常，風喉有沒有漏風、支撐件是否足夠。 各機器組件：根據(jù)測試報告及安裝標準進行。 各泵浦：根據(jù)測試報告試驗程序進行。 各貯水池：根據(jù)貯水測試程序執(zhí)行。 消防系統(tǒng)：根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序執(zhí)行。 強電系統(tǒng)：根據(jù)強電檢查程序執(zhí)行。 后備發(fā)電機：根據(jù)后備發(fā)電機試驗程序執(zhí)行。 保安監(jiān)控 系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)：現(xiàn)場試驗及測試訊號分貝。 樓宇自控系統(tǒng)：測試信號是否到位，執(zhí)行機構(gòu)是否可靠工作。 網(wǎng)絡系統(tǒng)：檢查各組件安裝情況，接線是否牢固，信號是否通暢。 各類供回水管：壓力測試，并察看各閥門操作是否正常。 排水系統(tǒng)：測試排水是否正常、通暢。 此外，其他地方如天臺、走火梯、公共地方、卷閘、天花吊頂、公共洗手間、車場等將會在現(xiàn)場檢查。 C. 驗收程序 所有工程驗收都應由業(yè)主公司基建部門負責及牽頭。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 16 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 所有系統(tǒng)必需于調(diào)試正常情況下，同時連續(xù)運行一段時間，以便盡量找出一些隱患，才能進行驗收。 在驗收過程 中，著重在將來運行及維修角度，如發(fā)現(xiàn)問題，提交業(yè)主公司，以便于業(yè)主公司及時督促相關(guān)施工單位處理，并做出記錄。 作為驗收合格的必要條件之一，是收到所有有關(guān)政府部門的合格證、使用證。 接收所有合同副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用說明書、維修手冊、調(diào)試報告。收齊后必需建立檔案。 必需了解清楚保修期的起始日期及終止日期。 必需知道所有施工單位的緊急聯(lián)絡人、電話及地址。 必需收齊所有備品備料，妥為保管并記錄。 竣工及驗收 物業(yè)及設(shè)施驗收調(diào)試 遺漏工程之跟進 物業(yè)管理服 務 物業(yè)管理公約 客戶守則 管理預算 規(guī)章制度之制定 員工招聘計劃 專業(yè)培訓 物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、權(quán)利與義務培訓 超前的預防性保養(yǎng)計劃培訓 服務技巧的培訓 節(jié)約能源培訓 內(nèi)部稽核制度培訓 系統(tǒng)的財務管理培訓 對我司管理的同類型物業(yè)進行個案分析 為配合上述服務，我們建議在確定物業(yè)管理公司后，即時開展工程前期顧問工作，從管理角度對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、施工標準等方面提供意見，直至完成樓宇接管驗收工作，并轉(zhuǎn)入后期管理階段。 2. 停車場管理策劃 物業(yè)的道路交通、停車管制是管理運作的動脈及聯(lián)絡各功能區(qū)的基本因素。因此物業(yè)『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 16 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 管理所要考慮的，首先是規(guī)格的設(shè)計與設(shè)施配套的合理性，其次是日常管理監(jiān)控力度。 規(guī)格設(shè)計上， 要減少動態(tài)車流對物業(yè)的滋擾， 解決好靜態(tài)交通， 縮減車流進入車庫的最短路徑， 使車庫內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流。另外要著重考慮消防通道的通暢。 配套方面， 設(shè)計要加設(shè)必備 的減速墩、反光物鏡， 各交叉口處設(shè)立各類交通標 志 (路標 、路障 )或輔設(shè)顏色明顯的警示地磚， 交通主干道方向種植 常綠灌木， 減少司機眼睛疲勞。設(shè)備 系統(tǒng)的平面設(shè)計要預留低位的排風口、警示照明、 CTV安裝部位及排污口， 在車庫內(nèi)設(shè)立車道、人行道的劃隔等。 日常的管理主要包括進出口控制、現(xiàn)金管理、保安消防巡邏、交通控制等， 其中： 進出口控制意旨確保車庫內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相互配合、登記、控制進出車輛， 以作為整個交通暢流的前提。 現(xiàn)金管理用以核計收費現(xiàn)金， 停車通行證及車庫使用的會計登記。 保安、消防車庫巡邏在擬訂崗位分配、崗位運行、崗位職責及突發(fā)事件應變措施的基礎(chǔ)上， 安排人員巡查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及處理車場內(nèi)意外的交通事故等。 交通控制以確保交通順暢為主， 安排進行車場內(nèi)外交通疏導， 處理控制系統(tǒng)失靈而 導致交通阻塞從而 切 換手動操作的情況等。 上述幾項管理措施，均可通過一定時、定崗、定期的質(zhì)量記錄，如巡邏報告、特別事件報告、每日車輛進出報告等，來加強及完善整個停車庫的管理。 3. 綠化 /種植 建議 無論建筑物業(yè)的體量及設(shè)施風格有哪些變化，有一點無可置疑，綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來越大的比重，我們建議在『大廈』綠化設(shè)計中考慮以下幾項： 對外觀整體應首先融入整條街的大環(huán)境風格， 并形成最鮮明的亮點，同 時盡可能將周邊不 盡人意的場所、構(gòu)筑物、人行車道等進行隱蔽。 依靠樹冠遮蔽日射， 產(chǎn)生避暑效果及休閑場所， 至于遮陰的落影取決于樹與場所方位的配合， 以及樹冠及樹種的選擇修飾。另外樹木的高度、樹距與行人車輛的視點應給予考慮。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 16 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 以物業(yè) 管理角度來看， 種植 綠化區(qū)的清潔往往也
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