新中大廈物業(yè)組織管理方案-文庫吧
2025-10-09 15:42 本頁面
【正文】 有漏水現(xiàn)象。 B. 以下各機(jī)電設(shè)計(jì)建議用列明之規(guī)格檢查，但不限于此 。 空調(diào)采暖系統(tǒng) 空調(diào)機(jī)：根據(jù)供應(yīng)商提供之啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)試，及記錄各初始運(yùn)行平衡狀態(tài)之讀數(shù)。 冷水、采暖及熱水管：察看壓力測(cè)試報(bào)告及每個(gè)水閥是否操作正常，支撐件是否足夠及抹上防銹油，管道保溫是否良好。 風(fēng)管：察看壓力測(cè)試，各風(fēng)量調(diào)節(jié)門是否操作正常，風(fēng)喉有沒有漏風(fēng)、支撐件是否足夠。 各機(jī)器組件：根據(jù)測(cè)試報(bào)告及安裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 各泵浦：根據(jù)測(cè)試報(bào)告試驗(yàn)程序進(jìn)行。 各貯水池：根據(jù)貯水測(cè)試程序執(zhí)行。 消防系統(tǒng)：根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序執(zhí)行。 強(qiáng)電系統(tǒng)：根據(jù)強(qiáng)電檢查程序執(zhí)行。 后備發(fā)電機(jī)：根據(jù)后備發(fā)電機(jī)試驗(yàn)程序執(zhí)行。 保安監(jiān)控 系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)：現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)及測(cè)試訊號(hào)分貝。 樓宇自控系統(tǒng)：測(cè)試信號(hào)是否到位，執(zhí)行機(jī)構(gòu)是否可靠工作。 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：檢查各組件安裝情況，接線是否牢固，信號(hào)是否通暢。 各類供回水管：壓力測(cè)試，并察看各閥門操作是否正常。 排水系統(tǒng)：測(cè)試排水是否正常、通暢。 此外，其他地方如天臺(tái)、走火梯、公共地方、卷閘、天花吊頂、公共洗手間、車場(chǎng)等將會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)檢查。 C. 驗(yàn)收程序 所有工程驗(yàn)收都應(yīng)由業(yè)主公司基建部門負(fù)責(zé)及牽頭。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 16 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 所有系統(tǒng)必需于調(diào)試正常情況下，同時(shí)連續(xù)運(yùn)行一段時(shí)間，以便盡量找出一些隱患，才能進(jìn)行驗(yàn)收。 在驗(yàn)收過程 中，著重在將來運(yùn)行及維修角度，如發(fā)現(xiàn)問題，提交業(yè)主公司，以便于業(yè)主公司及時(shí)督促相關(guān)施工單位處理，并做出記錄。 作為驗(yàn)收合格的必要條件之一，是收到所有有關(guān)政府部門的合格證、使用證。 接收所有合同副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用說明書、維修手冊(cè)、調(diào)試報(bào)告。收齊后必需建立檔案。 必需了解清楚保修期的起始日期及終止日期。 必需知道所有施工單位的緊急聯(lián)絡(luò)人、電話及地址。 必需收齊所有備品備料，妥為保管并記錄。 竣工及驗(yàn)收 物業(yè)及設(shè)施驗(yàn)收調(diào)試 遺漏工程之跟進(jìn) 物業(yè)管理服 務(wù) 物業(yè)管理公約 客戶守則 管理預(yù)算 規(guī)章制度之制定 員工招聘計(jì)劃 專業(yè)培訓(xùn) 物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn) 超前的預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn) 服務(wù)技巧的培訓(xùn) 節(jié)約能源培訓(xùn) 內(nèi)部稽核制度培訓(xùn) 系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理培訓(xùn) 對(duì)我司管理的同類型物業(yè)進(jìn)行個(gè)案分析 為配合上述服務(wù)，我們建議在確定物業(yè)管理公司后，即時(shí)開展工程前期顧問工作，從管理角度對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)等方面提供意見，直至完成樓宇接管驗(yàn)收工作，并轉(zhuǎn)入后期管理階段。 2. 停車場(chǎng)管理策劃 物業(yè)的道路交通、停車管制是管理運(yùn)作的動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)的基本因素。因此物業(yè)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 16 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 管理所要考慮的，首先是規(guī)格的設(shè)計(jì)與設(shè)施配套的合理性，其次是日常管理監(jiān)控力度。 規(guī)格設(shè)計(jì)上， 要減少動(dòng)態(tài)車流對(duì)物業(yè)的滋擾， 解決好靜態(tài)交通， 縮減車流進(jìn)入車庫的最短路徑， 使車庫內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流。另外要著重考慮消防通道的通暢。 配套方面， 設(shè)計(jì)要加設(shè)必備 的減速墩、反光物鏡， 各交叉口處設(shè)立各類交通標(biāo) 志 (路標(biāo) 、路障 )或輔設(shè)顏色明顯的警示地磚， 交通主干道方向種植 常綠灌木， 減少司機(jī)眼睛疲勞。設(shè)備 系統(tǒng)的平面設(shè)計(jì)要預(yù)留低位的排風(fēng)口、警示照明、 CTV安裝部位及排污口， 在車庫內(nèi)設(shè)立車道、人行道的劃隔等。 日常的管理主要包括進(jìn)出口控制、現(xiàn)金管理、保安消防巡邏、交通控制等， 其中： 進(jìn)出口控制意旨確保車庫內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相互配合、登記、控制進(jìn)出車輛， 以作為整個(gè)交通暢流的前提。 現(xiàn)金管理用以核計(jì)收費(fèi)現(xiàn)金， 停車通行證及車庫使用的會(huì)計(jì)登記。 保安、消防車庫巡邏在擬訂崗位分配、崗位運(yùn)行、崗位職責(zé)及突發(fā)事件應(yīng)變措施的基礎(chǔ)上， 安排人員巡查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及處理車場(chǎng)內(nèi)意外的交通事故等。 交通控制以確保交通順暢為主， 安排進(jìn)行車場(chǎng)內(nèi)外交通疏導(dǎo)， 處理控制系統(tǒng)失靈而 導(dǎo)致交通阻塞從而 切 換手動(dòng)操作的情況等。 上述幾項(xiàng)管理措施，均可通過一定時(shí)、定崗、定期的質(zhì)量記錄，如巡邏報(bào)告、特別事件報(bào)告、每日車輛進(jìn)出報(bào)告等，來加強(qiáng)及完善整個(gè)停車庫的管理。 3. 綠化 /種植 建議 無論建筑物業(yè)的體量及設(shè)施風(fēng)格有哪些變化，有一點(diǎn)無可置疑，綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來越大的比重，我們建議在『大廈』綠化設(shè)計(jì)中考慮以下幾項(xiàng)： 對(duì)外觀整體應(yīng)首先融入整條街的大環(huán)境風(fēng)格， 并形成最鮮明的亮點(diǎn)，同 時(shí)盡可能將周邊不 盡人意的場(chǎng)所、構(gòu)筑物、人行車道等進(jìn)行隱蔽。 依靠樹冠遮蔽日射， 產(chǎn)生避暑效果及休閑場(chǎng)所， 至于遮陰的落影取決于樹與場(chǎng)所方位的配合， 以及樹冠及樹種的選擇修飾。另外樹木的高度、樹距與行人車輛的視點(diǎn)應(yīng)給予考慮。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 16 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 以物業(yè) 管理角度來看， 種植 綠化區(qū)的清潔往往也
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