【正文】 I、 總公司服務(wù)質(zhì)量督查組每月一次對分公司各項服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行全面、深入督查，發(fā)現(xiàn)問題及時研究改進(jìn)；J、 通過提高各項服務(wù)質(zhì)量，各項有償服務(wù)，勤儉辦企業(yè)、節(jié)約各項費(fèi)用開支等方面努力，爭取實現(xiàn)“以區(qū)養(yǎng)區(qū)，略有盈利”的目標(biāo)；K、管理水平達(dá)到“湖州市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。 第二年正常管理目標(biāo)A、 如條件成熟成立業(yè)主委員會，簽訂物業(yè)管理委托合同書；B、 根據(jù)首年收支預(yù)決算，合理調(diào)整財政收支，開展各項增收節(jié)支工作；C、 開展各項便民服務(wù)活動；D、中修計劃制定；E、特色服務(wù)推廣。四、物資裝備根據(jù)物業(yè)情況，購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證管理處的正常運(yùn)作?；I建分公司，需要配備的主要軟硬件裝備如下： 符合本公司物業(yè)具體情況的管理軟件 各種辦公家具和設(shè)備 各種通訊設(shè)備 首期制服和雨具 警械和安保用品 各種設(shè)備、工具和維修用品注：有關(guān)物資裝備請參閱計劃成本預(yù)算書五、管理人員配備及管理（一）管理人員 物業(yè)管理架構(gòu)圖（一期）浙江金都物業(yè)管理有限公司德清分公司 綠 化 保 潔 部工 程 技 術(shù) 部行 政 服 務(wù) 部保 安 部 人員配備 分公司經(jīng)理 1人分公司副經(jīng)理 1 人行政服務(wù)部 7 人保安部 49人工程技術(shù)部 7人綠化保潔部 35人 各部門主要工作職責(zé)（1）行政服務(wù)部：主要負(fù)責(zé)業(yè)主接待和計算機(jī)檔案文件資料的處理以及后勤、人事、信訪工作和財務(wù)事務(wù)；負(fù)責(zé)社區(qū)的文化活動策劃、組織、實施、與當(dāng)?shù)卣块T的聯(lián)絡(luò)工作、特約服務(wù)等。（2）保安部：主要協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序進(jìn)行安全防范、負(fù)責(zé)物業(yè)道路的暢通、車輛的有序停放管理、消防安全管理以及流動人口、暫住人口管理等。（3）工程技術(shù)部：負(fù)責(zé)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、住戶委托的維修服務(wù)項目、工程項目外包、住宅裝修監(jiān)督管理等工作。（4）綠化保潔部：負(fù)責(zé)環(huán)境保潔、綠化維護(hù)、衛(wèi)生消殺、滅蟲治蟲和居民委托的保潔服務(wù)項目等。（二）管理人員的監(jiān)督管理公司建立完善的人才管理制度和激勵機(jī)制，且獎懲并施，以做到人盡其才，才盡其用，最大限度地發(fā)揮人才效能。 督查機(jī)制為全面落實物業(yè)管理的各項工作任務(wù)，確保各項服務(wù)質(zhì)量到位，根據(jù)公司的監(jiān)督管理制度，每月由總公司督查組對分公司的各項工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核、指導(dǎo)。每次督查都有側(cè)重點，從督查事深入到督查人。找準(zhǔn)薄弱環(huán)節(jié)，善于發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，提出整改或處理意見，并幫助當(dāng)事人做好對其的教育工作，也作為對有關(guān)人員平時工作考核的客觀依據(jù)。每月堅持平時督查與集中督查相結(jié)合，除深入認(rèn)真檢查現(xiàn)場、查看臺帳外，還廣泛聽取業(yè)主、職工意見，月底寫出有深度的督查報告，呈報公司總裁和通報各管理處。 激勵機(jī)制企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的獎勵機(jī)制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過致力于開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級和同事之間的溝通和交流，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊意識和群體的凝聚力。公司在人力資源配置上堅持精神激勵和物資激勵雙管齊下的員工激勵原則。鼓勵每位員工都成為各自崗位上的專家能手，實施競爭上崗，給每一位員工搭建充分發(fā)展的平臺，讓一線的優(yōu)秀員工能有機(jī)會脫穎而出，同時也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的員工管理良性機(jī)制，真正盤活人力資源。 制約機(jī)制員工管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過實踐，公司制訂了科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績效和綜合測評相結(jié)合的考核實施方案，使考核起到獎勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時也使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感。公司建立和健全勞動力與人才的競爭機(jī)制，鼓勵杰出人才脫穎而出，讓更多的優(yōu)秀人員進(jìn)入公司，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行未位淘汰制，有效地提高員工隊伍的整體素質(zhì)。五、各項專業(yè)物業(yè)管理制度健全的、規(guī)范的物業(yè)管理規(guī)章制度是高質(zhì)量物業(yè)管理的基礎(chǔ)與保證。為了全面落實公司的質(zhì)量方針：“以科學(xué)有效的管理制度，保證優(yōu)質(zhì)規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)的實行；以持續(xù)改進(jìn)的服務(wù)產(chǎn)品和質(zhì)量，滿足業(yè)主日益提高的物業(yè)管理要求；為業(yè)主營造一個優(yōu)美、安全、舒適、文明、方便的生活和工作環(huán)境”。實現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)中大莫干山生態(tài)園的實際情況，結(jié)合物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī)制定完善的管理規(guī)章制度，要求在整個管理和服務(wù)過程中必須嚴(yán)格遵循本公司已形成的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。（一）物業(yè)管理規(guī)范公眾制度 收樓須知 管理公約 居家指引 共建安全文明小區(qū)協(xié)議書 物業(yè)管理費(fèi)收繳協(xié)議書 業(yè)主公約 裝修管理規(guī)定 裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 物品搬出/入管理規(guī)定 車輛交通、停車場管理規(guī)定 治安管理規(guī)定 衛(wèi)生保潔管理規(guī)定 園林綠化管理規(guī)定 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定消防安全管理規(guī)定 安全用氣管理規(guī)定 商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 文化娛樂場所管理規(guī)定 暫住人員管理規(guī)定 出租屋管理規(guī)定綜合管理制度 員工手冊 員工行為語言規(guī)范 員工職業(yè)道德規(guī)范 員工培訓(xùn)管理規(guī)定 檔案資料管理規(guī)定計算機(jī)系統(tǒng)管理規(guī)定財務(wù)管理及會計核算制度 考勤制度員工獎懲條例各級管理人員考核細(xì)則及辦法公司督查組實施辦法規(guī)范管理制度 辦公室管理規(guī)定 管理處值班制度 電話接聽操作規(guī)定 投訴處理規(guī)定 材料倉庫管理規(guī)定 采購物資驗證管理規(guī)定 計量器具管理規(guī)定 代辦服務(wù)操作規(guī)程 空置房管理規(guī)定 回訪制度 社區(qū)文化工作制度 公共鑰匙管理規(guī)定 防火安全“三級”檢查制度 滅火應(yīng)急方案的制定規(guī)則 業(yè)主房屋維修管理制度維修服務(wù)檢驗標(biāo)準(zhǔn)保安服務(wù)檢驗標(biāo)準(zhǔn)保潔服務(wù)檢驗標(biāo)準(zhǔn)各崗位職責(zé)各級管理人員崗位職責(zé)各類工作人員崗位職責(zé)工作流程管理處整體動作流程社區(qū)文化活動實施流程業(yè)主投訴處理流程物業(yè)接管驗收流程業(yè)主入住流程二次裝修管理流程檔案建立與管理流程物料控制流程設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程大型設(shè)備（機(jī)具）購置控制流程服務(wù)分承包的選擇評價流程業(yè)主室內(nèi)維修工作流程治安事件處理工作流程環(huán)境管理工作流程消防應(yīng)急處理流程培訓(xùn)工作流程（二）物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照公司建立