【正文】 型，區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的布局初步形成；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展；生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化；社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善, 成為全市乃至全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快地區(qū)。具體指標(biāo)：符合全新的工業(yè)發(fā)展理念建設(shè)松北工業(yè)園區(qū)二十一世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代，工業(yè)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)組織形式已經(jīng)和正在發(fā)生著新的變革，發(fā)展工業(yè)已不僅僅是搞幾個(gè)工業(yè)項(xiàng)目、建工廠那么簡(jiǎn)單，而是包括產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營決策、營銷策劃、資本運(yùn)營、品牌商標(biāo)創(chuàng)造、企業(yè)文化、產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等等在內(nèi)的一系列產(chǎn)業(yè)活動(dòng)內(nèi)容，這些內(nèi)容屬于現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展沒有現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐是難以發(fā)展的，只有兩者有機(jī)的結(jié)合起來才能使區(qū)域工業(yè)不斷發(fā)展壯大。在省哈大齊工業(yè)走廊啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃設(shè)想中，松北區(qū)江灣分區(qū)將是“工業(yè)走廊”的綜合配套服務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展對(duì)“工業(yè)走廊”具有支撐作用的管理、教育、科研、金融、電信等產(chǎn)業(yè)以及生產(chǎn)要素市場(chǎng)和產(chǎn)品市場(chǎng)。松北區(qū)要充分利用這個(gè)有利條件，在推進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，加快發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)。要用系統(tǒng)的觀念制定現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)與加工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃，制定政策引導(dǎo)急需發(fā)展的項(xiàng)目。要加快工業(yè)貿(mào)易營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐，以工業(yè)貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。用本地的市場(chǎng)需求和消費(fèi)以及資源優(yōu)勢(shì)，吸引、聯(lián)合世界跨國公司總部和地區(qū)總部在松北區(qū)建立網(wǎng)點(diǎn)，開發(fā)市場(chǎng)；吸引、聯(lián)合全國著名品牌的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)來松北建點(diǎn)落戶；引導(dǎo)省內(nèi)具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)集團(tuán)在松北區(qū)建立據(jù)點(diǎn)；推動(dòng)我省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)總部移入松北區(qū)；促進(jìn)哈爾濱區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)來松北區(qū)發(fā)展；提供最優(yōu)惠條件讓大型裝備制造業(yè)、重化工企業(yè)集團(tuán)營銷貿(mào)易中心進(jìn)駐松北區(qū)，以此構(gòu)架出集聚和輻射功能的工業(yè)貿(mào)易管理、營銷網(wǎng)絡(luò)，形成與世界、全國、各地區(qū)相聯(lián)通的世界性大市場(chǎng)。1） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ，2022，國家計(jì)委以計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)文件，中國電力出版社2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ，2022，中國計(jì)劃出版社3） 《哈爾濱市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》4） 《哈爾濱市城市總體規(guī)劃大綱（2022—2020 年） 》5） 國家、黑龍江省及哈爾濱市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件6） 《松北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2022 年） 》7） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額8） 哈爾濱市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料9） 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書10） 其他有關(guān)依據(jù)資料11） 項(xiàng)目批復(fù)文件表 松浦大廈大廈項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位一 建筑類1 總建筑面積 50000 ㎡2 占地面積 ㎡二 投資類1 項(xiàng)目投入總資金 萬元 土地取得費(fèi)用 萬元 前期費(fèi)用 萬元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 園區(qū)配套費(fèi) 萬元 管理費(fèi)用 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元2 資金籌措 萬元 項(xiàng)目資本金 萬元 銀行借款 萬元 銷售收入投入 萬元三 財(cái)務(wù)類1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%） 萬元2 內(nèi)部收益率（稅后） % %3 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年4 借款償還期 年“松浦大廈”項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)總投資為 萬元，預(yù)計(jì)總銷售收入為 萬元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。2 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 哈爾濱市概況哈爾濱市位于東經(jīng)125176。42′~130176。10′，北緯44176。04′~46176。40′，是黑龍江省省會(huì)，中國東北北部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，東北北部地區(qū)最大的中心城市，也是中國省轄市中管轄面積最大、管轄總?cè)丝诰拥诙坏奶卮蟪鞘?，是中國十大城市之一。，?區(qū)7縣，代管3個(gè)縣級(jí)市。戶籍總?cè)丝冢?8個(gè)少數(shù)民族，其中少數(shù)民族66萬人。是中國著名的歷史文化名城和旅游城市，素有“共和國長(zhǎng)子” 、 “冰城” 、 “天鵝項(xiàng)下的珍珠”、 “東方莫斯科” 、 “東方小巴黎”以及“冰城夏都”等美稱。圖 哈爾濱市在黑龍江省的位置 松北區(qū)概況松北新區(qū)位于哈爾濱市北部，是 2022 年 2 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的，轄區(qū)面積736 平方公里。下轄五個(gè)鎮(zhèn)，即松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬寶鎮(zhèn)、對(duì)青山鎮(zhèn)和樂業(yè)鎮(zhèn)，其中松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬寶鎮(zhèn)加掛街道辦事處的牌子?，F(xiàn)有人口 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。濱洲、濱北、哈齊、哈伊、哈黑、哈大、哈綏高速公路等多條公鐵干線穿境而過，距哈爾濱太平國際機(jī)場(chǎng)僅 20 分鐘車程，是全市、全省重要的交通樞紐。市委十二屆七次全會(huì)確定了“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。其中，“北躍”的核心內(nèi)涵 是“以水定城，科技興城” 。松北區(qū)今后一個(gè)時(shí)期發(fā)展總的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持以水定城和科技興城理念 ，以打造全省科技中心、文化中心、金融中心、行政中心、旅游中心、奧體中心為目標(biāo)，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、城市景觀建設(shè)、民生工程建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，把松北區(qū)建設(shè)成為集科技、文化、生態(tài)功能于 一體的現(xiàn)代化新城區(qū)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新跨越 項(xiàng)目位置東：松花江工業(yè)小區(qū)南：常盛源小區(qū)西：糖廠社區(qū)北：松花江圖 黑龍江科技學(xué)院所在的位置黑龍江科技學(xué)院簡(jiǎn)介黑龍江科技學(xué)院是黑龍江省唯一一所具有礦業(yè)特色的普通高等學(xué)校。學(xué)校前身是中國共產(chǎn)黨 1947 年在雞西建立的東北第一所煤礦工人干部學(xué)校。1998 年以前，學(xué)校隸屬于原國家煤炭工業(yè)部，主要面向煤炭行業(yè)辦學(xué)。1998 年高等教育管理體制改革后，隸屬關(guān)系實(shí)行中央與地方共建，以黑龍江省管理為主。經(jīng)過幾代科院人 60 年的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，黑龍江科技學(xué)院是一所以工為主，理、工、管、經(jīng)、法相結(jié)合的多科類綜合性本科院校。學(xué)校地處具有俄羅斯風(fēng)情的哈爾濱市，位于風(fēng)光秀麗的松花江畔，學(xué)院依江而建，占地 100 余萬平方米， 學(xué)校固定資產(chǎn) 億元，教學(xué)科研儀器設(shè)備值 億元 周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市交通干道的松浦大道和糖廠社區(qū)，哈有哈爾濱第三十一中學(xué)；北為常盛源小區(qū)和香料廠，正東為松花江工業(yè)小區(qū)；北邊是具有美麗風(fēng)光的松花江和哈爾濱永勝路小學(xué)，周邊有以“觀江國際”為首的等高檔生活社區(qū)；還有國家五星級(jí)旅游景點(diǎn)太陽島和冰雪大世界。項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。 即將打造江北企業(yè)群的規(guī)劃提高了項(xiàng)目未來的發(fā)展?jié)摿?shí)施大項(xiàng)目牽動(dòng)戰(zhàn)略是新區(qū)快速成長(zhǎng)的有效措施。松北區(qū)要進(jìn)一步解放思想，敢創(chuàng)新、敢做、敢為，敢于克服一切困難謀劃出一個(gè)國家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)企業(yè)能夠撐起一個(gè)園區(qū)的項(xiàng)目，能夠帶動(dòng)全局發(fā)展的項(xiàng)目，以此加快招商引資的速度，擴(kuò)大招商引資的規(guī)模。要建立大項(xiàng)目庫，制定引進(jìn)和謀劃大項(xiàng)目的激勵(lì)政策，形成大項(xiàng)目的創(chuàng)新機(jī)制。要建立大項(xiàng)目的科學(xué)評(píng)價(jià)制度，確保大項(xiàng)目引進(jìn)質(zhì)量，要拒絕那些高污染、高能耗、高物耗、低效益的項(xiàng)目入?yún)^(qū)。引進(jìn)一個(gè)大項(xiàng)目就能提供上下游產(chǎn)品開發(fā)的機(jī)會(huì)，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。要依托大項(xiàng)目，創(chuàng)新新項(xiàng)目，盡力拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，以此為導(dǎo)向，進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資，按生產(chǎn)專業(yè)化和社會(huì)化的要求，創(chuàng)建專業(yè)化很強(qiáng)的企業(yè)，逐步形成若干以大項(xiàng)目為中心、產(chǎn)業(yè)間具有緊密聯(lián)系的企業(yè)群。 哈爾濱市北拓的發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無限想象空間根據(jù)哈爾濱市的發(fā)展戰(zhàn)略， “北躍”——以建設(shè)北國水城和科技新城為主線，著重開發(fā)松北區(qū)、呼蘭區(qū)、構(gòu)筑“兩縱、四橫、十八湖”的水網(wǎng)體系，建設(shè)北部集科技、文化、生態(tài)于一體的新城區(qū)，帶動(dòng)江北大發(fā)展。圍繞“北躍”戰(zhàn)略，重點(diǎn)推進(jìn)松北防洪、灌排改擴(kuò)建及水生態(tài)環(huán)境建設(shè)、科技城火炬大廈、科技創(chuàng)新城起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、松浦大橋和三環(huán)西橋等重大項(xiàng)目建設(shè)，加快建設(shè)北國水城和科技新城，這也為松浦大廈的提高了未來的發(fā)展?jié)摿?自然環(huán)境條件　哈爾濱位于最北端，是中國緯度最高、氣溫最低的大都市。四季分明，冬季漫長(zhǎng)寒冷，而夏季則顯得短暫涼爽。氣候條件 哈爾濱的集中降水期為每年 7 至 8 月，集中降雪期為每年 11 月至次年 1 月。年平均溫度 ℃。最冷的 1 月份，平均氣溫為零下 ℃至零下 ℃，最熱的 7月份，平均氣溫為 ℃至 ℃。35 月份為春季，易發(fā)生春旱和大風(fēng)，氣溫回升快而且變化無常，升溫或降溫一次可達(dá) 10℃左右。68 月份為夏季，炎熱濕潤多雨，7 月份平均氣溫 1920℃，最高氣溫達(dá) 38℃。平均降水量占全年的 60%70%，由于降水集中，間有暴雨，易發(fā)生洪澇災(zāi)害。911 月份為秋季，降雨明顯減少，晝夜溫差變幅較大，9 月份平均氣溫為 10℃，10 月份北部地區(qū)已到 0℃，南部地區(qū) 24℃。12次年 2 月份為冬季，漫長(zhǎng)而寒冷干燥，雪覆大地。1 月平均氣溫零下 15℃零下30℃，最低氣溫曾達(dá)零下 ℃。工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。 基礎(chǔ)設(shè)施條件隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)、使用經(jīng)營需要。表 項(xiàng)目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表類別 容量或管線直徑 備注電力 10KV 和 6KV 線路 可滿足二級(jí)符合要求集中供熱 惠天熱電 Φ1500 供熱管線給水 哈爾濱松北區(qū)供水管線電訊 可滿足 1000 中繼線燃?xì)?Φ800 的中壓和 Φ500 低壓管線3 市場(chǎng)分析隨著國家振興東北的提出，哈爾濱是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，物資集散地，作為對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)反應(yīng)敏感的商業(yè)大酒店近幾年有了很大的發(fā)展。哈爾濱市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是商業(yè)大酒店市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力。 商業(yè)酒店市場(chǎng)的區(qū)域特征逐漸形成哈爾濱市著名大酒店現(xiàn)有主要分布于三個(gè)區(qū)域，即香坊區(qū)區(qū)周邊，如萬達(dá)索菲特大酒店 、勃萊梅大酒店、福松浦天大酒店等；道里區(qū)，如香格里拉大飯店、松花江凱萊花園大酒店等；南崗區(qū)一帶，如華融飯店、戴斯大酒店等。當(dāng)然與全國幾個(gè)發(fā)達(dá)城市比較的，哈爾濱商業(yè)酒店市場(chǎng)還是不成熟的。從同價(jià)位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務(wù)中心成熟度的比較，酒店管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，深圳，廣州等城市的相對(duì)成熟的商業(yè)酒店市場(chǎng)的較大差距。當(dāng)然這是與哈爾濱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。 商業(yè)酒店大多都是本土企業(yè)但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，哈爾濱市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有。當(dāng)然這與哈爾濱作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟(jì)背景聯(lián)系在一起。但是哈爾濱作為東北的經(jīng)濟(jì)中心，物資流通中心，以及國家振興東北的大背景，哈爾濱商業(yè)酒店市場(chǎng)有很大的發(fā)展?jié)摿?。隨著對(duì)哈爾濱經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會(huì)有越來越多的外地資本進(jìn)入哈爾濱的商業(yè)酒店市場(chǎng)，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)進(jìn)入哈爾濱市場(chǎng)，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。 哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。從商業(yè)酒店內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。這樣的差異由于哈爾濱酒店市場(chǎng)上存在的酒店既有近幾年上市的引進(jìn)較先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的高檔次商業(yè)酒店，也有大量的由非專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)銷售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的酒店。相應(yīng)的酒店管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。只有極少數(shù)的高檔次酒店由專業(yè)的高素質(zhì)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場(chǎng)上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。 統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)機(jī)。而統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。實(shí)際上，在實(shí)地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店項(xiàng)目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。如香格里拉酒店等。實(shí)際上哈爾濱市商業(yè)酒店物業(yè)管理市場(chǎng)上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，大多數(shù)的都是哈爾濱市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。隨著更專業(yè)的商業(yè)酒店開發(fā)商進(jìn)入哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)，更多符合現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)要求的商業(yè)酒店也要求相應(yīng)的高水平的物業(yè)管理，將會(huì)有更多的專業(yè)的商業(yè)酒店物業(yè)管理公司出現(xiàn)。 酒店連體項(xiàng)目此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理。如勃萊梅大酒店。 開發(fā)商持有項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔商業(yè)酒店物業(yè)，包括萬達(dá)索菲亞大酒店等。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的商業(yè)酒店項(xiàng)目，比較具有代表性的是華旗大飯店。由于商業(yè)酒店市場(chǎng)的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。本文主要從影響商業(yè)酒店需求及價(jià)值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成商業(yè)酒店的需求量影響因素體系。 一般因素一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)需求量及其走勢(shì)有普遍性、一般性和共同性的影響因素。這類影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國家乃至全球。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級(jí)因素。一、 行政因素行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)需求的