【正文】 比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。因此，從整體市政施工時(shí)間進(jìn)度分析，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目正處于整個(gè)市政交通施工期，雖然在常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目交盤期，市政項(xiàng)目未完全竣工，但至少常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)已完全凸顯，其潛在消費(fèi)者對(duì)常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的心理信心指數(shù)將同步提升。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的開發(fā)與附加值的提高。 滿足城市消費(fèi)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)近年來，常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長(zhǎng)足提高，酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，而常德市至今無一家五星級(jí)規(guī)模酒店，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高消費(fèi)要求的客人，因此本項(xiàng)目的建設(shè)很有必要。本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。 促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市必將形成，交通、購(gòu)物、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也將更為方便。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè)、提升城市品位。第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀20世紀(jì) 90年代以來，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就， “八五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá) %“九五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá)%,2022—2022年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度分別為 %、%、%，到 2022年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá) 。在追求 GDP增長(zhǎng)的過程中，粗放型的增長(zhǎng)方式還沒有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟(jì)在高速增長(zhǎng)的同時(shí)，資源的消耗也在高速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)在很大的程度上是靠資源的高消費(fèi)實(shí)現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測(cè)算分析，1997—2022 年間，GDP 總量由 ，增長(zhǎng)，而同期各產(chǎn)品部門對(duì)能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)） 、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)） 、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)） 、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)） 、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別增長(zhǎng)了 、 倍、 倍、 倍，各部門對(duì)資歷源消耗的增長(zhǎng)大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)。2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2022年 比上年增長(zhǎng)%人口和居民生活年底總?cè)丝?萬人 其中:市鎮(zhèn)人口 萬人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出元 2139 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 上年為 100 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2022年旅游收入已超過 250億元人民幣,年增長(zhǎng) 20%左右,潛在市場(chǎng)非常巨大。根據(jù)常德統(tǒng)計(jì)局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負(fù)擔(dān)系數(shù)為 。常德人均可支配收入為 元。從我們對(duì)常德居民的隨機(jī)取樣看，家庭月收入在 8002022元的占了 68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。但是家庭月收入在20226000的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力。家庭收入在 6000元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級(jí)公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。2022年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費(fèi)性 總支出為 元， 購(gòu)商品房人平支出占總?cè)似街С龅?22%。另從食品支出分析,2022 年人平食品支出為 元,占人平消費(fèi)性支出的 %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù) 3040％為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2022年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對(duì)富裕方向發(fā)展。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場(chǎng)分析 地理位置與環(huán)境分析常德市全市總面積 ，占湖南省總面積的 %。其中山區(qū)(山地、丘陵、崗地)面積 9879．82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 ，占全市總面積的 %；水面面積 ，占全市總面積的 %。常德是一個(gè)歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市” 、 “全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號(hào)，還是湖南省唯一的“省級(jí)園林城市”和省 “文明城市” ，現(xiàn)在正爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家園林城市”和“國(guó)家交通管理模范城市” ，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢(shì)。常德市以石長(zhǎng)鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運(yùn)輸體系。31207 國(guó)道連接 8條省道輻射周邊，長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計(jì)今年開通） 。枝柳鐵路縱跨 3縣，石長(zhǎng)鐵路橫連枝柳線，對(duì)接京廣線路。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長(zhǎng)江。桃花源機(jī)場(chǎng)距市區(qū) 13公里，為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 4C級(jí)機(jī)場(chǎng)，可泊波音 737等大型飛機(jī)，相繼開通廣州、深圳、?？?、北京等航線。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析多年來常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。2022 年城市人均收入 1078元/月，旅游收入 21億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時(shí)尚，60 萬常德市民具有龐大的旅游市場(chǎng)消費(fèi)力。 常德市旅游對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于全國(guó) 6%的水平，也低于湖南全省 %的水平，旅游收入的增長(zhǎng)速度也低于全國(guó) %，湖南省 %的水平。旅游的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。2022 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長(zhǎng) 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施：飯店：300 家客房：3000 間床位：10000 個(gè)常德市旅游飯店客房的平均出租率：2022 年：75%。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。同時(shí)，常德市的旅游市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)：A、旅游休閑度假者增多常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅游人口的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。B、對(duì)高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大通過對(duì)常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個(gè)調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%。C、商務(wù)和會(huì)議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會(huì)和交易會(huì)，為常德市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會(huì)期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了 90%的入住率。上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場(chǎng)空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個(gè)優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。 常德市主要酒店調(diào)查分析我們首先對(duì)常德市旅游住宿市場(chǎng)狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析。 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級(jí)酒店、賓館）共十五家。酒店檔次 四星級(jí)酒店 三星級(jí)酒店 二星級(jí)酒店數(shù)量 2 4 9華天大酒店芙蓉大酒店華都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大賓館桃林迎賓館芷園賓館華云賓館金葉賓館凱利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通賓館朗州賓館 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級(jí)別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級(jí)） ，僅僅只有兩家。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來講，仍然是個(gè)空白。近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。就這兩點(diǎn)而言，常德建設(shè)高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計(jì)在常德市區(qū)的十五家高級(jí)別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計(jì)約有 1500間（套） 。較高級(jí)別的房間 343間（套） ，僅占星級(jí)酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級(jí)酒店）計(jì) 413間（套）僅占星級(jí)酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800余間（套） ，竟占星級(jí)酒店客房總數(shù)的一半還要多。 出租情況常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。 （如圖所示）價(jià)格酒店名稱 星級(jí)客房數(shù) 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議出租率備注華天大酒店 四 218 358+15% 328 25885%以上旺季時(shí)滿員芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員八百里酒店 三 95 308 228 200 70%宏大賓館 三 110 298 238 200 50%從以上星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來看，在常德市高星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。尤其是常德的四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達(dá) 80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。這一方面由于常德市五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施市場(chǎng)空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。 營(yíng)業(yè)構(gòu)成縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表人均消費(fèi)(元)酒店名稱星級(jí)大廳(個(gè))包房(個(gè))餐位(個(gè))日均營(yíng)業(yè)額(萬元)大廳 包房華天 四 3 13 1000 8 5060 150200芙蓉 四 2 13 600 6 5060 150200華都 三 2 23 800 5 4050 120150金海 三 2 12 500 4 3545 120150八百里 三 2 15 700 3545 100120宏大 三 2 10 600 /常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施娛樂項(xiàng)目一覽表酒店名稱星級(jí) 娛樂 健身 休閑華天 四 卡拉 OK 電游 / 臺(tái)球乒乓球健身 桑拿美容美發(fā)芙蓉 四 大劇場(chǎng) 電游 臺(tái)球保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)華都 三 卡拉 OK 電游 /保齡球游泳館健身 桑拿美容美發(fā)金海 三 卡拉 OK 歌舞 / / / / 桑拿 美容美廳 發(fā)八百里三 演藝廳 / / / / / 桑拿美容美發(fā)宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿美容美發(fā)從以上六家星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的營(yíng)業(yè)構(gòu)成來看，他們各具特色。但有一個(gè)情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項(xiàng)目比較完善，或某一個(gè)部分比較完善的，他們的經(jīng)營(yíng)狀況就要好一些，客房出租率或那一個(gè)部分的經(jīng)營(yíng)效果就要強(qiáng)一些。 未來旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常德市教委有一家“教育賓館”——?jiǎng)P悅賓館于 2022年 5月試營(yíng)業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時(shí)期，未來兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是量的增加：另一個(gè)是質(zhì)的提高。可以從以下幾個(gè)方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會(huì)擴(kuò)充。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會(huì)增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來。2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。常德是個(gè)旅游資源極為豐富的城市。有桃花源、壺瓶山、—柳葉湖等。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價(jià)值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢(shì)從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個(gè)類型的。即商務(wù)、會(huì)議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒有風(fēng)景如畫的康體、娛樂型度假村。而這恰恰是目前中國(guó)旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。專家們?cè)缫杨A(yù)測(cè)到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢(shì)。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。從常德旅游住宿接待設(shè)施行業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。旅游住宿接待設(shè)施星級(jí)高的，設(shè)施完善，項(xiàng)目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營(yíng)就好，出租率就高。反之經(jīng)營(yíng)狀況就差一些。它充分說明了社會(huì)需要高質(zhì)量的生活。這恰恰證明了社會(huì)在進(jìn)步，需求在提高。只有發(fā)展高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。何況，常德市本身就沒有一家五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。 常德市康體娛樂分析