【正文】 ）； ☆ 東四十條香江地產(chǎn)皇城世家準(zhǔn)備預(yù)售（住宅）； ☆ 朝外大街20萬(wàn)平米昆泰國(guó)際中心綜合體建筑開(kāi)賣(mài)； ☆ 東黎開(kāi)發(fā)商朝外項(xiàng)目準(zhǔn)備認(rèn)購(gòu)（投資型商?。?； ☆ 朝外10萬(wàn)平米恒富廣場(chǎng)即將開(kāi)盤(pán)（綜合體）； ☆ 三里屯60萬(wàn)平米精品住宅幸福三村包裝完畢（綜合）； ☆ 朝外怡景園三期四期共100萬(wàn)平米準(zhǔn)備開(kāi)賣(mài)（綜合）； ☆ 東直門(mén)東方銀座東側(cè)商務(wù)項(xiàng)目準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)（寫(xiě)字樓）； ☆ 朝陽(yáng)門(mén)百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心40萬(wàn)平米公寓即將發(fā)售（綜合）； ☆ 東直門(mén)60萬(wàn)平米東華廣場(chǎng)酒店式商務(wù)公寓蓄勢(shì)待發(fā)； ☆ 對(duì)面雍和名家二期高檔項(xiàng)目5月開(kāi)盤(pán)（待定）； ☆ 北三環(huán)安貞橋國(guó)典華園、北太平莊大通項(xiàng)目、華世隆國(guó)際公寓二期商務(wù)公寓、馬甸冠城園四期、東北三環(huán)鳳凰城二期；☆ 安定門(mén)商務(wù)項(xiàng)目、陽(yáng)光都市后期……其他競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)概況：項(xiàng)目位置規(guī)模價(jià)格時(shí)間特點(diǎn)戶(hù)型杰座東城區(qū)幸福村中路平米9600（含）1千元精裝修02年12噦1日入住星級(jí)酒店管理，板式戶(hù)型松精裝8711179元嘉國(guó)際公寓東中街40號(hào)11500（送精裝家具）03年6月底交房東環(huán)廣場(chǎng)互動(dòng)會(huì)所48229齊全怡景園朝外大街前期38萬(wàn)平米12800含精裝修02年底入住90%以上為國(guó)際客戶(hù)80390平米東華廣場(chǎng)東直門(mén)82萬(wàn)平米，12000以上計(jì)劃04年底完工第一地標(biāo)級(jí)綜合建筑各種戶(hù)型巨石公寓亞洲大酒店對(duì)面2萬(wàn)平米16500元/平米廚衛(wèi)精裝02年底交房亞洲大酒店會(huì)所一梯34戶(hù)華普花園四十條橋西北角30余萬(wàn)平米13000元/平米01年5月入住商務(wù)、居住、辦公三位一體投資觀100200平米英特公寓北三環(huán)太陽(yáng)宮8萬(wàn)多平米11000元/平米02年3月位置優(yōu)勢(shì)明顯，商住特征93—380平米優(yōu)士閣東三環(huán)與廣渠門(mén)大街交匯點(diǎn)8500元/平米04年8月國(guó)貿(mào)商圈投資客，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售130平米為主（2）純辦公型項(xiàng)目（住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓）分布地區(qū)：本案直接競(jìng)爭(zhēng)的住宅公建立項(xiàng)的辦公物業(yè)目前較少，除了地緣性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手外（如正陽(yáng)大廈、華冠麗景），更多應(yīng)從散化競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)及可借鑒性辦公樓層面考慮分析。同時(shí)中小型發(fā)展公司選擇面變廣，諸如東四環(huán)的住邦2000、后office、甚至北三環(huán)、東三環(huán)沿線(xiàn)、東二環(huán)沿線(xiàn)物業(yè)都已成為散化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。區(qū)域?qū)傩裕焊黜?xiàng)目所處板塊特征明顯，具備相當(dāng)成熟的辦公氛圍或具備迅速發(fā)展?jié)摿Φ男屡d辦公環(huán)境。典型項(xiàng)目：散化競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)：后現(xiàn)代城后office、天玉銘座、摩碼大廈、住邦2000等可借鑒性物業(yè)：國(guó)英1號(hào)、金隅嘉業(yè)中心、財(cái)智中心、左岸公社、商筑、量子銀座等市場(chǎng)定位：以住宅公建立項(xiàng)的純商務(wù)樓或高檔寫(xiě)字樓 定位在現(xiàn)代或后現(xiàn)代風(fēng)格的新生代寫(xiě)字樓 以低首付/投資型辦公的中小戶(hù)型為主導(dǎo)部分典型在售物業(yè)概況項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置總規(guī)模萬(wàn)平米總套數(shù)（套）容積率建筑形式戶(hù)型（平米）起價(jià)/均價(jià)（元/平米）裝修標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間后現(xiàn)代城東四環(huán)百子灣西南60萬(wàn)平米5003左右連塔105200300平米7000元500元/平米04年5月住邦2000東四環(huán)慈云寺橋東南側(cè)6萬(wàn)平米300余套標(biāo)準(zhǔn)層2620塔樓130平米9000毛坯房03年5月天玉銘座東耳環(huán)光明橋2萬(wàn)余平米每層2000平米塔樓100—300余平米8009200毛坯03年下半年摩碼大廈朝陽(yáng)北路金葉大廈西標(biāo)準(zhǔn)層800平米塔樓50平米8600毛坯03年12月市場(chǎng)定位：針對(duì)中小型公司度身訂造的市區(qū)新生代辦公間產(chǎn) 品：以住宅公建立項(xiàng)的高檔寫(xiě)字樓，綜合實(shí)用價(jià)值較高市場(chǎng)策略：低單價(jià)+低總價(jià)+低首付+低物業(yè)管理費(fèi) 短平快的投資型時(shí)機(jī)性樓盤(pán)典型項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品住邦2000備注：2期貯備入市 CBD衛(wèi)城首席商務(wù)中心，準(zhǔn)現(xiàn)房 東四環(huán)朝陽(yáng)路交叉熱點(diǎn) 現(xiàn)代派風(fēng)格的5A智能甲級(jí)寫(xiě)字樓 國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司 近百萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)規(guī)模，配套齊全 框架剪力強(qiáng)結(jié)構(gòu)，自由組合 樓高68米，區(qū)域地標(biāo)級(jí)建筑 分戶(hù)式中央空調(diào)，千兆以太網(wǎng) 70%凈使用率，大堂9米高 主力小戶(hù)型，8成20年按揭主力客群：經(jīng)過(guò)第一次原始積累，公司得到迅速發(fā)展，對(duì)辦公面積及辦公物業(yè)形象要求均有所提升；從商住公寓向純商務(wù)辦公樓轉(zhuǎn)化的中小型發(fā)展企業(yè)； 部分投資客及居住辦公一體化的中小公司，以第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)客群居多，兼顧投資轉(zhuǎn)售及出租。 法人年齡在3035歲之間，公司規(guī)模在1020人左右，較注重交通的便捷度及樓宇于市區(qū)的位置。購(gòu)買(mǎi)目的：60%以上購(gòu)房客戶(hù)為自用辦公買(mǎi)家，純粹投資并兼顧投資的買(mǎi)家占相當(dāng)比重。營(yíng)銷(xiāo)推廣：以事件新聞營(yíng)銷(xiāo)為主要推廣策略，在炒作概念上結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際賣(mài)點(diǎn)一炮打響。 a 實(shí)效概念主義——擯棄了前幾年以概念提升銷(xiāo)售力的泡沫炒作行為，注重從嶄新辦公方式塑造及項(xiàng)目于市場(chǎng)中的差異化地位贏得綜合眼球經(jīng)濟(jì)。 ☆ 后現(xiàn)代城：針對(duì)布波一族塑造項(xiàng)目的美國(guó)后街生活 ☆ 住邦2000：以漂移的CBD為切入，灌輸CBD衛(wèi)城理念 ☆ 財(cái)智中心：主推國(guó)際/集成/自由，憑財(cái)智一切超然☆ 左岸公社：另類(lèi)風(fēng)格及少數(shù)人的寫(xiě)字樓定位帶動(dòng)☆ 金隅嘉業(yè)中心：中關(guān)村上地低價(jià)概念樓盤(pán)☆ 量子銀座：空間的單細(xì)胞概念及精細(xì)辦公理念 b 現(xiàn)代主義升級(jí)版——繼98年開(kāi)始，現(xiàn)代城及之后的數(shù)碼01大廈，實(shí)行住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓推廣空前成功后，突破寫(xiě)字樓產(chǎn)權(quán)年限及按揭年數(shù)的“新生代寫(xiě)字樓”大行其道，并以小戶(hù)型低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)占盡先機(jī)，迄今幾乎沒(méi)有敗例。在建筑風(fēng)格及外立面等方面，拋開(kāi)了商住樓宇的種種弊端，成為持續(xù)熱銷(xiāo)至未來(lái)兩年的稀有品種。 ☆ 現(xiàn)代城寫(xiě)字樓：時(shí)尚無(wú)處不在的SOHO推廣主題，演變成今天的純商務(wù)投資型現(xiàn)代辦公樓； ☆ 數(shù)碼01：以國(guó)貿(mào)近肩的位置及現(xiàn)代智能配設(shè)、兩三百平米的戶(hù)型，一周時(shí)間征服整棟樓宇80%以上的客戶(hù)。 ☆ 財(cái)智中心：8米挑高800平米的生態(tài)大堂及超5A辦公集成系統(tǒng)，以78平米的主力戶(hù)型在三個(gè)月時(shí)間結(jié)案。主要賣(mài)點(diǎn)：現(xiàn)代風(fēng)格+小戶(hù)型自由辦公空間+靈活的付款方式主要賣(mài)點(diǎn)后現(xiàn)代城后office財(cái)智中心1CBD熱點(diǎn)輻射區(qū)所對(duì)應(yīng)的龐大中小企業(yè)2000平米商務(wù)健身俱樂(lè)部2現(xiàn)代城的品牌借勢(shì)現(xiàn)代科技外立面設(shè)計(jì)3后現(xiàn)代主義建筑分戶(hù)式中央空調(diào)4美國(guó)風(fēng)格十字街區(qū)樓高82米的地標(biāo)性5后生態(tài)主義園林低首付低總價(jià)6首付款遞延交付及頗具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格70、150、310平米中小戶(hù)型7Bobos休閑會(huì)所及綜合服務(wù)8米挑高800米生態(tài)大堂8大體量規(guī)模帶來(lái)資源共享系列化的商務(wù)服務(wù)價(jià) 格：以后現(xiàn)代城、住邦2000、財(cái)智中心三個(gè)最為旺銷(xiāo)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目為代表，均價(jià)在7000—9000元/平米，此價(jià)格區(qū)段較為適宜住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓買(mǎi)家心里認(rèn)可值。銷(xiāo) 售：平均月銷(xiāo)售套數(shù)普遍在30套以上。后現(xiàn)代城剛剛開(kāi)盤(pán)，計(jì)劃每月銷(xiāo)售140套以上。項(xiàng)目名稱(chēng)總規(guī)模（萬(wàn)平米）總套數(shù)（套）開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售率月銷(xiāo)售速度（套/月）住邦2000300余套2001年9月90%30套以上后現(xiàn)代城8500余套2003年3月30套以上財(cái)智中心300套左右2002年6月100%100套市場(chǎng)變化： 隨著新型商務(wù)辦公樓的熱銷(xiāo)，東西南北公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓層出不窮，許多原先商住一體的公寓樓隨著市場(chǎng)的變化后期紛紛改為純粹商務(wù)樓。如和平新城二期外立面的改頭換面；雍和家園后期純居住改為中小型公司的租賃為主；優(yōu)士閣改為純商務(wù)辦公樓，峻峰華亭亦成為專(zhuān)為中小型公司打造的辦公樓。對(duì)出售型乙級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目造成強(qiáng)有力的沖擊。 ——下附：可借鑒及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜合市調(diào)一覽表123 / 123項(xiàng)目名稱(chēng)位置交通物業(yè)性質(zhì)規(guī)模㎡高度M層數(shù)建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)層層高M(jìn)凈高M(jìn)標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡底商車(chē)位地上地下樓層面積㎡數(shù)量?jī)r(jià)格后現(xiàn)代城東四環(huán)百子灣橋西南側(cè)商住立項(xiàng)8100041142框剪2034地上2410030010萬(wàn)住邦2000東四環(huán)慈云寺橋東南側(cè)商住立項(xiàng)6320068203框剪2620地上25400優(yōu)士閣東三環(huán)和廣渠門(mén)外大街交匯點(diǎn)處公寓立項(xiàng)4058078263框剪1236地上23300財(cái)智中心62578899北四環(huán)保福寺橋東北角200米公寓立項(xiàng)4857082203框剪2103地上23526左岸公社62657788海淀圖書(shū)城對(duì)面寫(xiě)字樓7000063153框剪3．73—3．53000地上1620000500未定金隅嘉業(yè)框剪量子銀座北三環(huán)知春路大運(yùn)村公寓內(nèi)公寓立項(xiàng)2360080局部90221框剪1279無(wú)無(wú)摩碼大廈朝陽(yáng)北路金葉大廈西公寓立項(xiàng)2100060221框剪2．92．7800地上一層600130售14萬(wàn)租400項(xiàng)目名稱(chēng)電梯配套設(shè)施底商空調(diào)系統(tǒng)保安系統(tǒng)消防系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)裝修品牌數(shù)量租金元售價(jià)元風(fēng)格價(jià)格元/㎡后現(xiàn)代城OFFICE合資三菱3觀6客商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)未定8000中央空調(diào)24小時(shí)閉路電視監(jiān)控每戶(hù)兩個(gè)語(yǔ)音接口，一個(gè)數(shù)據(jù)現(xiàn)代，墻面藍(lán)色500/㎡住邦2000銀行，餐飲，商務(wù)中心等未定12300分戶(hù)式中央空調(diào)24小時(shí)安防監(jiān)控紅外線(xiàn)監(jiān)控自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)千兆以太網(wǎng)毛坯房英特公寓餐飲，商務(wù)中心等未定1240024小時(shí)東方銀座銀行，餐飲，商務(wù)中心等18000中央空調(diào)24小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭優(yōu)士閣餐飲，商務(wù)中心等未定8500壁掛24小時(shí)，可視對(duì)講，自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)每戶(hù)兩個(gè)信息點(diǎn)現(xiàn)代，墻面藍(lán)色500財(cái)智中心銀行，餐飲，商務(wù)中心等3．509300分戶(hù)式中央空調(diào)24小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)寬帶網(wǎng)入戶(hù)毛坯房毛坯房左岸公社銀行，餐飲，商務(wù)中心等未定12000分戶(hù)式中央空調(diào)24小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)毛坯房毛坯房金隅嘉業(yè)餐飲，商務(wù)中心等未定5800起24小時(shí)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)量子銀座合資三菱3客1貨周邊只租不售中央空調(diào)24小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測(cè)信息點(diǎn),/5㎡頻率1000MHZ現(xiàn)代辦公500摩碼大廈合資三菱2客1貨銀行，餐飲，商務(wù)中心等未定8600預(yù)留空調(diào)機(jī)位24小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭閉路電視監(jiān)控100兆以太網(wǎng)毛坯房毛坯房項(xiàng)目名稱(chēng)使用率%凈使用率%大堂挑高M(jìn)首層高度M凈高價(jià)格主力戶(hù)型面積㎡開(kāi)工日期入駐時(shí)間付款方式報(bào)價(jià)起價(jià)均價(jià)最高價(jià)后現(xiàn)代城OFFICE75443．6700068007000730011011/20025/2004一次、8成20年按揭住邦200075708．77．9900086009000124001309/20015/2003一次、8成20年按揭優(yōu)士閣7973887．585007600850089001304/20038/2004一次、8成20年按揭財(cái)智中心75708．208．207．509300860093009800785/200212/2003一次、8成20年按揭左岸公社62657788757099120001100012000140001306/20025/2003一次性。6成10年量子銀座68614．804．804．50////1203/20009/2002/摩碼大廈77．173443．68600