【正文】 ................................ 38 財務費用 ............................................... 38 管理費用 ............................................... 38 銷售費用 ............................................... 38 開發(fā)期稅費 ............................................ 38 其他費用 .............................................. 39 不可預見費 ............................................ 40 經營資金估算 ............................................... 40 資金籌措與使用計劃 ......................................... 40 7 銷售收入及相關稅金估算 ................................................................. 42 銷售收入估算 ............................................... 42 住宅銷售收入估算 ....................................... 42 商鋪銷售收入估算 ....................................... 43 停車位銷售收入估算 ..................................... 44 銷售收入估算匯總 ....................................... 45 營業(yè)稅金及附加估算 ......................................... 45 土地增值稅估算 ............................................. 45 8 財務評價 ............................................................................................ 46 項目財務報表 ............................................... 46 財務現金流量表 ......................................... 46 資金來源與運用表 ....................................... 46 利潤及利潤分配表 ....................................... 46 項目盈利能力分析 .......................................... 46 海泊嘉園可行性研究 5 靜態(tài)指標 ............................................... 46 動態(tài)指標 ............................................... 46 項目清償能力分析 ........................................... 47 利息備付率 ............................................. 47 償債備付率 ............................................. 47 結論 ....................................................... 48 9 不確定性分析和風險分析 ................................................................. 49 不確定性分析 ............................................... 49 敏感性分析 ............................................. 49 盈虧平衡分析 ........................................... 50 風險分析 ................................................... 52 市場風險分析 ........................................... 52 技術風險分析 ........................................... 52 政策風險分析 ........................................... 52 資金風險分析 ........................................... 52 10 社會評價 .......................................................................................... 53 11 結論及建議 ...................................................................................... 54 結論 ...................................................... 54 建議 ...................................................... 54 參考文獻 ............................................................................................... 55 致謝 ....................................................................................................... 56 附表 1 投資使用計劃表 ....................................................................... 57 附表 2 貸款計算表 .............................................................................. 58 附表 3 還本付息表 .............................................................................. 59 附表 4 土地增值稅計算表 ................................................................... 60 附表 5 資金籌措與使用表 ................................................................... 61 附表 6 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加表 ............................................... 62 海泊嘉園可行性研究 6 續(xù)附表 6 ................................................................................................ 63 附表 7 利潤與利潤分配表 ................................................................... 64 附表 8 資本金現金流量表 ................................................................... 65 附表 9 全部投資現金流量表 ............................................................... 66 青島市市北區(qū)住房需求調查問卷 ........................................................ 67 1 1 項目總說明 研究背景 ，坐擁膠州灣，毗鄰黃海，是我國重要的港口城市、沿海開放城市。青島作為山東省的經濟中心城市，近些年發(fā)展迅速，充分發(fā)揮了區(qū)域金融中心、貿易中心、信息中心的作用。 。膠州灣大橋、海底隧道、地鐵的建設，極大地方便了人們的出行，顯著加強了城市各地的交流聯絡。 市政府 一方面向著郊區(qū)不斷地延伸擴展 市區(qū)范圍 ，另一方面展開了大規(guī)模的舊城改造運動 。這都極大地改善了百姓的居住環(huán)境。本項目作為青島市舊城區(qū)改造項目之一，必將顯著提高當地居民的生活水平。 世紀七十年代末，可行性研究 開始 引入我國。 1981 年，國家正式發(fā)布規(guī)定“把可行性研究作為建設項目前期工作中的一個重要技術經濟論證階段，納入基本建設程序”。從此以后，可行性研究廣泛應用于我國的各種項目投資決策中，為我國經濟的發(fā)展做出不可磨滅的貢獻。 年，國家取消福利分房制度，商品房市場開始 起步。 20xx 年，國家 出臺政策 刺激房地產的發(fā)展 ，房價不斷上漲。 20xx 年，受國際金融危機影響， 我國 房地產 市場一片蕭條。 20xx 年 開始 ，在四萬億經濟刺激計劃的作用下， 我國 房地產又迎來了新一輪快速上漲 ，產生了一系列社會問題。 20xx 年，國家出臺限購政策，嚴控房價 ，房價進入一段穩(wěn)定期。 20xx 年以來，隨著新一屆領導班子的上臺，房地產政策出現松動的跡象 ，房地產市場進入了不確定期 ?？梢?，在 如今復雜不明 的房地產行情下， 可行性研究 對于項目有著不可估量的意義。 為了提高本項目決策的科學性和準確度， 提高項目開發(fā)的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益 ，需要對本項目進行可行性研究。 研究內容及方法 研究內容 對于 海泊嘉園 項目，本文主要從 項目概況、 市場分析、建設方案規(guī)劃、施工進度安排、 財務分析 、不確定性分析和社會評價 等方面進行了全面的 剖析 ，并最終得出項目可行性研究結論。 研究方法 為保證可行性研究的科學性 和準確度 ，本文運用了多種研究方法 。 ：實地勘察，發(fā)放調查問卷， SWOT 分析法； ：市場法； ：靜態(tài)分析法，動態(tài)分析法； ：敏感性分析，盈虧平衡分析。 海泊嘉園可行性研究 2 可行性研究報告編制的依據 本可行性研究報告編制的依據主要有以下幾個方面： 1. 國有建設用地使用權拍賣公告； 2. 青島市國土資源和房屋管理局、青島市統(tǒng)計局等部門發(fā)布的相關信息； 3.《 青島市城市總體規(guī)劃（ 20xx 年－ 2020 年） 》； 4.《 青島國民經濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 》； 5. 國家相關法律、法規(guī)、政策等； 6.《建設項目經濟評價方法與參數》第三版 ； 7. 其他相關依據文件。 海泊嘉園可行性研究 3 2 項目概況 項目名稱 本項目的名稱為 海泊嘉園 。青島市重要河流 —— 海泊河與本項目緊鄰，為體現項目的位置特色，故命名為海泊嘉園。 宗地位置 本項目位于 市北區(qū)頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域。 本項目 距青島火車站 ，距 流亭機場 公里，距 四方長途站 860 米 。其具體位置和方位情況見圖 2 圖 22 和圖 23。 圖 21 項目位置示意圖 項目 本項目 海泊嘉園可行性研究 4 圖 22 項目方位示意圖 1 圖 23 項目方位示意圖 2 社區(qū)配套 ： 本 項目 毗鄰青島市中央商務區(qū) ， 周邊 交通 發(fā)達 。 東側接近青島市主干道山東路，西側接近人民路，北鄰 杭鞍快速 路 ，沿杭鞍快速可 快速 到達跨海大橋和 青島 流亭機場。 該項目 緊鄰 即將開通的地鐵海泊橋站和 鞍山路 站， 海泊橋站和火車站 流亭機場 四方汽車站 本項目 本項目 總長： 公里 總長： 公里 總長： 860米 海泊嘉園可行性研究 5 鞍山路站均為換乘車站，其中，海泊橋站可搭乘地鐵一號線和四號線，鞍山路站可搭乘地鐵四號線和五號線。 通過地鐵 ，居民可以迅速便捷的到達青島的其他區(qū)域。本項目 有 眾多 公交車線 路 貫穿周邊。公交線路見表 21。 表 21公交 線路 表 公交線路 較近站點 距離（米） 步行時間（分鐘） 1路 ( 無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站 185 2 3路 (無人售票 ，票價一元 ) 海泊橋站、十六中站 18