【正文】 之憂。 B、同時(shí)，目前某寫字樓業(yè)不夠成熟，大量中小型企業(yè)，私人創(chuàng)業(yè)，集中在創(chuàng)意、廣告、IT、銷售等行業(yè)精英，往往選擇租住在市中心附近的酒店式公寓進(jìn)行辦公。三、公寓市場(chǎng)分布狀況 目前某市場(chǎng)內(nèi)，純住宅小區(qū)內(nèi)的酒店式公寓大（毛坯）多分布在京東和紅谷灘片區(qū)，在較繁華的市中心片區(qū)以高檔酒店式公寓（全屋品牌精裝修+部分家電）為主。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置所屬片區(qū)尚東大道北京東路與高新大道交匯處青山湖區(qū)京東新城國際商都某市青山湖區(qū)北京東路1666號(hào)青山湖區(qū)京東爵士館高新開發(fā)區(qū)高新一路與發(fā)展路交匯處青山湖區(qū)京東廬山花園廬郡某市青山湖區(qū)南京東路666號(hào)青山湖區(qū)京東世紀(jì)風(fēng)情北京東路與京東大道交匯處青山湖區(qū)京東自由都青山南路25號(hào)市中心恒茂國際華城（恒茂水晶座、皇冠座）廣場(chǎng)南路333號(hào)市中心東暉6號(hào)SOHO公寓某市二七北路19號(hào)市中心勝利廣場(chǎng)勝利路與疊山路交匯處市中心時(shí)代廣場(chǎng)勝利路步行街和民德路交匯處市中心天佑國際解放西路26號(hào)市中心Q時(shí)代江大南路178號(hào)市中心東方明珠城鉑金特區(qū)某市解放西路360號(hào)市中心東方巴黎洪城大道武警總隊(duì)對(duì)面朝陽洲天使領(lǐng)寓洪城路洪城大市場(chǎng)正大門往西200米朝陽洲江信國際花園金領(lǐng)域紅谷灘豐和大道和世貿(mào)路交匯處紅谷灘海航白金匯紅谷灘區(qū)紅谷中大道348號(hào)紅谷灘博泰江濱威尼斯紅谷一路紅谷灘四、公寓市場(chǎng)特征分析 酒店式公寓的戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 單從戶型來看，某小公寓的戶型以一居室（包括單間）占主流，二居室次之，三居室以及小復(fù)式附屬兼配，這在在定位為酒店式公寓的樓盤項(xiàng)目的戶型數(shù)量配置中，表現(xiàn)得甚為分明，一房（包括單間）以絕對(duì)性的單位數(shù)量優(yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)供給之最，遠(yuǎn)超二居、三居，而在今年推出的兩個(gè)酒店式公寓恒茂國際華城酒店套房、博泰濱江威尼斯中表現(xiàn)得更為純粹——全部單位為一居室（單間）戶型，沒有二、三居戶型的配置。 在戶型面積上，小公寓的一居（單間）面積從范圍20—70平米不等，其中，30—50平米左右占主導(dǎo)，二居室戶型多集中在70平米左右，三房則達(dá)到120平米上下。 小公寓戶型面積小，在功能格局的劃分布局上受到拘束，臥、廳、廚、餐、衛(wèi)難以面面俱到的全部兼顧，通常在小公寓的戶型設(shè)計(jì)功能劃分側(cè)重層次上來說，臥、衛(wèi)放在首要位置，廳其次，廚、餐排在最后，在酒店式小公寓的戶型設(shè)計(jì)上，廚、餐功能完全弱化甚至被省略。此種功能側(cè)重排序是源于小公寓產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)者的生活方式和特點(diǎn)所致。 不可忽略的一點(diǎn)是，小公寓戶型多集中在高層物業(yè)上，且多是塔樓建筑結(jié)構(gòu)的高層建筑物，因此，基本上存在得房率低、采光差、朝向不好、通風(fēng)效果不暢的缺陷。 酒店式公寓的硬件設(shè)施及軟體服務(wù) 酒店式公寓項(xiàng)目大多規(guī)模小，在社區(qū)的景觀園林上因無地施展而留有空白，因此小公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)而傾注對(duì)服務(wù)與管理的重視，“酒店式服務(wù)”、“商務(wù)式功能”是定位為酒店式公寓的小公寓項(xiàng)目最常見的服務(wù)管理方式。 酒店式服務(wù)是指能提供清潔、送餐、代購物等類似于酒店式的貼身服務(wù)，商務(wù)式功能是指能需足復(fù)印、打字、會(huì)客等簡(jiǎn)單商務(wù)性需求。相應(yīng)的在酒店式公寓的硬件配套設(shè)施，通常配置娛樂休閑及商務(wù)性配套如：酒吧、咖啡、健身房、KTV、洗衣房、商務(wù)中心、會(huì)客廳等。 從目前某市已交付使用的酒店式公寓來看，硬件配套、軟體服務(wù)處于不到位或是一片空白的狀態(tài)，有浪得虛名之嫌疑。東方巴黎、天龍商務(wù)公寓、金色水岸等大多數(shù)項(xiàng)目沒有相應(yīng)的會(huì)所配套設(shè)施，而對(duì)于酒店式、商務(wù)式的軟體服務(wù)，不少物管公司甚至沒有這個(gè)概念，只停留在最原始的環(huán)衛(wèi)、保安等基本服務(wù)層面上。 當(dāng)然，沒有配置相應(yīng)的會(huì)所配套及軟體服務(wù)，也存在一定的客觀原因，社區(qū)業(yè)主少，沒有足夠的消費(fèi)力足以支撐相關(guān)配套的運(yùn)營是根本原因。爵士館就是最好的例證，裝修一新的健身房、酒吧、小超市等會(huì)所配套在免租半年的優(yōu)惠政策下，最終酒吧還是以關(guān)門告終。 針對(duì)會(huì)所配套的難以運(yùn)營，大多數(shù)小公寓項(xiàng)目的通用做法是，針對(duì)酒店、商場(chǎng)、超市等大型商家招商，將裙樓改為對(duì)外經(jīng)營的酒店或是商場(chǎng)，如東方巴黎就是將原來承諾給業(yè)主的會(huì)所配套改為現(xiàn)在的餐飲酒店，金色水岸、恒茂國際華城等項(xiàng)目現(xiàn)在也將會(huì)所配套改為對(duì)商場(chǎng)、酒店招商。 建筑特征分析 1）酒店式公寓（如尚東大道、博泰江濱威尼斯、恒茂國際華城） 酒店式公寓建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格變化小，公共設(shè)施和建筑外觀是多參考于酒店，立面材質(zhì)多使用涂料。 建筑設(shè)計(jì)采用單體造型，外墻均為先進(jìn)的中空、鋼化、鍍膜玻璃幕墻，具有良好的隔音、保溫、節(jié)能功能。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔、挺拔、時(shí)尚，充滿了現(xiàn)代氣息。 產(chǎn)品特征分析 1）規(guī)模小，但趨勢(shì)看好 某市各公寓的規(guī)模都普遍偏小，大都是零星一棟、兩棟，目前公寓物業(yè)規(guī)模稍大的有恒茂國際華城（皇冠座、水晶座）、博泰博泰江濱威尼斯等。 2）開發(fā)的產(chǎn)品形式多樣 在產(chǎn)品形式上，開發(fā)商采用高層獨(dú)立開發(fā)（如東方巴黎、爵士館）、高層和多層混合開發(fā)（如尚東大道、鉑金特區(qū)）、寫字樓與公寓混合開發(fā)（恒茂國際華城、博泰江濱威尼斯）。 營銷特征分析 1）酒店式公寓：小風(fēng)險(xiǎn)投資模式 酒店式公寓有一個(gè)最大的特點(diǎn)就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價(jià)格相對(duì)住酒店又較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)。由于某的酒店式公寓很大一部分是由以前“爛尾樓”改造包裝而成（如、東方巴黎、自由都），因此在售價(jià)上面占有很大的優(yōu)勢(shì)，業(yè)主在購買后做為一種投資渠道，回報(bào)率高過多層、高層的住宅樓，是近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一種新型的投資物業(yè)。 價(jià)格特征分析 從現(xiàn)在已有的公寓項(xiàng)目的售價(jià)來看，酒店式公寓均價(jià)差別較大，其中但根據(jù)酒店式公寓的地段不同是最大的影響因素，市價(jià)因地而宜，但從總體來看，價(jià)格不菲，單價(jià)從3800—6800元/平米不等。需要注意的是，在部分項(xiàng)目是夾帶精裝修銷售，在銷售單價(jià)中，含有500—800元/㎡的精裝修價(jià)格。 小公寓項(xiàng)目雖然單價(jià)高，但是戶型面積小，總價(jià)也只有十余、二十萬，低總價(jià)是小公寓項(xiàng)目的市價(jià)優(yōu)勢(shì)，也是小公寓受市場(chǎng)青睞的主要原因。 酒店式公寓的租金價(jià)格受總價(jià)影響較大，一般來說，單套房型租金價(jià)格控制在1200元以下較受居住型房客歡迎，而價(jià)格在1200元/套/月，以上對(duì)于居住型房客則存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)抗力，取而代之絕大多數(shù)被辦公型房客、做二房東或高級(jí)白領(lǐng)承租。目前處在地段位置好，交通便利的酒店式公寓，其折合租金單價(jià)普遍為30—45元/㎡/月。五、酒店式公寓的租金回報(bào)狀況 附表：各酒店式公寓租賃市場(chǎng)分析 樓盤項(xiàng)目租 金承租率交房條件承租用途物管費(fèi)承租消費(fèi)群體特征備注爵士館一房 900元/月二房 1300元/月90%精裝修居住元/㎡/月白領(lǐng)階層外籍教師特殊群體由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費(fèi)用自由都800—1500元/月（37—70㎡簡(jiǎn)裝修/精裝修辦公、居住私營業(yè)主由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費(fèi)用東方巴黎平均30元/平米/月95%以上精裝修帶家電居住 90%辦公 10%白領(lǐng)階層私營業(yè)主特殊群體由物業(yè)管理公司代租，并收取一定中介費(fèi)用金色水岸30元/平米/月（50㎡以上）80%左右精裝修帶家電辦公 80%居住 20%辦公2私營業(yè)主白領(lǐng)階層由物業(yè)管理公司代租。該項(xiàng)目戶型面積偏大（最小的50㎡），租金總價(jià)較高，故此，租作辦公之用的較多恒茂國際華城平均35元/㎡/月70%左右精裝修帶家電辦公 20%居住 80%1．3白領(lǐng)階層私營業(yè)主特殊群體30%